Bản án 119/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về quan hệ pháp luật: Theo đơn khởi kiện, ông Nguyễn Văn L yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Nguyễn Văn T, bà Huỳnh Thị H, anh Nguyễn Văn K, anh Nguyễn Văn C, chị Nguyễn Thị Mỹ C1, chị Nguyễn Thị V phải có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn L với diện tích 668m2 thuộc một phần thửa số 112 và một phần thửa 224, cùng tờ bản đồ số 4, tọa lạc tại ấp B, xã B, huyện C, tỉnh Đồng Tháp; đồng thời theo các tài liệu chứng cứ đã thu thập được có trong hồ sơ vụ án. Do đó, quan hệ pháp luật trong vụ án này được xác định là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Văn K đã chết theo Tờ Trích lục khai tử ngày 17/3/2022 mà bị đơn đã giao nộp. Tại phiên tòa, ông Nguyễn Văn T và bà Huỳnh Thị H (là cha và mẹ của anh K) thống nhất là người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của anh K, ngoài ra không còn ai khác; ngoài ra các đương sự không có khiếu nại hoặc thắc mắc gì về thủ tục tố tụng.

[4] Xét yêu cầu của ông Nguyễn Văn L về việc yêu cầu buộc ông Nguyễn Văn T, bà Huỳnh Thị H, anh Nguyễn Văn K, anh Nguyễn Văn C, chị Nguyễn Thị Mỹ C1, chị Nguyễn Thị V phải có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn L với diện tích 668m2 thuộc một phần thửa số 112 và một phần thửa 224 cùng tờ bản đồ số 4, tọa lạc tại ấp B, xã B, huyện C, tỉnh Đồng Tháp, diện tích đất được xác định trong phạm vi các mốc M2-M3-M4-M5-M6-M7-M2 theo sơ đồ đo đạc ngày 23/3/2022 của Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ. Hội đồng xét xử nhận định:

[5] Căn cứ “Tờ giao kèo mua bán đất” đề ngày đề ngày 20/9/2011 mà nguyên đơn giao nộp đã thể hiện giữa ông L và ông T có xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tòa án đã tống đạt thông báo thụ lý cho ông T biết nhưng ông T không có ý kiến gì phản bác, thuộc tình tiết không cần phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Do đó, Hội đồng xét xử xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn L và ông Nguyễn Văn T là có thật.

[6] Xét về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hai bên đã xác lập là chưa phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao dịch, bởi lẽ:

[6.1] Theo quy định tại khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005định: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.

[6.2] Theo Điều 127 Luật đất đai 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”.

[6.3] Như vậy, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải lập thành văn bản và phải được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền, đây là một trong những điều kiện để hợp đồng có hiệu lực pháp luật.

[7] Xét về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

[7.1] Tại thời điểm hai bên xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông T là người đại diện hộ gia đình đứng tên quyền sử dụng đất; theo văn bản cung cấp thông tin của Công an huyện C số 98/CAH-QLHC ngày 28/02/2022 đã thể hiện tại thời điểm ngày 11/8/1999 (là ngày hộ ông T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì hộ ông Nguyễn Văn T gồm có 06 nhân khẩu là: Nguyễn Văn T (là chủ hộ), Huỳnh Thị H, Nguyễn Thị Mỹ C1, Nguyễn Thị V, Nguyễn Văn K và Nguyễn Văn C.

[7.2] Tuy nhiên, theo “Tờ giao kèo mua bán đất” đề ngày 20/9/2011 có thể hiện chữ ký tên của ông T, bà H và anh C, những người còn lại trong hộ của ông T đều không có tên trong tờ giao kèo này và những người này đều trình bày không biết việc ông T đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông L. Tại phiên tòa, bà H và anh C không thừa nhận chữ ký trong “tờ giao kèo mua bán đất” nêu trên, ông L cũng không có gì để chứng minh. Do đó, Hội đồng xét xử xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên chỉ có một mình ông L và ông T thực hiện, những người trong hộ của ông T đều không biết, đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên còn lại trong hộ của ông T.

[7.3] Mặt khác, cũng tại “Tờ giao kèo mua bán đất” đề ngày 20/9/2011 chỉ thể hiện diện tích đất ngang 20 mét, dài 40 mét, ngoài ra không thể hiện bất kỳ thông tin nào khác đối với diện tích đất tranh chấp (như số thửa, số tờ bản đồ, vị trí tứ cạnh tiếp giáp với ai,...). Nguyên đơn cũng không chứng minh được phần diện tích đất 668m2 đang tranh chấp (thuộc một phần thửa số 112, và một phần thửa 224 cùng tờ bản đồ số 4, tọa lạc tại ấp B, xã B, huyện C, tỉnh Đồng Tháp) là đối tượng của giao dịch giữa ông L và ông T. Nguyên đơn cho rằng đã nhận đất và sử dụng nhưng thực tế gia đình bị đơn vẫn đang sử dụng đất để trồng lúa và trồng rau má.

[8] Từ những nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn L và ông Nguyễn Văn T là giao dịch vô hiệu do đã vi phạm cả về nội dung và hình thức của hợp đồng. Về nguyên tắc, khi hợp đồng vô hiệu thì không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

[9] Tại phiên tòa, ông L trình bày trường hợp xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập giữa ông và ông T là vô hiệu thì ông yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng bị vô hiệu theo quy định:

[10] Xét về lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu: Tại thời điểm xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông T biết rõ quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình nhưng một mình ông vẫn tiến hành giao dịch chuyển một phần diện tích đất cho ông L. Đối với ông L, mặt dù ông biết quyền sử dụng đất đang tranh chấp được cấp cho hộ ông T nhưng ông L không trực tiếp thỏa thuận với những người còn lại trong hộ của ông T làm ảnh hưởng đến quyền lợi của họ. Đồng thời, hai bên không thực hiện về mặt hình thức của hợp đồng theo quy định của pháp luật. Như vậy có thể xác định ông L và ông T đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu; do đó, mỗi người phải chịu trách nhiệm ½ giá trị thiệt hại.

[11] Về xác định thiệt hại: Giữa ông L và ông T không có thỏa thuận đặt cọc và các bên không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại; do đó thiệt hại được xác định là khoản tiền chênh lệch giữa giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

[12] Theo tờ giao kèo mua bán đất thì giá trị quyền sử dụng đất hai bên đã thỏa thuận là 12.000.000 đồng tương đương 800m2, tuy nhiên diện tích đất đo đạc thực tế là 668m2 thuộc một phần thửa số 112 và một phần thửa 224 cùng tờ bản đồ số 4, tọa lạc tại ấp B, xã B, huyện C, tỉnh Đồng Tháp; giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích 668m2 theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm là 196.244.000 đồng. Như vậy, giá trị quyền sử dụng đất chênh lệch là 184.244.000 đồng; buộc ông T phải có trách nhiệm bồi thường cho ông L ½ giá trị bị thiệt hại tương đương số tiền là 92.122.000 đồng.

[13] Đối với số tiền 800.000.000 đồng theo tờ giao kèo, nguyên đơn cho rằng là tiền mua T1, nguyên đơn đã bán hết T1 và không có yêu cầu gì nên không đặt vấn đề xem xét.

[14] Về án phí: Do yêu cầu của ông L không được chấp nhận nên ông L phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch theo quy định tại khoản 1 Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự. Ông T có trách nhiệm trả lại số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại cho ông L nên ông T cũng phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định, tuy nhiên ông T thuộc trường hợp người cao tuổi nên được miễn nộp tiền án phí.

[15] Về chi phí tố tụng khác: Tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 11.487.361 đồng và chi phí thẩm định giá tài sản là 4.000.000 đồng, ông Nguyễn Văn L phải chịu, ông L đã nộp và đã chi xong.

[16] Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Cao Lãnh đề nghị xét xử theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận. Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn đề nghị chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là chưa phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không chấp nhận.