Bản án 118/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo án sơ thẩm thì nội dung v án nh sau:

- Nguyên đơn ông Lê Đức D trình bày: Ngày 28/10/2009, vợ ch ng ông Đặng Văn T bà Võ Thị N và vợ ch ng ông Lê Đức D bà Phan Thị Xuân T1 có lập “Hợp đ ng sang nh ợng đất” chuyển nh ợng quyền s d ng đất đối với th a đất dài 25m rộng 20m, đất tọa l c t i hu phố B, ph ờng B, thị ã L, t nh Bình Thuận. Diện tích đất nêu trên ch a đ ợc cấp giấy chứng nhận quyền s d ng đất. Giá chuyển nh ợng là 30.000.000 đ ng, ông T bà T1 đã giao tiền và nhận đất canh tác ổn định cho đến nay. Nay ông T bà N lật lọng đ i hoàn l i tiền và hông bán đất nữa nên ông D h i iện yêu cầu T a án công nhận Hợp đ ng sang nh ợng quyền s d ng đất giữa vợ ch ng ông và vợ ch ng ông T bà N lập ngày 28/10/2009.

- Bị đơn ông Đặng Văn T bà Võ Thị N và đại diện theo ủy quyền ông Võ Văn V1 có yêu cầu phản tố thống nhất trình bày: Ngày 28/10/2009, vợ ch ng ông Đặng Văn T bà Võ Thị N và vợ ch ng ông Lê Đức D bà Phan Thị Xuân T1 có lập “Hợp đ ng sang nh ợng đất” chuyển nh ợng quyền s d ng đất đối với th a đất dài 25m rộng 20m với giá là 30.000.000 đ ng. Đất hiện nay ch a đ ợc Cơ quan Nhà n ớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền s d ng đất. Nay ông T bà N có yêu cầu phản tố đề nghị T a án tuyên “Hợp đ ng sang nh ợng đất” ngày 28/10/2009 vô hiệu, đ ng trả l i 30.000.000 đ ng đã nhận và giải quyết hậu quả do hợp đ ng vô hiệu.

Ngày 28/10/2022, T a án nhân dân thị ã La Gi và các cơ quan liên quan tiến hành đo đ c, em t thẩm định t i chỗ diện tích đất mà các bên chuyển nh ợng. Kết quả thể hiện diện tích đất hai bên chuyển nh ợng là 507m2.

Cũng trong ngày 28/10/2020, Hội đ ng định giá đã tiến hành định giá tài sản tranh chấp, c thể: Giá đất theo giá thị tr ờng là 500.000 đ ng/1m2 x 507m2 = 253.500.000 đ ng;

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 71/2023/DS-ST, ngày 28 tháng 11 năm 2023 của Tòa án nhân dân thị xã La Gi đã quyết định:

Căn cứ vào:

- Khoản 3 Điều 26, điểm a hoản 1 Điều 35, điểm c hoản 1 Điều 39, Điều 147, 157, 165 Bộ luật Tố t ng dân sự;

- Điều 123, 131, 407, 502 Bộ luật dân sự.

- Điều 167, 188 Luật Đất đai năm 2013;

- Điều 12, 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Th ờng v Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản l và s d ng án phí và lệ phí T a án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu h i iện của nguyên đơn ông Lê Đức D về việc công nhận hợp đ ng sang nh ợng quyền s d ng đất giữa vợ ch ng ông Lê Đức D bà Phan Thị Xuân T1 và vợ ch ng ông Đặng Văn T bà Võ Thị N lập ngày 28/10/2009.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Đặng Văn T bà Võ Thị N. Tuyên bố Hợp đ ng sang nh ợng đất ngày 28/10/2009 giữa ông Lê Đức D bà Phan Thị Xuân T1 và ông Đặng Văn T bà Võ Thị N vô hiệu. Buộc ông T bà N hoàn trả cho ông D bà T1 30.000.000 đ ng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các tr ờng hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc ể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của ng ời đ ợc thi hành án (đối với các hoản tiền phải trả cho ng ời đ ợc thi hành án) cho đến hi thi hành án ong, bên phải thi hành án c n phải chịu hoản tiền lãi của số tiền c n phải thi hành án theo mức lãi suất quy định t i Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự, trừ tr ờng hợp pháp luật có quy định hác

3. Về chi phí tố t ng: Ông Lê Đức D phải chịu 4.450.000 đ ng chi phí em t, thẩm định t i chỗ và định giá tài sản, ông D đã nộp đủ.

3. Án phí:

- Ông Lê Đức D phải chịu 300.000 đ ng án phí dân sự sơ thẩm. Nh ng đ ợc hấu trừ vào 300.000 đ ng t m ứng án phí dân sự sơ thẩm t i Biên lai số 0005176 ngày 16/6/2022 của Chi c c Thi hành án dân sự thị ã La Gi.

- Ông Đặng Văn T bà Võ Thị N đ ợc miễn nộp án phí dân sự sơ thẩm.

- Quyền háng cáo của các đ ơng sự.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Ngày 15 tháng 12 năm 2023, nguyên đơn ông Lê Đức D háng cáo yêu cầu T a án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm số 71/2023/DSST ngày 28/11/2023.

Ngày 27 tháng 12 năm 2023, Viện tr ng Viện iểm sát nhân dân t nh Bình Thuận có Quyết định háng nghị Phúc thẩm số 03/QĐ-VKS-DS đối với bản án dân s sơ thẩm số 71/2023/DS-ST ngày 28/11/2023 của T a án nhân dân thị ã La Gi. Đề nghị T a án nhân dân t nh Bình Thuận t Phúc thẩm và áp d ng hoản 2 Điều 308. Điều 309 Bộ luật Tố t ng dân sự năm 2015 s a bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu h i iện và yêu cầu háng cáo s a bản án sơ thẩm. L do là cấp sơ thẩm tuyên buộc vợ ch ng ông T bà N hoàn trả cho ông và bà T1 30.000.000 đ ng là hông đảm bảo đ ợc quyền lợi cho vợ ch ng ông.

- Viện iểm sát nhân dân t nh Lâm Đ ng giữ nguyên Quyết định háng nghị. Đề nghị T a án nhân dân t nh Lâm Đ ng t Phúc thẩm áp d ng hoản 2 Điều 308. Điều 309 Bộ luật Tố t ng dân sự năm 2015 s a bản án sơ thẩm.

- Bị đơn hông chấp nhận yêu cầu h i iện của nguyên đơn, giữ nguyên yêu cầu phản tố và hông đ ng yêu cầu háng cáo của nguyên đơn.

- Kiểm sát viên phát biểu quan điểm về việc giải quyết v án:

Thẩm phán đã thực hiện đúng, đầy đủ quy định t i Điều 285, 286, 292 Bộ luật Tố t ng dân sự và các văn bản quy ph m pháp luật từ hi th l v việc để giải quyết phúc thẩm đến tr ớc thời điểm nghị án.

Hội đ ng t phúc thẩm v án dân sự g m 3 Thẩm phán, đúng quy định t i Điều 64 Bộ luật Tố t ng dân sự.

Th

phiên t a đã thực hiện đúng, đầy đủ quy định t i Điều 51, 237, 297 Bộ luật Tố t ng dân sự.

X t háng cáo của ông Lê Đức D và háng nghị của Viện iểm sát nhân dân t nh Bình Thuận, căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong h sơ v án và lời hai của các đ ơng sự trong quá trình giải quyết v án:

Viện iểm sát nhân dân t nh Lâm Đ ng đề nghị Hội đ ng t phúc thẩm T a án nhân dân t nh Lâm Đ ng căn cứ hoản 2 Điều 308 Bộ luật tố t ng dân sự:

Chấp nhận một phần háng cáo của ông Lê Đức D;

Chấp nhận háng nghị số 03/QĐ-VKS-DS ngày 27/12/2023 của Viện iểm sát nhân dân t nh Bình Thuận.

S a bản án dân sự sơ thẩm số 71/2023/DS-ST ngày 28/11/2023 của TAND thị xã La Gi.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm; trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các tài liệu, chứng cứ, ý kiến trình bày và tranh luận tại phiên tòa của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Hợp đ ng chuyển nh ợng quyền s d ng đất ác lập ngày 28/10/2009 đối với th a đất dài 25m rộng 20m, đất tọa l c t i hu phố B, ph ờng B, thị ã L, t nh Bình Thuận. Hợp đ ng có chữ của vợ ch ng ông D bà Phan Thị Xuân T1 và vợ ch ng ông Đặng Văn T bà Võ Thị N. Khi các đ ơng sự

ết hợp đ ng chuyển nh ợng diện tích đất hông đ ợc công chứng, chứng thực. Do đó, hợp đ ng vi ph m về mặt hình thức theo hoản 2 Điều 401 Bộ luật dân sự năm 2005; hoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và đất ch a đ ợc cấp Giấy chứng nhận quyền s d ng đất, cũng hông có một trong các lo i giấy tờ quy định t i các hoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003. Việc chuyển nh ợng quyền s d ng đất giữa các bên là hông đúng quy định t i Điều 46, 106, 127 Luật đất đai năm 2003, Điều 689 BLDS năm 2004. T a án cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đ ng sang nh ợng đất ngày 28/10/2009 vô hiệu theo quy định t i Điều 123, Điều 407 của Bộ luật dân sự năm 2015 là có căn cứ.

Lỗi của bên nhận chuyển nhượng: hai bên ác lập giao dịch

ết hợp đ ng chuyển nh ợng đất hông đúng theo quy định, biết diện tích đất nhận chuyển nh ợng ch a đ ợc nhà n ớc cấp giấy chứng nhận quyền s d ng đất nh ng vẫn đ ng thỏa thuận nhận chuyển nh ợng.

Lỗi của bên chuyển nhượng: hi

ết hợp đ ng chuyển nh ợng hông đúng theo quy định, diện tích đất chuyển nh ợng ch a đ ợc nhà n ớc cấp giấy chứng nhận quyền s d ng đất, nh ng vẫn hợp đ ng chuyển nh ợng.

Do đó, dẫn đến hợp đ ng chuyển nh ợng đất quyền s d ng đất giữa các bên bị vô hiệu, ác định cả hai bên c ng có lỗi t ơng đ ơng nhau, nên mỗi bên phải chịu ½ thiệt h i tiền chênh lệch giá trị đất nh

iến của Viện iểm sát nhân dân t nh Lâm Đ ng đề nghị là ph hợp.

T i cấp phúc thẩm, nguyên đơn ông Lê Đức D yêu cầu định giá l i tài sản. T i chứng th thẩm định giá số Vc 150/2025/023/BĐS-GCVC-BTh ngày 07/3/2025 của Công ty cổ phần T2. Kết quả thẩm định giá, thì diện tích đất 507m2 có giá thị tr ờng là 1.540.266.000 đ ng (3.038.000đ/m2).

Bị đơn hông đ ng với ết quả định giá theo Chứng th thẩm định giá ngày 07/3/2025 của Công ty cổ phần T2.

Ngày 07/6/2025 bị đơn có đơn yêu cầu T a án ra quyết định thành lập Hội đ ng định giá l i. T i Biên bản định giá ngày 20/6/2025 thể hiện diện tích đất 507m2, theo sổ m c ê là đất ao nuôi thuỷ sản, đất có vị trí 1 (đất nông nghiệp trong hu dân c ) có giá là 167.310.000 đ ng (đơn giá 330.000 đ ng/m2).

T i phiên t a Phúc thẩm các đ ơng sự hông thống nhất về giá trị của diện tích đất tranh chấp. Căn cứ hoản 3 Điều 104 quy định. “Định giá tài sản, thẩm định giá tài sản” Bộ luật tố t ng dân sự năm 2015, cấp phúc thẩm áp d ng định giá tài sản ngày 20/6/2025 do T a án thành lập hội đ ng định giá để tính giá trị thiệt h i và b i th ờng.

Chênh lệch giá trị quyền s d ng đất do các bên thoả thuận (30.000.000 đ ng) với giá trị quyền s d ng đất t i thời điểm t phúc thẩm (167.310.000 đ ng - 30.000.000 đ ng) là 137.310.000 đ ng.

Lỗi dẫn đến hợp đ ng vô hiệu thì các bên có lỗi ngang nhau, mỗi bên phải chịu ½ thiệt h i tiền chênh lệch giá trị đất nêu trên là 68.655.000 đ ng (137.310.000 đ ng/2).

Căn cứ theo hoản 2, hoản 4 Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”; “4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường”.

Căn cứ m c c.2, c.3 tiểu m c 2.3 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đ ng Thẩm phán T a án nhân dân tối cao, thì thiệt h i bao g m: ''khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có”.

Trong v án này, nguyên đơn đã giao đủ tiền cho bị đơn, đ ng thời bị đơn cũng đã giao đất cho nguyên đơn s d ng từ năm 2009 đến nay.

Nh vậy, bị đơn là vợ ch ng ông T bà N phải trả cho vợ ch ng ông D bà T1 số tiền là 98.655.000 đ ng (30.000.000 đ ng + 68.655.000 đ ng).

Vợ ch ng ông D bà T1 phải trả l i diện tích đất 507m2 là đất ao cho vợ ch ng ông T bà N. (T a án ch em t giải quyết tranh chấp hợp đ ng chuyển nh ợng quyền s d ng đất ác lập ngày 28/10/2009, hông em t về tính pháp l của ngu n gốc diện tích đất 507m2).

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ: hoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố t ng dân sự năm 2015. Chấp nhận một phần háng cáo của ng ời háng cáo ông Lê Đức D và Chấp nhận háng nghị của Viện iểm sát nhân dân t nh Bình Thuận (nay là Viện iểm sát nhân dân t nh Lâm Đ ng). S a Bản án dân sự sơ thẩm số 71/2023/DS-ST ngày 28 tháng 11 năm 2023 của T a án nhân dân thị ã La Gi (nay là T a án nhân dân hu vực A t nh Lâm Đ ng).

Áp dụng:

- Khoản 3 Điều 26, điểm a hoản 1 Điều 35, điểm c hoản 1 Điều 39, Điều 147, 157, 165 Bộ luật Tố t ng dân sự;

- Khoản 1, 2 và 5 Điều 50, Điều 46, 106, 127 Luật đất đai năm 2003; Điều 167 và hoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013;

- Khoản 2, 4 Điều 401 Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2004; Điều 123, 131, 407, 502, hoản 2 điều 357 Bộ luật dân sự năm 2015;

- Điểm đ hoản 1 Điều 12; hoản 3 Điều 26; hoản 2 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Th ờng v Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản l và s d ng án phí và lệ phí T a án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu h i iện của nguyên đơn ông Lê Đức D về việc công nhận hợp đ ng sang nh ợng quyền s d ng đất giữa vợ ch ng ông Lê Đức D bà Phan Thị Xuân T1 và vợ ch ng ông Đặng Văn T bà Võ Thị N lập ngày 28/10/2009.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Đặng Văn T bà Võ Thị N. Tuyên bố Hợp đ ng sang nh ợng đất ngày 28/10/2009 giữa ông Lê Đức D bà Phan Thị Xuân T1 và ông Đặng Văn T bà Võ Thị N vô hiệu.

Buộc Đặng Văn T bà Võ Thị N hoàn trả cho ông Lê Đức D bà Phan Thị Xuân T1 số tiền 98.655.000 đ ng (Chín m ơi tám triệu, sáu trăm năm m ơi lăm ngàn đ ng).

Buộc ông Lê Đức D bà Phan Thị Xuân T1 trả l i diện tích đất hai bên chuyển nh ợng là 507m2 cho ông Đặng Văn T bà Võ Thị N.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các tr ờng hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc ể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của ng ời đ ợc thi hành án (đối với các hoản tiền phải trả cho ng ời đ ợc thi hành án) cho đến hi thi hành án ong, bên phải thi hành án c n phải chịu hoản tiền lãi của số tiền c n phải thi hành án theo mức lãi suất quy định t i Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự, trừ tr ờng hợp pháp luật có quy định hác

3. Về chi phí tố t ng: Các bên đ ơng sự tự chịu chi phí tố t ng, các đ ơng sự đã nộp đủ.

4. Án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Lê Đức D phải chịu 300.000 đ ng án phí dân sự sơ thẩm. Nh ng đ ợc hấu trừ vào 300.000 đ ng t m ứng án phí dân sự sơ thẩm t i Biên lai số 0005176 ngày 16/6/2022 của Chi c c Thi hành án dân sự thị ã La Gi.

- Ông Đặng Văn T bà Võ Thị N đ ợc miễn nộp án phí dân sự sơ thẩm.

5. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Lê Đức D hông phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

6. Các quyết định hác của Bản án dân sự sơ thẩm số 71/2023/DS-ST ngày 28 tháng 11 năm 2023 của T a án nhân dân thị ã La Gi có hiệu lực ể từ thời điểm hết h n háng cáo, háng nghị.

7. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ể từ ngày tuyên án.

THAY MẶT HỘI ĐỒNG XÉT XỬ