Bản án 116/2025/DS-PT — Tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn anh Lê Văn C trình bày: Ngày 05/01/2023, anh Lê Văn C và anh Đặng Đức S lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng C2, địa chỉ phường B, thành phố P, tỉnh Thái Nguyên. Nội dung: Anh Đặng Đức S chuyển nhượng 768,6 m2 đất, gồm 120 m2 đất ở, 648,6 m2 đất cây lâu năm thuộc thửa đất số 518, tờ bản đồ số 13 bản đồ địa chính xã Đ, huyện P, tỉnh Thái Nguyên, diện tích 3.935m², Sở tài nguyên và môi trường tỉnh T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và tài sản khác gắn liền với đất ngày 22/10/2019 mang tên Đặng Đức S. Tài sản gắn liền với đất là 01 căn nhà cấp IV; giá chuyển nhượng theo thỏa thuận ghi trên hợp đồng là 250.000.000 đồng. Ngày 17/3/2023, Sở tài nguyên và môi trường tỉnh T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thửa số 1159, tờ bản đồ số 13, diện tích 768,6m2, trong đó 120m2 đất ở tại nông thôn, 648,6 m2 đất trồng cây lâu năm mang tên anh Lê Văn C.

Ngày 02/4/2024, anh C cho máy gạt đến phần đất nhận chuyển nhượng nêu trên san gạt phần đất lồi lõm, thì anh Đặng Đức C1 là cháu của anh Đăng Đức S1 đã vào ở tại nhà, đất của anh mà không xin phép anh. Anh yêu cầu anh Đặng Đức C1 ra khỏi nhà đất của anh, nhưng anh C1 nói rằng đây là nhà do ông nội của anh là Đặng Đức N cho bố đẻ anh là Đặng Đức H (đều đã chết).

Anh Lê Văn C đề nghị Tòa án buộc anh Đặng Đức C1 phải chuyển toàn bộ tài sản ra khỏi nhà, đất mà anh đã mua của anh Đặng Đức S, trả lại nhà đất trên thửa đất số 1159, tờ bản đồ số 13, bản đồ địa chính xã Đ, huyện P để anh sử dụng.

Bị đơn anh Đặng Đức C1 trình bày:

Anh và anh Đặng Đức S, sinh năm 1994 có quan hệ là chú cháu ruột. Tháng 3 năm 2023, anh Đặng Đức S chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất số 518, tờ bản đồ số 13, diện tích 3.935m² và tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà cấp IV cho anh Lê Văn C, sinh năm 1989, trú tại: Tổ A, phường P, thành phố T, tỉnh Thái Nguyên. Việc chuyển nhượng đất giữa anh S và anh C anh không biết. Đến khoảng tháng 4/2024, anh Lê Văn C đưa người và máy móc đến san gạt thửa đất của gia đình anh, nên đã yêu cầu anh C không được san gạt thửa đất.

Về nguồn gốc thửa đất số 518, tờ bản đồ số 13 do ông nội anh là Đặng Đức N để lại cho bố anh là Đặng Đức H (đã chết năm 2011) quản lý, sử dụng từ năm 1995. Trước khi chết, ông Đặng Đức N đã di chúc cho bố anh khoảng 720m2 là một phần của thửa đất số 518. Bản di chúc đề ngày 18/4/2007. Việc anh Đặng Đức S chuyển nhượng một phần thửa đất số 518, tờ bản đồ số 13 cho anh Lê Văn C, anh không đồng ý. Vì ngôi nhà cấp IV xây dựng trên thửa đất đang có tranh chấp là do bố anh xây, còn diện tích đất anh Đặng Đức S đã bán cho anh Lê Văn C là đất của ông nội anh cho bố anh từ trước năm 1995.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan anh Đặng Đức S trình bày:

Ngày 05/01/2023, anh Đặng Đức S và anh Lê Văn C lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng C2, địa chỉ TDP Y, phường B, thành phố P, tỉnh Thái Nguyên. Nội dung: Anh Đặng Đức S thoả thuận chuyển nhượng 768,6 m2 đất, gồm 120 m2 đất ở, 648,6 m2 đất cây lâu năm thuộc thửa đất số 518, tờ bản đồ số 13, diện tích 3.935m², bản đồ địa chính xã Đ, huyện P, tỉnh Thái Nguyên, Sở tài nguyên và môi trường tỉnh T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và tài sản khác gắn liền với đất ngày 22/10/2019 mang tên anh Đặng Đức S. Tài sản gắn liền với đất là 01 căn nhà cấp IV; giá chuyển nhượng theo thỏa thuận ghi trên hợp đồng là 250.000.000 đồng. Ngày 17/3/2023, Sở tài nguyên và môi trường tỉnh T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thửa số 1159, tờ bản đồ số 13 bản đồ địa chính xã Đ, huyện P, tỉnh Thái Nguyên, diện tích 768,6m2 (trong đó 120m2 đất ở tại nông thôn, 648,6 m2 đất trông cây lâu năm mang tên anh Lê Văn C.

Nguồn gốc của thửa đất số 518, tờ bản đồ số 13 cùng với ngôi nhà cấp IV trên thửa đất có nguồn gốc của bố anh là ông Đặng Đức N (đã chết năm 2023) cho anh từ năm 2019 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2019. Từ khi bố anh cho anh thửa đất này cho đến khi bố anh chết, không có ai kiện cáo gì cả. Đến khoảng tháng 02/2023, anh Đặng Đức C1, sinh năm 1989 là cháu ruột (con trai ông Đặng Đức H) mang ảnh ông H sang ngôi nhà cấp IV mà anh đã bán cho anh Lê Văn C thờ cúng và ở lại ngôi nhà này từ tháng 02/2023 đến nay.

Anh S xác định ngôi nhà trên đất đã bán cho anh Lê Văn C do bố anh xây, từ khi còn bé anh đã ở với bố mẹ tại ngôi nhà này, sau đó bố mẹ anh và anh sang ở ngôi nhà bên cạnh cũng trên thửa đất số 518, có cho ông Đặng Đức H ở nhờ một thời gian thì ông H chết. Nay anh Lê Văn C làm đơn khởi kiện anh Đặng Đức C1 đòi lại nhà và diện tích đất anh đã bán cho anh Lê Văn C vào tháng 01/2023, anh xác định việc mua bán với anh Lê Văn C là đúng theo quy định của pháp luật, anh Lê Văn C đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đề nghị Tòa án buộc anh Đặng Đức C1 phải trả lại nhà, đất nêu trên cho anh Lê Văn C sử dụng.

Kết quả xem xét thẩm định tại chỗ nhà, đất tranh chấp của Toà án cấp sơ thẩm, xác định:

Phần đất tranh chấp là thửa đất số 1159, tờ bản đồ số 13, bản đồ địa chính xã Đ, huyện P, gồm đất trồng cây lâu năm 648,6m2, đất ở tại nông thôn 120m2.

- Về tài sản trên đất:

+ 01 nhà cấp 4, lợp ngói mũi xây dựng năm 1995, diện tích 57,31m2; nhà bếp, chuồng lợn xây dựng năm 1995 (mái lợp Proximang 18 tấm do anh Đặng Đức C1 lợp năm 2024); 01 sân lát gạch đỏ, diện tích 47,5m2 xây dựng năm 1995;

+ 01 bình nước INOX N, dung tích 1.200L do anh Đặng Đức C1 lắp đặt năm 2024; 01 bộ CAMERA 01 mắt, nhãn hiệu IMOW do anh Đặng Đức C1 lắp đặt năm 2024; 50 cây mía non do anh Đặng Đức C1 trồng; 55 cây chuối tây do anh Đặng Đức C1 trồng.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 05/2025/DS-ST ngày 28/4/2025 của Tòa án nhân dân huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên đã quyết định:

Chấp nhận đơn khởi kiện của anh Lê Văn C về việc đòi lại tài sản là nhà, đất đối với anh Đặng Đức C1, cụ thể: Buộc anh Đặng Đức C1 phải di chuyển toàn bộ tài sản gồm 18 tấm Proximang do anh C1 lợp trên mái bếp và công trình phụ năm 2024; 01 bình nước INOX N, dung tích 1.200L; 01 bộ CAMERA 01 mắt, nhãn hiệu IMOW do anh C1 lắp đặt năm 2024; 50 cây mía; 55 cây chuối tây do anh Đặng Đức C1 trồng. Để trả lại toàn bộ nhà ở, công trình phụ trên thửa đất số 1159, tờ bản đồ số 13, bản đồ địa chính xã Đ, huyện P, diện tích 768,6m2 cho anh Lê Văn C quản lý sử dụng.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên án phí và quyền kháng cáo, yêu cầu thi hành án của các đương sự.

Ngày 12/5/2025, bị đơn anh Đặng Đức C1 có đơn kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm.

Nội dung kháng cáo, anh Đặng Đức C1 cho rằng: Thửa đất tranh chấp ông Đặng Đức S bán cho anh Lê Văn C có nguồn gốc của ông nội anh là Đặng Đức N cho bố đẻ anh là Đặng Đức H từ năm 1989, có khuôn viên rõ ràng. Năm 1995, ông H đã làm nhà cấp 4, bếp công trình phụ trên đất sử dụng liên tục từ năm 1995 đến năm 2011 thì chết tại đó. Năm 2007, ông N viết di chúc cho các con, trong đó có cho ông H diện tích đất khoảng 720 m2 là diện tích đất ông S đã chuyển nhượng cho anh C. Quá trình giải quyết, anh C đã có đơn yêu cầu phản tố, bà T là vợ hợp pháp của ông N có đơn yêu cầu độc lập đề nghị Toà án huỷ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông N với ông S, huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S với anh Lê Văn C, nhưng Toà án cấp sơ thẩm không xem xét.

Tại phiên toà phúc thẩm, người kháng cáo giữ nguyên nội dung đơn kháng cáo, các đương sự giữ nguyên ý kiến trình bày tại Toà án cấp sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Thái Nguyên phát biểu quan điểm: Thẩm phán chủ tọa phiên toà, Hội đồng xét xử và các đương sự chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của bị đơn anh Đặng Đức C1; Huỷ bản án dân sự sơ thẩm số 05/2025/DS-ST ngày 28/4/2025 của Tòa án nhân dân huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên; giao hồ sơ cho Toà án nhân dân khu vực 1 - Thái Nguyên giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm theo đúng quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, sau khi nghe đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến, Hội đồng xét xử nhận định:

Về thủ tục tố tụng:

Về nội dung:

Xét nội dung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, lời trình bày của các đương sự và kháng cáo của bị đơn, Hội đồng xét xử thấy:

Toà án cấp sơ thẩm không hướng dẫn bằng văn bản cho bị đơn thực hiện yêu cầu phản tố để xem xét tính hợp pháp và có căn cứ của hợp đồng tặng cho, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất tranh chấp. Bản án sơ thẩm nhận định anh C thực hiện yêu cầu phản tố đề nghị huỷ hợp đồng tặng cho, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất tranh chấp sau khi đã tiếp cận công khai chứng cứ và hoà giải để không chấp nhận thụ lý, giải quyết đơn yêu cầu phản tố của anh C là không đúng.

Tại Bản di chúc ngày 18/4/2007, ông nghiệp đã cho ông Đặng Đức H 720 m2 đất, thuộc thửa 518, tờ bản đồ số 13, diện tích 3.635 m2, có tứ cận cụ thể và một số thửa ruộng canh tác. Cho ông Đặng Đức S 300 m2 đất thổ cư, 2.915 m2 đất vườn thuộc thửa thửa 518, tờ bản đồ số 13; 01 nhà trên 05 gian, nhà bếp 03 gian đang sử dụng và một số thửa ruộng canh tác.

Như vậy, thửa đất số 518, tờ bản đồ số 13, diện tích 3.635 m2 được chia cho ông H và ông S. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 03/10/2019, ông N, bà Đ đã tặng cho ông S toàn bộ diện tích thửa đất số 518 là 3.635 m2. Trong hợp tặng cho này có 04 trang, trang 5 là lời chứng của UBND xã Đ, huyện P, nhưng không có chữ ký của bên tặng cho, bên nhận tặng cho vào các trang của hợp đồng.

Khoản 4 Điều 36 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 quy định:

4. Người thực hiện chứng thực ghi lời chứng tương ứng với từng loại hợp đồng, giao dịch theo mẫu quy định; ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu của cơ quan thực hiện chứng thực và ghi vào sổ chứng thực. Đối với hợp đồng, giao dịch có từ 02 (hai) trang trở lên, thì từng trang phải được đánh số thứ tự, có chữ ký của người yêu cầu chứng thực và người thực hiện chứng thực; số lượng trang và lời chứng được ghi tại trang cuối của hợp đồng, giao dịch. Trường hợp hợp đồng, giao dịch có từ 02 (hai) tờ trở lên thì phải đóng dấu giáp lai.

Như vậy, UBND xã Đ, huyện P khi thực hiện chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 03/10/2019, đã không tuân thủ đúng quy định tại Điều 36 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về công chứng, chứng thực, nên văn bản chứng thực Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không có giá trị pháp lý.

Bên cạnh đó, ông N kết hôn với bà T từ năm 1965, có 03 con, bà T sinh sống trên nhà đất tại thửa 518. Năm 1993, bà Đ mới về chung sống với ông N, không có đăng ký kết hôn, có 01 con chung là Đặng Đức S. Ngày 03/10/2019, ông N, bà Đ ký hợp đồng tặng cho toàn bộ thửa đất số 518, tờ bản đồ số 13, diện tích 3.635 m2 cho anh Đặng Đức S, UBND xã Đ, chứng thực hợp đồng tặng cho nêu trên, xác định bà Đ là vợ ông N, trong khi tài sản tặng cho không thuộc quyền sở hữu, sử dụng của bà Đ, bà Đ không phải là vợ hợp pháp của ông N là không đúng quy định của pháp luật.

Phần đất ông N cho ông H là bố đẻ anh C, được đắp bờ, có khuôn viên riêng, ông H đã sử dụng làm nhà ở từ năm 1995. Biên bản thẩm định tại chỗ của Toà án cấp sơ thẩm cũng xác định trên phần đất tranh chấp có ngôi nhà cấp 4, nhà bếp, chuồng lợn, sân gạch xây dựng từ năm 1995, trong khi đó ngôi nhà của ông N xây dựng ghi trong hợp đồng tặng cho anh S xây dựng từ năm 1977, không nói đến ngôi nhà, bếp, chuồng lợn, sân gạch xây dựng năm 1995.

Tại Biên bản hoà giải ngày 04/7/2024 do UBND xã Đ lập, ý kiến của ông Nguyễn Văn T1, Bí thư Chi bộ, ông Dương Đình P Trưởng xóm Đ, xã Đ đều xác định ngôi nhà trên phần đất tranh chấp do ông Đặng Đức H là bố đẻ anh Đặng Đức C1 xây dựng từ năm 1995, vợ chồng ông H đã ở từ đó cho đến khi ông H chết, hiện tại ngôi nhà đó vẫn đang thờ cúng ông H là phù hợp với hiện trạng sử dụng nhà đất của ông N, ông H. Như vậy, mặc dù năm 2007, ông N lập di chúc để lại diện tích đất 720 m2, là một phần thửa 518, nhưng thực tế ông N đã cho ông H sử dụng, làm nhà ở từ năm 1995.

Quá trình nhận chuyển nhượng nhà đất, bên mua là anh Lê Văn C không làm rõ ngôi nhà đang thờ cúng ông H, bếp, chuồng lợn là của ai. Toà án cấp sơ thẩm không làm rõ nguồn gốc ngôi nhà, không xem xét, nhận định tính hợp pháp và có căn cứ của Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa ông S với anh Lê Văn C đã chấp nhận buộc anh Đặng Đức C1 phải trả nhà đất cho anh Lê Văn C là không có căn cứ.

Về án phí:

Từ những phân tích nêu trên;

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự; chấp nhận kháng cáo của bị đơn anh Đặng Đức C1; Huỷ bản án dân sự sơ thẩm 05/2025/DS-ST ngày 28/4/2025 của Tòa án nhân dân huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên; giao hồ sơ cho Toà án nhân dân khu vực 1 – Thái Nguyên giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm theo đúng quy định của pháp luật.

2. Về án phí: Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Án phí phúc thẩm: anh Đặng Đức C1 không phải chịu án phí phúc thẩm. Hoàn trả anh Đặng Đức C1 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm theo biên lai số 0004049 ngày 20/5/2025 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Phú Bình (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 1 - Thái Nguyên).

Án phí sơ thẩm và chi phí tố tụng sẽ được quyết định khi giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án./.