Bản án 113/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƢỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN HUYỆN T – THÀNH PHỐ H

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Bà Nguyễn Thị Thu Thủy

Các Hội thẩm nhân dân: Ông Nguyễn Văn Miến;

Bà Khuất Thị Khuyên;

- Thư ký phiên toà: Bà Tạ Thị Thịnh – Thẩm tra viên,Toà án nhân dân huyện T;

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện T tham gia phiên toà: Bà Bùi Thị Thủy Tiên – Kiểm sát viên.

Ngày 24 tháng 8 năm 2023, tại Trụ sở Toà án nhân dân huyện T xét xử sơ thẩm C khai vụ án dân sự thụ lý số 11/2022/TLST- DS ngày 28 tháng 01 năm 2022, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 42/2023/QĐXXST-DS ngày 13 tháng 7 năm 2023; giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Kiều Văn C, sinh năm 1962; Địa chỉ: Thôn Yên Lạc 3, xã Cần Kiệm, huyện T, thành phố H. Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Bà Nguyễn Thị Tuyến – Luật sư, C ty Luật TNHH Khải Hưng, Đoàn Luật sư thành phố H (ông C, bà Tuyến có mặt).

2. Bị đơn:

2.1. C ty TNHH thƣơng mại Dịch vụ tổng hợp điện máy T An; Địa chỉ: Số 6A, tổ 13, phường Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm, thành phố H. Người đại diện theo pháp luật: Bà H Thị Mai (giám đốc, vắng mặt). Ông Nguyễn Quý Chinh - Thành viên góp vốn; Địa chỉ: Xóm Tháp, xã Đại Mỗ, quận Từ Liêm, thành phố H (nay là Xóm Tháp, phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm, thành phố H, vắng mặt).

2.2. Bà Lê Thị D (Lê Thị T), sinh năm 1970; Địa chỉ: Số 6A, tổ 13, phường Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm, thành phố H (vắng mặt).

3. Ngƣời có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

3.1. Ủy ban nhân dân xã Cần Kiệm; Địa chỉ: Thôn Yên Lạc 1, xã Cần Kiệm, huyện T, thành phố H. Người đại diện theo pháp luật: ông Nguyễn Tuấn Chinh - Chủ tịch UBND xã (có đơn xin xét xử vắng mặt).

3.2. Văn phòng đăng ký đất đai H; Địa chỉ: Tầng 1,2 nhà N1A-B Khu đô thị Trung Hòa, phố Hoàng Đạo Thúy, phường Nhân Chính, quận T Xuân, thành phố H. Người đại diện theo pháp luật: Ông Trần Anh Dũng - Giám đốc. Người đại diện theo ủy quyền: Ông Đỗ Minh Đà – Phó giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai H huyện T (giấy ủy quyền số 2646 ngày 26/5/2023,có đơn xin xét xử vắng mặt).

3.3. Bà Nguyễn Thị Hiền, sinh năm 1967; anh Kiều Văn Điệp, sinh năm 1986; chị Nguyễn Thị Nhung, sinh năm 1990, cháu Kiều Thị Khánh Ly, sinh năm 2008; cháu Kiều Bảo Nam, sinh năm 2010; cháu Kiều Ngọc Lan Anh, sinh năm 2013. Người đại diện hợp pháp của cháu Ly, Nam và Lan Anh: Anh Kiều Văn Điệp, chị Nguyễn Thị Nhung.

Anh Kiều Mai Hƣơng, sinh năm 1990; chị Đinh Thị Mai, sinh năm 1993, cháu Kiều Phong, sinh năm 2015, cháu Kiều Vũ, sinh năm 2019, cháu Kiều Mây, sinh năm 2022. Người đại diện hợp pháp của cháu Phong, Vũ, Mây: Anh Kiều Mai Hương và chị Đinh Thị Mai.

Chị Kiều Thị Lan; anh Kiều Tuấn Oanh, sinh năm 1996, chị Phí Thị Mai, sinh năm 1997, cháu Kiều Diệp Thảo Chi, sinh năm 2022. Người đại diện hợp pháp của cháu Chi: Anh Kiều Tuấn Oanh và chị Phí Thị Mai.

Cùng địa chỉ: Thôn Yên Lạc 3, xã Cần Kiệm, huyện T, TP H.

(Bà Hiền, anh Điệp, chị Nhung, chị Đinh Thị Mai, chị Lan, anh Oanh, chị Phí Thị Mai ủy quyền cho anh Kiều Mai Hương, có mặt).

3.4. Ông Nguyễn Văn Hiệp, sinh năm 1977; Địa chỉ: thôn Yên Lạc 3, xã Cần Kiệm, huyện T, TP H (vắng mặt).

3.5. C ty TNHH nghiên cứu thị trƣờng Việt Nam; Người đại diện theo pháp luật: Bà H Thị Mai – Giám đốc; Địa chỉ: Số 14 Thiền Quang, phường Nguyễn Du, quận Hai Bà Trưng, thành phố H. Ông Lê Văn Tú – Thành viên góp vốn; Địa chỉ: 107B Tôn Đức Thắng, phường Hàng Bột, quận Đống Đa, thành phố H (vắng mặt).

3.6. Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Quân Đội (MB Bank); Địa chỉ: Số 18 Lê Văn Lương, Cầu Giấy, thành phố H. Người đại diện theo pháp luật: Ông Lưu Trung Thái - Chủ tịch HĐQT. Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Tuấn Tài – Chuyên viên (có mặt).

3.7. Phòng C chứng số 1 tỉnh Hà Tây (nay là Phòng C chứng số 7 thành phố H); Địa chỉ hiện nay: Số 29 phố Hà Cầu, phường Phú La, quận Hà Đông, thành phố H. Người đại diện theo pháp luật: Ông Vũ Đông – Trưởng phòng (có đơn xin vắng mặt).

3.8. Ông Kiều Văn Lƣơng, sinh năm 1962; Địa chỉ: Thôn Yên Lạc 1, xã Cần Kiệm, huyện T, thành phố H (có đơn xin vắng mặt).

NỘI D VỤ ÁN:

1. Trong đơn khởi kiện và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, cũng như tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn ông Kiều Văn C và người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho ông C là bà Nguyễn Thị Tuyến trình bày:

Gia đình ông Kiều Văn C, bà Nguyễn Thị Hiền là chủ sử dụng thửa đất số 08, diện tích 390 m2 và thửa đất số 09, diện tích 340 m2 cùng tờ bản đồ số 01, địa chỉ: Thôn Yên Lạc 3, xã Cần Kiệm, huyện T, thành phố H. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số S 244947 do UBND huyện T cấp ngày 23/9/2003 cho hộ ông Kiều Văn C.

Tháng 9/2007, gia đình ông có nhu cầu vay tiền nên có đưa bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cho ông Nguyễn Văn Hiệp (là cháu gọi ông C bằng cậu), Hiệp viết giấy cam kết ngày 5/5/2008 nhận cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thế chấp cho ngân hàng và C ty TNHH thương mại dịch vụ tổng hợp điện máy T An (say đây gọi tắt là C ty T An) để vay 60.000.000 đồng và hẹn thời gian 01 năm sau sẽ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó gia đình ông không nhận được bất kỳ khoản tiền vay nào, dưới sự thúc ép của ông, Hiệp đưa ra Hợp đồng vay tiền và Giấy cam kết lập ngày 4/01/2008 giả mạo chữ ký của ông với nội D ông vay của bà Lê Thị D số tiền 60 triệu đồng. Gia đình ông làm đơn gửi Văn phòng đăng ký đất đai H Chi nhánh huyện T đề nghị cung cấp toàn bộ hồ sơ liên quan đến thửa đất của gia đình ông thì được biết gia đình ông đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng hai thửa đất trên cho bà Lê Thị D là Giám đốc C ty T An và hai thửa đất của gia đình ông bên C ty T An đã thế chấp cho Ngân hàng TMCP Quân Đội.

Ông C xác định gia đình ông quản lý, sử dụng ổn định, liên tục hai thửa đất trên đến nay. Gia đình ông không đến UBND xã Cần Kiệm để lập, ký hợp đồng chuyển nhượng hai thửa đất cho bà D. Việc ông Hiệp, bà D lập các giấy tờ để sang tên bà D hai thửa đất của gia đình ông là hành vi trái pháp luật, xâm phạm nghiêm trọng quyền, lợi ích hợp pháp của gia đình ông. Ông C khởi kiện yêu cầu tòa án:

- Tuyên hủy 02 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 08, diện tích 390 m2 và thửa đất số 09, diện tích 340 m2 cùng tờ bản đồ số 01, địa chỉ: Thôn Yên Lạc 3, xã Cần Kiệm, huyện T, thành phố H giữa ông Kiều Văn C, bà Nguyễn Thị Hiền với bà Lê Thị D.

- Tuyên hủy chỉnh lý biến động ngày 11/10/2007 của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất số 08, 09 tờ bản đồ số 01 sang tên cho bà Lê Thị D giám đốc C ty T An.

- Tuyên hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba số C chứng 1142 03 ngày 29/10/2007 giữa bên thế chấp C ty T An với bên nhận thế chấp Ngân hàng TMCP Quân Đội vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Tại phiên tòa nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện như trong Đơn khởi kiện ngày 14/12/2021 và Đơn khởi kiện sửa đổi, bổ sung ngày 08/02/2022.

2. Bị đơn vắng mặt nên không có ý kiến trình bày.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan

3.1 Ngân hàng TMCP Quân đội trình bày: Xác nhận ngày 29/10/2007 Ngân hàng ký kết hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba với bên thế chấp C ty T An, tài sản thế chấp là quyền sử dụng thửa đất số 08, 09 tờ bản đồ số 01 thôn Yên Lạc 3, xã Cần Kiệm, huyện T, thành phố H để đảm bảo cho khoản vay của C ty TNHH nghiên cứu thị trường Việt Nam. Hợp đồng thế chấp được C chứng và đăng ký thế chấp theo quy định. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đại diện theo ủy quyền của Ngân hàng đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

3.2 Ủy ban nhân dân xã Cần Kiệm, người đại diện theo pháp luật: ông Nguyễn Tuấn Chinh - Chủ tịch UBND xã trình bày: Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 08 diện tích 390 m2 và thửa đất số 09, diện tích 340 m2, cùng tờ bản đồ số 01, địa chỉ: Thôn Yên Lạc 3, xã Cần Kiệm, huyện T, thành phố H đứng tên chủ hộ ông Kiều Văn C hiện đang được lưu giữ tại Văn phòng đăng ký đất đai H chi nhánh huyện T. Về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất nêu trên hiện vẫn đang được lưu giữ tại Văn phòng đăng ký đất đai H chi nhánh huyện T. UBND xã Cần Kiệm đề nghị Tòa án xét xử vụ việc theo quy định của pháp luật.

3.3 Ông Kiều Văn Lương trình bày: Ông là chủ tịch UBND xã Cần Kiệm trong khoảng thời gian từ năm 1993 đến năm 2020. Năm 2007, với tư cách là chủ tịch UBND xã Cần Kiệm ông ký chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 08, tờ bản đồ số 01, diện tích 390 m2 (Hợp đồng số 362/HĐCN ngày 21/9/2007) và thửa đất số 09, diện tích 340 m2, tờ bản đồ số 01 (Hợp đồng số 363/HĐCN ngày 21/9/2007) giữa bên chuyển nhượng là ông Kiều Văn C, bà Nguyễn Thị Hiền và bên nhận chuyển nhượng bà Lê Thị D – Giám đốc C ty T An. Việc ký hợp đồng chứng thực trên cơ sở cán bộ chuyên môn trình, ông xem xét đủ chữ ký của các bên và giấy tờ liên quan đến thửa đất thì ký chứng thực. Khi ký chứng thực, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không ký trước mặt ông, ông không chứng kiến việc các bên giao nhận tiền chuyển nhượng.

Ông xác định việc chuyển nhượng này bên nhận chuyển nhượng với tư cách C ty do bà Lê Thị D là giám đốc. Đất cấp năm 2003 cho hộ ông C, tuy nhiên khi ký hợp đồng chuyển nhượng chỉ có vợ chồng ông C, bà Hiền ký mà không có các thành viên khác trong hộ tham gia ký kết hợp đồng, lúc đó con của ông C, bà Hiền là anh Kiều Văn Điệp đã thành niên.

3.4 Văn phòng C chứng số 7 do ông Vũ Đông – Trưởng Văn phòng trình bày: Hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba trong vụ việc này được C chứng viên Phạm Ngọc Mai chứng nhận có số C chứng: 1142, quyển số 03 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 29/10/2007. C chứng viên Phạm Ngọc Mai đã nghỉ hưu theo chế độ hưu trí từ năm 2012, hiện ở địa chỉ cụ thể nào ông không rõ. C chứng viên đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật khi thực hiện C chứng Hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba nêu trên. Tài sản thế chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên thế chấp (đã được văn phòng đăng ký đất đai huyện T xác nhận). Các bên giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. Các bên đã đọc hợp đồng, đồng ý với nội D các điều khoản của hợp đồng, tự nguyện ký tên vào hợp đồng. Ngoài việc ký kết Hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba nêu trên hồ sơ còn thể hiện các bên đã cùng nhau ký kết các văn bản thỏa thuận trước với nhau như Biên bản định giá tài sản, Hợp đồng tín dụng… Văn phòng C chứng số 7 đề nghị Tòa án xét xử vụ việc theo quy định của pháp luật.

3.5 Văn phòng đăng ký đất đai H do ông Đỗ Minh Đà –Phó giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai H Chi nhánh huyện T là đại diện theo ủy quyền trình bày: Thửa đất số 08, diện tích 390m2 và thửa đất số 09 diện tích 340m2 cùng tờ bản đồ số 01 thôn Yên Lạc 3, xã Cần Kiệm đứng tên hộ ông Kiều Văn C theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số S244947 do UBND huyện T cấp ngày 23/9/2003. Năm 2007, hộ ông C làm thủ tục chuyển nhượng 02 thửa đất trên. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện T đã cung cấp toàn bộ hồ sơ liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu và hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng 02 thửa đất của hộ ông C, đề nghị Tòa án căn cứ hồ sơ do Văn phòng cung cấp để giải quyết vụ việc theo quy định của pháp luật.

3.6. Bà Nguyễn Thị Hiền, anh Kiều Văn Điệp, chị Nguyễn Thị Nhung, anh Kiều Mai Hƣơng, chị Đinh Thị Mai, chị Kiều Thị Lan; anh Kiều Tuấn Oanh, chị Phí Thị Mai ủy quyền cho anh Kiều Mai Hương và đều thống nhất với ý kiến trình bày của ông Kiều Văn C.

3.7. Ông Nguyễn Văn Hiệp, C ty TNHH nghiên cứu thị trƣờng Việt Nam - người đại diện theo pháp luật: Bà H Thị Mai; Ông Lê Văn Tú – Thành viên góp vốn đã được tòa án tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự nhưng không tham gia tố tụng, không trình bày ý kiến.

Quan điểm của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Kiều Văn C, bà Nguyễn Thị Hiền và bà Lê Thị D ký ngày 21/9/2007, được UBND xã Cần Kiệm chứng thực năm 2007 là hợp đồng giả tạo, không có thật, không đáp ứng về điều kiện có hiệu lực theo quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005. Vì các lý do sau:

1.Chủ thể tham gia ký kết không có thực: Theo cung cấp của C an xã Thọ Bình, huyện Triệu Sơn, tỉnh T Hóa và ông Trịnh Văn Trung thì bà Lê Thị D quê gốc ở xã Xuân Thịnh, có chồng là Trịnh Văn Trung và con trai là Trịnh Đình Thủy, sinh ngày 10/10/1993. Năm 2002, ông Trung, bà D ly hôn, bà D và con trai là Trịnh Đình Thủy về quê ở xã Xuân Thịnh sinh sống. Theo sổ hộ khẩu của gia đình ông Trung thì tên là Lê Thị D, sinh ngày 06/9/1970. Theo cung cấp của C an xã Xuân Thịnh thì chỉ ghi nhận trường hợp C dân là Lê Thị T, sinh ngày 03/02/1970 có con trai là Trịnh Đình Thủy, sinh ngày 10/10/1993. Ông Trung ( chồng bà D) khẳng định bà Lê Thị D và bà Lê Thị T là một người. Như vậy, bà Lê Thị D đã dùng tên, chứng minh thư giả để tham gia ký kết hợp đồng và đăng ký thành lập doanh nghiệp.

2.Người tham gia ký kết hợp đồng không hoàn toàn tự nguyện,đất giao cho hộ nhưng khi chuyển nhượng không có chữ ký của anh Điệp.

3. Hợp đồng ghi bên nhận chuyển nhượng không rõ ràng (Là cá nhân bà D nhận chuyển nhượng hay C ty T An).

4.Vi phạm về chứng thực theo Nghị định 75: Các bên tham gia ký kết hợp đồng không ký trước mặt Chủ tịch UBND xã.

Căn cứ Điều 122 của Bộ luật dân sự năm 2005, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Kiều Văn C và bà Lê Thị D không có thực nên không có hiệu lực thi hành.

+Đối với Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa Ngân hàng MB và C ty T An: Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Kiều Văn C và bà Lê Thị D không có hiệu lực nên tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên thế chấp. Khi Ngân hàng nhận thế chấp, không tiến hành thẩm định nên không biết tài sản thế chấp vẫn do chủ cũ là hộ ông Kiều Văn C đang quản lý hoặc có thẩm định nhưng không có tài liệu nào chứng minh hộ gia đình ông C biết việc này. Tại phiên tòa, đại diện Ngân hàng không cung cấp được tài liệu chứng cứ để chứng minh hộ gia đình ông C biết việc C ty T An thế chấp quyền sử dụng thửa đất số 08 và 09 cho Ngân hàng và theo biên bản thẩm định giá do Ngân hàng cung cấp thì việc thẩm định giá được lập tại trụ sở của Ngân hàng. Theo hướng dẫn tại C văn số 02/2021/TATC - PC thì việc Ngân hàng nhận thế chấp tài sản này là không ngay tình.

Vì các lẽ trên, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Kiều Văn C. Hủy 02 Hợp đồng chuyển nhượng đất ký ngày 21/9/2007 giữa bên chuyển nhượng là ông Kiều Văn C, bà Nguyễn Thị Hiền và bên nhận chuyển nhượng bà Lê Thị D – Giám đốc C ty T An. Hủy Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba số C chứng 1142 03 ngày 29/10/2007 giữa bên thế chấp C ty T An với bên nhận thế chấp Ngân hàng TMCP Quân Đội. Ông Kiều Văn C được quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký biến động quyền sử dụng đối với thửa đất số 08 và 09, tờ bản đồ số 01, xã Cần Kiệm, huyện T, Thành phố H theo quy định của pháp luật.

Quan điểm của Viện kiểm sát:

Về tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội D: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Kiều Văn C.

1.Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 362/HĐCN ngày 21/9/2007 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 363/HĐCN ngày 21/9/2007 giữa ông Kiều Văn C, bà Nguyễn Thị Hiền và bà Lê Thị D – Giám đốc C ty TNHH thương mại dịch vụ tổng hợp điện máy T An vô hiệu.

2.Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số C chứng: 1142, quyển số 03 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 29/10/2007 giữa Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) và C ty TNHH thương mại dịch vụ tổng hợp điện máy T An vô hiệu.

3.Giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiêu: Buộc Ngân hàng TMCP Quân Đội trả lại ông Kiều Văn C bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số S 244947 do UBND huyện T cấp ngày 23/9/2003 cho hộ ông Kiều Văn C; Ông Kiều Văn C được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện chỉnh lý biến động quyền sử dụng thửa đất số 08 và 09, tờ bản đồ số 01;địa chỉ: Thôn Yên Lạc 3, xã Cần Kiệm, huyện T, Thành phố H theo quy định của pháp luật.

4. Giành quyền khởi kiện cho bà Lê Thị D (Lê Thị T), C ty TNHH thương mại và dịch vụ tổng hợp điện máy T An và Ngân hàng TMCP Quân Đội về việc giải quyết hậu quả do Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu ở một vụ kiện dân sự khác (nếu có).

5. Về án phí: C ty TNHH T An phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.