Bản án 112/2019/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Nguyên đơn bà Niê Tố N trình bày: Vào năm 1986 tôi được cha mẹ là ông Niê Siêng D và bà H’K Kbuôr tặng cho 01 lô đất có diện tích 10x30m, trên đất có 01 căn nhà xây có diện tích khoảng 6x20m tại TDP 6, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk nhưng không lập thành văn bản. Nguồn gốc lô đất của cha mẹ cho tôi là do Nông trường 11-3 cấp năm 1979 khi cha tôi làm công nhân của nông trường nhưng không có giấy tờ. Sau đó cha mẹ tôi chuyển đến sinh sống tại thôn E, xã P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk cho đến nay.

Đến năm 2000 tôi cho vợ chồng ông Phạm Duy Đ, bà Nguyễn Thị Q (A) thuê phần diện tích đất trống khoảng 4,5x30m bên cạnh phần nhà của tôi để ông Đ, bà Q làm tạm 01 căn nhà ván để ở với giá 500.000 đồng/năm.

Đến đầu tháng 8/2018 bà Q có dỡ bỏ căn nhà ván để xây dựng nhà trên phần đất thuê của tôi thì tôi không đồng ý, sau đó bà Q đưa ra giấy sang nhượng đất ở ký ngày 09/6/2003 giữa cha tôi là Niê Siêng D và ông Phạm Duy Đ và cho rằng diện tích mà tôi cho bà Q, ông Đ thuê đã thuộc quyền sử dụng của bà Q, ông Đ. Việc sang nhượng đất giữa cha tôi và ông Đ, tôi, mẹ tôi và các thành viên trong gia đình không hề biết nên việc sang nhượng này không phù hợp với quy định pháp luật.

Vì vậy, tôi yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy sang nhượng đất ký ngày 09/6/2003 vô hiệu và công nhận quyền sở hữu quyền sử dụng đất của tôi đối với toàn bộ diện tích đất và nhà mà cha mẹ tôi đã cho tôi (nay là thửa đất số 119, 120 tờ bản đồ số 07) tại tổ dân phố 6, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk

* Bị đơn ông Niê Siêng D trình bày: Vào năm 1986 vợ chồng tôi tặng cho con gái là bà Niê Tố N 01 lô đất có diện tích 10x30m, trên đất có 01 căn nhà xây có diện tích khoảng 6x20m, tọa lạc tại tổ dân phố 6, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk nhưng không lập thành văn bản. Nguồn gốc lô đất là do Nông trường 11-3 cấp cho tôi năm 1979 khi tôi làm công nhân của nông trường nhưng không có giấy tờ. Sau đó chúng tôi chuyển đến sinh sống tại Buôn W, thôn E, xã P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk cho đến nay. Đến năm 1996 vợ chồng tôi mới làm giấy tặng cho đất cho Niê Tố N. Niê Tố N đã sinh sống ổn định trên đất từ đó đến nay.

Năm 2000 Niê Tố N cho vợ chồng ông Phạm Duy Đ, bà Nguyễn Thị Q (A) thuê phần diện tích đất còn lại (4,5x30m) bên cạnh nhà đang ở để làm 01 căn nhà ván để ở.

Năm 2002 ông Đ muốn mua lại mảnh đất đã thuê của Niê Tố N nên tôi và ông Đ đã thỏa thuận chuyển nhượng phần diện tích ông Đ đang thuê của Niê Tố N. Ngày 09/6/2003 tôi và ông Đ tiến hành làm giấy sang nhượng đất thổ cư, giấy sang nhượng này được viết tay chỉ có tôi và ông Đ ký. Ông Đ đã thanh toán cho tôi làm 03 lần đủ số tiền 8.000.000 đồng. Vợ con tôi không hề biết việc sang nhượng đất giữa tôi và ông Đ.

Đối với yêu cầu khởi kiện của Niê Tố N thì tôi không có ý kiến gì, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Duy Đ và bà Nguyễn Thị Q trình bày:

Năm 2000 chúng tôi có thỏa thuận với cô Niê Tố N (là con gái của ông Niê Siêng D) để thuê một mảnh đất bên cạnh nhà cô N đang ở để tự dựng nhà gỗ ở tạm thời với thời hạn 05 năm, giá thuê là 500.000 đồng/năm. Tại thời điểm vợ chồng tôi thuê đất chỉ có một mình cô N sinh sống trên phần đất này. Khi chúng tôi làm nhà ở được khoảng hơn 01 năm thì ông Niê Siêng D có xuống nhà tôi và nói chuyện có ý định bán mảnh đất chúng tôi đang thuê vì lý do muốn có tiền để đầu tư vào cà phê ở P đã bị cháy. Chúng tôi có nói với ông Niê Siêng D là nếu ông bán đất thì phải bồi thường cho chúng tôi để chúng tôi dỡ nhà đi ở nơi khác. Sau đó ông Niê Siêng D có đặt vấn đề cho chúng tôi mua lại mảnh đất thì chúng tôi trả lời là còn xem xét vì điều kiện khó khăn. Một thời gian sau ông Niê Siêng D viết cho tôi 01 tờ giấy nhắn gửi hỏi mua đất nhưng vợ tôi bị ốm nên chưa mua. Sau đó ông có hỏi lại thì tôi nói ông ấn định giá và hai bên đã thống nhất giá chuyển nhượng mảnh đất là 8.000.000 đồng. Chúng tôi đã trả tiền cho ông Niê Siêng D làm 03 lần, trong đó 01 lần có cô Niê Tố N ký nhận và bắt đầu làm giấy tờ sang nhượng đất vào năm 2003. Ông Niê Siêng D nói ông là chủ đất nên một mình ông ký là được nên chúng tôi không có ý kiến gì.

Từ đó đến nay, bên gia đình ông Niê Siêng D và con gái không có ý kiến gì, chúng tôi đã đóng thuế và sử dụng đất từ đó đến nay. Gần đây chúng tôi xây dựng nhà ở, có thông qua cô N và cô không có ý kiến gì. Đến khi xây dựng lên đụng đòn tay nhà cô N có lấn sang đất nhà tôi 50cm, tôi hỏi cô N và nêu ý kiến thuận cho hai bên thì cô N không nói gì, đến khi cắt đòn tay thì hai bên mâu thuẫn. Chúng tôi đã hòa giải tại Ủy ban nhân dân phường T nhưng không thành.

Nay cô N khởi kiện yêu cầu hủy giấy sang nhượng đất ký ngày 09/6/2003 giữa tôi và ông Niê Siêng D thì chúng tôi không đồng ý vì việc chuyển nhượng đất cả gia đình hai bên đều biết, chúng tôi đã trả đủ tiền cho ông Niê Siêng D và sinh sống ổn định trên đất từ đó đến nay không có tranh chấp với ai.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà H’K Kbuôr trình bày:

Vào năm 1986 tôi và ông Niê Siêng D có tặng cho con gái là bà Niê Tố N 01 lô đất có diện tích 10x30m, trên đất có 01 căn nhà xây có diện tích khoảng 6x20m tại tổ dân phố 6, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk nhưng không lập thành văn bản. Nguồn gốc lô đất là do Nông trường 11-3 cấp cho vợ chồng tôi năm 1979 khi vợ chồng tôi làm công nhân của nông trường nhưng không có giấy tờ. Sau đó chúng tôi chuyển đến sinh sống tại Buôn W,thôn E, xã P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk cho đến nay.

Đến năm 2000 Niê Tố N cho vợ chồng ông Phạm Duy Đ, bà Nguyễn Thị Q (A) thuê phần diện tích đất còn lại (4,5x30m) bên cạnh nhà đang ở để làm 01 căn nhà ván để ở.

Đến đầu tháng 4/2018 bà Q có dỡ bỏ căn nhà ván để xây dựng nhà trên phần đất thuê của tôi thì tôi không đồng ý, sau đó bà Q đưa ra giấy sang nhượng đất ở ký ngày 09/6/2003 giữa chồng tôi và ông Phạm Duy Đ và cho rằng diện tích mà bà Niê Tố N cho bà Q, ông Đ thuê đã thuộc quyền sử dụng của bà Q, ông Đ. Tôi và các con của ông Niê Siêng D không hề biết việc sang nhượng này nên giao dịch giữa ông Niê Siêng D và ông Phạm Duy Đ không phù hợp với quy định pháp luật.

Vì vậy, tôi đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Niê Tố N, đề nghị Tòa án giải quyết công nhận quyền sử dụng đất của bà Niê Tố N đối với diện tích đất và nhà mà vợ chồng tôi đã cho bà Niê Tố N tại tổ dân phố 6, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk và hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký giữa ông Niê Siêng D và ông Phạm Duy Đ vì không phù hợp đạo đức, trái với quy định pháp luật.

* Diễn biến tại phiên tòa:

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn là ông Nguyễn Khánh L và bà Niê Tố N đều có ý kiến đề nghị Hội đồng xét xử xem xét tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Niê Siêng D và ông Phạm Duy Đ vô hiệu và yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất cho bà Niê Tố N đối với toàn bộ diện tích đất của các thửa đất số 119, 120 tờ bản đồ số 07 tại TDP 6, phường T, thành phố B, Đắk Lắk và không yêu cầu giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu.

- Đại diện theo ủy quyền của ông Niê Siêng D đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Phạm Duy Đ không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Niê Tố N và ý kiến của người đại diện theo ủy quyền của ông Niê Siêng D, ngoài ra không có ý kiến hay yêu cầu gì khác.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột phát biểu ý kiến:

- Về thủ tục tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án, Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đầy đủ và thực hiện đúng với quy định của pháp luật. Những người tham gia tố tụng nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn đều chấp hành đúng pháp luật.

- Về thời hạn tố tụng: Tòa án thụ lý vụ án ngày 07/6/2018. Ngày 03/10/2019, Tòa án ban hành Quyết định xét xử vụ án là vi phạm quy định về thời hạn chuẩn bị xét xử.

- Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử tuyên bố giao dịch dân sự về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Niê Siêng D và ông Phạm Duy Đ vô hiệu.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Về thủ tục tố tụng: Tại phiên tòa, mặc dù đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Q (A) vẫn vắng mặt không có lý do. Vì vậy Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 227 BLTTDS 2015 xét xử vắng mặt bà Q.

- Về nguồn gốc và người quản lý, sử dụng đất: Theo trình bày của ông Niê Siêng D thì từ năm 1979 khi đang làm công nhân của Nông trường 11/3, ông Niê Siêng D được nông trường cấp cho một diện tích đất khoảng 10mx30m để làm nhà ở nhưng không có giấy tờ. Ông D và gia đình đã xây dựng nhà và sống trên phần đất này đến năm 1997 thì chuyển đến sinh sống tại Buôn W, thôn E, xã P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk. Năm 1996 các thành viên trong gia đình đã thống nhất lập văn bản tặng cho toàn bộ diện tích đất này cho con gái là bà Niê Tố N và bà N đã quản lý sử dụng đất từ đó đến nay.

- Về tính pháp lý của phần đất tranh chấp: Theo bản đồ địa chính thì phần đất nói trên hiện nay được phân chia thành 02 thửa là thửa số 119 và thửa số 120 tờ bản đồ số 07 tại tổ dân phố 6, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. Hiện bà Niê Tố N đang ở trên thửa đất số 119, ông Phạm Duy Đ, bà Nguyễn Thị Q đang ở trên thửa đất số 120 với diện tích 161,8 m2. Cả hai thửa đất này đến nay đều chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Căn cứ vào Giấy sang nhượng đất ở ký ngày 09/6/2003 và lời trình bày của các đương sự cho thấy trên thực tế ông Niê Siêng D có thỏa thuận bán cho ông Phạm Duy Đ diện tích đất 5mx30m tại khu vực tổ dân phố 6, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (nay là thửa đất số 120). Khi chuyển nhượng hai bên chỉ lập giấy viết tay.

Theo quy định tại Điều 691 Bộ luật dân sự năm 1993 và khoản 1 Điều 31 Luật đất đai năm 1993 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có chứng thực của ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Do đó việc ông Niê Siêng D và ông Phạm Duy Đ thỏa thuận chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay, không có chứng thực của ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền là vi phạm về mặt hình thức.

Tại thời điểm ông Niê Siêng D chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đến hiện nay phần đất mà hai bên thỏa thuận chuyển nhượng vẫn chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy giao dịch giữa ông Niê Siêng D và ông Phạm Duy Đ, bà Nguyễn Thị Q đã vi phạm điều cấm của pháp luật vì theo quy định tại khoản 1 Điều 30 Luật đất đai năm 1993 thì không được chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp.

Mặt khác, trong quá trình giải quyết vụ án, ông Phạm Duy Đ thừa nhận trước khi thỏa thuận mua bán đất với ông Niê Siêng D thì vào năm 2000 vợ chồng ông đã đến thuê phần đất này của bà Niê Tố N với thời hạn thuê là 05 năm để dựng nhà ở tạm, tại thời điểm thuê đất chỉ có một mình bà N quản lý, sử dụng toàn bộ phần đất này. Thời điểm ông và ông Niê Siêng D thỏa thuận chuyển nhượng đất thì người đang trực tiếp quản lý sử dụng đất cũng là bà Niê Tố N. Do đó việc ông Niê Siêng D và ông Phạm Duy Đ tự ý thỏa thuận mua bán đất mà không có ý kiến của người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất là bà Niê Tố N là gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà N.

Từ những phân tích như đã nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy cần chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Niê Tố N. Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Niê Siêng D và ông Phạm Duy Đ, bà Nguyễn Thị Q (A) vô hiệu.

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bà Niê Tố N không yêu cầu giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu. Ông Phạm Duy Đ, bà Nguyễn Thị Q cũng không yêu cầu tòa án giải quyết về vấn đề này nên Hội đồng xét xử không có cơ sở để xem xét giải quyết.

Đối với yêu cầu của bà Niê Tố N về việc đề nghị Tòa án công nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất thuộc thửa số 119 và thửa số 120 tờ bản đồ số 07 tại tổ dân phố 6, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk thì Hội đồng xét xử không có cơ sở để chấp nhận vì theo xác minh tại chính quyền địa phương thì các thửa đất này thuộc diện nhà nước đang quản lý và theo Công văn số 553/STNMT-CCQLĐĐ ngày 19/3/2019 của Sở Tài nguyên môi trường tỉnh Đắk Lắk thì các thửa đất này hiện nay đang tạm dừng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chờ cơ quan có thẩm quyền lập kế hoạch sử dụng đất.

Bà Niê Tố N phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm đối với phần yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất không được chấp nhận.

Vì các lẽ trên:

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 144, Điều 147, Điều 155, Điều 156, Điều 157, Điều 220, Điều 227, Điều 266, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Áp dụng Điều 130, Điều 131, Điều 133, Điều 691, Điều 692, Điều 693 Bộ luật dân sự năm 1993.

- Áp dụng khoản 1 Điều 30; khoản 1 Điều 31 Luật đất đai năm 1993

- Áp dụng khoản 4 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

* Tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Niê Tố N.

Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Niê Siêng D và ông Phạm Văn Đ, bà Nguyễn Thị Q (A) theo Giấy sang nhượng đất ở ký ngày 09/6/2003 vô hiệu.

Không giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu do các đương sự không có yêu cầu.

Không chấp nhận yêu cầu của bà Niê Tố N về việc yêu cầu Tòa án công nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất thuộc thửa số 119 và thửa số 120 tờ bản đồ số 07 tại tổ dân phố 6, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

* Về chi phí tố tụng: Nguyên đơn bà Niê Tố N tự nguyện chịu cả 1.000.000 đồng tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và 2.000.000 đồng tiền chi phí định giá tài sản (đã nộp và chi phí xong).

* Về án phí: Nguyên đơn bà Niê Tố N phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào số tiền 600.000 đồng mà bà Niê Tố N đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2017/0004013 ngày 05/6/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự Tp. B, tỉnh Đăk Lăk. Sau khi khấu trừ bà Niê Tố N được nhận lại số tiền 300.000 đồng.

Ông Niê Siêng D phải chịu 300.000 đồng tiền án phí DSST.

Các đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, các đương sự vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết hợp lệ.

Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.