Bản án 117/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tóm tắt nội dung vụ án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm và nội dung kháng cáo:

Tại các đơn khởi kiện đề ngày 27/7/2023 và ngày 27/10/2023; đơn đề nghị; các bản tự khai và tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn (bà P và ông H) thống nhất trình bày: Bà Ngô Thị Y là chủ sử dụng thửa đất số 93, tờ bản đồ 302591-1-(2). số hiệu bản gốc F-48-118-C-B-1, địa chỉ: Số D, đường Đ, tổ F, cụm Đ, phường T, quận K (nay là phường K), Hải Phòng. Tổng diện tích là 429,2m2. Do có biến động trong quá trình sử dụng đất nên diện tích đất của bà Y, ông L1 còn lại là 347,18m2, bao gồm 267,18m2 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây viết tắt là GCNQSDĐ) ngày 18/5/2010 và 80m2 ngoài ngõ, giáp đường Đ chưa có giấy tờ.

Ngày 29/6/2009 và ngày 02/5/2010, bà Y và ông L1 đã viết giấy chuyển nhượng cho nguyên đơn (vợ chồng ông H, bà P) toàn bộ diện tích 347,18m2; giá chuyển nhượng là 300 triệu đồng và bà Y đã nhận đầy đủ toàn bộ số tiền. Giấy chuyển nhượng có 02 (hai) người con của bà Y ký xác nhận chứng kiến nhưng không có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong giấy chuyển nhượng bà Y đã nói rõ phần diện tích đất 80m2 phía ngoài lối đi ngõ chưa được làm thủ tục vì có chị gái ông Nguyễn Hồng S (bà X) đang tranh chấp. Tuy vậy, bà Y cũng đã cam kết sẽ làm nốt thủ tục chuyển nhượng cho nguyên đơn 80m2 này. Đến ngày 10/02/2012, bà Y tiếp tục có đơn xin chuyển nhượng nốt phần diện tích 80m2 cho nguyên đơn (Đơn không có xác nhận của cơ quan nhà nước)

Sau khi nhận chuyển nhượng, ngày 25/6/2010 bà Phạm Thị P được UBND quận K cấp GCNQSDĐ số BB 567650, số vào sổ CH00069/T.T.Ng đối với phần diện tích 267,18m2, thửa đất 93-01 tờ bản đồ T.T.N-302591-1-(2).

Phần đất còn lại là 80m2 thực tế vẫn đang do nguyên đơn quản lý sử dụng nhưng vì có tranh chấp với bị đơn nên bà P chưa làm được giấy tờ. Bị đơn là ông Nguyễn Hồng S đưa ra tài liệu là Đơn xin chuyển nhượng đất có chữ ký của bên bán là ông L1, bà Y và có xác nhận của chính quyền địa phương ngày 04/3/2003. Tuy nhiên, bà Y khẳng định chữ ký trong đơn này không phải là chữ ký của bà. Phòng K1 - Công an thành phố H đã có Kết luận giám định số 23/GD, ngày 05/7/2011 khẳng định chữ ký, chữ viết “Y - Ngô Thị Y” tại phần người bán trong đơn xin chuyển nhượng đất này với chữ ký, chữ viết của bà Ngô Thị Y không phải do cùng một người ký và viết ra. Do vậy, bà P và ông H khởi kiện đối với bị đơn (ông S), đề nghị Tòa án giải quyết:

- T (hợp đồng) chuyển nhượng đất giữa ông Nguyễn Hồng S và bà Ngô Thị Y là vô hiệu vì chữ ký của bà Y trong đơn này là giả mạo. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

- Không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu vì nguyên đơn vẫn đang quản lý, sử dụng đất và giữa nguyên đơn, bị đơn không tồn tại quan hệ giao dịch mua bán, chuyển nhượng phần đất tranh chấp này.

- Chấp nhận đề nghị Tòa án giải quyết theo diện tích đất thực tế còn lại là 70m2 (do đã mất 10m2 để mở rộng đường đi).

- Buộc ông Nguyễn Hồng S bồi thường cho ông H và bà P tổn thất thiệt hại về kinh tế và tinh thần, đời sống từ năm 2010 cho đến nay do hành vi giả mạo chữ ký của bà Ngô Thị Y khiến ông H, bà P không làm được GCNQSDĐ đối với diện tích 80m2 đất để ổn định đời sống sinh hoạt gia đình. Số tiền yêu cầu bồi thường là 984.000.000 đồng.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn đồng ý với tất cả trình bày, lập luận của nguyên đơn và đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại đơn yêu cầu phản tố ngày 01/3/2025, các bản tự khai và tại phiên toà, bị đơn (ông Nguyễn Hồng S) trình bày: Ông S có chị gái (bà Nguyễn Thị Tuyết X) là hàng xóm của ông L1, bà Y. Thời điểm năm 2003, anh Phạm Ngọc D1 (con trai của ông L1, bà Y) có nói chuyện với bà X về việc bố mẹ anh ấy có nhu cầu bán một phần đất ở số D đường Đ, phường T, K, Hải Phòng. Diện tích đất mà ông L1, bà Y muốn bán là 80m2, với giá là 78 triệu đồng. Bà X đã nói lại chuyện này và ông S đã đồng ý mua diện tích đất đó.

Do bận đi công tác nên ông S ủy quyền lại toàn bộ cho vợ chồng chị gái (Nguyễn Thị Tuyết X và Trần Văn D2) thực hiện việc bàn bạc, ký kết toàn bộ giấy tờ mua bán. Sau này, khi đi công tác về, vợ chồng bà X có đưa lại cho ông 01 Đơn xin chuyển nhượng đất và biên bản giao nhận tiền có chữ ký của ông L1, bà Y và anh Phạm Ngọc D1, Phạm Ngọc D3 (con trai ông L1). Ông S nhận 02 văn bản này và ký vào chỗ người mua đất, người giao tiền. Bà X kể lại là ngày ký kết văn bản chuyển nhượng đất thì có ông Đào Quang T1 (trưởng khu T) chứng kiến, xác nhận. Sau khi các bên ký giấy xong thì ra UBND phường T để xác nhận.

Sau khi hai bên mua bán, chuyển nhượng xong, do chưa có nhu cầu sử dụng nên ông S gửi tiền, nhờ vợ chồng chị gái xây tường bao xung quanh (đã bị nguyên đơn phá hết), trông coi đất và đóng thuế đất hàng năm. Cũng do phải đi công tác thường xuyên và hơn nữa rất tin tưởng gia đình ông L1, bà Y nên ông S chưa có thời gian để hoàn thiện thủ tục xin cấp GCNQSDĐ.

Ông S trình bày: Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 80m2 vào năm 2003 giữa anh và ông L1, bà Y là giao dịch hợp pháp bởi lẽ các bên đã giao nhận tiền đầy đủ với nhau, có xác nhận của chính quyền địa phương về nội dung giao dịch. Gia đình ông L1, bà Y đã đưa cho ông giấy tờ của thửa đất và bản thân ông cũng đã thực hiện quản lý, đóng thuế đất hàng năm. Trên thực tế, thời điểm năm 2003 ông ủy quyền cho vợ chồng chị gái thực hiện giao dịch mua bán và trả tiền hộ. Sau này ông về cầm giấy tờ đã có sẵn chữ ký của bên bán cùng xác nhận của địa phương nên ông tin tưởng sự việc đã xong. Sau này khi xảy ra tranh chấp thì ông mới biết chữ ký của bà Y không đúng. Tuy nhiên, đến năm 2009 thì bà Y đã tự xác nhận sự việc chuyển nhượng đất cho ông nên dù hình thức của giao dịch này chưa đúng quy định nhưng hoàn toàn đúng ý chí của các bên, giao dịch đã hoàn thành toàn bộ nên có giá trị pháp lý.

Ngày 06/3/2025 bị đơn (ông S) đã có đơn yêu cầu phản tố, đề nghị Tòa án giải quyết công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng 80m2 năm 2003 giữa ông và ông L1, bà Y là giao dịch hợp pháp. Từ đó buộc nguyên đơn phải chấm dứt mọi hành vi cản trở việc ông S sử dụng thửa đất của mình. Ông S cũng đồng ý đề nghị Tòa án giải quyết theo diện tích đất thực tế còn lại là 70m2, đề nghị Tòa án giao cho ông sử dụng diện tích 70m2 đất có tứ cận cụ thể như kết quả xem xét thẩm định của Tòa án. Thửa đất hiện nay được ghi nhận đánh số thửa mới là 93-03, tờ bản đồ 302591-1-(2), địa chỉ tại số D, đường Đ, tổ F, cụm Đ, phường T, quận K (nay là phường K), thành phố Hải Phòng. Ông S không đồng ý với yêu cầu bồi thường thiệt hại của nguyên đơn.

Tại phiên tòa, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

Tại các đơn đề nghị, bản tự khai và tại phiên tòa, người liên quan là anh Phạm Ngọc D1 và Phạm Thị Kim L đồng ý hoàn toàn với yêu cầu của nguyên đơn. Ngoài ra anh D1, chị L cũng xác nhận không có bất cứ quyền lợi gì liên quan đến diện tích 80m2 đất này nữa.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 15/2025/DSST, ngày 28/9/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 5 - Hải Phòng đã quyết định: Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 4 Điều 91, khoản 1 Điều 147, điểm g khoản 1 Điều 217, khoản 1 Điều 218, khoản 2 Điều 227 và khoản 3 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 3 Điều 131 Bộ luật Dân sự 1995; điểm c khoản 1 Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 117, Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 26 Luật Đất đai năm 2025; điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 5 Điều 26, điểm a khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; tuyên xử:

1. Đình chỉ giải quyết vụ án dân sự đối với yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị P và ông Phạm Thế H. Bà Phạm Thị P và ông Phạm Thế H không có quyền khởi kiện lại vụ án theo quy định của pháp luật.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Hồng S. Công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cụ Ngô Thị Y, cụ Phạm Duy L1 và ông Nguyễn Hồng S thể hiện tại Bản cam kết ngày 13/11/2009 của cụ Ngô Thị Y; Đơn xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/3/2003; Giấy giao nhận tiền ngày 08/3/2003 giữa cụ Phạm Duy L1 và ông Nguyễn Hồng S là có hiệu lực pháp luật, có giá trị pháp lý.

Giao cho ông Nguyễn Hồng S được quản lý, sử dụng và đơn phương đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật đối với diện tích đất 80m2, tại thửa số 93 tờ bản đồ 302591-1-(2), địa chỉ: Số D đường Đ, phường T, quận K (nay là phường K), thành phố Hải Phòng. Nay thực tế còn lại là 70m2, giới hạn bởi các điểm 1, 2, 3, 4, 1 được đánh số thửa mới là 93-03, tờ bản đồ 302591-1-(2). Thửa đất có tứ cận như sau: Phía Đông Bắc giáp đường Đ dài 3,91m; phía Đông Nam giáp đất bà Phạm Thị P dài 17,85m; phía Tây Nam giáp đất bà Phạm Thị P dài 3,82m và phía Tây Bắc giáp đất ông Bùi Khắc H2 dài 18,48m.

Ngoài ra, Bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 07/10/2025, nguyên đơn (bà P, ông S) có đơn kháng cáo toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm của Toà án nhân dân Khu vực 5 - Hải Phòng.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn trình bày ý kiến và giữ nguyên nội dung kháng cáo.

Bị đơn đề nghị giữ nguyên nội dung Bản án dân sự sơ thẩm và bác toàn bộ kháng cáo của nguyên đơn.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hải Phòng phát biểu ý kiến:

- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng dân sự: Thẩm phán, Hội đồng xét xử và Thư ký Tòa án đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Nguyên đơn, bị đơn đã thực hiện đúng các quy định về quyền và nghĩa vụ theo quy định tại Điều 70, Điều 71 Điều 72 Bộ luật Tố tụng dân sự. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chưa thực hiện đúng các quy định về quyền và nghĩa vụ theo quy định tại Điều 73 Bộ luật Tố tụng dân sự

- Về quan điểm giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự; Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn (bà Phạm Thị P, ông Phạm Thế H). Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 15/2025/DS-ST, ngày 28 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 5 - Hải Phòng, theo hướng: Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

- Về án phí: Nguyên đơn được miễn án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi xem xét các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ đã được xem xét tại phiên tòa, kháng cáo của nguyên đơn, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hải Phòng tham gia phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

- Về thủ tục tố tụng:

- Xét nội dung kháng cáo của nguyên đơn (bà P, ông H):

- Về án phí:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 4 Điều 91, khoản 1 Điều 147, khoản 2 Điều 148, khoản 2 Điều 308; Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 3 Điều 131 Bộ luật Dân sự 1995; điểm c khoản 1 Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 117, Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 26 Luật Đất đai năm 2025; điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 5 Điều 26, điểm a khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Toà án; Xử:

1. Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn (ông Phạm Thế H và bà Phạm Thị P).

2. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 15/2025/DS-ST, ngày 28/9/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 5 - Hải Phòng.

3. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn (bà P và ông H) về việc yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 04/3/2003 giữa cụ Phạm Duy L1, cụ Ngô Thị Y với anh Nguyễn Hồng S là vô hiệu.

4. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn (anh Nguyễn Hồng S): Công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cụ Ngô Thị Y, cụ Phạm Duy L1 và anh Nguyễn Hồng S (thể hiện tại Đơn xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/3/2003; giấy giao nhận tiền ngày 08/3/2003 giữa cụ Phạm Duy L1 và anh Nguyễn Hồng S; Bản cam kết ngày 13/11/2009 của cụ Ngô Thị Y) là có hiệu lực pháp luật và có giá trị pháp lý.

5. Giao cho anh Nguyễn Hồng S được quản lý, sử dụng và có quyền đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đối với diện tích 80m2 đất, tại thửa đất số 93 tờ bản đồ 302591-1-(2), địa chỉ: Số D, đường Đ, phường T, quận K (nay là phường K), thành phố Hải Phòng. Nay thực tế còn lại là 70m2 đất, được giới hạn bởi các điểm 1, 2, 3, 4, 1; được đánh số thửa mới là 93-03, tờ bản đồ 302591-1-(2). Thửa đất có tứ cận (các cạnh) cụ thể như sau: Phía Đông Bắc giáp đường Đ, dài 3,91m; phía Đông Nam giáp đất bà Phạm Thị P, dài 17,85m; phía Tây Nam giáp đất bà Phạm Thị P, dài 3,82m; Phía Tây Bắc giáp đất ông Bùi Khắc H2, dài 18,48m.

(có sơ đồ kèm theo Bản án dân sự sơ thẩm)

6. Về án phí sơ thẩm: Bị đơn không phải chịu án phí sơ thẩm. Trả lại bị đơn số tiền tạm ứng án phí là 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng đã nộp tạm ứng án phí tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Kiến An, thành phố Hải Phòng (nay là Phòng thi hành án dân sự Khu vực 5 - Hải Phòng) theo biên lai số 0005036, ngày 20/3/2025.

7. Về án phí phúc thẩm: Nguyên đơn không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

8. Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Luật Thi hành án dân sự, người được thi hành án và người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

9. Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.