Bản án 113/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Đơn khởi kiện đề ngày 18/11/2022, bản tự khai các ngày 26/7/2023, 20/12/2022 lời khai trong quá trình tham gia tố tụng, nguyên đơn ông Võ Duy V – Do bà Võ Kim T đại diện trình bày:

Thửa đất số 703, tờ bản đồ số 24 tọa lạc tại xã An Tây, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương, tuy Nên đất thực tế là của bà Phan Ngọc T, tuy Nên bà T nhờ chị Võ Thị Kim V đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngày 10/12/2017, được sự đồng ý, chứng kiến của bà T, ông V và chị V ký hợp đồng đặt cọc, theo đó ông V đặt cọc để đảm bảo nhận chuyển nhượng diện tích 12,5m x 16,2m (202,2m2), Tộc một phần thửa 703 với giá 3.500.000.000đ (ba tỷ năm trăm triệu đồng). Hai bên thỏa Tận các lần thanh toán như sau:

- Lần 1: Ngày 10/12/2017 đặt cọc 50.000.000đ (năm mươi triệu đồng).

- Lần 2: Ngày 20/12/2017 thanh toán số tiền 300.000.000đ.

Số tiền còn lại 3.150.000.000, thanh toán khi V hàng giải V, do hai bên tự thỏa Tận.

Ông V đã thanh toán cho bà T và chị V số tiền 50.000.000 cùng ngày 10/12/2017. Đến hạn thanh toán lần 2 (20/12/2017) bà T không tiến hành tách thửa được nên hai bên tiếp tục gia hạn. Ngày 23/02/2018 ông V tiếp tục thanh toán cho chị V và bà T số tiền 2.500.000.000 đồng. Số tiền này ông V vay của V hàng và thanh toán cho chị V, bà T Ny khi ông V được giải V bằng tiền mặt tại V hàng Agribank chi nhánh thị xã Bến Cát. Tổng cộng đến ngày 23/02/2018 chị V và bà T đã nhận của ông V 2.550.000.000 đồng.

Ngày 26/3/2018, sau khi nhận số tiền 2.550.000.000đ, hai bên có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thỏa Tận phần diện tích chuyển nhượng tăng lên thành 240m2, tiền chuyển nhượng là 4.050.000.000. Số tiền còn lại 1.500.000.000đ hai bên thỏa Tận ông V thanh toán cho bà T, bà V hàng tháng 10.000.000đ. Ông V đã thực hiện đúng như cam kết, thanh toán tổng cộng được 05 tháng, mỗi tháng 10.000.000đ theo các Phiếu T của Công ty L và S đều do bà T là người đại diện. Sau đó ông V được biết thửa đất nêu trên bà V, bà T đã chuyển nhượng cho rất Nều người giống như bằng hình thức tương tự ông V nhưng không đủ điều kiện tách thửa theo quy định. Do đó ông V chấm dứt việc thanh toán và yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 10/12/2017 và hợp đồng chuyển nhượng ngày 26/3/2018 nêu trên đồng thời hoàn trả cho ông V số tiền đã nhận 2.600.000.000 đồng. Ngày 12/6/2019, bà Phan Ngọc T xác nhận mua lại lô đất của ông V và sẽ hoàn lại đủ tiền cho ông V trong thời hạn 30 ngày. Do số tiền đã thanh toán cho bà T, chị V lớn nên ông V một mặt vừa chờ đợi kết quả tách thửa, một mặt bà T, chị V cũng không hoàn trả tiền nên ông V cố gắng chờ đợi. Từ năm 2021, ông V đã Nều lần liên hệ đòi tiền nhưng bà T, chị V né tránh.

Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay ngày 26/3/2018 giữa ông V và bị đơn bà Võ Thị Kim V là vô hiệu và buộc bị đơn là bà Võ Thị Kim V và người có quyền và nghĩa vụ có liên quan là bà Phan Ngọc T có nghĩa vụ liên đới hoàn trả cho ông V số tiền đã nhận là 2.550.000.000 đồng (hai tỷ năm trăm năm mươi triệu đồng). Đối với số tiền 50.000.000đ theo 05 phiếu T của Công ty L và S, do bà T nhận tiền nhưng đưa về lập phiếu T của hai công ty này do bà T là người đại diện. Do đó nguyên đơn không yêu cầu Tòa án giải quyết đối với số tiền 50.000.000đ theo 5 phiếu T trên. Nguyên đơn chỉ nộp làm tài liệu, chứng cứ chứng minh nguyên đơn đã thực hiện việc thanh toán tiền đúng theo hợp đồng chuyển nhượng hai bên đã ký kết.

Theo bản tự khai ngày 07/02/2023, lời khai trong quá trình tố tụng, bị đơn chị Võ Thị Kim V, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phan Ngọc T – Do ông Đỗ Lê Cao Đăng T đại diện trình bày:

Thửa đất 703, tờ bản đồ địa chính số 24 tọa lạc tại xã An Tây, thị xã Bến Cát, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chị Võ Thị Kim V, nhưng thực chất thửa đất này là tài sản của bà T, nhờ chị V đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về “Hợp đồng đặt cọc mua đất” đề ngày 10/12/2017 bà T, chị V xác nhận, đúng chữ ký, ghi họ tên, dấu V tay trong Hợp đồng là của bà T, chị V. Do bà T, chị V tự nguyện ký vào hợp đồng này.

Về nội dung “Hợp đồng đặt cọc mua đất” đề ngày 10/12/2017, bà T xác nhận, bà T có thỏa Tận sang nhượng cho ông Võ Duy V diện tích đất 12,5m x 16,2m, diện tích 202,5m2, giá sang nhượng là 3.500.000.000đ (ba tỷ năm trăm triệu đồng). Toàn bộ quá trình thỏa Tận do bà T và ông V trực tiếp thực hiện. Do chị V đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bà T có nhờ chị V ký tại mục người chuyển nhượng. Bà T cùng ký tên trong Hợp đồng này. Về việc thanh toán, bà T xác nhận, Ny tại thời điểm ký Hợp đồng (12/7/2017), bà T cùng với chị V đã nhận cọc của ông V số tiền 50.000.000đ. Theo Hợp đồng đặt cọc ngày 10/12/2017 thì ông V phải thanh toán lần thứ 2 vào ngày 20/12/2017 nhưng ông V không thanh toán được theo thỏa Tận. Tuy Nên, do thửa đất trên chưa thể tách thửa để chuyển nhượng được cho ông V, nên bà T, chị V tự nguyện gia hạn (thỏa Tận miệng) cho ông V, để ông V có điều kiện tìm nguồn tài chính để thanh toán, không phải mất tiền cọc. Vào ngày 23/02/2018, ông V không tìm được nguồn tài chính nên có nhờ bà T, chị V ký xác nhận có chuyển nhượng đất cho ông V, cũng như xác nhận có nhận của ông V số tiền 2.500.000.000đ, cộng thêm số tiền đặt cọc 50.000.000đ ngày 10/12/2017, tổng số tiền là 2.550.000.000đ. Mục đích ông V nhờ bà T, chị V ký hợp đồng và xác nhận số tiền đã nhận là 2.550.000.000đ là để chứng minh tài sản, mục đích vay để ông V vay V hàng. Do đó, bà T, chị V đã đồng ý ký hợp đồng ngày 26/3/2018 và giấy xác nhận ngày 23/02/2018 giao cho ông V. Thực tế, bà T, chị V chỉ nhận của ông V số tiền cọc 50.000.000đ vào ngày 10/12/2017. Ngoài ra không nhận bất kể khoản tiền nào khác từ ông V. Do tin tưởng và muốn hỗ trợ cho ông V có điều kiện tiếp tục mua đất nên bà T, chị V đồng ý ký, không lập giấy tờ thỏa Tận nào khác, cũng không ai biết sự việc trên.

Đối với nội dung được ghi tại mặt sau của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 26/3/2018, bà T khẳng định: Ngày 12/6/2019, ông V xác định không có tiền để tiếp tục thanh toán do không vay được V hàng nên có nhờ bà T xác nhận đã mua lại lô đất từ ông V, để ông V được hoàn lại số tiền 50.000.000đ. Bà T đồng ý hoàn lại số tiền 50.000.000đ cho ông V. Tuy Nên đến nay ông V vẫn không liên hệ để được nhận lại số tiền trên.

Nay đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chị V, bà T có ý kiến như sau:

- Đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng ngày 26/3/2018;

- Không đồng ý trả số tiền 2.550.000.000đ theo yêu cầu của nguyên đơn.

Theo biên bản xác minh ngày 07/3/2023, Ủy ban nhân dân xã An Tây, thị xã Bến Cát cung cấp thông tin: Thửa đất 703, tờ bản đồ địa chính số 24 tại xã An Tây, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bà Võ Thị Kim V không nằm trong danh mục các tuyến đường xã, phường trên thị xã Bến Cát đủ điều kiện xem xét tách thửa.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thị xã Bến Cát P biểu ý kiến:

Về tố tụng: Người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng thực hiện đúng, đầy đủ quyền và nghĩa vụ quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Buộc chị V, bà T có nghĩa vụ liên đới, thanh toán cho ông V số tiền cọc 50.000.000đ. Chị V có nghĩa vụ thanh toán cho ông V số tiền 2.500.000.000đ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Nguyên đơn ông Võ Duy V, bị đơn chị Võ Thị Kim V, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phan Ngọc T cùng thừa nhận, vào ngày 10/12/2017 và ngày 26/3/2018 giữa ông Võ Duy V, bà Phan Ngọc T và chị Võ Thị Kim V có ký kết hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất 703, tờ bản đồ địa chính số 24 tại xã An Tây. Quyền sử dụng đất là của bà T, nhưng do chị V đại diện đứng tên.

Theo ông V, hợp đồng đặt cọc ngày 10/12/2017, hai bên thỏa Tận diện tích sang nhượng là 202,5m2, giá sang nhượng là 3.500.000.000đ. Tại thời điểm ký đặt cọc ông V đã thanh toán cho bà T, chị V số tiền cọc 50.000.000đ. Ngày 23/02/2018, ông V tiếp tục thanh toán cho bà V số tiền 2.500.000.000đ nên đến ngày 26/3/2018, hai bên bên tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất nhưng thỏa Tận điều chỉnh lại diện tích ông V mua tăng lên (chưa được đo dạc lại) là 240m2, giá sang nhượng là 4.050.000.000đ. Tổng số tiền ông V đã thanh toán cho bà V, bà T là 2.550.000.000đ. Số tiền còn lại ông V sẽ thanh toán hàng tháng, mỗi tháng 10.000.000đ cho đến khi thanh toán đủ cho bà V, bà T.

Bà T, chị V thừa nhận có nhận của ông Võ Duy V số tiền cọc 50.000.000đ vào ngày ký hợp đồng đặt cọc là ngày 10/12/2017 như ông V trình bày. Đối với Hợp đồng chuyển nhượng ngày 26/3/2018 chị V, bà T xác nhận đúng chữ ký, chữ viết của mình nhưng không thừa nhận đã nhận số tiền 2.500.000.000đ như nguyên đơn trình bày.

Hội đồng xét xử xét thấy, theo biên bản xác minh ngày 07/3/2023 tại Ủy ban nhân dân xã An Tây thì thửa đất 703, tờ bản đồ địa chính số 24 tại xã An Tây hiện không nằm trong danh mục được tách thửa. Việc ông V, bà V, bà T thỏa Tận ký hợp đồng chuyển nhượng đối với một phần thửa 703 là không đúng quy định pháp luật, vi phạm quy định tại Điều 123, điểm c khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015. Do đó yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng ngày 26/3/2018 vô hiệu là có căn cứ chấp nhận.

Hội đồng xét xử xét thấy, ngày 23/02/2018 chị Võ Thị Kim V có viết giấy xác nhận nội dung thừa nhận đã nhận của ông Võ Duy V số tiền 2.500.000.000đ. Trong văn bản trên cũng xác nhận tổng số tiền đã nhận là 2.550.000.000đ. Ngoài ra, theo hợp đồng chuyển nhượng ký kết ngày 26/3/2018 cũng thể hiện số tiền bà V đã nhận là 2.550.000.000đ. Bà T, chị V cho rằng ghi nội dung trên để giúp ông V chứng minh mục đích vay tín dụng. Cũng theo bà T và chị V, do ông V không vay được tiền V hàng nên đến ngày 12/6/2019, ông V có nhờ bà T viết thêm nội dung vào mặt sau hợp đồng chuyển nhượng ngày 26/3/2018 để ông V được nhận lại tiền cọc. Tuy Nên lời khai của bà T, chị V không được ông V thừa nhận. Mặt khác, theo tài liệu, chứng cứ nguyên đơn cung cấp, vào ngày 23/02/2018, nguyên đơn ông Võ Duy V đã ký hợp đồng tín dụng với V hàng Nông nghiệp và P triển nông thôn Việt N – Chi nhánh thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương, ông đã được giải V số tiền vay 2.500.000.000đ vào ngày 23/02/2018. Do đó, ông V cho rằng đã thanh toán 2.500.000.000đ tiền mặt cho bà T, chị V vào ngày 23/02/2018 phù hợp với tài liệu, chứng cứ là nội dung bà V đã xác nhận vào ngày 23/02/2018 và hợp đồng chuyển nhượng ngày 26/3/2018 đều thể hiện bà V đã nhận của ông V tổng số tiền 2.550.000.000đ.

Bên cạnh đó, bà T, chị V xác nhận, toàn bộ thủ tục ông V vay V hàng đều được bà T và chị V hỗ trợ, kể cả việc đăng ký tạm trú cho ông V chung sổ tạm trú với bà T tại thị xã Bến Cát nhằm giao dịch vay tín dụng tại thị xã Bến Cát. Ngoài ra, ngoài quyền sử dụng đất cấp cho ông V còn có quyền sử dụng đất cấp cho chị Võ Thị Kim V, được dùng làm tài sản thế chấp đảm bảo cho khoản vay 2.500.000.000đ từ hợp đồng tín dụng của ông V. Mục đích để ông V vay được tiền và thanh toán cho bà T. Việc này cũng được thỏa Tận trong hợp đồng đặt cọc ngày 10/12/2017. Như vậy, lời khai của ông T là người đại diện của bà T, bà V, cho rằng chỉ hỗ trợ về thủ tục vay cho ông V, còn việc V hàng đã giải V cho ông V thì bà T và chị V không biết, là không phù hợp với tài liệu, chứng cứ và mục đích từ ban đầu của các bên.

Đối với bà T, được xác định là chủ sử dụng đất nhưng để chị V đứng tên. Toàn bộ quá trình thỏa Tận bà T đều cùng chị V trực tiếp thực hiện hoặc đồng ý để chị V thực hiện. Ngày 16/4/2018 chị V đã ủy quyền toàn quyền thửa đất 703, tờ bản đồ địa chính số 27 cho bà Phan Ngọc T nên ngày 12/6/2019 bà T viết nội dung xác nhận bà T mua lại của V lô đất này. Như vậy trong giao dịch chuyển nhượng thửa đất này, bà T và chị V cùng là người thực hiện hợp đồng, thống nhất với nhau về ý chí. Do đó cần buộc nghĩa vụ liên đới của bà T và chị V đối với ông Võ Duy V.

Từ những nhận định trên, đủ cơ sở để xác định việc bà T, chị V đã nhận số tiền chuyển nhượng đối với thửa đất 703, tờ bản đồ địa chính số 24 tại xã An Tây từ ông Võ Duy V là có căn cứ. Hợp đồng xác định là vô hiệu nên cần buộc bà T, chị V có nghĩa vụ liên đới hoàn trả cho ông Võ Duy V số tiền 2.550.000.000đ theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015.

Ông V không yêu cầu bồi thường thiệt hại nên Hội đồng xét xử không xem xét.

Hợp đồng cần tuyên bố vô hiệu nên án phí dân sự không có giá ngạch là 300.000đ, bị đơn chị V phải chịu.

Chị Võ Thị Kim V, bà Phan Ngọc T có nghĩa vụ liên đới hoàn lại cho ông Võ Duy V số tiền 2.550.000.000đ nên chị V, bà T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch số tiền là 83.000.000đ [{72.000.000 + (2%x550.000.000đ)}:2.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát phù hợp một phần với nhận định của Hội đồng xét xử.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 92, Điều 227, Điều 228; 147, 227, 266, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ Điều 123, điểm c khoản 1 Điều 117; Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015.

- Căn cứ Điều 167, 168, 169 và 188 luật đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018;

- Căn cứ Điều 26, khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức T, miễn, giảm, T, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Võ Duy V, về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, với bị đơn chị Võ Thị Kim V.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 26/3/2018 giữa ông Võ Duy V và chị Võ Thị Kim V vô hiệu.

Chị Võ Thị Kim V và bà Phan Ngọc T có nghĩa vụ liên đới hoàn trả cho ông Võ Duy V số tiền 2.550.000.000đ (hai tỷ năm trăm năm mươi triệu đồng).

2. Về án phí: Chị Võ Thị Kim V phải chịu 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Chị Võ Thị Kim V và bà Phan Ngọc T có nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch số tiền là 83.000.000đ (tám mươi ba triệu đồng).

Hoàn lại cho ông Võ Duy V tạm ứng án phí đã nộp số tiền 300.000đ theo biên lai T tạm ứng án phí số 0001445 ngày 02/12/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Bến Cát.

3. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn, bị đơn có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan được quyền kháng cáo Bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày bản án được tống đạt hợp lệ.

T hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 482 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả Tận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự (hợp nhất số: 32/VBHN-VPQH ngày 07/12/2020).

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM

Hội thẩm nhân dân

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa