Bản án 113/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn h i iện và quá tr nh tham gia t tụng, nguyên đơn à ông Nguyễn Tiến D đồng thời à người đại diện theo ủy quyền của người c quyền ợi và nghĩa vụ iên quan à bà Nguyễn Thị N trình bày:

Vợ chồng ông Nguyễn Tiến D, bà Nguyễn Thị N1 có 126m2 đất thuộc thửa số 96, tờ bản đồ 02 tại xã C1, huyện C, tỉnh H đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L518811 do UBND huyện C cấp ngày 01/01/1998 mang tên ông, bà. Khoảng năm 2006, ông bà mua thêm của vợ chồng ông H2, bà H3 một phần diện tích đất ao giáp đất của gia đình có diện tích 234m2. Sau đó, ông bà đã san lấp và gộp với thửa đất gia đình đang sử dụng, xây dựng khuôn viên bao quanh. Năm 2007, theo chủ trương chung, địa phương tổ chức đo và lập sơ đồ hiện trạng; theo sơ đồ hiện trạng thì đất của gia đình ông, bà sử dụng là 360m2.

Do có quan hệ vay nợ với vợ chồng ông Nguyễn Văn L, bà Hoàng Thị H1 và nợ vay ngân hàng không có khả năng trả nợ. Nên ngày 24/11/2010, ông, bà thỏa thuận chuyển nhượng toàn bộ diện tích 360m2 đất như đã nêu cho vợ chồng ông L, bà H1 với số tiền 3.700.000.000đồng. Tại thời điểm chuyển nhượng, ông bà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên có đưa cho vợ chồng bà H1 xem hiện trạng thửa đất theo “Biên bản xác định ranh giới, m c giới thửa đất” lập ngày 06/11/2007 thể hiện thửa đất có diện tích bằng 360m2. Vợ chồng bà H1 đã xem và nhất trí mua. Khi mua bán, hai bên thống nhất phía bà H1 có trách nhiệm làm thủ tục hợp pháp hóa (gộp cả đất mua của ông H2, bà H3 và đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ông bà được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 360m2.

Ngày 10/5/2011, cấp có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 939270 thuộc thửa 97-1, tờ bản đồ 02, diện tích 321m2 mang tên vợ chồng ông bà. Từ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó, bà H1 tiếp tục lập các Hợp đồng chuyển nhượng để tách 321m2 đất thành 03 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có 02 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên vợ chồng bà H1 và 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên anh H4 (con bà H1). Toàn bộ thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tách sổ đều do bà H1 liên hệ với cấp có thẩm quyền, vợ chồng ông, bà chỉ ký vào các thủ tục chuyển nhượng để hợp thức hóa.

Ông D xác định tại thời điểm giao dịch, diện tích đất ông, bà bán cho vợ chồng bà H1, ông L đủ 360m2 nhưng khi bà H1 đi làm thủ tục cấp quyền sử dụng thì diện tích chỉ còn 321m2. Lý do giảm như ông P1c là cán bộ địa chính xã C1 đã nêu tại buổi hòa giải tranh chấp trước khi Tòa án thụ lý vụ án là do bị trừ đi một phần đất giáp mương để lưu không, nhưng trên thực tế thì gia đình bà H1 vẫn sử dụng như hiện trạng. Việc này, bà H1 biết và không có ý kiến. Hơn nữa, trước khi khởi kiện tại Tòa án, vợ chồng bà H1 xác nhận còn nợ ông, bà 320.000.000 đồng theo giấy biên nhận nợ tiền đất viết ngày 22/9/2011 và hẹn đến 22/10/2011 sẽ thu xếp trả, có ông Phạm Ngọc S làm chứng. Vợ chồng bà H1 cũng lần sang gia đình ông để xin không phải trả khoản tiền này nhưng vợ chồng ông không đồng ý. Do vậy, ông D đã có đơn khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông L, bà H1 phải trả cho ông số tiền mua đất còn thiếu là 320.000.000 đồng và không yêu cầu trả lãi.

Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án xác định anh Nguyễn Văn H4 (con ông L, bà H1) là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đang du học Nhật Bản nên đã quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án với lý do chờ kết quả ủy thác tư pháp. Tuy nhiên, nội dung khởi kiện của ông là yêu cầu vợ chồng ông L, bà H1 trả vợ chồng ông bà 320.000.000 đồng tiền mua đất chưa trả; không liên quan đến việc sau đó vợ chồng bà H1, ông L chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng đất giữa vợ chồng ông và vợ chồng bà H1, ông L không liên quan đến anh H4.

* Bị đơn là ông Nguyễn Văn L và bà Hoàng Thị H1 (ông L ủy quyền cho bà H1) trình bày: Xác nhận có quan hệ vay nợ giữa ông bà với vợ chồng ông D bà N1. Ngoài khoản vay của vợ chồng ông thì ông D còn vay của ông S và vay ngân hàng không có khả năng trả nợ, nên khi hai bên thỏa thuận chuyển nhượng đất, ông bà đã đối trừ nợ và thay vợ chồng ông D trả nợ Ngân hàng và ông S nên số tiền mua đất còn nợ lại 320.000.000 đồng. Theo giấy tờ mua bán, ông bà mua của vợ chồng ông D 360m2 đất tương ứng 3.700.000.000 đồng nhưng thực tế thửa đất chỉ có 321m2, thiếu 39m2 nên không đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông D.

Ngày 24/02/2014, ông L, bà H1 có đơn yêu cầu phản tố xác định số tiền 3.700.000.000 đồng mua 360m2 đất; tức là trị giá 01m2 đất bằng 10.277.777 đồng/m2 (39m2 x 10.277.777 đồng/m2 = 400.833.303 đồng – 320.0000.000 đồng = 80.833.303 đồng) để buộc vợ chồng ông D, bà N1 phải trả lại ông bà 80.833.303 đồng. Nếu ông D rút yêu cầu khởi kiện, bà H1, ông L đồng ý rút toàn bộ yêu cầu phản tố.

Sau khi nhận chuyển nhượng đất từ vợ chồng ông D và hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên vợ chồng ông D, sau đó tiếp tục làm thủ tục tách thành 03 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) như ông D khai đến nay ông, bà đã chuyển nhượng hết cho người khác, cụ thể: Thửa đất số 96, tờ bản đồ 02 diện tích 77m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 939493 ngày 27/5/2011 mang tên anh Nguyễn Văn H4 (là con trai) bán cho ông Cao Văn H5 (thôn H6, xã Đ1, huyện C tỉnh H); thửa đất số 96 -1, tờ bản đồ 02 diện tích 92m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 939491 ngày 27/5/2011 mang tên ông, bà đã bán cho vợ chồng ông Vũ Đình P1 (người cùng thôn); thửa đất số 96-2, tờ bản đồ 02 diện tích 152m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE939492 ngày 27/5/2011 mang tên ông bà đã bán cho ông Vũ Tiến P2 (người cùng thôn).

Vì thế, nội dung khởi kiện của ông D với vợ chồng ông, bà và yêu cầu phản tố của vợ chồng, bà đối với ông D, bà N1 chỉ liên quan đến tiền, không liên quan đến anh H4. Thực chất đất đứng tên anh H4 chỉ là thủ tục chứ anh H4 không liên quan.

* Kết quả xác minh với ông Đào Hữu T – Công chức Địa chính xã C1 và ông Nguyễn Văn P3 - Nguyên địa chính xã C1 (thời ỳ năm 992 – 2013) cung cấp:

Nguồn gốc thửa đất vợ chồng ông D, bà N1 chuyển nhượng cho vợ chồng ông L, bà H1 là đất thổ cư theo Biên bản hiện trạng sử dụng đất ngày 06/11/2007 (thửa 168, tờ bản đồ 21, diện tích 360m2) chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi chuyển nhượng, bà H1 thay ông D trực tiếp đi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông D, bà N1. Khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện C kiểm tra hồ sơ đã yêu cầu kiểm tra lại hiện trạng. Khi kiểm tra xác định hiện trạng thửa đất bán cho bà H1, ông L đã lấn một phần lối đi bờ kênh. Nên trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải điều chỉnh lại, dẫn đến việc thiếu hụt diện tích so với biên bản hiện trạng. Vì thế, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 939270 ngày 10/5/2011 (thửa 97-1, tờ bản đồ 02, diện tích 321m2 cấp mang tên ông D bà N1 bị thiếu diện tích; bà H1 biết, ký nhận hồ sơ và không có ý kiến. Sau khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên vợ chồng ông D bà N1; bà H1 tiếp tục thay ông D liên hệ với các cơ quan chuyên môn làm thủ tục chuyển nhượng để tách thành 03 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (02 sổ đứng tên vợ chồng bà H1, 01 sổ đứng tên anh H4 con bà H1); vợ chồng ông D chỉ ký hợp thức hóa hồ sơ.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 29/2020/DS-ST ngày 30/9/2020 của Toà án nhân dân tỉnh H đã quy t định:

Áp dụng Điều 274, 275, 280, 351, 352 Bộ luật dân sự, Điều 26, 147, 200, 228 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy Ban thường vụ Quốc hội khóa 14 quy định về án, lệ phí tòa án;

Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Tiến D, buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn L, bà Hoàng Thị H1 phải trả vợ chồng ông D, bà N1 320.000.000 đồng (Ba trăm hai mươi triệu đồng) là khoản tiền nợ khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Hoàng Thị H1 yêu cầu ông D, bà N1 phải trả lại 80.833.303 đồng (Tám mươi triệu tám trăm ba mươi ba ngh n ba trăm inh ba đồng).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí và thông báo quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 22/10/2020, bị đơn là ông Nguyễn Văn L có đơn kháng cáo với nội dung kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Bị đơn bà Hoàng Thị H1 và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Hoàng Văn L là ông Nguyễn Trọng Q giữ nguyên yêu cầu kháng cáo cho rằng: Ông L, bà H1 nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông D, bà N1 360m2 đất với giá 3.700.000.000 đồng. Như vậy, trị giá 01m2 đất bằng 10.277.777 đồng. Thực tế thì ông L, bà H1 chỉ nhận được có 321m2 đất, thiếu 39m2 đất tương đương với số tiền 400.833.303 đồng. Ông L, bà H1 đã trả cho vợ chồng ông D, bà N1 3.380.000.000 đồng tức là đã thanh toán thừa 80.833.303 đồng. Bản án sơ thẩm buộc ông L, bà H1 tiếp tục thanh toán 320.000.000 đồng cho ông D, bà N1 là vô lý, không đúng quy định của pháp luật. Tòa án cấp sơ thẩm không triệu tập anh Nguyễn Văn H4 tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không đúng. Tòa án cấp sơ thẩm không thu thập chứng cứ là các tờ khai, chứng từ nộp thuế khi ông D, bà N1 làm thủ tục sang tên đất cho vợ chồng ông L, bà H1, không so sánh giá chuyển nhượng là thiếu sót, trong trường hợp phải trả 320.000.000 đồng thì ai là người phải trả thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, có dấu hiệu xâm phạm tới quyền lợi của Nhà nước. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của ông L, bà H1 hủy toàn bộ bản án sơ thẩm.

Nguyên đơn là ông Nguyễn Tiến D và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị N1 không đồng ý với kháng cáo của bị đơn. Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của ông L, bà H1; giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội phát biểu quan điểm về vụ án: Ngày 24/11/2010, ông D, bà N1 thỏa thuận chuyển nhượng toàn bộ diện tích 360m2 đất tại xã C1, huyện C, tỉnh H mà vợ chồng ông bà đang quản lý, sử dụng cho vợ chồng ông L, bà H1 với số tiền 3.700.000.000 đồng. Tại thời điểm chuyển nhượng, ông D, bà N1 mới chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với 126m2 đất thuộc thửa số 96, tờ bản đồ 02; diện tích đất còn lại là của ông bà nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông H2, bà H3 là đất ao giáp đất của gia đình. Ông L, bà H1 đã được biết hiện trạng của diện tích đất nhận chuyển nhượng và chịu trách nhiệm thực hiện các thủ tục chuyển đổi để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặc dù Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp thiếu 39m2 đất do bị trừ đi một phần đất giáp mương để lưu không nhưng ông L, bà H1 vẫn chấp nhận và thực hiện thủ tục tách thửa, chuyển nhượng cho người khác trong khi vẫn chưa thanh toán hết tiền chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông D, bà N1 nên Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bác yêu cầu phản tố của bị đơn; buộc ông L, bà H1 phải trả cho ông D, bà N1 số tiền 320.000.000 đồng là có căn cứ. Đề nghị Hội đồng xét xử sơ thẩm không chấp nhận kháng cáo của ông L, bà H1; giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Từ phân tích nêu trên, không có cơ sở chấp nhận kháng cáo đề nghị hủy toàn bộ bản án sơ thẩm của bị đơn.

Vì các lẽ trên;

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

QUYẾT ĐỊNH:

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn là ông Nguyễn Văn L và bà Hoàng Thị H1; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 29/2020/DS-ST ngày 30/9/2020 của Toà án nhân dân tỉnh H;

2. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Văn L và bà Hoàng Thị H1 phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm ông, bà đã nộp tại Biên lai thu số 0002843 ngày 29/10/2020 của Cục thi hành án dân sự tỉnh H.

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ngay sau khi tuyên án./.