Bản án 114/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện ngày 31/01/2019 và trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn ông Nguyễn Tấn L trình bày:

Ngày 16/9/2016 ông Nguyễn Tấn L có ký hợp đồng với Công ty cổ phần V (sau đây viết tắt là Công ty V) để mua căn nhà ở thấp tầng thuộc dự án Trung tâm thương mại – dịch vụ phường V, thành phố VT, tỉnh HG do Công ty V làm chủ đầu tư.

Căn nhà mà ông Nguyễn Tấn L thỏa thuận mua của Công ty V có đặc điểm như sau:

- Loại nhà S (nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ);

- Địa chỉ nhà: khu vực x, phường V, thành phố VT, tỉnh HG;

- Nhà số: HAG-PG1-09;

- Tổng giá trị mua bán căn nhà là: 3.746.201.681 đồng.

Sau khi ký hợp đồng, ông L đã thanh toán cho Công ty V số tiền 936.550.420 đồng, bằng với 25% tổng giá trị căn nhà.

Do không thể vay được tiền từ Ngân hàng, nên ông L không thể tiếp tục thanh toán tiền mua nhà cho Công ty V đúng theo thỏa thuận trong hợp đồng. Sau đó, ông L biết được vào ngày 31/8/2019 phía Công ty V đã bán căn nhà số: HAG-PG1-09 cho người khác mà không hề thông báo với ông L, đồng thời cũng không mời ông L đến để thanh lý hợp đồng trước khi giao nhà cho người khác. Việc làm này của Công ty V đã xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông L.

Do đó, ông Nguyễn Tấn L khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: buộc Công ty V phải có trách nhiệm trả lại cho ông L số tiền đã thanh toán để mua nhà là 936.550.420 đồng. Đồng thời buộc Công ty V phải bồi thường thiệt hại bằng hình thức trả lãi, theo mức lãi suất là 1,67%/tháng, tính trên số tiền gốc là 936.550.420 đồng, với thời gian tính lãi là từ ngày 17/9/2016 đến ngày xét xử (số tiền lãi tạm tính đến thời điểm khởi kiện là 422.290.584 đồng).

Tại phiên tòa sơ thẩm, ông Nguyễn Tấn L phát biểu giữ nguyên yêu cầu như trong đơn khởi kiện. Yêu cầu Tòa án buộc Công ty V có trách nhiệm trả cho ông L số tiền 936.550.420 đồng tiền gốc và 594.334.869 đồng tiền lãi.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn là Luật sư Trần Văn Độ tại phiên tòa phát biểu: theo quy định tại Điều 122 Luật nhà ở thìhiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở giữa Công ty V và ông L có hiệu lực kể từ ngày ký. Kể từ thời điểm ký hợp đồng căn nhà đã thuộc quyền sở hữu của ông L. Việc Công ty V tự động đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng không gửi Thông báo chấm dứt cho ông L là vi phạm nghĩa vụ của Bên bán. Do đó, đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

Trong đơn phản tố ngày 15/3/2019 và trong quá trình giải quyết vụ án bị đơn là Công ty V trình bày:

Ngày 16/9/2016, Công ty V và ông Nguyễn Tấn L đã ký Hợp đồng mua bán nhà ở số HAG-PG1-09/HG/HĐMB (sau đây viết tắt là Hợp đồng mua bán), theo đó Công ty V đồng ý bán và ông Nguyễn Tấn L đồng ý mua nhà ở với tổng giá bán nhà ở là 3.746.201.681 đồng.

Căn nhà mà Công ty V thỏa thuận bán cho ông L nằm trên thửa đất số 64, tờ bản đồ số 06, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CĐ 923062, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CT07302 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh HG cấp cho Công ty V vào ngày 07/10/2016.

Tiến độ thanh toán tiền mua nhà được các bên thỏa thuận trong Hợp đồng mua bán như sau:

Đợt 1: thanh toán 25% giá bán nhà ở (đã bao gồm thuế Giá trị gia tăng) ngay khi ký Hợp đồng mua bán;

Đợt 2: thanh toán 20% giá bán nhà ở (đã bao gồm thuế Giá trị gia tăng) trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký Hợp đồng mua bán;

Đợt 3: thanh toán 25% giá bán nhà ở (đã bao gồm thuế Giá trị gia tăng) trong vòng 75 ngày kể từ ngày ký Hợp đồng mua bán;

Đợt 4: thanh toán 25% giá bán nhà ở (đã bao gồm thuế Giá trị gia tăng) và phần thuế giá trị gia tăng của 5% giá bán nhà còn lại theo thông báo bàn giao nhà, dự kiến tháng 12 năm 2016;

Đợt 5: thanh toán 5% giá bán nhà (không bao gồm thuế Giá trị gia tăng) khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Về các quyền và nghĩa vụ khác của Bên bán và Bên mua nhà ở đã được ghi rõ trong Hợp đồng mua bán và Phụ lục của hợp đồng.

Quá trình thực hiện hợp đồng, ông Nguyễn Tấn L chỉ hoàn thành việc thanh toán tiền Đợt 1 theo Hợp đồng mua bán với số tiền là 936.550.420 đồng. Tính đến thời điểm ngày 22/11/2017 (tức là sau hơn 14 tháng kể từ ngày ký Hợp đồng mua bán) ông L vẫn chưa thanh toán bất kỳ khoản tiền nào của các đợt thanh toán tiếp theo cho Công ty V theo thỏa thuận trong Hợp đồng mua bán đã ký kết.

Do đó, Công ty V đã thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 7.1 của Hợp đồng mua bán, bằng cách gửi Thông báo chấm dứt Hợp đồng mua bán cho ông L vào ngày 22/11/2017. Trong thông báo nêu rõ thời gian chấm dứt hợp đồng là vào ngày 07/12/2017 và mời ông L làm thủ tục thanh lý hợp đồng trước ngày 07/12/2017.

Công ty V cho rằng: việc ông L khởi kiện yêu cầu Công ty V có trách nhiệm trả lại số tiền 936.550.420 đồng và yêu cầu tính lãi trên số tiền nêu trên là không có cơ sở, nên Công ty V không chấp nhận.

Công ty V có đơn phản tố và yêu cầu ông Nguyễn Tấn L có trách nhiệm phải trả cho Công ty V số tiền 998.241.807 đồng (bao gồm các khoản: Tiền phạt theo quy định tại Điều 7.1 (b) của Hợp đồng mua bán, bằng 10% giá bán nhà ở: 3.746.201.681đ x 10% = 374.620.168 đồng; Tiền lãi chậm thanh toán Điều 7.1 (c) của Hợp đồng mua bán là 496.468.787 đồng; Tiền bồi thường thiệt hại là: 127.152.852 đồng). Công ty V đồng ý cấn trừ lại số tiền 936.550.420 đồng mà ông Nguyễn Tấn L đã thanh toán cho Công ty V trước đây. Sau khi cấn trừ ông Nguyễn Tấn L còn phải trả cho Công ty V số tiền 61.691.387 đồng.

Tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện hợp pháp của bị đơn là ông Đỗ Minh N phát biểu ý kiến giữ nguyên yêu cầu như trong đơn phản tố. Đồng thời ông Đỗ Minh N khẳng định yêu cầu phản tố của bị đơn là có căn cứ theo quy định pháp luật. Bởi những lý do sau đây: Hợp đồng mua bán nhà ở giữa Công ty V và ông L là hợp pháp; Ông L đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán của Bên mua nhà; Việc Công ty V đơn phương chấm dứt hợp đồng là hoàn toàn đúng theo thỏa thuận trong Hợp đồng mua bán và phù hợp pháp luật. Yêu cầu Tòa án chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Phạm Văn B: Từ khi Tòa án thụ lý vụ án đến khi xét xử vẫn chưa thể hiện ý kiến của mình bằng văn bản đối với nội dung tranh chấp trong vụ án. Tại đơn yêu cầu lập ngày 22/5/2019, ông Phạm Văn B đã đề nghị Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt ông B trong vụ án này.

Tại Bản án sơ thẩm số 190/2019/DS-ST ngày 18 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân thành phố VT, tỉnh HG đã tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông Nguyễn Tấn L. Tuyên bố Hợp đồng mua bán nhà ở số: HAG-PG1-09/HG/HĐMB lập ngày 16/9/2016 giữa Công ty cổ phần V và ông Nguyễn Tấn L chấm dứt vào ngày 07 tháng 12 năm 2017. Buộc Công ty cổ phần V có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Tấn L số tiền 936.550.420đ (Chín trăm ba mươi sáu triệu năm trăm năm mươi nghìn bốn trăm hai mươi đồng).

2. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn là Công ty cổ phần V. Buộc ông Nguyễn Tấn L có nghĩa vụ trả cho Công ty cổ phần V số tiền 871.088.955đ (Tám trăm bảy mươi mốt triệu không trăm tám mươi tám nghìn chín trăm năm mươi lăm đồng).

3. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, các chi phí tố tụng, quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 02/12/2019 nguyên đơn Nguyễn Tấn L có đơn kháng cáo yêu cầu sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bác yêu cầu phản tố của bị đơn, buộc bị đơn phải hoàn trả lại phần tiền ông Nguyễn Tấn L đã thanh toán để mua nhà là 936.550.420đ (Chín trăm ba mươi sáu triệu năm trăm năm năm chục nghìn bốn trăm hai mươi đồng) và lãi suất quá hạn là 1.67%/tháng tính từ ngày 17/9/2016 đến khi xét xử xong vụ án.

Tại phiên tòa phúc thẩm, sau khi Hội đồng xét xử phân tích và giải thích các quy định pháp luật, các bên đương sự thống nhất thỏa thuận như sau: Phía bị đơn đồng ý trã lại cho nguyên đơn 50% số tiền nguyên đơn đã nộp cho phía bị đơn và tự nguyện hỗ trợ thêm số tiền 65.461.000 đồng, tổng cộng là 533.736.210 đồng. Về án phí dân sự sơ thẩm nguyên đơn và bị đơn thống nhất chia đôi.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh HG phát biểu ý kiến: Từ giai đoạn thụ lý đến khi đưa vụ án ra xét xử, Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử và người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định pháp luật tố tụng. Về nội dung đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa bản án sơ thẩm theo hướng ghi nhận sự tự nguyện thỏa thuận của nguyên đơn và bị đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Chấp nhận một phần kháng cáo của ông Nguyễn Tấn L

Sửa bản án sơ thẩm

Áp dụng Điều 300 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Nghị quyết 326/2016/NQ-UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Công nhận sự tự nguyện thỏa thuận giữa ông Nguyễn Tấn L và công ty cổ phần V. Công ty cổ phần V đồng ý trả cho ông Nguyễn Tấn L số tiền 533.736.210 đồng.

Tuyên bố Hợp đồng mua bán nhà ở số: HAG-PG1-09/HG/HĐMB lập ngày 16/9/2016 giữa Công ty cổ phần V và ông Nguyễn Tấn L chấm dứt vào ngày 07 tháng 12 năm 2017.

2. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

3. Về án phí:

3.1 Án phí dân sự sơ thẩm:

- Buộc Công ty cổ phần V phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm là: 12.674.724 đồng, được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí 20.973.500 đồng theo biên lai thu tiền số 0020246 ngày 29/3/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố VT thành án phí. Công ty cổ phần V được nhận lại 8.298.776 đồng.

- Buộc ông Nguyễn Tấn L phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm là: 12.674.724 đồng, được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí 26.000.000 đồng theo biên lai thu tiền số 0020173 ngày 18/02/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố VT thành án phí. Ông L được nhận lại 13.325.276 đồng

3.2 Án phí dân sự phúc thẩm không ai phải chịu, ông Nguyễn Tấn L được nhận lại 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0002856 ngày 04/12/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố VT.

4. Về chi phí tố tụng:

- Buộc ông Nguyễn Tấn L phải chịu số tiền 850.000đ (Tám trăm năm mươi nghìn đồng). Ông Nguyễn Tấn L đã nộp xong.

- Buộc Công ty cổ phần V phải chịu số tiền 850.000đ (Tám trăm năm mươi nghìn đồng) để trả lại cho ông Nguyễn Tấn L đã nộp tạm ứng trước đó.

“Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự”.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án ngày 08/9/2020./.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM