Bản án 115/2026/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện và quá trình tố tụng, nguyên đơn là ông Lê Văn N và bà Nguyễn Thị Y trình bày: Ngày 10 tháng 6 năm 2019, bà Phạm Thị R là mẹ ruột của bà Nguyễn Thị H và bà Nguyễn Thị B có "bán" cho vợ chồng ông, bà phần diện tích "đất lá" với giá 25.000.000 đồng. Vợ chồng bà "mua" phần diện tích đất đó với mục đích nuôi vịt. Sau khi thỏa thuận xong thì vợ chồng ông, bà đã giao đủ tiền cho bà R và bà H. Tuy nhiên, bà R cho rằng do phần đất mà ông bà "mua" chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hai bên chỉ làm "giấy tay", khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định. Thế nhưng, sau nhiều lần, ông và bà yêu cầu, bà R không thực hiện thủ tục chuyển nhượng nên ông, bà đã yêu cầu Ủy ban nhân dân xã H (nay là Ủy ban nhân dân phường L) tiến hành hòa giải. Tại phiên hòa giải, hai bên không thống nhất. Sau đó, bà R chết, bà H và bà Ba K làm thủ tục cho ông, bà nên ông, bà khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết, buộc bà H, bà B trả lại cho ông, bà số tiền, tương ứng với giá trị phần quyền sử dụng đất theo diện tích được thể hiện tại Mảnh trích đo địa chính số 562-2025 do Công ty TNHH Đ lập ngày 02 tháng 6 năm 2025 và giá trị thì tính theo Chứng thư thẩm định giá số 020/2025/319-HD/TĐGLA-BĐS ngày 12 tháng 8 năm 2025 của Công ty Cổ phần T1. Ông N, bà Y xác định phần diện tích đất mà bà R chuyển nhượng cho ông, bà, ông và bà có đổ đất thêm và hiện nay để trống, không sử dụng. Khi Tòa án giải quyết xong thì ông, bà tiếp tục nuôi vịt, ông, bà không yêu cầu chi phí đỗ đất thêm vì không đáng kể.

Tại phiên hòa giải ngày 01 tháng 4 năm 2026, bà Nguyễn Thị H và bà Nguyễn Thị B xác nhận là mẹ của hai bà là bà R chỉ "bán" cho bà Y, ông N 50m2 với giá 25.000.000 đồng. Sau khi bà R chết thì bà H đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất (kể cả phần mà bà R "bán" cho ông N, bà Y) cho ông C và ông C đã đăng ký biến động. Trước đó, khi ra Ủy ban nhân dân xã H1, bà H và bà R đã đề nghị trả lại tiền cho ông N, bà Y nhưng họ không chịu nhận. Vì vậy, hai bà đồng ý trả lại tiền cho ông N, bà Y nhưng chỉ bằng với số tiền mẹ của hai bà đã nhận là 25.000.000 đồng.

Cũng tại phiên hòa giải nêu trên, ông Nguyễn Nhựt C trình bày: Ông nhận chuyển nhượng phần diện tích đất nói trên từ bà Nguyễn Thị H là về mặt thủ tục. Trên thực tế là ông "mua bán" với ông "Sáu Tím", không rõ họ tên. Phần diện tích đất đó, hiện tại ông vẫn chưa sử dụng. Tại phiên tòa, ông khẳng định là ông không đồng ý việc bà Y và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà Y yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà R với vợ chồng ông N, bà Y.

Ông Dương Hồng T trình bày: Ông không nhớ rõ thời gian nào, bà R và bà H có kêu ông nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hai thửa đất nói trên với giá là 200.000.000 đồng, ông đồng ý và đã giao tiền cho bà R, bà H 200.000.000 đồng, không có làm văn bản gì và cũng không làm hợp đồng, hai bên chỉ giao kết bằng lời nói. Ông cũng chỉ nhận chuyển nhượng vậy thôi chứ chưa sử dụng. Thời gian đó thì bà R chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên vì láng giềng tin tưởng nhau thôi. Sau đó, ông C có ý định nhận chuyển nhượng phần diện tích đất đó vì nó liền kề với đất của ông C. Ông C có đề nghị ông chuyển nhượng lại cho ông C và ông đồng ý nhưng do chưa có giấy tờ nên cuối cùng ba bên gồm ông, bà R, bà H cùng ông C thống nhất là khi bà R được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà R sẽ làm thủ tục chuyển nhượng cho ông C luôn. Lúc đó, ông chuyển nhượng cho ông C với giá 220.000.000 đồng và ông nhận tiền trực tiếp từ ông C.

Lúc chuyển nhượng, ông không biết việc bà R đã chuyển nhượng một phần đất cho ông N, bà Y. Sau khi đã hoàn tất việc thỏa thuận giữa các bên, bà Y đã sang nhà ông C và nói rằng vợ chồng bà đã “mua” phần đất nói trên. Từ đó phát sinh tranh chấp. Bà R, bà H, ông và ông N có ngồi lại nói chuyện, ông N đồng ý nhận lại 30.000.000 đồng nên bà R và bà H có đưa ông giữ 30.000.000 đồng. Tuy nhiên, sau đó, ông N không chịu nhận.

Tại phiên hòa giải của Ủy ban nhân dân xã H, tuy ông không dự nhưng ông có chở bà R và bà H đến. Song, do hòa giải không thành nên bà H và bà R có giao cho ông giữ 30.000.000 đồng. Ông đã giữ từ đó và mới trả lại cho bà H vào ngày 09 tháng 4 năm 2026.

Tại phiên tòa, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các nguyên đơn đề nghị công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bà Phạm Thị R và ông Lê Văn N đã xác lập vào ngày 10 tháng 6 năm 2019, bởi vì qua các tài liệu và lời trình bày của bà H, bà B, ông C, ông T, có cơ sở để xác định có việc giao nhận đủ tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông N, bà Y đã nhận đất và sử dụng. Mặc dù trong văn bản viết tay không ghi diện tích cụ thể nhưng qua việc thẩm định tại chỗ, bà H, bà B đã xác định diện tích đất mà mẹ của hai bà đã chuyển nhượng cho ông N, bà Y, được thể hiện bằng đường biểu thị ranh do bị đơn xác định tại Mảnh trích đo địa chính số 562-2025 do Công ty TNHH Đ lập ngày 02 tháng 6 năm 2025. Mặt khác, xét tính hợp lý của mục đích nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là để nuôi vịt thì không thể xác định diện tích đất mà ông N, bà Y “mua” chỉ là 50m2 như biên bản hòa giải cơ sở đã ghi. Đối ông Nguyễn Nhựt C, khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông C đã biết quyền sử dụng đất mà ông nhận chuyển nhượng đã có việc tranh chấp giữa ông N, bà Y với bà R nhưng vẫn nhận chuyển nhượng và tại phiên tòa, ông C cũng thừa nhận ông C không quản lý, sử dụng phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng từ bà R nên trong trường hợp này, không thể xem ông C là người thứ ba ngay tình. Do đó, có cơ sở để Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà ông N và bà R đã xác lập.

Kiểm sát viên phát biểu quan điểm về việc chấp hành pháp luật của những người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng trong quá trình tố tụng.

Về nội dung, đề nghị chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bởi vì không có chứng cứ trực tiếp để chứng minh diện tích đất mà các nguyên đơn nhận chuyển nhượng đúng như yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn. Theo biên bản hòa giải cơ sở thì ông N và bà R đều thống nhất diện tích chuyển nhượng là 50m2 và giá trị chuyển nhượng là 25.000.000 đồng, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà R với ông N, bà Y là hợp đồng vô hiệu vì không tuân thủ hình thức, khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng, bà R chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, bà R lại thỏa thuận chuyển nhượng cho người khác luôn cả phần đã chuyển nhượng cho bà Y, ông N. Do vậy, không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như các nguyên đơn và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các nguyên đơn đã nêu. Việc giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu là các bên trả cho nhau những gì đã nhận. Lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu hoàn toàn do bà Phạm Thị R.

Do đó, đề nghị Tòa án buộc bà Nguyễn Thị H, người thừa kế tài sản của bà Phạm Thị R thực hiện nghĩa vụ trả tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất mà bà R đã chuyển nhượng cho ông N, bà Y.

Ngoài ra, đề nghị Tòa án giải quyết các vấn đề khác theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Điều 407, Điều 408 và Điều 615 Bộ luật Dân sự; Điều 272 và khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn ông Lê Văn N và bà Nguyễn Thị Y.

Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phạm Thị R với ông Lê Văn N được xác lập vào ngày 10 tháng 6 năm 2019.

Bà Nguyễn Thị H phải trả cho bà Nguyễn Thị Y và ông Lê Văn N 37.100.000 (ba mươi bảy triệu một trăm nghìn) đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực và có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án, hàng tháng người phải thi hành án còn phải chịu tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự, tương ứng với số tiền và thời gian còn phải thi hành.

Về chi phí tố tụng: Bà Nguyễn Thị H phải trả cho ông Lê Văn N, bà Nguyễn Thị Y 9.021.333 đồng.

Về án phí: Bà Nguyễn Thị H phải chịu án phí sơ thẩm là 2.155.000 đồng.

Về quyền kháng cáo: Các nguyên đơn ông Lê Văn N bà Nguyễn Thị Y, các bị đơn Nguyễn Thị H, Nguyễn Thị B, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nguyễn Nhựt C có mặt tại phiên tòa, các đương sự có quyền kháng cáo trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày tuyên án. Ông Dương Hồng T vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM