Bản án 115/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Mai Trần Cảnh

Các Thẩm phán:

Ông Phạm Công Toại

Ông Hoàng Bích Sơn

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thúy – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên toà: Bà Võ Thị Vĩnh Hưng - Kiểm sát viên.

Trong ngày 20 tháng 01 năm 2026, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 1342/2025/TLPT-DS ngày 01/12/2025, về việc “Tranh chấp hợp đồng hợp đồng đặt cọc”

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 140/2025/DS-ST ngày 22/7/2025, của Tòa án nhân dân Khu vực 5 – Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 7375/2025/QĐ-PT ngày 9/12/2025 và Quyết định hoãn phiên tòa số: 23520/2025/QĐ-PT ngày 29/12/2025, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Bảo C, sinh năm 1981.

Địa chỉ: 20/42 đường số 13, phường T, Thành phố H.

Đại diện theo ủy quyền: Ông Ngô Ngọc T, sinh năm 1966.

(Giấy ủy quyền số 00006408 ngày 20/7/2024 lập tại Văn phòng công chứng T)

Địa chỉ liên hệ: B13/8K ấp 3A, xã B, huyện C, Thành phố H (nay là xã B, Thành phố H) .

2. Bị đơn: Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc N.

Trụ sở: Tầng 2 Tòa nhà 194 G, số 473 P, phường T, Thành phố H.

Đại diện theo pháp luật: Ông Trần Công L, sinh năm 1981.

Địa chỉ liên hệ: Số 132/8E Chung cư đường K, Phường 5, Quận E, Thành phố H (nay là phường H, Thành phố H).

Đại diện theo ủy quyền: Ông Dương Kim C, sinh năm 1995.

(Giấy ủy quyền số 14/2024/UQ-NSF ngày 12/11/2024).

Địa chỉ liên hệ: Tầng 2 Tòa nhà 194 G, số 473 P, phường T, Thành phố H

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 20/7/2024, các bản tự khai và các biên bản hòa giải, nguyên đơn do người đại diện theo ủy quyền – ông Ngô Ngọc T trình bày:

Ngày 17/4/2019, bà Nguyễn Thị Bảo C ký Thỏa thuận đặt cọc số: B05-12/TTĐC – HIGH INTELA/2019 với Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc N (sau đây gọi tắt là Công ty N) về việc đặt cọc mua bán căn hộ B05-12 của Dự án khu cao ốc phức hợp Auriscity có tên thương mại là HIGH INTELA tại Đại lộ V, Phường X, Quận Y, (nay là địa chỉ: Đại lộ V, Phường Đ), Thành phố H. Cùng ngày 17/4/2019, bà C đã nộp tiền đặt cọc là 341.635.800 (Ba trăm bốn mươi mốt triệu sáu trăm ba mươi lăm ngàn tám trăm) đồng cho Công ty N theo Phiếu thu số 19040096 ngày 17/4/2019 của công ty cổ phần đầu tư LDG. Nhưng sau đó, Công ty N không tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ, bà C nhiều lần đến yêu cầu trả tiền tiếp tục để nhận căn hộ nhưng Công ty đều không thực hiện được.

Hai bên đã thực hiện Biên bản thanh lý số B05-12/TTĐC – HIGH INTELA/2019, không có ngày được ký giữa ông Trần Công L – giám đốc Công ty N và bà Nguyễn Thị Bảo C với nội dung trả tiền cọc và tiền lãi theo lãi suất 12%/năm từ ngày 17/4/2019 đến 31/12/2022 với tổng số tiền 493.715.210 đồng, thanh toán trong hạn 90 ngày từ ngày ký biên bản thanh lý với điều kiện bà C phải hoàn trả Thỏa thuận đặt cọc số B05-12/TTĐC – HIGH INTELA/2019 và các hồ sơ, chứng từ liên quan (nếu có).

Các ngày 23/02/2023 và 26/6/2023, Công ty N có văn bản gửi bà C với nội dung Công ty sẽ hoàn trả tiền thanh lý và tiền lãi phát sinh trong vòng 10 ngày từ ngày 30/9/2023. Ngày 02/3/2023 và ngày 24/6/2024, hai bên đã có buổi làm việc nhưng vẫn không thống nhất được ngày trả tiền cho bà C. Đến nay, Công ty N vẫn không thanh toán đồng vốn lãi nào cho bà C mặc dù bà C đã nhiều lần yêu cầu.

Nay, bà C yêu cầu Công ty N phải thanh toán cho bà C số tiền gốc còn nợ là: 341.635.800 (Ba trăm bốn mươi mốt triệu sáu trăm ba mươi lăm ngàn tám trăm) đồng và tiền lãi tính 12%/năm tính từ ngày 17/4/2019 đến khi xét xử, thanh toán làm một lần ngay khi án có hiệu lực pháp luật.

Bị đơn - Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc N do người đại diện theo ủy quyền – ông Dương Kim C trình bày:

Ngày 17/4/2019, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc N có nhận số tiền đặt cọc mua căn hộ B05-12 HIGHINTELA là 341.635.800 (Ba trăm bốn mươi mốt triệu sáu trăm ba mươi lăm ngàn tám trăm) đồng từ bà Nguyễn Thị Bảo C theo Phiếu thu số 19040096 ngày 17/4/2019 của Công ty cổ phần đầu tư LDG là công ty ủy quyền thu hộ của Công ty N.

Do dự án không hình thành nên Công ty N không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ nêu trên với bà C, do đó khi bà C yêu cầu thanh lý thỏa thuận đặt cọc thì Công ty đã đồng ý.

Công ty xác nhận đã ký kết Biên bản thanh lý thỏa thuận đặt cọc số B05-12/TTĐC-HIGH INTELA/2019 ký kết ngày 17/4/2019. Công ty sẽ hoàn trả cho bà C số tiền 341.635.800 (Ba trăm bốn mươi mốt triệu sáu trăm ba mươi lăm ngàn tám trăm) đồng đã đặt cọc và lãi theo lãi suất được tính bằng mức 12%/năm tính trên số tiền đặt cọc tính từ ngày 17/4/2019 đến 31/12/2022.

Tổng số tiền mà Công ty N phải thanh toán cho bà Nguyễn Thị Bảo C là 493.715.210 (Bốn trăm chín mươi ba triệu bảy trăm mười lăm ngàn hai trăm mười) đồng.

Nay, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc N đồng ý hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Bảo C số tiền 493.715.210 (Bốn trăm chín mươi ba triệu bảy trăm mười lăm ngàn hai trăm mười) đồng, trong đó gồm:

- 341.635.800 (Ba trăm bốn mươi mốt triệu sáu trăm ba mươi lăm ngàn tám trăm) đồng là tiền đặt cọc.

- 152.079.410 (Một trăm năm mươi hai triệu không trăm bảy mươi chín ngàn bốn trăm mười) đồng là tiền lãi tính theo lãi suất 12%/năm từ ngày 17/4/2019 đến 31/12/2022.

Thời hạn trả số tiền 493.715.210 (Bốn trăm chín mươi ba triệu bảy trăm mười lăm ngàn hai trăm mười) đồng cho bà C thì hiện tại Công ty vẫn chưa xác định được thời hạn trả. Đồng thời, Công ty không đồng ý trả tiền lãi từ sau ngày 31/12/2022 đến khi Tòa xét xử.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 140/2025/DS-ST ngày 22/7/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 5 – Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

“1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Bảo C; buộc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc N phải trả số tiền 597.862.650 (Năm trăm chín mươi bảy triệu tám trăm sáu mươi hai ngàn sáu trăm năm mươi) đồng cho bà Nguyễn Thị Bảo C ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.”

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về phần án phí, quyền kháng cáo theo quy định pháp luật.

Ngày 04/8/2025, Bị đơn - Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc N nộp đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm,

Bị đơn là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc N kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn liên quan đến khoản lãi do chậm thanh toán và đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại nội dung này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Công ty.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến:

Về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án: Tòa án đã thực hiện đúng về thời hạn chuẩn bị xét xử. Thẩm phán, Hội đồng xét xử, đã chấp hành theo đúng quy định của pháp luật kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án.

Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án cho đến phiên tòa hôm nay nguyên đơn; bị đơn đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Về việc giải quyết vụ án: Về nội dung vụ án, căn cứ tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ và diễn biến tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhận thấy bản án sơ thẩm đã giải quyết xác định đúng nghĩa vụ của các bên. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo và giữ nguyên bản án sơ thẩm, buộc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc N hoàn trả tiền đặt cọc 341.635.800 đồng cùng tiền lãi theo mức 12%/năm từ ngày 17/4/2019 đến thời điểm xét xử, thanh toán một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Từ phân tích trên, nhận thấy Bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân Khu vực 5 – Thành phố Hồ Chí Minh đã xét xử đúng quy định nên không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 140/2025/DS-ST ngày 22/7/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 5 - Thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, sau khi nghe các bên đương sự trình bày ý kiến, sau khi nghe Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm, sau khi nghị án, Hội đồng xét xử nhận định

[1] Quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết: Đây là vụ kiện dân sự có quan hệ tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, các bên đương sự đã ký thỏa thuận biên bản thanh lý hợp đồng đặt cọc do đó căn cứ theo quy định tại Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì tranh chấp trong vụ án này phải là “Tranh chấp thực hiện nghĩa vụ dân sự” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Do đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định lại quan hệ tranh chấp của vụ án.

[1.] Về hình thức và thời hạn kháng cáo: Ngày 22/7/2025, Toà án nhân dân khu vực 5 đưa vụ án ra xét xử và ban hành bản án số 140/2025/DS-ST, bị đơn Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc N có mặt tại phiên tòa. Ngày 04/8/2025, người đại diện theo ủy quyền của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc N có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm gửi đến Tòa án nhân dân quận Tân Bình ngày 31/8/2020. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 273 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015 thì kháng cáo của bị đơn còn trong hạn luật định nên hợp lệ.

[2] Xem xét kháng cáo và nội dung vụ án, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy:

[2.1] Về thỏa thuận đặt cọc:

Ngày 17/4/2019, bà Nguyễn Thị Bảo C đã nộp tiền đặt cọc là 341.635.800 (Ba trăm bốn mươi mốt triệu sáu trăm ba mươi lăm ngàn tám trăm) đồng cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc N (sau đây gọi tắt là Công ty N) để mua căn hộ B05-12 HIGHINTELA theo Phiếu thu số 19040096 ngày 17/4/2019. Nhưng sau đó, Công ty N không tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ, bà C nhiều lần đến yêu cầu trả tiền tiếp tục để nhận căn hộ nhưng Công ty đều không thực hiện được. Căn cứ Thỏa thuận đặt cọc số B05-12/TTĐC HIGH INTELA/2019 ngày 17/4/2019, Biên bản thanh lý số B05-12/TTĐC HIGH INTELA/2019 giữa bà Nguyễn Thị Bảo C và Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc N, cùng lời khai xác nhận của các đương sự tại phiên tòa đã đủ cơ sở kết luận: Ngày 17/4/2019, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc N – Bị đơn đã nhận số tiền đặt cọc là 341.635.800 (Ba trăm bốn mươi mốt triệu sáu trăm ba mươi lăm ngàn tám trăm) đồng từ bà Nguyễn Thị Bảo C – Nguyên đơn về việc đặt cọc mua bán căn hộ B05-12 của Dự án khu cao ốc phức hợp Auriscity có tên thương mại là HIGH INTELA tại Đại lộ V, Phường X, Quận Y, (nay là địa chỉ: Đại lộ V, phường Đ), Thành phố H.

[2.2] Về tính lãi:

Xét thấy, Hợp đồng đặt cọc trên đã được hai bên thỏa thuận thanh lý vào năm 2023 với nội dung bị đơn thanh toán tiền cọc cùng tiền lãi theo mức lãi suất 12%/năm từ ngày 17/4/2019 đến hạn thanh toán vào ngày 31/12/2022. Như vậy, thỏa thuận này có nội dung thống nhất về tính lãi và thể hiện mức lãi suất cụ thể là 12%/năm. Mặc dù, ngày 26/06/2023, Công ty CP ĐT&PT Địa ốc N có Công văn số 28/2023/TB-NSG-HI gởi bà C nội dung xin gia hạn thời hạn thanh toán từ ngày 29/06/2023 đến ngày 30/09/2023, Công ty trả lãi suất 10%/năm trên số tiền này. Thời gian trả lãi suất được tính tối đa đến ngày 30/09/2023. Công ty sẽ hoàn trả tiền thanh lý và tiền lãi phát sinh (nếu có) trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày 30/09/2023. Tuy nhiên đến nay, Công ty CP ĐT&PT Địa ốc N vẫn không thanh toán khoản tiền đặt cọc và tiền lãi cho bà C. Do đó, Bà C yêu cầu Công ty CP ĐT&PT Địa ốc N phải thanh toán cho bà C số tiền còn nợ là: 341.635.800 (Ba trăm bốn mươi mốt triệu sáu trăm ba mươi lăm ngàn tám trăm) đồng và tiền lãi tính 12%/năm tính từ thời điểm ngày 17/4/2019 đến khi xét xử. Thanh toán làm một lần ngay khi án có hiệu lực pháp luật. Căn cứ quy định tại Điều 357 BLDS 2015, yêu cầu của nguyên đơn là có căn cứ chấp nhận:

“Điều 357. Trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền:

1. Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả 2. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này, nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này”.

Việc bị đơn vẫn không thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho nguyên đơn theo thỏa thuận. Căn cứ quy định tại các điều 328, 357, 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì bị đơn đã vi phạm nghĩa vụ trả tiền đặt cọc theo thỏa thuận đối với nguyên đơn. Do đó, cấp sơ thẩm tính lãi số tiền lãi mà bị đơn phải trả cho nguyên đơn là có căn cứ, cụ thể được tính như sau:

- Thời hạn tính lãi: từ ngày 17/4/2019 – ngày 22/7/2025 : 6 năm x 3 tháng 4 ngày. Nguyên đơn tự nguyện yêu cầu tính thời hạn chẳn là 06 năm 03 tháng. Sự tự nguyện này không trái Luật nên HĐXX ghi nhận.

- Về lãi suất: Căn cứ Biên bản thanh lý số B05-12/TTĐC HIGH INTELA/2019 thì đây là khoản nợ chưa thanh toán có thỏa thuận lãi theo lãi suất 12%/năm tương đương 1%/tháng.

- Tiền lãi: 341.635.800 đồng x 12%/năm x (06 năm 03 tháng) = 256.226.850 ( Hai trăm năm mươi sáu triệu hai trăm hai mươi sáu ngàn tám trăm năm mươi) đồng.

Từ những căn cứ lập luận trên, Tổng số tiền cọc và tiền lãi mà phía bị đơn phải trả cho nguyên đơn là: 341.635.800 đồng + 256.226.850 đồng = 597.862.650 (Năm trăm chín mươi bảy triệu tám trăm sáu mươi hai ngàn sáu trăm năm mươi) đồng.

Mặt khác, như bản án sơ thẩm đã nhận định về việc thiếu trách nhiệm của bị đơn trong việc chậm thanh toán cho nguyên đơn. Xét thấy, từ ngày bị đơn nhận tiền cọc đến nay đã hơn 6 năm, đây là quãng thời gian quá dài cho việc thanh toán tiền, Bị đơn phải tự nguyện thực hiện trả tiền cho nguyên đơn ngay khi dự án không được thực hiện mới hợp tình hợp lý nhưng bị đơn vẫn lưu giữ tiền của nguyên đơn cho đến nay, gây thiệt hại cho nguyên đơn. Việc nhận định bị đơn kéo dài nghĩa vụ trả tiền và không xác định được phương thức thanh toán thể hiện sự không thiện chí và thiếu trách nhiệm của cấp sơ thẩm có căn cứ.

Từ những lập luận trên cùng đề nghị của đại diện Viện kiểm sát không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của bị đơn là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc N về việc sửa bản án sơ thẩm đơn liên quan đến khoản lãi do chậm thanh toán.

[3] Về án phí phúc thẩm: Do không chấp nhận kháng cáo nên phía bị đơn Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc N phải chịu án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 148, khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 328, 357, 468 của Bộ luật Dân sự 2015;

Căn cứ Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí của Tòa án;

Căn cứ Luật thi hành án dân sự;

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc N. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 140/2025/DS-ST ngày 22/7/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 5 - Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định như sau:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Bảo C; buộc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc N phải trả số tiền 597.862.650 (Năm trăm chín mươi bảy triệu tám trăm sáu mươi hai ngàn sáu trăm năm mươi) đồng cho bà Nguyễn Thị Bảo C ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

2. Về án phí:

2.1. Án phí dân sự sơ thẩm: 27.914.506 (Hai mươi bảy triệu chín trăm mười bốn ngàn năm trăm lẻ sáu) đồng, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc N phải chịu.

Hoàn tiền tạm ứng án phí là 12.892.000 (Mười hai triệu tám trăm chín mươi hai ngàn) đồng cho bà Nguyễn Thị Bảo C theo Biên lai thu 0029153 ngày 03/10/2024 của Chi cục Thi hành án Quận Bình Thạnh nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 5 - Thành phố Hồ Chí Minh.

2.2. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc N phải chịu án phí dân sự phúc thẩm nhưng được cấn trừ vào tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp là 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu số 0009291 của Thi hành án Dân sự Thành phố Hồ Chí Minh. Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc N đã nộp đủ án phí.

3. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án./.