Bản án 1135/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện ngày 29 tháng 12 năm 2021 và các văn bản trong quá trình tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm, nguyên đơn ông Nguyễn Văn D và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn, ông Trần Thanh P đại diện, ông P đồng thời đại diện cho những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn K1, anh Trương Văn T1, bà Trương Thị Hồng Y cùng yêu cầu đối với bị đơn ông Nguyễn Văn K:

Yêu cầu Tòa án hủy Văn bản khai nhận di sản số 009598 ngày 05/10/2017 và hủy Văn bản khai nhận di sản số 010641 ngày 08/09/2018 do Công chứng viên Văn phòng Công chứng Nguyễn Quốc C1 chứng nhận.

Yêu cầu Tòa án tuyên:

1. Vô hiệu hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở giữa ông Nguyễn Văn K, bà Cao Thị Kim C, ông Nguyễn Tấn Đ, ông Nguyễn Tấn P1 với bà Nguyễn Thị Ngọc T3 ngày 18/10/2018, được công chứng tại Văn phòng C2, số C, quyển số 10.TP/CC-SCC/HĐGD đối với thửa đất số 740, tờ bản đồ số 28, diện tích 390,7m2, loại đất: 300m2 đất ở nông thôn; 90,7m2 đất trồng cây lâu năm; nhà ở riêng lẻ; diện tích xây dựng 98m2, diện tích sàn 98m2, nhà và đất tại xã H, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh;

2. Vô hiệu hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Hoàng V, bà Nguyễn Thị Ngọc T3 với ông Phạm Văn H và ông Cao Hùng V1 ngày 02/12/2019, được công chứng tại Văn phòng C3 ngày 02/12/2019, số công chứng 010520, quyển số 12/2019/HĐGD - CCAL đối với thửa đất số 740, tờ bản đồ số 28, diện tích 390,7m2, loại đất 300m2 đất ở nông thôn, 90,7m2 đất trồng cây lâu năm; nhà ở riêng lẻ: diện tích xây dựng 98m2, diện tích sàn 98m2, nhà và đất tại xã H, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh;

3. Vô hiệu hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Văn H, bà Lê Thị T4 với ông Cao Hùng V1 và bà Trịnh Thị Thu T5 ngày 15/10/2020, được công chứng tại Văn phòng C3 cùng ngày 15/10/2020, số công chứng 006453, quyển số 10/2020/HĐGD - CCAL đối với thửa đất số 740, tờ bản đồ số 28, diện tích 390,7m2, loại đất: 300m2 đất ở nông thôn, 90,7m2 đất trồng cây lâu năm; nhà ở riêng lẻ: diện tích xây dựng 98m2, diện tích sàn 98m2, nhà và đất tại xã H, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Công nhận quyền sử dụng 390,7 m2 đất thuộc thửa đất số 740, tờ bản đồ số 28, đất tại xã H, Thành phố Hồ Chí Minh là di sản thừa kế của cụ Nguyễn Thị N.

Phân chia di sản thừa kế của cụ Nguyễn Thị N để lại cho các đồng thừa kế của cụ N, gồm ông D, ông K1 mỗi người nhận 1/5 di sản của cụ N và anh T1, chị Y con bà X được nhận 1/5 di sản của cụ N.

Căn cứ Bản đồ hiện trạng vị trí bổ túc hồ sơ giải quyết tranh chấp, hiện trạng tỷ lệ 1/500 của Trung tâm K2 thuộc sở Nông nghiệp và Môi trường Thành phố H ngày 20/8/2025.

Hội đồng định giá theo quyết định định giá tài sản số 85/2024/QĐ-ĐG ngày 23/10/2024 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh và Biên bản định giá tài sản ngày 18/11/2024 tại phần đất thuộc thửa 740, tờ bản đồ số 28, xã H, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh nay là xã H, Thành phố Hồ Chí Minh. Đất ONT có giá 3.700.000 đồng/m2. Theo bản đồ hiện trạng diện tích đất ONT nguyên đơn, người liên quan đứng về phía nguyên đơn yêu cầu chia thừa kế diện tích 285m2; đất trồng cây lâu năm giá 750.000 đồng/m2 diện tích 85,6m2. Với diện tích đất thổ và đất trồng cây lâu năm chia đều cho 05 người thừa kế của cụ N mỗi người 57m2 đất thổ và 17,2m2 đất trồng cây lâu năm. Tài sản là nhà trên đất gồm cột gỗ, vách tôn, nền xi măng đã mục nát, không còn giá trị sử dụng nên hội đồng không định giá, nguyên đơn, người liên quan không yêu cầu.

Đại diện nguyên đơn, người liên quan là ông P cũng như Luật sư Tiếng bảo vệ cho nguyên đơn trình bày căn cứ yêu cầu chia đều di sản của cụ N làm 05 phần: thứ nhất căn cứ vào quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh năm 1995 là cấp đất nông nghiệp cho hộ của cụ N và năm 2003 đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng xác định thửa đất 280 cấp cho hộ của cụ N. Theo xác nhận của cơ quan công an huyện B vào năm 2020 thì hộ cụ N có các người con là bà Nguyễn Thị X, Nguyễn Văn D, Nguyễn Văn H1, Nguyễn Văn K1, Nguyễn Văn K và cụ N là chủ hộ đại diện cho các người con đứng tên vì vậy khi cụ N chết thửa đất 740 là di sản được chia đều cho 05 người con của cụ N.

Cụ Nguyễn Thị N, sinh năm 1924, chết ngày 15/3/2014, chồng cụ Nguyễn Văn T7, sinh năm 1915, chết ngày 16/7/1987, cụ N đứng tên thửa đất 740 năm 1995, đến năm 2003 đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều là đại diện cho hộ, hộ của cụ N có 05 người con cùng sống chung là bà X, ông D, ông H1, ông K1, ông K. Năm 2014 cụ N chết, sau khi cụ N chết, các người con là hàng thừa kế thứ nhất của cụ N không có thỏa thuận về việc phân chia thửa đất và tài sản trong thửa đất 740. Cụ N không lập di chúc trước khi chết. Cụ N chết năm 2014, năm 2017, năm 2018, ông K là người con út sống chung cụ N từ nhỏ đi khai di sản. Ông K không cung cấp đầy đủ thông tin người thừa kế của cụ N, cũng như người đại diện cho hộ của cụ N. Ủy ban nhân dân huyện B đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông K, trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi là ông K đại diện cho các người thừa kế của cụ N và cũng là người đại diện cho hộ của cụ N. Sau đó ông K cùng vợ và 02 người con chuyển nhượng thửa đất 740 để lấy tiền do đó nguyên đơn, người liên quan khởi kiện yêu cầu chia thừa kế như đã yêu cầu.

Bị đơn ông Nguyễn Văn K do bà Cao Thị Kim C đại diện và người có quyền lợi liên quan bà Cao Thị Kim C trình bày:

Bà Cao Thị Kim C đại diện cho ông K đồng ý về vị trí, diện tích đất, giá đất mà người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, người liên quan yêu cầu chia thừa kế thuộc thửa đất 740; cụ thể là đất thổ diện tích 285m2, đơn giá là 3.700.000 đồng/m2; đất trồng cây lâu năm, diện tích 85,6m2 giá 750.000 đồng/m2.

Đối với yêu cầu chia đều làm 05 phần di sản của cụ N, bà C đại diện cho ông K không đồng ý với các lý do: Bà là vợ ông K sống chung cụ N với ông K tại địa chỉ E, Ấp E, xã H, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 1989 đến khi cụ N chết. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 280 (740) cấp đổi năm 2003 là cấp cho hộ của cụ N, hộ của cụ N có 03 người gồm cụ N, ông Nguyễn Văn H1 và ông Nguyễn Văn K. Đối với ông Nguyễn Văn D, ông Nguyễn Văn K1, bà Nguyễn Thị X lúc nhỏ có sống cùng cụ N khi lớn đi làm ăn, có gia đình nên không còn ở chung và cũng không có tên trong sổ hộ khẩu gia đình lập vào năm 1996. Bà C không đồng ý yêu cầu của ông D, ông K1 và con bà X xác định toàn bộ thửa đất 740 là di sản của cụ N, di sản của cụ N chỉ có một phần là 1/3 thửa đất 740; còn lại 2/3 là của ông H1 và ông K. Hơn nữa, bà C và ông K là những người ở tại thửa đất trên, có công sức bồi đắp, san lấp ao để tạo lập phần đất ở nông thôn (ONT) như hiện nay. Bà X, ông D, ông K1 đều có gia đình riêng ở địa chỉ khác, vợ chồng bà còn nuôi dưỡng chăm sóc cụ N bệnh trước khi chết. Năm 2017, 2018 đi khai di sản của cụ N, cơ quan cấp giấy chỉ yêu cầu cung cấp thông tin của các thành viên trong hộ của cụ N, do ông H1 chết năm 2007, cụ N chết năm 2014 chỉ còn mình ông K, do đó ông K đại diện cho hộ cụ N đứng tên thửa đất 740. Năm 2020 khi hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã H do ông D khởi kiện, ông K thừa nhận là đã đứng tên và chuyển nhượng thửa đất, ông K đồng ý gửi lại cho các anh chị em mỗi người 10.000.000 đồng làm kỷ niệm của cụ N.

Đối với ông Nguyễn Trần Hoàng T2, là con của ông Nguyễn Văn H1, bà Cao Thị Kim C là người đại diện theo ủy quyền, có nhận giấy triệu tập tham gia phiên tòa và báo cho ông T2 biết. Tại đơn tường trình và cam kết ngày 11/7/2024 của ông Nguyễn Trần Hoàng T2, ông T2 không tham gia tranh chấp vào vụ án dân sự giữa bên khởi kiện là ông D với bên bị kiện là ông K, không thắc mắc khiếu nại về sau đối với phán quyết của Tòa án. Ngày 25/01/2026 ông T2 có về nhà và làm giấy tay nội dung là nhường phần di sản của cụ N mà ông T2 được thừa kế cho ông K, giấy tay bà C đã nộp cho Tòa án, bà C yêu cầu Tòa xem xét.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trương Văn T1 trình bày:

Ông T1 đồng ý với yêu cầu của người đại diện do ông P yêu cầu Tòa án buộc ông K chia thừa kế di sản của cụ N cho ông T1 và bà Y là 1/5 thửa đất 740. Bà Nguyễn Thị X là mẹ của ông; ông D, ông K1 đều là cậu nhưng bà X, ông D, ông K1 đều sống ở địa chỉ khác không có ở chung cụ N tại địa chỉ: E, Ấp E, xã H, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Văn H trình bày:

Ông là chồng bà Lê Thị T4, ngày 02/12/2019 ông H có nhận chuyển nhượng thửa đất 740 từ bà Nguyễn Thị Ngọc T3 và ông Nguyễn Hoàng V giá ghi trong hợp đồng là 500.000.000 đồng, ông H không đồng ý yêu cầu của nguyên đơn là vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng ngày 02/12/2019.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Cao Hùng V1, bà Trịnh Thị Thu T5 trình bày:

Ông V1 và bà T5 là người nhận chuyển nhượng thửa đất 740 từ ông H, bà T4 diện tích 390,7m2 đất thổ, vườn trong đó 300m2 đất ONT và phần còn lại là đất vườn. Ông V1, bà T5 không đồng ý vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất 740 mà ông V1 và bà T5 nhận chuyển nhượng của ông H và bà T3.

Vụ án được Tòa án cấp sơ thẩm mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải nhưng các đương sự không thỏa thuận được với nhau.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 24/2026/DS-ST ngày 27 tháng 01 năm 2026 của Tòa án nhân dân khu vực 7 – Tây Ninh đã căn cứ vào khoản 5 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; các Điều 616, 617, 618 Bộ luật Dân sự năm 1995; các Điều 117, 123, 133, 612, 649, 650, 651, 652 của Bộ luật Dân sự năm 2015; căn cứ Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn D, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn K1 và người thừa kế của bà X anh Trương Văn T1, chị Trương Thị Hồng Y yêu cầu ông Nguyễn Văn K chia thừa kế tài sản là di sản của cụ Nguyễn Thị N chết để lại.

Xác định thửa đất 740, tờ bản đồ số 28 địa chỉ đất tại E, ấp E, xã H, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh là sở hữu chung của hộ cụ Nguyễn Thị N, ông Nguyễn Văn H1, ông Nguyễn Văn K gồm 285m2 đất thổ và 85,6m2 đất vườn (cây lâu năm); Phần di sản của cụ Nguyễn Thị N được xác định là 1/3 thửa đất 740. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đứng về phía nguyên đơn xác định 2/3 thửa đất 740 là di sản thừa kế của cụ Nguyễn Thị N.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn D, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn K1, anh Trương Văn T1, chị Trương Thị Hồng Y yêu cầu:

2.1. Hủy Văn bản khai nhận di sản số 009598 ngày 05/10/2017 và Văn bản khai nhận di sản số 010641 ngày 08/09/2018 do Công chứng viên Văn phòng Công chứng Nguyễn Quốc C1 chứng nhận.

2.2. Vô hiệu hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn K, bà Cao Thị Kim C, ông Nguyễn Tấn Đ, ông Nguyễn Tấn P1 với bà Nguyễn Thị Ngọc T3 ngày 18/10/2018, được công chứng tại Văn phòng C2 cùng ngày 18/10/2018, số công chứng 012346, quyển số 10.TP/CC-SCC/HĐGD đối với thửa đất số 740, tờ bản đồ số 28, diện tích 390,7m2, loại đất: 300m2 đất ở nông thôn; 90,7m2 đất trồng cây lâu năm; nhà ở riêng lẻ; diện tích xây dựng 98m2, diện tích sàn 98m2, nhà và đất tại xã H, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh;

2.3. Vô hiệu hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Hoàng V, bà Nguyễn Thị Ngọc T3 với ông Phạm Văn H và ông Cao Hùng V1 ngày 02/12/2019, được công chứng tại Văn phòng C3 cùng ngày 02/12/2019, số công chứng 010520, quyển số 12/2019/HĐGD - CCAL đối với thửa đất số 740, tờ bản đồ số 28, diện tích 390,7m2, loại đất: 300m2 đất ở nông thôn, 90,7m2 đất trồng cây lâu năm; nhà ở riêng lẻ: diện tích xây dựng 98m2, diện tích sàn 98m2, nhà và đất tại xã H, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh;

2.4. Vô hiệu hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Văn H, bà Lê Thị T4 với ông Cao Hùng V1 và bà Trịnh Thị Thu T5 ngày 15/10/2020, được công chứng tại Văn phòng C3 cùng ngày 15/10/2020, số công chứng 006453, quyển số 10/2020/HĐGD - CCAL đối với thửa đất số 740, tờ bản đồ số 28, diện tích 390,7m2, loại đất: 300m2 đất ở nông thôn, 90,7m2 đất trồng cây lâu năm; nhà ở riêng lẻ: diện tích xây dựng 98m2, diện tích sàn 98m2, nhà và đất tại xã H, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

3. Buộc ông Nguyễn Văn K có nghĩa vụ chia cho ông Nguyễn Văn D, ông Nguyễn Văn K1 mỗi người kỷ phần thừa kế số tiền là 73.088.400 đồng.

Buộc ông Nguyễn Văn K chia cho ông Trương Văn T1, bà Trương Thị Hồng Y kỷ phần thừa kế là 73.088.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, khoản tiền trên hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, điều 468 Bộ luật Dân sự 2015 tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

4. Ông Nguyễn Văn K được hưởng 01 kỷ phần thừa kế di sản, công sức quản lý, gìn giữ di sản là 80.546.400 đồng và phần tài sản chung tổng giá trị là 453.446.400 đồng.

5. Tạm giao 01 kỷ phần thừa kế thế vị của ông Nguyễn Trần Hoàng T2 con ông Nguyễn Văn H1 cho ông Nguyễn Văn K quản lý có tổng giá trị 445.988.400 đồng.

6. Chi phí tố tụng: Buộc ông Nguyễn Văn K1, ông Nguyễn Văn K, anh Nguyễn Trần Hoàng T2 mỗi người có nghĩa vụ trả lại cho anh Trương Văn T1, ông Nguyễn Văn D số tiền 5.040.567 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, khoản tiền trên hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, điều 468 Bộ luật Dân sự 2015 tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

7. Án phí:

Miễn án phí dân sự sơ thẩm cho ông Nguyễn Văn D, ông Nguyễn Văn K1, ông Nguyễn Văn K.

Anh Trương Văn T1, chị Trương Thị Hồng Y liên đới chịu án phí dân sự sơ thẩm là 5.154.420 đồng. Anh Trương Văn T1, chị Trương Thị Hồng Y đã nộp tiền tạm ứng án phí 16.000.000 đồng theo biên lai thu số 0001319 ngày 22/7/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh, 300.000 đồng theo biên lai thu số 0001321 ngày 22/7/2025, 300.000 đồng theo biên lai thu số 0001322 ngày 22/7/2025, 300.000 đồng theo biên lai thu số 0001325 ngày 22/7/2025, 300.000 đồng theo biên lai thu số 0001328 ngày 22/7/2025, 300.000 đồng theo biên lai thu số 0001331 ngày 22/7/2025, 300.000 đồng theo biên lai thu số 0001334 ngày 22/7/2025 đều của Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh tổng cộng là 17.200.000 đồng chuyển sang án phí, trả lại cho ông Trương Văn T1, bà Trương Thị Hồng Y số tiền là 12.045.580 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền, thời hạn kháng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 06/02/2026, nguyên đơn ông Nguyễn Văn D làm đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ngày 06/02/2026 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trương Văn T1, bà Trương Thị Hồng Y làm đơn kháng cáo. Ngày 09/02/2026, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn K1 làm đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện độc lập của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 26/5/2026 và phiên tòa phúc thẩm ngày 08/9/2026, các đương sự không thỏa thuận được với nhau, nguyên đơn ông Nguyễn Văn D do ông Trần Thanh P đại diện không rút đơn khởi kiện và giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn và yêu cầu độc lập của những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đứng về phía nguyên đơn, hủy Văn bản khai nhận di sản số 009598 ngày 05/10/2017 và Văn bản khai nhận di sản số 010641 ngày 08/09/2018 do Công chứng viên Văn phòng Công chứng C2 chứng nhận; đồng thời hủy các giao dịch phát sinh từ các văn bản khai nhận di sản này. Phía nguyên đơn xác định yêu cầu chia toàn bộ diện tích 370,6m² bằng hiện vật, mỗi người được hưởng 1/5, tương đương khoảng 74m². Trường hợp không thể tách thửa thì nguyên đơn, ông Nguyễn Văn K1 và bà Nguyễn Thị X đồng ý nhận chung quyền sử dụng đất. Ông P xác định yêu cầu này là yêu cầu chia di sản của bà Nguyễn Thị N trong khối tài sản của hộ gia đình.

Đối với bị đơn ông Nguyễn Văn K do bà Cao Thị Kim C đại diện không đồng ý với kháng cáo, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm. Bà C trình bày, từ năm 1989 khi về làm dâu thì gia đình bà sinh sống trên thửa đất. Bà xác định ông D, ông K1, bà X là những người thừa kế của bà N, nhưng họ chỉ được hưởng phần di sản của bà N, không phải toàn bộ quyền sử dụng đất. Bà C thừa nhận khi thực hiện thủ tục khai nhận di sản, bà biết ông D, Không, bà X là những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bà N. Tuy nhiên, bà thực hiện việc khai nhận theo hướng dẫn của cơ quan Nhà nước và gia đình chỉ khai những người có trong hồ sơ hộ khẩu. Mặc dù khi khai nhận di sản thừa kế, Công chứng viên có yêu cầu cung cấp, xác định toàn bộ những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bà N, nhưng bà cho rằng không cần thiết phải khai đầy đủ nên không khai những người này. Bà xác định số tiền dự kiến trả cho mỗi người là khoảng 10.000.000 đồng. Đối với việc chuyển nhượng đất, bà C cho rằng hồ sơ có thể hiện việc chuyển nhượng. Bà không trình bày cụ thể số tiền chuyển nhượng và cho rằng tiền chuyển nhượng do gia đình bà quản lý. Bà C có công sức đối với thửa đất và việc chăm sóc bà N.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trương Văn T1 trình bày không đồng ý với ý kiến của bà Cao Thị Kim C về công sức đóng góp và chăm sóc bà N, bà C chỉ chăm sóc bà N trong thời gian sau khi bà N bị té, gãy chân và nằm một chỗ; trước đó bà N vẫn còn khỏe, đi bán hàng. Ông cho rằng việc bà C trình bày đã bỏ tiền chăm sóc bà N là không đúng. Bà N còn được Hội Người cao tuổi hỗ trợ một khoản tiền để phục vụ sinh hoạt và chăm sóc. Bà Nguyễn Thị X là người thường xuyên xuống thăm và chăm sóc bà N. Đối với việc tạo lập, cải tạo đất và xây dựng nhà, ông Nguyễn Văn P2 có hỗ trợ tiền để cất nhà, sửa chữa căn nhà cho vợ chồng bà C.

Luật sư Nguyễn Thị Kim T bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông Nguyễn Văn D, ông Nguyễn Văn K1, ông Trương Văn T1 và bà Trương Thị Hồng Y trình bày, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan với các căn cứ sau:

Nguồn gốc thửa đất số 280 có số thửa mới là 740 tờ bản đồ số 28 là tài sản chung của cụ ông Nguyễn Văn T7 và cụ bà Nguyễn Thị N, là cha mẹ của bà Nguyễn Thị X, ông Nguyễn Văn D, ông Nguyễn Văn K1, ông Nguyễn Văn H1, ông Nguyễn Văn K; đất được tạo lập từ trước năm 1934. Đến năm 1995, Ủy ban nhân dân huyện B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ cụ bà Nguyễn Thị N; đến năm 2003 tiếp tục cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích khoảng 370m². Phần tài sản của cụ bà Nguyễn Thị N trong khối tài sản chung là di sản của cụ N. Cụ N chết không để lại di chúc nên di sản phải được chia theo pháp luật cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Hai văn bản khai nhận di sản được lập vào năm 2017 và năm 2018 có nội dung không đúng sự thật về nhân thân, thời điểm chết của ông T8, số lượng người con của cụ N và người thừa kế của ông H1; đồng thời không thể hiện đầy đủ những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Việc lập các văn bản này không thông báo cho các đồng thừa kế khác biết. Sau khi hoàn tất thủ tục sang tên, phía bị đơn đã chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất cho người khác mà không thông báo cho các đồng thừa kế. Các đồng thừa kế đến đầu năm 2020 mới biết việc này và yêu cầu hòa giải nhưng không đạt được thỏa thuận. Việc bị đơn tự định đoạt toàn bộ tài sản khi không có sự đồng ý của các đồng thừa kế là vi phạm pháp luật về thừa kế và công chứng. Hai văn bản khai nhận di sản được lập trên cơ sở thông tin không đúng sự thật, không bảo đảm điều kiện pháp lý nên không có giá trị. Do bị đơn không có quyền đối với toàn bộ tài sản nên không có quyền định đoạt toàn bộ quyền sử dụng đất cho người khác; các giao dịch phát sinh vi phạm điều kiện về chủ thể và phải được tuyên vô hiệu.

Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về việc chấp hành pháp luật trong giai đoạn xét xử phúc thẩm cho rằng: Toà án cấp phúc thẩm và các đương sự chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Văn D và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn K1, ông Trương Văn T1, bà Trương Thị Hồng Y trong thời hạn luật định, đúng hình thức và đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm đầy đủ nên đủ điều kiện để xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

Kiểm sát viên phân tích các căn cứ cho yêu cầu kháng cáo của ông D, ông K1, ông T1 và bà Hồng Y, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, bác toàn bộ yêu cầu kháng cáo, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào hồ sơ cấp quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh, vào Văn bản số 3384/KT ngày 12/8/2026 của Phòng Kinh tế Ủy ban nhân dân xã H là đơn vị kế thừa quyền và nghĩa vụ của Ủy ban nhân dân huyện B thì quyền sử dụng thửa đất số 280 có nguồn gốc từ ấp chiến lược. Ngày 02/8/1994 cụ N làm đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất. Ngày 01/7/1995, Ủy ban nhân dân huyện B cấp quyền sử dụng đất cho hộ của cụ Nguyễn Thị N. Đến khi cấp đổi quyền sử dụng đất vẫn là cấp cho hộ gia đình. Vào thời điểm cấp quyền sử dụng đất, hồ sơ không thể hiện trong hộ của cụ N có bao nhiêu người. Tuy nhiên theo Sổ hộ khẩu của cụ N vào thời điểm cấp quyền sử dụng đất thì hộ cụ N có 03 người, gồm cụ N, 02 người con của cụ N là ông Nguyễn Văn H1 và ông Nguyễn Văn K. Nguyên đơn cho rằng, quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ cụ N gồm có 05 thành viên hoặc là 06 thành viên nhưng không có chứng cứ chứng minh. Quá trình sử dụng đất không có tài liệu thể hiện quyền sử dụng đất có các thành viên khác gồm bà X, ông D, ông K1 cùng sử dụng đất, những người này cũng không chứng minh quá trình sử dụng đất cùng với cụ N, vì vậy Tòa án cấp sơ thẩm xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ cụ N trong đó có các thành viên của hộ gồm cụ N, ông H1, ông K là có căn cứ.

Cụ Nguyễn Thị N chết ngày 15/3/2014, không để lại di chúc. Vì vậy, phần quyền sử dụng đất thuộc quyền của bà N được xác định là di sản để lại cho những người thừa kế theo pháp luật. Tại thời điểm cụ N chết, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm các con là bà Nguyễn Thị X, ông Nguyễn Văn D, ông Nguyễn Văn K1, ông Nguyễn Văn K và phần thừa kế của ông Nguyễn Văn H1 được hưởng thông qua người thừa kế thế vị là anh Nguyễn Trần Hoàng T2, do ông H1 đã chết trước bà N. Như vậy, phần di sản của bà N được chia cho 05 suất thừa kế theo pháp luật. Bà Nguyễn Thị X chết năm 2022 nên phần di sản mà bà X được hưởng từ bà N được chuyển cho những người thừa kế của bà X là anh Trương Văn T1 và chị Trương Thị Hồng Y. Do đó, việc Tòa án cấp sơ thẩm xác định phần quyền sử dụng đất của cụ N là 1/3 diện tích đất và chia phần di sản này cho những người thừa kế theo pháp luật là có căn cứ. Đối với ý kiến của ông P cho rằng toàn bộ diện tích khoảng 370m² là di sản của bà N và phải chia thành 05 phần bằng nhau, Hội đồng xét xử xét thấy lập luận này chưa phân biệt giữa quyền sử dụng đất của hộ gia đình với phần quyền của người chết trong khối tài sản chung. Trước khi xác định di sản thừa kế phải xác định phần quyền tài sản thuộc về người chết. Chỉ phần quyền của bà N trong khối tài sản chung mới là di sản để chia thừa kế, không thể mặc nhiên xác định toàn bộ diện tích đất là di sản của bà N.

Hồ sơ thể hiện sau khi bà N chết, ông Nguyễn Văn K thực hiện thủ tục khai nhận di sản và lập Văn bản khai nhận di sản số 009598 ngày 05/10/2017 và Văn bản khai nhận di sản số 010641 ngày 08/9/2018. Nội dung các văn bản này có việc kê khai người thừa kế không đầy đủ, trong đó không thể hiện đầy đủ ông Nguyễn Văn D, ông Nguyễn Văn K1, bà Nguyễn Thị X và thể hiện ông Nguyễn Văn H1 không có con, trong khi thực tế ông H1 có con là anh Nguyễn Trần Hoàng T2. Những thiếu sót này là có cơ sở về mặt thực tế và Tòa án cấp sơ thẩm cũng đã xem xét. Tuy nhiên, cần phân biệt việc kê khai chưa đầy đủ người thừa kế với hậu quả pháp lý đối với những giao dịch đã được xác lập, đăng ký sau đó với người thứ ba. Việc các văn bản khai nhận di sản có nội dung kê khai chưa đầy đủ không đồng nghĩa với việc đương nhiên có căn cứ vô hiệu toàn bộ các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phát sinh sau đó, nhất là khi quyền sử dụng đất đã được đăng ký, cấp giấy chứng nhận và tài sản tiếp tục được chuyển giao cho người khác.

Sau khi thực hiện thủ tục khai nhận di sản, ông Nguyễn Văn K được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 10/7/2018; ngày 13/9/2018 việc đăng ký biến động được thực hiện. Ngày 18/10/2018, ông Nguyễn Văn K cùng bà Cao Thị Kim C và các con thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị Ngọc T3. Sau đó, bà T3 đăng ký sang tên ngày 19/11/2018. Tài sản tiếp tục được chuyển nhượng qua các giao dịch ngày 02/12/2019 và ngày 15/10/2020; những người nhận chuyển nhượng sau cùng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận và trực tiếp quản lý, sử dụng đất.

Đối với các giao dịch này, hồ sơ vụ án không có căn cứ xác định những người nhận chuyển nhượng sau cùng biết hoặc buộc phải biết quyền của nguyên đơn và những người thừa kế khác của bà N đang có tranh chấp, hoặc biết các văn bản khai nhận di sản trước đó có nội dung kê khai không đầy đủ.

Theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015, trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì quyền lợi của người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ theo điều kiện luật định.

Trong vụ án này, các giao dịch chuyển nhượng được thực hiện qua nhiều thời điểm, các bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện thủ tục đăng ký biến động và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Không có tài liệu, chứng cứ đủ để xác định người nhận chuyển nhượng sau cùng là người không ngay tình. Vì vậy, không có cơ sở chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc hủy các giao dịch chuyển nhượng nêu trên để thu hồi quyền sử dụng đất đã chuyển giao cho người thứ ba.

Nguyên đơn ông D cùng những người có quyền và nghĩa vụ liên quan ông K1, ông T1, bà Hồng Y do ông P đại diện yêu cầu xác định khoảng 370,6m² đất là di sản của cụ N để chia cho các đồng thừa kế. Tuy nhiên do không có căn cứ xác định toàn bộ diện tích đất là di sản của cụ N. Phần di sản của bà N chỉ là phần quyền sử dụng đất thuộc về cụ N trong khối tài sản chung, được xác định là 1/3. Mặt khác, tại thời điểm giải quyết vụ án, quyền sử dụng đất đã được chuyển giao qua nhiều giao dịch và người nhận chuyển nhượng sau cùng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên không có cơ sở pháp lý để buộc những người này phải giao trả đất hoặc hủy các giao dịch đã xác lập. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định giá trị phần di sản của cụ N để giải quyết bằng tiền là phù hợp với tình trạng pháp lý thực tế của tài sản.

Theo kết quả đo đạc, diện tích thực tế được xác định là 376,9m²; tuy nhiên nguyên đơn chỉ yêu cầu giải quyết đối với diện tích 370,6m², gồm 285m² đất ở và 85,6m² đất trồng cây lâu năm. Tòa án cấp sơ thẩm xác định giá trị phần diện tích này là 1.118.700.000 đồng; phần quyền của bà N tương ứng 1/3 là 372.900.000 đồng. Sau khi xem xét công sức quản lý, chăm sóc, giữ gìn và cải tạo tài sản của ông Nguyễn Văn K, Tòa án cấp sơ thẩm khấu trừ 2% giá trị phần di sản, tương ứng 7.458.000 đồng; phần di sản còn lại là 365.442.000 đồng và được chia thành 05 suất thừa kế, mỗi suất 73.088.400 đồng. Việc xác định giá trị di sản và chia cho những người thừa kế như trên phù hợp với phần quyền của bà N đã được xác định, phù hợp với chứng cứ về diện tích, giá đất và quá trình quản lý tài sản trong hồ sơ vụ án.

Đối với phần của ông Nguyễn Trần Hoàng T2, do ông T2 không có yêu cầu độc lập về việc nhận phần di sản bằng hiện vật hoặc bằng tiền tại thời điểm giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm có cơ sở xem xét, giao phần này theo phạm vi yêu cầu và tình trạng thực tế của vụ án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự,

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo nguyên đơn ông Nguyễn Văn D.

Không chấp nhận kháng cáo của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn K1, ông Trương Văn T1, bà Trương Thị Hồng Y.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 24/2026/DS-ST ngày 27 tháng 01 năm 2026 của Tòa án nhân dân khu vực 7 – Tây Ninh.

Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Trương Văn T1, bà Trương Thị Hồng Y mỗi người phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí mỗi người đã nộp là 300.000 đồng theo các Biên lai số 0003386, 0003387 cùng ngày 24/02/2026 của Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh. Ông T1 và bà Y đã nộp đủ án phí.

Miễn án phí dân sự phúc thẩm cho ông Nguyễn Văn D, ông Nguyễn Văn K1.

Về hiệu lực của bản án: Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.