Bản án 113/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

*Tại đơn khởi kiện Ngy 02/11/2023, biên bản hòa giải cũng như tại phiên tòa bà Lê Thị N và ông Trịnh Thanh Liệt là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà Lê Thị N cùng thống nhất trình bày:

Vào khoảng năm 2010 vợ chồng bà N, ông Huỳnh Văn T (đã mất năm 2017) có chuyển nhượng cho vợ chồng ông Trịnh Minh T, bà Nguyễn Trúc L phần đất chiều ngang 4,5m theo đo đạc thực tế diện tích 78,5m2 với giá 75.000.000 đồng.

Khoảng năm 2012 vợ chồng bà N, ông Tt tiếp tục chuyển nhượng cho vợ chồng ông T, bà L phần đất chiều ngang 02m theo đo đạc thực tế diện tích 35,2m2 với giá 50.000.000 đồng.

Khoảng năm 2014 vợ chồng bà N, ông Tt tiếp tục chuyển nhượng cho vợ chồng ông T, bà L phần đất theo đo đạc thực tế diện tích 31,3m2 với giá 75.000.000 đồng.

Tổng diện tích phần đất vợ chồng bà N, ông Tt chuyển nhượng cho vợ chồng ông T, bà L theo đo đạc thực tế 145m2, giá chuyển nhượng là 200.000.000 đồng nhưng hai bên không có lập hợp đồng chuyển nhượng. Vơ chồng bà N, ông Tt đã giao phần đất chuyển nhượng cho vợ chồng ông T, bà L quản lý sử dụng từ khi chuyển nhượng đến nay nhưng QSD đất do bà N đứng tên QSD đất với tổng diện tích 332,9m2 thuộc thửa 412 tờ bản đồ số 24, đất tọa lạc tại ấp k, xã TB, huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau nay là ấp K, xã BB, tỉnh Cà Mau. Từ năm 2010 đến nay vợ chồng ông T, bà L đã thanh toán được 10 lần với tổng số tiền 105.000.000 đồng, còn nợ lại 95.000.000 đồng.

Nay bà N yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa vợ chồng bà N, ông Tt với vợ chồng ông T, bà L để vợ chồng ông T, bà L giao lại bà N quản lý sử dụng phần đất theo đo đạc thực tế với diện tích 145m2. Bà N thống nhất hoàn lại cho vợ chồng ông T, bà L số tiền 300.000.000 đồng. Riêng căn nhà trên phần đất chuyển nhượng thì bà N không hoàn trả chi phí. Trường hợp thỏa thuận bà N giao toàn bộ phần đất cho vợ chồng ông T, bà L quản lý sử dụng và bà N sẽ rút đơn khởi kiện nhưng vợ chồng ông T, bà L phải hoàn lại bà N 300.000.000 đồng.

*Tại biên bản hòa giải cũng như tại phiên tòa ông Trịnh Minh T và bà Nguyễn Trúc L cùng thống nhất trình bày:

Vợ chồng ông T, bà L có nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Tt, bà N phần đất với tổng diện tích theo đo đạc thực tế 145m2, đất tọa lạc tại ấp Kênh 6, xã BB, tỉnh Cà Mau với giá chuyển nhượng là 200.000.000 đồng. Với thời gian cụ thể như sau:

Vào Ngy 13/8/2012 âm lịch chuyển nhượng phần đất chiều ngang 4,5m theo đo đạc thực tế diện tích 78,5m2 với giá 70.000.000 đồng và có hợp đồng chuyển nhượng.

Đến Ngy 11/11/2019 chuyển nhượng tiếp phần đất chiều ngang 02 m với diện tích theo đo đạc thực tế 35,2m2 với giá 60.000.000 đồng.

Trong năm 2019 (không nhớ thời gian) chuyển nhượng tiếp phần đất chiều ngang 1,93m với diện tích theo đo đạc thực tế 31,3m2, giá 70.000.000 đồng.

Thời gian qua vợ chồng ông T, bà L đã thanh toán được 10 lần với tổng số tiền hơn 180.000.000 đồng, còn nợ lại gần 20.000.000 đồng. Vợ chồng ông T đã xây dựng nhà ở và quản lý sử dụng phần đất từ khi nhận chuyển nhượng nhưng QSD đất còn đứng tên bà N.

Nay ông T, bà L yêu cầu bà N tiếp tục thực hiện hợp đồng để vợ chồng ông T quản lý đứng tên QSD đất đã chuyển nhượng với diện tích theo đo đạc thực tế 145m2, ông T thống nhất thanh toán cho bà N số tiền nợ còn lại là 20.000.000 đồng. Riêng bà L thống nhất thanh toán cho bà N 50.000.000 đồng.

*Tại phiên tòa ông Huỳnh Văn D trình bày:

Ông D thống nhất với phần trình bày và yêu cầu của bà N. Ông D là con của bà N và ông Tt. Phần đất tranh là đất của cha mẹ nhưng cha đã mất năm 2017 nên phần đất do bà N quyết định, ông D không có ý kiến yêu cầu.

*Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 2 – Cà Mau, tỉnh Cà Mau phát biểu quan điểm:

Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý đến trước khi Hội đồng xét xử vào phòng nghị án đã tuân thủ đúng theo quy định.

Về nội dung: Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ vụ án và quá trình tranh luận tại phiên tòa có căn cứ cho rằng yêu cầu của bà N là không có cơ sở. Vì vậy đề nghị không chấp nhận toàn bộ yêu cầu của bà N và công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa vợ chồng ông Tt, bà N với vợ chồng ông T, bà L với diện tích 145m2, đất tọa lạc tại ấp K, xã BB, tỉnh Cà Mau. Buộc vợ chồng bà L, ông T phải hoàn trả cho bà N số tiền nợ còn lại là 20.000.000 đồng. Án phí sơ thẩm và chi phí tố tụng đề nghị giải quyết theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi Nghên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ toàn diện các chứng cứ, Hội đồng xét xử nhận định:

Phần đất tranh chấp do các đương sự xác định chuyển nhượng có vị trí, kích thước, diện tích theo đo đạc thực tế như sau: Mặt tiền giáp đường bê tông có mốc M1M8M7M6 dài 8,28m; mặt hậu giáp trụ sở UBND xã TB có mốc M2M3M4M5 dài 8,28m; cạnh trái nhìn từ mặt tiền giáp phần đất bà Phạm Thị T có mốc M1M2 dài 17,69m; cạnh phải nhìn từ mặt tiền giáp phần đất của ông Nguyễn Thanh T có mốc M5M6 dài 17,35 m. Phần đất có tổng diện tích 145m2. Trong đó:

- Phần đất chuyển nhượng lần Tt nhất có vị trí, kích thước, diện tích theo đo đạc thực tế như sau: Mặt tiền giáp đường bê tông có mốc M7M6 dài 4,50m; mặt hậu giáp trụ sở UBND xã TB có mốc M4M5 dài 4,50m; cạnh trái nhìn từ mặt tiền giáp phần đất tranh chấp còn lại bị đơn xác định nhận chuyển nhượng của nguyên đơn vào năm 2013 có mốc M4M7 dài 17,54m; cạnh phải nhìn từ mặt tiền giáp phần đất của ông Nguyễn Thanh T có mốc M5M6 dài 17,35m. Phần đất có tổng diện tích 78,5m2.

- Phần đất chuyển nhượng lần Tt hai có vị trí, kích thước, diện tích theo đo đạc thực tế như sau: Mặt tiền giáp đường bê tông có mốc M7M8 dài 2m; mặt hậu giáp trụ sở UBND xã TB có mốc M3M4 dài 2m; cạnh trái nhìn từ mặt tiền giáp phần đất tranh chấp còn lại bị đơn xác định nhận chuyển nhượng của nguyên đơn vào năm 2019 có mốc M3M8 dài 17,62m; cạnh phải nhìn từ mặt tiền giáp phần đất tranh chấp bị đơn xác định nhận chuyển nhượng của nguyên đơn năm 2012 có mốc M4M7 dài 17,54 m. Phần đất có tổng diện tích 35,2m2.

- Phần đất chuyển nhượng lần Tt ba có vị trí, kích thước, diện tích theo đo đạc thực tế như sau: Mặt tiền giáp đường bê tông có mốc M1M8 dài 1,78m; mặt hậu giáp trụ sở UBND xã TB có mốc M2M3 dài 1,78m; cạnh trái nhìn từ mặt tiền giáp phần đất bà Phạm Thị T có mốc M1M2 dài 17,69m; cạnh phải nhìn từ mặt tiền giáp phần đất tranh chấp bị đơn xác định nhận chuyển nhượng của nguyên đơn năm 2013 có mốc M3M8 dài 17,62 m. Phần đất có tổng diện tích 31,3m2.

Tại Chứng thư thẩm định giá Ngy 01/7/2025 của Công ty TNHH kiểm toán và định giá KVA: Tổng giá trị 762.163.000 đồng, trong đó phần đất tranh chấp 667.000.000 đồng, nhà ở cấp 4 giá trị 90.654.000 đồng, mái che trị giá 4.508.400 đồng.

Tại đơn khởi kiện Ngy 02/11/2023 bà N xác định vợ chồng ông T, bà L thanh toán tiền chuyển nhượng đất 10 lần với tổng số tiền 125.000.000 đồng, còn nợ lại 75.000.000 đồng. Quá trình giải quyết vụ án bà N thừa nhận vợ chồng ông T có thanh toán 10 lần nhưng với số tiền 105.000.000 đồng. Tuy nhiên bà N không nhớ thời gian cụ thể nhận số tiền và không cung cấp giấy tờ tài liệu khác.

Quá trình giải quyết vụ án ông T, bà L có cung cấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất (BL 30) và có số tiền thanh toán cho bà N, ông Tt trong 10 lần với số tiền 180.000.000 đồng. Quá trình giải quyết vụ án tòa án có tiến hành công bố toàn bộ tài liệu, chứng cứ cho các đương sự được biết trong đó có giấy sang nhượng đất lập Ngy 13/8/2012 al (BL 30) do vợ chồng ông T nộp và cho rằng có chữ ký, chữ viết của ông Tt, bà N nhưng các bên không có ý kiến và không yêu cầu giám định.

Theo lời trình bày của các bên và chứng cứ có tại hồ sơ, xét thấy theo hợp đồng chuyển nhượng đất lập Ngy 13/8/2012 al (BL 30) thể hiện ông Tt có chuyển nhượng cho ông T một nền nhà chiều ngang 4,5m dài từ tiền đến hậu với giá 70.000.000 đồng là phù hợp với lời trình của bà N, ông T, bà L. Đến tháng 11/2012 bà N, ông Tt nhận 30.000.000 đồng và tại phiên tòa bà N thừ nhận do vợ chồng bà kí tên; Ngy 16/12/2013 bà N nhận 13.000.000 đồng; năm 2014 thanh toán 17.000.000 đồng và năm 2015 thanh toán 10.000.000 đồng và có viết dòng chữ tổng cộng là 70.000.000 đồng do ông Tt nhận. Vì vậy có cơ sở cho rằng đến năm 2015 vợ chồng ông T, bà L đã thanh toán đủ số tiền 70.000.000 đồng để chuyển nhượng phần đất Tt nhất theo đo đạc thực tế diện tích 78,5m2 là phù hợp với lời trình bày của các đương sự tại phiên tòa.

Cũng tại hợp đồng chuyển nhượng đất (BL 30) ta thấy, sau dòng chữ “có sang thêm 2m ngan giá 30 triệu 1m, 2m = 60 triệu …tháng 11 năm 2019 tính đưa thiếm út đủ 60.000.000 đồng có út T cộng tiền…” . Vì vậy có cơ sở cho rằng phần đất chuyển nhượng Tt hai theo các đương sự xác định với diện tích theo đo đạc thực tế diện tích 35,2m2 ông T, bà L cũng đã thanh toán đủ tiền chuyển nhượng đất cho vợ chồng bà N vào tháng 11/2019 như vợ chồng ông T, bà L trình bày.

Đối với phần đất chuyển nhượng lần Tt ba có diện tích theo đo đạc thực tế 31,3m2,, xét thấy: vợ chồng ông T, bà L xác định nhận chuyển nhượng giá 70.000.000 đồng và có thanh toán được hai lần với số tiền 35.000.000 đồng và tiền làm nhà do bà N đối trừ còn nợ lại gần 20.000.000 đồng và ông T thống nhất thanh toán cho bà N 20.000.000 đồng nhưng bà L thống nhất thanh toán 50.000.000 đồng. Tại phiên tòa bà N thừa nhận vào khoảng năm 2020 bà có nhận của vợ chồng ông T số tiền 35.000.000 đồng và tiền làm nhà của ông T là 17.000.000 đồng nhưng xác định tổng số tiền vợ chồng ông T còn nợ lại là 95.000.000 đồng.

Đối với bà N, bà Ng, bà Ngh, ông D, bà T là con của ông Tt, bà N nhưng các ông bà không có ý kiến yêu cầu đối với phần đất chuyển nhượng của cha mẹ là ông Tt, bà N và vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án nên Hội đồng không có cơ sở xem xét.

Từ những phân tích nêu trên cần công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa vợ chồng bà N, ông Tt với vợ chồng ông T, bà L và buộc vợ chồng bà L phải thanh toán cho bà N số tiền 50.000.000 đồng là có cơ sở.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a, c khoản 1 Điều 39, Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự; các điều 688, 689, 690, 691, 697, 698 Bộ luật dân sự năm 2005; các điều 129, 500, 501, 502, 503 Bộ luật dân sự; Điều 137, 236 Luật đất đai; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 Ngy 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị N đối với ông Trịnh Minh T, bà Nguyễn Trúc L về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Lê Thị N, ông Huỳnh Văn Tt với ông Trịnh Minh T, bà Nguyễn Trúc L, phần đất theo đo đạc thực tế diện tích 145m2 thuộc QSD đất tổng diện tích 332,9m2 thửa 412 tờ bản đồ 24, đất tọa lạc tại ấp K, xã BB, tỉnh Cà Mau theo bản vẽ trích đo Ngày 16/7/2024 của Công ty TNHH MTV Tài nguyên môi trường Dâng Phong thì phần đất trích đo từ thửa đất số 545 tờ bản đồ số 11 (bản đồ địa chính chỉnh lý năm 2018).

Ông Trịnh Minh T, bà Nguyễn Trúc L tiếp tục quản lý sử dụng phần đất có vị trí tứ cận như sau: Mặt tiền giáp đường bê tông có mốc M1M8M7M6 dài 8,28m; mặt hậu giáp trụ sở UBND xã TB có mốc M2M3M4M5 dài 8,28m; cạnh trái nhìn từ mặt tiền giáp phần đất bà Phạm Thị Tuyết có mốc M1M2 dài 17,69m; cạnh phải nhìn từ mặt tiền giáp phần đất của ông Nguyễn Thanh Tú có mốc M5M6 dài 17,35 m.

Buộc ông Trịnh Minh T và bà Nguyễn Trúc L hoàn trả cho bà Lê Thị N số tiền chuyển nhượng đất còn nợ là 50.000.000 đ (Năm mươi triệu đồng).

Bà Lê Thị N phải chịu chi phí đo đạc, định giá với tổng số tiền 30.573.000 (Ba mươi triệu năm trăm bảy mươi ba nghìn đồng).

Kể từ khi bản án có hiệu lực pháp luật và có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng người phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự.

Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bà N phải chịu án phí với số tiền 300.000 đ (Ba trăm nghìn đồng). Vào Ngy 08/11/2023 bà Lê Thị N có dự nộp 300.000 đ (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai số 0015770 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thới Bình nay được đối trừ.

Ông Trịnh Minh T, bà Nguyễn Trúc L phải nộp 2.500.000 đ (hai triệu năm trăm nghìn đồng).

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Đương sự có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 Ngy kể từ Ngy tuyên án. Riêng đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 Ngy kể từ Ngy nhận được bản án hoặc niêm yết công khai bản án.