Bản án 112/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 24/10/2019 và tại phiên tòa ông Bùi Phúc T đại diện cho nguyên đơn trình bày:

Ngày 03 tháng 6 năm 2019, ông Huỳnh Văn H và ông Đỗ Hồng K có ký hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng QSDĐ của 03 thửa đất số 1108, 1109 và 1110, tờ bản đồ số 32, loại đất ONT, diện tích 1.020m2; đất tọa lạc: Ấp Kim Định, xã Tân Kim (nay là khu phố Kim Định, thị trấn Cần Giuộc), huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An với giá 12.610.000.000đồng. Ông K đã đặt tiền cọc cho ông H số tiền 500.000.000đồng, hai bên hẹn đến ngày 23 tháng 8 năm 2019, sẽ ký hợp đồng tại tổ chức hành nghề C chứng và ông K sẽ giao đủ số tiền còn lại cho ông H. Tuy nhiên, đến ngày 23 tháng 8 năm 2019, ông H không ra tổ chức hành nghề C chứng để ký hợp chuyển nhượng thửa đất số 1108, 1109 và 1110. Đồng thời, ông K biết thửa đất số 1108, 1109 và 1110 không thuộc quyền sử dụng đất của ông H. Do đó, việc ông H nhận tiền cọc để chuyển nhượng thửa đất số 1108, 1109 và 1110 cho ông K là vi phạm pháp luật và bị vô hiệu. Do vậy, ông Đỗ Hồng K khởi kiện yêu cầu Tòa án:

- Tuyên hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất giữa ông Đỗ Hồng K với ông Huỳnh Văn H ký ngày 03 tháng 6 năm 2019 đối với thửa đất số 1108, 1109 và 1110, tờ bản đồ số 32, loại đất ONT, diện tích 1.020m2; đất tọa lạc: Ấp Kim Định, xã Tân Kim (nay là khu phố Kim Định, thị trấn Cần Giuộc), huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An bị vô hiệu.

- Buộc ông Huỳnh Văn H phải trả cho ông Đỗ Hồng K số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng, ngay sau khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.

Tại phiên hòa giải và tại phiên tòa ông Đoàn Xuân C đại diện cho bị đơn trình bày:

Ngày 03 tháng 6 năm 2019, ông Huỳnh Văn H và ông K có ký hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng QSDĐ đối với thửa đất số 1108, 1109 và 1110, tờ bản đồ số 32, loại đất ONT, diện tích 1.020m2; đất tọa lạc: Ấp Kim Định, xã Tân Kim, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An với giá 12.610.000.000đồng. Ông K đã đặt cọc cho ông H số tiền 500.000.000đồng. Hai bên thỏa thuận đến ngày 23 tháng 8 năm 2019, sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 1108, 1109 và 1110, tại tổ chức hành nghề C chứng và ông K sẽ giao đủ số tiền còn lại cho ông H. Ngày 02 tháng 4 năm 2019, thửa đất số 1108, 1109 và 1110 ông H đã được đã được bà Nguyễn Thị T, ông Nguyễn C Luân, bà Nguyễn Thị K, bà Nguyễn Thị Kim L, ông Nguyễn Thanh P, ông Nguyễn C Luận, bà Nguyễn Thị L, ông Nguyễn Thanh H và ông Nguyễn Bửu K là những người thừa kế quyền sử dụng đất của bà Châu Thị Thường ủy quyền cho ông H thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại luật đất đai, trong đó có việc được quyền thực hiện giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng đất cho người khác.

Do vậy, thửa đất số 1108, 1109 và 1110 ông H nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng đất cho ông K là đúng pháp luật. Ông K lấy lý do ông H không được quyền nhận tiền đặc cọc để thực hiện việc chuyển nhượng đất nên ông K không đồng ý tiếp tục nhận chuyển nhượng là không đúng. Ngày 26 tháng 6 năm 2019, bà Nguyễn Thị T, ông Nguyễn C Luân, bà Nguyễn Thị K, bà Nguyễn Thị Kim L, ông Nguyễn Thanh P, ông Nguyễn C Luận, bà Nguyễn Thị L, ông Nguyễn Thanh H và ông Nguyễn Bửu K đã được đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ, giấy ủy quyền ngày 02 tháng 4 năm 2019 vẫn còn có hiệu lực pháp luật. Đến thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng ông K không tiếp tục việc chuyển nhượng thửa đất số 1108, 1109 và 1110 là do ông K vi phạm nên số tiền cọc 500.000.000đồng thuộc về ông H.

Ông K yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất giữa ông Đỗ Hồng K với ông Huỳnh Văn H ký ngày 03 tháng 6 năm 2019 bị vô hiệu ông không đồng ý. Đồng thời, cũng không đồng ý việc ông K yêu cầu Tòa án buộc ông Huỳnh Văn H phải trả cho ông Đỗ Hồng K số tiền 500.000.000đồng.

Tại bản án sơ thẩm số 114/2020/DSST ngày 21/9/2020 của Tòa án nhân dân huyện Cần Giuộc, đã tuyên xử:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đỗ Hồng K về việc yêu cầu Tòa án buộc ông Huỳnh Văn H phải trả cho ông Đỗ Hồng K số tiền cọc 500.000.000đồng.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đỗ Hồng K về việc yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất ngày 03/6/2019 giữa ông Huỳnh Văn H với ông Đỗ Hồng K đối với thửa đất số 1108, 1109 và 1110, tờ bản đồ số 32, loại đất ONT, diện tích 1.020m2; đất tọa lạc: Ấp Kim Định, xã Tân Kim (nay là khu phố Kim Định, thị trấn Cần Giuộc), huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An.

Về án phí: Ông Đỗ Hồng K phải chịu 24.300.000đồng án phí dân sự sơ thẩm. Khấu trừ 12.000.000đồng tiền tạm ứng án phí ông K đã nộp theo biên lai thu số 0001904 ngày 07 tháng 01 năm 2020 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An. Ông Đỗ Hồng K còn phải nộp tiếp số tiền 12.300.000đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Ngày 01/10/2020, ông Đỗ Hồng K kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử theo hướng tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc ngày 03/6/2019 và buộc ông H trả cho ông K 500.000.000đồng tiền cọc đã nhận.

Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo.

Phần tranh luận:

Ông T là người đại diện theo ủy quyền của ông K trình bày:

Trước khi ký hợp đồng đặt cọc ông H nói có trao đổi với ông K về giấy ủy quyền là không đúng, ông K không biết gì về giấy ủy quyền của các đồng thừa kế của bà Thường ủy quyền cho ông H. Hợp đồng đặt cọc ngày 03/6/2019 vô hiệu vì tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc thì các thửa đất 1108, 1109, 1110 không thuộc quyền sử dụng của ông H mà do bà Thường đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các đồng thừa kế của bà Thường chưa hoàn chỉnh thủ tục khai nhận di sản thừa kế. Do đó ông H không có quyền chuyển nhượng các thửa đất trên. Ông H cho rằng ông K không đủ tài chính để tiếp tục chuyển nhượng các thửa đất trên là không đúng, ông K vẫn mong muốn thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất. Ngày 23/8/2019 ông H không chỉ định Văn phòng C chứng nào để ông K đến ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hiện nay ông K vẫn có thiện chí tiếp tục chuyển nhượng các thửa đất trên nhưng ông H không đồng ý bán. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ký kết được là do lỗi của hai bên vì ngày 23/8/2019 cả ông K và ông H đều không đến văn phòng C chứng Nguyễn Thị Bích Thủy để C chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ông H trình bày ngày 23/8/2019 có đến Văn phòng C chứng Nguyễn Thị Bích Thủy để yêu cầu soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không có căn cứ vì tại phiên tòa phúc thẩm ông C đại diện cho ông H trình bày trước ngày 23/8/2019 ông H có liên hệ với ông K thì ông K nói không đủ tài chính nên ngày 23/8/2019 ông H không có đến Văn phòng C chứng để yêu cầu soạn thảo và C chứng hợp đồng. Việc ông Nguyễn Văn Dững là Trưởng văn phòng C chứng Nguyễn Thị Bích Thủy xác nhận ngày 23/8/2019 ông H có đến Văn phòng C chứng Nguyễn Thị Bích Thủy để thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không thành là hoàn toàn mang tính chủ quan, không có chứng cứ chứng minh, nên ông T yêu cầu cho đối chất với ông Dững.

Việc ông H cho rằng ông K không đủ khả năng tài chính chỉ là lời trình bày của ông C đại diện cho ông H mà không có chứng cứ chứng minh. Do đó, ông K yêu cầu ông H trả lại 500.000.000đồng tiền cọc đã nhận là có căn cứ. Vì vậy, đề nghị H đồng xét xử chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông H, sửa bản án sơ thẩm buộc ông H trả cho ông K 500.000.000đồng tiền cọc đã nhận.

Ông C là người đại diện theo ủy quyền của ông H trình bày: Giao dịch đặt cọc ngày 03/6/2019 không bị vô hiệu như lời trình bày của ông T là người đại diện theo ủy quyền của ông K. Trước khi ký hợp đồng đặt cọc ông H có trao đổi cho ông K về giấy ủy quyền ngày 02/4/2019, nói rõ cho ông K biết nguồn gốc đất, dẫn ông K đi xem đất, ngày 30/5/2019 các đồng thừa kế của bà Thường đã làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế, ngày 26/6/2019 các đồng thừa kế của bà Thường đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung hợp đồng ủy quyền và hợp đồng đặt cọc phù hợp với Điều 167, 188 Luật đất đai năm 2013 nên ông H có quyền ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền cọc và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngày 23/8/2019 ông H có đến Văn phòng C chứng Nguyễn Thị Bích Thủy để C chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ông K không đến. Tại biên bản hòa giải ngày 04/6/2020 (bút lục 193) và tại phiên tòa sơ thẩm ông T trình bày “trước ngày 23/8/2019 ông H có điện thoại trao đổi với ông K là hiện nay ông H chưa có làm xong giấy tờ về việc ông H là người được đứng ra để thực hiện việc chuyển nhượng đất cho ông K nên đến ngày 23/8/2019 ông K không đến tổ chức hành nghề C chứng để thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng 3 thửa đất trên”. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/8/2019 không ký kết được là do lỗi của ông K nên ông K phải mất cọc.

Ý kiến của Kiểm sát viên:

Về việc chấp hành pháp luật tố tụng: Kháng cáo của ông K trong thời hạn luật định đủ điều kiện để xem xét theo trình tự phúc thẩm. H đồng xét xử phúc thẩm, thư ký phiên tòa và các đương sự chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Về việc giải quyết vụ án:

Các thửa đất 1108, 1109, 1110 do bà Thường đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngày 09/2/2019 bà Thường chết, ngày 02/4/2019 các đồng thừa kế của bà Thường đã ủy quyền cho ông H được toàn quyền định đoạt đối với các thửa đất trên. Ngày 30/5/2019 các đồng thừa kế của bà Thường khai nhận di sản thừa kế, ngày 03/6/2019 ông H và ông K ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng 3 thửa đất trên, ngày 26/6/2019 các đồng thừa kế của bà Thường đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo hợp đồng đặt cọc thì ngày 23/8/2019 ông K và ông H sẽ ký và C chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng C chứng và ông K phải giao đủ cho ông H số tiền còn lại là 12.110.000.000đồng, tuy nhiên ngày 23/8/2019 ông K không đến Văn phòng C chứng để C chứng hợp đồng nên lỗi hoàn toàn thuộc về ông K, do đó án sơ thẩm tuyên ông K mất cọc là có căn cứ nên đề nghị không chấp nhận kháng cáo của ông K, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Kháng cáo của ông K trong thời hạn luật định đủ điều kiện để xem xét theo trình tự phúc thẩm. Đương sự vắng mặt thuộc trường hợp quy định tại Điều 296 Bộ luật Tố tụng Dân sự nên H đồng xét xử tiếp tục xét xử.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Không chấp nhận kháng cáo của ông Đỗ Hồng K

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 114/2020/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện Cần Giuộc.

Căn cứ vào các điều 117, 131, 328 và 407 của Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 167, khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai năm 2013; các điều 26, 27, 29 Nghị quyết 326 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc H.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận khởi kiện của ông Đỗ Hồng K về việc yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/6/2019 giữa ông Huỳnh Văn H với ông Đỗ Hồng K đối với thửa đất số 1108, 1109 và 1110, tờ bản đồ số 32, loại đất ONT, diện tích 1.020m2; đất tọa lạc: Ấp Kim Định, xã Tân Kim (nay là khu phố Kim Định, thị trấn Cần Giuộc), huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An.

2. Không chấp nhận khởi kiện của ông Đỗ Hồng K về việc yêu cầu Tòa án buộc ông Huỳnh Văn H phải trả cho ông Đỗ Hồng K số tiền cọc 500.000.000đồng (năm trăm triệu đồng).

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Đỗ Hồng K phải chịu 24.300.000đồng án phí dân sự sơ thẩm. Khấu trừ 12.000.000đồng tiền tạm ứng án phí mà ông K đã nộp theo biên lai thu số 0001904 ngày 07 tháng 01 năm 2020 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An. Ông Đỗ Hồng K còn phải nộp tiếp số tiền 12.300.000đồng án phí dân sự sơ thẩm.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Ông Đồ Hồng K phải chịu 300.000đồng án phí dân sự phúc thẩm, nhưng được khấu trừ 300.000đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0002797 ngày 08/10/2020 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Cần Giuộc.

5. Về hiệu lực của bản án: Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

6. Về hướng dẫn thi hành án: Bản án hoặc quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án là 05 năm theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án.

Các Thẩm phán

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa Nguyễn Thiện Tâm - Lê Thị Kim Nga

Trịnh Thị Phúc