Bản án 1115/2019/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

V/v “Tranh chấp hợp đồng

mua bán nhà”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm"phán"-"Chủ"tọa"phiên"tòa:

Bà Nguyễn Thị Thanh Hiền

Các"Thẩm"phán:"""""""""""""""""""""""""

Bà Vũ Thị Thu Hương

Bà Lê Thị Mỹ Nhung

-"Thư"ký"phiên"tòa: Bà Nguyễn Thị Kim Chi - Thư ký Tòa án nhân dân

Thành phố Hồ Chí Minh.

-"Đại"diện"Viện"Kiểm"sát"nhân"dân"Thành"phố"Hồ"Chí"Minh"tham"gia"phiên"

tòa: Ông Đỗ Đức Toàn – Kiểm sát viên.

Trong các ngày 12, 21 và 27 tháng 11 năm 2019, tại trụ sở Tòa án nhân dân

Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số:

379/2019/DSPT ngày 12 tháng 08 năm 2019 về “Tranh chấp hợp đồng mua bán

nhà”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 231/2019/DS-ST ngày 18/06/2019 của Tòa

án nhân dân quận X - Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 4314/2019/QĐ-PT ngày

17 tháng 09 năm 2019 và ngày giờ mở lại phiên tòa được ấn định tại quyết định

hoãn phiên tòa số 8455/QĐPT-DS ngày 16/10/2019, giữa các đương sự:

1. Nguyên" đơn: Ông Trần Oanh V, sinh năm 1960; Địa chỉ: 26/11 TĐ,

phường BT, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh; Hiện ngụ tại: số 11 đường số 3

Khu dân cư BH, huyện BC, Thành phố Hồ Chí Minh (Có"mặt"tại"phiên"tòa).

2. Bị"đơn: Ông Phạm Duy L, sinh năm 1970; Địa chỉ: 77 TC, Phường H,

quận X, Thành phố Hồ Chí Minh. (Vắng"mặt"tại"phiên"tòa).

3. Người"có"quyền"lợi,"nghĩa"vụ"liên"quan:

3.1 Bà Vũ Thị Kim A, sinh năm 1972; Địa chỉ: 26/11 TĐ, phường BT,

Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh. Hiện ngụ tại: 11 đường số 3 Khu dân

cư BH, huyện BC, Thành phố Hồ Chí Minh (Vắng"mặt"tại"phiên"tòa).

3.2 Ông Trần Hồng P, sinh năm 1983

3.3 Bà Nguyễn Thị Mỹ P1, 1980

Cùng địa chỉ: 90 NĐC, phường M, thị xã BT, tỉnh BT.

Người"đại"diện"hợp"pháp"của"ông"Trần"Hồng"P"và"bà"Nguyễn"Thị"Mỹ"P1:

Ông Nguyễn Thanh S đại diện tham gia tố tụng theo Hợp đồng ủy quyền số 2101/HĐUQ ngày 18/07/2013 tại Văn phòng công chứng A). (Có"mặt"tại"phiên" tòa)

3.4 Ông Nguyễn Thanh S, sinh năm 1965 ;

3.5 Bà Huỳnh Thị Thu T , sinh năm 1978;

3.6 Trẻ Nguyễn Huỳnh Phương U, sinh năm 2004

3.7 Trè Nguyễn Huỳnh Phương V1, sinh năm 2009

Cùng địa chỉ: 77 TC, Phường H, quận X, Thành phố Hồ Chí Minh.

Ông"Nguyễn"Thanh"S"đại"diện"hợp"pháp"cho"vợ"–"bà"Huỳnh"Thị"Thu"T"và"

là"người"giám"hộ"đương"nhiên"của"các"con"Nguyễn"Huỳnh"Phương"U"và"Nguyễn" Huỳnh"Phương"V1. (Có"mặt"tại"phiên"tòa)

Người kháng cáo: Ông Nguyễn Thanh S - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên

quan.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo"đơn"khởi"kiện"và"lời"trình"bày"của"nguyên"đơn:

Ông Trần Oanh V và ông Phạm Duy L có ký giấy tay ngày 20/03/2006 mua

bán căn nhà số 77 TC (Số cũ là 77 CMT8), Phường H, Quận X, Thành phố Hồ Chí Minh (Sau đây gọi tắt là nhà 77 TC), giá mua bán là 250.000USD tương đương 4.000.000.000đồng.

Thực hiện mua bán, nguyên đơn đã giao cho bị đơn số tiền 3.051.200.000đ

theo 03 giấy biên nhận vào các ngày: 20/03/2006, 28/04/2006 và 10/05/2006.

Do sau đó bị đơn đã bán nhà đất trên cho người khác nên ông khởi kiện yêu

cầu bị đơn trả lại số tiền 3.051.200.000đ và bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật vì đã giữ tiền của ông từ năm 2006 đến nay, gây ra rất nhiều thiệt hại cho ông.

Bị"đơn"ông"Phạm"Duy"L"trình"bày:

Nhà đất số 77 TC là của cha mẹ cho bị đơn và đã được công nhận quyền sở

hữu nhà theo giấy phép số 1912 ngày 29/07/1993.

Từ năm 2002, bị đơn có vay ngoại tệ (tiền USD) của nguyên đơn nhiều lần

với lãi suất 2,5%/tháng, tiền lãi và tiền vốn cộng dồn nên ông phải bán nhà, bán

xe trả nợ. Đến thời điểm năm 2006, do vẫn không trả đủ vốn, lãi nên nguyên

đơn ép buộc ông ký giấy mua bán nhà .

Thực tế, theo các biên bản ghi nợ và lãi của nguyên đơn ghi chép việc vay

mượn tiền, bị đơn xác nhận số tiền vốn bị đơn còn nợ nguyên đơn là

100.000USD và tiền lãi cộng dồn thành 190.700USD. Ông không đồng ý bán

nhà vì thực chất đây là hợp đồng giả cách.

Người"làm"chứng"bà"Vũ"Thị"Kim"A"(vợ"nguyên"đơn)"trình"bày:

Vào năm 2006, bà đã đồng ý làm chứng cho giao dịch giao nhận tiền mua

bán nhà giữa nguyên đơn và bị đơn. Cụ thể:

- ngày 20.03.2006 ông Phạm Duy L đã nhận của ông Trần Oanh V số

tiền là 2.400.000.000đ tương đương với 150.000USD;

- ngày 28.04.2006 ông L tiếp tục nhận của ông V số tiền là 170.720.000đ

tương đương với 10.670USD;

- ngày 10.05.2006 ông L nhận của ông V số tiền là 480.480.000đ tương

đương 30.030USD.

Như vậy tổng cộng giữa ông V và ông L đã diễn ra 03 lần giao nhận tiền

dưới sự chứng kiến của bà (Vũ Thị Kim A). Mỗi lần giao dịch, các bên cùng ký

02 văn bản giấy nhận tiền bán nhà.

Sau khi thực hiện các bước tố tụng, Tòa án nhân dân quận X, Thành phố

Hồ Chí Minh đã đưa vụ án ra xét xử và quyết định tại bản án dân sự sơ thẩm số

85/2010/DSST ngày 30/09/2010 như sau:

“1. Chấp"nhận"yêu"cầu"của"nguyên"đơn"ông"Trần"Oanh"V";"

Buộc"ông"Phạm"Duy"L"có"trách"nhiệm"trả"cho"ông"Trần"Oanh"V"số"tiền"

mua" nhà" đã" nhận" là" 3.051.200.000đ" và" bồi" thường" thiệt" hại" 2.224.758.306đ"

Tổng"cộng"là"5.275.958.306đ("Năm"tỷ"hai"trăm"bảy"mươi"lăm"triệu"chín"trăm"

năm"mươi"tám"nghìn"ba" trăm" lẻ" sáu" đồng)"ngay"sau" khi"án" có"hiệu"lực" pháp"

luật."

..."

Giữ"nguyên"quyết"định"áp"dụng"biện"pháp"khẩn"cấp"tạm"thời"số"03/2009"

ngày"31/3/2009":"cấm"chuyển"dịch"quyền"về"tài"sản"đối"với"căn"nhà"số"77"TC,"

Phường"H"quận"X,"Thành"phố"Hồ"Chí"Minh"để"đảm"bảo"thi"hành"án." ...”

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên xử về chi phí định giá, án phí và quyền

kháng cáo, quyền thi hành án của các đương sự.

Ngày 27/10/2010, Bị đơn kháng cáo yêu cầu hủy toàn bộ bản án sơ thẩm do

xét xử vắng mặt bị đơn không đúng quy định và giấy mua bán nhà ngày

20/03/2006 là hợp đồng giả cách từ quan hệ vay mượn ngoại tệ.

Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã xét xử tại bản án dân sự phúc

thẩm số 657/2011/DSPT ngày 10/06/2011: Chấp nhận yêu cầu kháng cáo, tuyên

hủy bản án 85/2010/DSST ngày 30/09/2010 và hủy bỏ quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 03/2009 ngày 31/3/2009 do có những sai sót nghiêm trọng về thủ tục tố tụng.

Sau khi thụ lý lại vụ án, Tòa án nhân dân quận X đã đưa vụ án ra xét xử sơ

thẩm lại và quyết định tại bản án số 62/2012/DSST ngày 28/08/2012 như sau:

“1/ Buộc"ông"Phạm"Duy"L"có"trách"nhiệm"trả"cho"ông"Trần"Oanh"V"số"tiền"

mua" nhà" đã" nhận" là" 3.051.200.000" đồng" và" bồi" thường" thiệt" hại" số" tiền" 2.224.758.306"đồng,"tổng"cộng"5.275.958.306"đồng"ngay"sau"khi"bản"án"có"hiệu" lực"pháp"luật"

Thi"hành"tại"Chi"cục"thi"hành"án"dân"sự"quận"X."

Trong"trường"hợp"bên"có"nghĩa"vụ"chậm"trả"tiền"thì"bên"đó"phải"trả"lãi"đối"

với"số"tiền"chậm"trả"theo"lãi"suất"cơ"bản"do"Ngân"hàng"nhà"nước"công"bố"tương" ứng" với" thời" gian" chậm" trả" tại" thời" điểm" thanh" toán," trừ" trường" hợp" có" thỏa" thuận"khác"hoặc"pháp"luật"có"quy"định"khác."

2/" Tiếp" tục" duy" trì" Quyết" định" áp" dụng" biện" pháp" khẩn" cấp" tạm" thời" số"

11/2011/QĐ-BPKCTT"ngày"21/06/2011"để"đảm"bảo"thi"hành"án."...”"

Ngày 12/09/2012 bị đơn kháng cáo yêu cầu hủy toàn bộ bản án.

Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã đưa vụ án ra xét xử và tại bản

án số 720/2013/DSPT ngày 30/05/2013 đã nhận định: Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý vụ án vào ngày 21.06.2011 và Quyết định tiếp tục duy trì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 11/2011/QĐ-BPKCTT ngày 21/06/2011 đối với căn nhà số 77 TC để đảm bảo thi hành án nhưng không đưa ông Nguyễn Thanh S, bà Huỳnh Thị Thu T, Nguyễn Huỳnh Phương U và Nguyễn Huỳnh Phương V1 là những người đang ở trong căn nhà số 77 TC vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. Do vậy quyết định chấp nhận kháng cáo của bị đơn và hủy bản án sơ thẩm vừa nêu.

Sau khi Tòa án nhân dân quận X thụ lý lại vụ án số 251/TLST-DS ngày

01/07/ 2013, phía"nguyên"đơn vẫn giữ yêu cầu khởi kiện: Yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà giữa ông Trần Oanh V và Phạm Duy L ngày 20/03/2006, nếu không thực hiện được hợp đồng mua bán này thì yêu cầu bị đơn có trách nhiệm trả lại cho ông số tiền là 3.051.200.000đ và bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật..

Phía" bị" đơn" ông" Phạm" Duy" L có đơn ngày 03/02/2015 yêu cầu hủy hợp

đồng mua bán nhà với ông Trần Oanh V.

Ông"Trần"Hồng"P"và"bà"Nguyễn"Thị"Mỹ"P1"có"đơn"yêu"cầu"độc"lập"ngày"

31/05/2019 yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán nhà ngày 09/05/2008 giữa ông Phạm Duy L với vợ chồng Trần Hồng P, Nguyễn Thị Mỹ P1 và hợp đồng mua bán nhà ngày 20/09/2009 giữa vợ chồng Trần Hồng P, Nguyễn Thị Mỹ P1 với vợ chồng Nguyễn Thanh S, Huỳnh Thị Thu T.

Công an phường 12 quận X đã trả lời xác minh theo yêu cầu của Tòa án

nhân dân quận X ngày 27/10/2016 và ngày 14/05/2019: Tại nhà 77 TC hiện có

ông Nguyễn Thanh S và vợ Huỳnh Thị Thu T cùng 02 con của ông Sơn đang cư

ngụ.

Tòa án nhân dân quận X đã đưa vụ án ra xét xử và quyết định tại Bản án

sơ thẩm số 231/2019/DS-ST ngày 18/06/2019 như sau:

“1." Chấp"nhận"yêu"cầu"của"nguyên"đơn"ông"Trần"Oanh"V"

-"Buộc"ông"Phạm"Duy"L"có"trách"nhiệm"trả"cho"ông"Trần"Oanh"V"số"tiền"

mua"nhà"đã"nhận"là"3.051.200.000đ"(Ba"tỷ"không"trăm"năm"mươi"mốt"triệu"hai"

trăm"ngàn"đồng)"và"bồi"thường"thiệt"hại"số"tiền"là"9.153.600.000đ"(Chín"tỷ"một"

trăm"năm"mươi"ba"triệu"sáu"trăm"ngàn"đồng)."Tổng"cộng"là"12.204.800.000đ"

(Mười"hai"tỷ"hai"trăm"lẻ"bốn"triệu"tám"trăm"ngàn"đồng)."Trả"ngay"sau"khi"bản"

án"có"hiệu"lực"pháp"luật"thi"hành."

..."

2." Tiếp"tục"duy"trì"Quyết"định"áp"dụng"biện"pháp"khẩn"cấp"tạm"thời"số"

11/2011/QĐ-BPKCTT" ngày" 21.06.2011" của" Tòa" án" nhân" dân" quận" X," Thành"

phố"Hồ"Chí"Minh."...”

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền yêu cầu thi hành án và

quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 03/07/2019 ông Nguyễn Thanh S kháng cáo bản án sơ thẩm vì xét xử

chưa khách quan.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Các bên đương sự không thỏa thuận được về việc

giải quyết vụ án. Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Người kháng cáo

giữ yêu cầu kháng cáo.

Người"có"quyền"lợi"nghĩa"vụ"liên"quan"ông"Nguyễn"Thanh"S"trình"bày:

Ông Phạm Duy L đã bán nhà 77 TC cho vợ chồng ông Trần Hồng P và bà

Nguyễn Thị Mỹ P1 ngày 09/05/2008 với giá 8,5 tỷ đồng, bên mua đã giao 7,4 tỷ

đồng, còn nợ lại 1,1 tỷ đồng và đã nhận nhà sử dụng từ năm 2009. Đến ngày

20/09/2009, ông Trần Hồng P và bà Nguyễn Thị Mỹ P1 đã bán lại cho ông

Nguyễn Thanh S và bà Huỳnh Thị Thu T với giá 9 tỷ đồng, vợ chồng ông

Nguyễn Thanh S đã giao gần đủ tiền mua bán nhà (còn giữ lại 700.000.000đ –

800.000.000đ để làm giấy tờ) và nhận nhà từ năm 2009 ở cho đến nay. Do vậy

yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán nhà ngày 09/05/2008 giữa ông Phạm Duy

L với vợ chồng Trần Hồng P, Nguyễn Thị Mỹ P1 và hợp đồng mua bán nhà

ngày 20/09/2009 giữa vợ chồng Trần Hồng P, Nguyễn Thị Mỹ P1 với vợ chồng

Nguyễn Thanh S, Huỳnh Thị Thu T.

Ông kháng cáo yêu cầu xem xét lại một phần bản án do bản án sơ thẩm đã

không xem xét đến yêu cầu độc lập của những người có quyền lợi nghĩa vụ liên

quan và việc duy trì quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với căn

nhà 77 TC để đảm bảo thi hành án là không đúng, yêu cầu hủy bản án sơ thẩm

để xét xử sơ thẩm lại. Trường hợp nguyên đơn muốn thương lượng, ông cho

rằng giá trị căn nhà hiện nay là 26 tỷ đồng, nếu bị đơn đưa cho ông 24 tỷ đồng

thì ông đồng ý giao nhà hoặc ông giao cho nguyên đơn 1,5 tỷ đồng để nguyên đơn rút kiện.

Ông"Nguyễn"Thanh"S"đại"diện"cho"ông"Trần"Hồng"P"và"bà"Nguyễn"Thị"Mỹ"

P1"trình"bày: Ông Phạm Duy L và ông Trần Oanh V đã có văn bản thỏa thuận ngày 01/07/2008 về việc thanh lý hợp đồng mua bán nhà số 77 TC, sau đó ông Trần Hồng P và bà Nguyễn Thị Mỹ P1 đã mua nhà của ông Phạm Duy L, hai bên có làm hợp đồng công chứng, đã giao nhận gần đủ tiền mua bán nhà và đã nhận nhà sử dụng từ 2009. Vợ chồng Trần Hồng P và Nguyễn Thị Mỹ P1 đã bán lại căn nhà trên và ông Nguyễn Thanh S đã vào ở trong căn nhà trên cho đến nay.

Nguyên"đơn"trình"bày:""

Vụ án kéo dài đã lâu, qua nhiều lần xét xử sơ thẩm và phúc thẩm vì do phía

bị đơn và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan cố tình kéo dài vụ án nên nại ra nhiều lý do để hủy án. Ông đã nhiều lần đề nghị thương lượng hòa giải với phía ông Nguyễn Thanh S để tìm hướng giải quyết dứt điểm vụ án, vì hiện nay cả ông Phạm Duy L và vợ chồng Trần Hồng P và Nguyễn Thị Mỹ P1 đều đã ra nước ngoài định cư, nhưng ông Nguyễn Thanh S cố tình gây khó khăn để kéo dài vụ án, thể hiện là không cho vào nhà định giá tài sản, cũng không đưa giá để thương lượng, lần sau cùng tại phiên tòa phúc thẩm, ông Nguyễn Thanh S đã đưa ra giá nhà đất quá cao và phi thực tế nên không thể thương lượng được. Ông không đồng ý kháng cáo của ông Nguyễn Thanh S, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Bị"đơn"vắng"mặt"tại"phiên"tòa"dù"đã"được"Tòa"án"triệu"tập"hợp"lệ"đến"lần"

thứ"hai."Phía"bị"đơn"trình"bày"tại"bản"tự"khai"và"đơn"yêu"cầu"phản"tố"như"sau: Vào năm 2002 bị đơn có vay của nguyên đơn 70.000USD, có trả lãi đến năm 2006 có sự xác nhận của nguyên đơn. Đến tháng 3/2006 nguyên đơn ép bị đơn phải bán căn nhà số 77 TC cho nguyên đơn để trừ nợ. Sau đó, ngày 01/07/2008 bị đơn và nguyên đơn đã có sự thỏa thuận mới, theo đó nguyên đơn sẽ trả lại các biên nhận nhận tiền vào các ngày 20/3, 28/4 và ngày 10/5/2006, thanh lý hợp đồng mua bán nhà ngày 20/03/2006, không mua nữa nên xem như bị đơn mượn lại nguyên đơn số tiền 190.700USD. Do vậy nguyên đơn kiện bị đơn về việc bán nhà là không đúng, yêu cầu giải quyết theo hướng vay mượn tài sản.

Vị Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý

kiến:

Về tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án cho đến thời điểm kết thúc phần tranh luận

tại phiên tòa phúc thẩm và trước khi nghị án, những người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng và những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung kháng cáo, xét thấy: Ông Nguyễn Thanh S kháng cáo yêu cầu

hủy bản án sơ thẩm với các nội dung về thủ tục định giá tài sản, không xem xét giải quyết yêu cầu độc lập của ông Trần Hồng P và bà Nguyễn Thị Mỹ P1, việc quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với căn nhà 77 TC là ảnh hưởng đến quyền lợi của ông. Xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm ra quyết định định

giá nhà 77 TC vào ngày 15/11/2018 nhưng lại lập biên bản định giá nhà vào

ngày 14/11/2018 là vi phạm, Tòa án chấp nhận giá nhà do nguyên đơn đưa ra là

không phù hợp và giá nhà do nguyên đơn đưa ra là không có cơ sở. Ngoài ra còn

một số tình tiết khác chưa được Tòa án cấp sơ thẩm làm rõ như ông Nguyễn

Thanh S khai mua nhà của vợ chồng ông Trần Hồng P và Nguyễn Thị Mỹ P1

với giá khi đó là 8,5 tỷ đồng lúc lại khai mua với giá 9 tỷ đồng, lúc khai đã giao

tiền nhà là 5 tỷ đồng lúc lại khai đã giao hơn 7 tỷ đồng, do vậy đề nghị chấp

nhận kháng cáo, hủy toàn bộ bản án để giao về giải quyết lại theo thủ tục sơ

thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại

phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về hình thức: Kháng cáo của ông Nguyễn Thanh S trong thời hạn luật

định và đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định nên được chấp nhận để

xem xét lại bản án theo thủ tục phúc thẩm.

Các đương sự vắng mặt không có lý do tại phiên tòa phúc thẩm dù đã được

Tòa án triệu tập, niêm yết hợp lệ lần thứ hai, căn cứ Khoản 3 Điều 296 Bộ luật

Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử phúc thẩm tiến hành xét xử vắng mặt

các đương sự trên.

[2] Về nội dung kháng cáo:

Ngày 31/05/2019 ông Nguyễn Thanh S đại diện cho ông Trần Hồng P và

bà Nguyễn Thị Mỹ P1nộp đơn yêu cầu độc lập với nội dung yêu cầu không tiếp

tục thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán nhà giữa ông Phạm Duy L với nguyên

đơn Trần Oanh V, công nhận hợp đồng chuyển nhượng nhà ngày 09/05/2008

giữa ông Phạm Duy L với ông Trần Hồng P và bà Nguyễn Thị Mỹ P1, công

nhận hợp đồng chuyển nhượng nhà ngày 20/09/2009 giữa ông Phú, bà Phượng

với ông Nguyễn Thanh S . Đơn yêu cầu độc lập nộp sau khi Tòa án cấp sơ thẩm

thực hiện mở phiên họp giao nộp, tiếp cận và công khai chứng cứ, phiên hòa giải

và sau đó đã ra quyết định đưa vụ án ra xét xử, theo quy định tại Khoản 2 Điều

201 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 “Người"có"quyền"lợi,"nghĩa"vụ"liên"quan"

có"quyền"đưa"ra"yêu"cầu"độc"lập"trước"thời"điểm"mở"phiên"họp"kiểm"tra"việc"

giao"nộp,"tiếp"cận,"công"khai"chứng"cứ"và"hòa"giải.” do vậy ông Trần Hồng P và

bà Nguyễn Thị Mỹ P1không còn quyền nộp đơn yêu cầu độc lập trong vụ án này

và Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét đơn yêu cầu độc lập của ông bà là đúng

quy định pháp luật.

Ông Nguyễn Thanh S đại diện cho ông Trần Hồng P và bà Nguyễn Thị Mỹ

P1có đơn kháng cáo không chấp nhận toàn bộ nội dung bản án sơ thẩm, tuy

nhiên việc kháng cáo trên là vượt quá phạm vi ủy quyền do ông Trần Hồng P và

bà Nguyễn Thị Mỹ P1không ủy quyền cho ông Nguyễn Thanh S kháng cáo bản

án, do đó Tòa án cấp sơ thẩm đã không thực hiện thủ tục thông báo kháng cáo đối với kháng cáo của ông Nguyễn Thanh S đại diện cho ông Trần Hồng P và bà Nguyễn Thị Mỹ P1là đúng quy định pháp luật.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Nguyễn Thanh S kháng cáo với nội dung:

1. Không đồng ý quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với

căn nhà 77 TC,

2. Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét yêu cầu độc lập của ông Trần Hồng

P và bà Nguyễn Thị Mỹ P1về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng nhà ngày 09/05/2008 giữa ông Phạm Duy L với ông Trần Hồng P và bà Nguyễn Thị Mỹ P1, công nhận hợp đồng chuyển nhượng nhà ngày 20/09/2009 giữa ông Phú, bà Phượng với ông Nguyễn Thanh S,

3. Về giá nhà đất số 77 TC không được định giá mà do nguyên đơn đưa

giá. Phần quyết định về việc bị đơn bồi thường cho nguyên đơn không liên quan đến ông nên ông không có ý kiến.

Xét thấy:

[2.1] Đối với yêu cầu kháng cáo xem xét yêu cầu độc lập của ông Trần

Hồng P và bà Nguyễn Thị Mỹ P1, như trên vừa phân tích, Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét yêu cầu độc lập của ông Trần Hồng P và bà Nguyễn Thị Mỹ P1là đúng quy định của Khoản 2 Điều 201 Bộ luật tố tụng Dân sự 2015.

Bản thân ông Nguyễn Thanh S là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan

trong vụ án, là người hiện đang quản lý sử dụng căn nhà 77 TC, cũng là người trực tiếp tham gia trong vụ án từ những ngày đầu nhưng ông Nguyễn Thanh S không hề có yêu cầu độc lập về việc công nhận các hợp đồng chuyển nhượng nhà đất từ ông Phạm Duy L sang vợ chồng ông Trần Hồng P và bà Nguyễn Thị Mỹ P1, từ vợ chồng ông Trần Hồng P và bà Nguyễn Thị Mỹ P1sang cho ông Nguyễn Thanh S để bảo vệ quyền, lợi ích của chính mình. Các biên bản về việc không tiến hành hòa giải được ngày 16/09/2013, ngày 24/01/2014 và ngày 03/02/2015, biên bản về kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ ngày 07/03/2019 ông Nguyễn Thanh S vắng mặt. Tòa án X đã thông báo kết quả phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải (BL.779a) niêm yết cho ông Nguyễn Thanh S tại nhà 77 TC và tại Ủy ban nhân dân phường 12 quận X, tại Tòa án nhân dân quận X do không thực hiện thủ tục tống đạt được do nhà 77 TC đóng cửa, không có người đủ điều kiện theo quy định pháp luật nhận thay (Bl.693-696),

Bản tự khai ngày 30/08/2013 (BL.761) ông Nguyễn Thanh S trình bày vợ

chồng ông và 02 con đang ở trong nhà 77 TC, ông là người mua căn nhà này từ năm 2008 đến giờ, đề nghị Tòa án xem xét quyền lợi của chúng tôi.

Theo biên bản hòa giải ngày 29/04/2014 (BL.774) ông Nguyễn Thanh S có

mặt trình bày vợ"chồng"ông"phú"bà"Phượng"mua"nhà"của"ông"Phạm"Duy"L"giá" 8,5"tỷ"đồng,"đã"giao"cho"ông"L"số"tiền"hơn"7"tỷ,"chưa"làm"thủ"tục"đăng"ký"quyền" sở"hữu"theo"quy"định. Vợ"chồng"ông"Sơn"bà"Trang"mua"lại"căn"nhà"này"với"giá" 8,5"tỷ"có"hợp"đồng"mua"bán"nhưng"không"có"công"chứng,"số"tiền"vợ"chồng"tôi"

trả"hơn"7"tỷ"và"trả"cho"ông"L."Đề"nghị"ông"L"giao"bản"chính"giấy"tờ"nhà"số"77"

TC"để"vợ"cHồng"P,"bà"Phượng"đăng"ký"quyền"sở"hữu"nhà"theo"quy"định."Trong"

căn" nhà" trên" hiện" chỉ" có" vợ" chồng" tôi" và" 02" con" đang" ở," ngoài" ra" không" có"

người"nào"khác.

Bản tự khai ngày 30/08/2013 (BL.761) và biên bản hòa giải ngày

29/04/2014 (BL.774) thể hiện ông Nguyễn Thanh S tuy có tham gia vụ án và

biết quyền và lợi ích của mình bị ảnh hưởng nhưng vẫn không có đơn yêu cầu

độc lập yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích của mình theo quy định của pháp luật.

[2.2] Về việc định giá tài sản, xét thấy:

Ngày 28/07/2015 TAND quận X ra quyết định định giá tài sản số

22/2015/QĐ-ĐGTS về việc định giá vào ngày 27/08/2015 tại địa chỉ 77 TC.

Ngày 26/08/2015 ông Trần Oanh V nộp bản chính bản vẽ hiện trạng nhà số

77 TC có đóng dấu đã kiểm tra nội nghiệp của Phòng Quản lý đô thị quận X

(BL.771).

Đến ngày 27/08/2015 Hội đồng định giá có mặt nhưng nhà 77 TC khóa cửa

không có người do đó HĐ định giá không định giá được (BL.770).

Ngày 26/10/2018 TAND quận X ra quyết định định giá tài sản số

22/2015/QĐ-ĐGTS về việc tiến hành định giá vào ngày 15/11/2018 tại địa chỉ

77 TC và thực hiện thủ tục niêm yết quyết định định giá cho các đương sự

Huỳnh Thị Thu T, Nguyễn Thanh S, Phạm Duy L tại số nhà 77 TC (BL.677-

680) do không thực hiện thủ tục tống đạt được vì đương sự không nhận văn bản

tống đạt.

Theo biên bản không tiến hành định giá được (BL777-778) Hội đồng định

giá có mặt tại nhà 77 TC vào ngày 14/11/2018 nhưng cửa nhà bị khóa gọi cửa

không ai trả lời, vì vậy Hội đồng định giá không thể tiến hành định giá được.

Căn cứ Khoản 1 Điều 104 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 nguyên đơn đã

đưa ra giá trị nhà đất tham khảo giá thị trường tạm tính tại thời điểm 30/11/2018

là 16 tỷ đồng.

Nhận thấy Tòa án X đã nhiều lần ra quyết định thành lập hội đồng định giá

và định giá tài sản tranh chấp, tuy nhiên phía bị đơn và ông Nguyễn Thanh S

đại diện những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan không có mặt và không

tạo điều kiện mở cửa nhà để HDĐG vào nhà tiến hành định giá. Sau đó, tại

phiên họp hòa giải và công khai chứng cứ, phía bị đơn và ông Nguyễn Thanh S

không có mặt dù đã được tống đạt, niêm yết hợp lệ các văn bản thủ tục tố tụng.

Việc Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận giá trị nhà đất tranh chấp do nguyên

đơn đưa ra để làm giá trị tính bồi thường thiệt hại theo yêu cầu nguyên đơn là

ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bị đơn nhưng bị đơn không có mặt, không

có văn bản trình bày ý kiến và không kháng cáo. Ông Nguyễn Thanh S kháng

cáo, tuy nhiên việc quyết định giá trị tạm tính của tài sản tranh chấp được áp

dụng để tính nghĩa vụ đền bù thiệt hại do không thực hiện thỏa thuận mua bán

nhà ngày 20/03/2006 giữa ông Trần Oanh V và ông Phạm Duy L, không liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của ông Nguyễn Thanh S nên không thuộc phạm vi được quyền kháng cáo của ông Nguyễn Thanh S.

[2.3] Về kháng cáo quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số

11/2011/QĐ-BPKCTT ngày 21.06.2011 của Tòa án nhân dân quận X “cấm ông Phạm Duy L chuyển dịch quyền về tài sản đối với căn nhà 77 TC, Phường H, quận X, Thành phố Hồ Chí Minh”, xét thấy:

Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đã được ban hành ngày

21/06/2011 và đã tống đạt đến các bên đương sự, các bên đương sự trong đó có ông Nguyễn Thanh S đã không khiếu nại quyết định trên theo quy định tại Điều 124 Bộ luật tố tụng dân sự 2005 (và Điều 140 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015), quyết định đã có hiệu lực thực hiện từ đó đến nay. Nay tại bản án sơ thẩm số 231/2019/DS-ST ngày 18/06/2019 của Tòa án nhân dân quận X tuyên duy trì quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nêu trên, không phải ra quyết định mới. Do vậy, về quyền kháng cáo ông Sơn không được kháng cáo về việc hủy bỏ quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 11/2011/QĐ-BPKCTT ngày 21.06.2011.

Tuy nhiên, xét về quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số

11/2011/QĐ-BPKCTT ngày 21.06.2011 thì Tòa án cấp sơ thẩm ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với nhà đất số 77 TC do ông Phạm Duy L đứng tên chủ sở hữu theo Giấy phép số 1912 ngày 29/7/1993, chưa sang tên đổi chủ. Đây là tài sản đang tranh chấp theo quan hệ tranh chấp thụ lý là “tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” giữa ông Trần Oanh V và ông Phạm Duy L, nguyên đơn có đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời ngày 13/06/2011 và đã đóng một khoản tiền bảo đảm cho việc thực hiện biện pháp khẩn cấp tạm thời, do vậy Tòa án cấp sơ thẩm ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nêu trên là có căn cứ và đúng pháp luật.

Ông Nguyễn Thanh S tuy đang ở trong căn nhà trên nhưng chưa chứng

minh được quyền sở hữu hợp pháp của mình đối với căn nhà trên, do đó không thể yêu cầu hủy bỏ quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đã nêu được. Việc ông Sơn yêu cầu bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của ông đối với căn nhà 77 TC, do đơn yêu cầu của ông nộp sau ngày tiến hành phiên họp cung cấp, công khai chứng cứ nên không được Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết, do vậy không thuộc phạm vi xét xử phúc thẩm. Ông Nguyễn Thanh S cho rằng ông đã mua căn nhà 77 TC bằng giấy tờ tay với hợp đồng chuyển nhượng nhà ngày 20/09/2009 với ông Trần Hồng P và bà Nguyễn Thị Mỹ P1, trước đó ông Trần Hồng P và bà Nguyễn Thị Mỹ P1có hợp đồng chuyển nhượng nhà ngày 09/05/2008 với ông Phạm Duy L . Ông Nguyễn Thanh S được quyền khởi kiện thành vụ kiện khác khi có yêu cầu giải quyết quyền lợi của ông trong việc mua bán nhà 77 TC với ông Trần Hồng P, bà Nguyễn Thị Mỹ P1.

Như vậy, kháng cáo của ông Nguyễn Thanh S là không có căn cứ nên

không được chấp nhận.

Đề nghị của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về hủy bản

án sơ thẩm do các sai phạm về thủ tục tố tụng, xét thấy: đối với sai sót về việc

ghi sai ngày giờ tiến hành định giá, thực tế Tòa án cấp sơ thẩm đã định giá nhiều

lần nhưng phía ông Nguyễn Thanh S không hợp tác mở cửa để định giá, việc

nguyên đơn đưa ra giá tạm tính đối với nhà đất là 16 tỷ đồng thấp hơn giá mà

ông Nguyễn Thanh S yêu cầu tính là 26 tỷ đồng, việc nguyên đơn đưa ra giá trị

tài sản thấp hơn là có lợi cho bị đơn, bị đơn không kháng cáo và không có ý

kiến, nay nếu tính lại giá trị tài sản dựa trên giá do ông Nguyễn Thanh S đưa ra

sẽ làm bất lợi cho bị đơn khi bị đơn vắng mặt tại phiên tòa phúc thẩm, do vậy

việc tính lại giá trị tài sản tranh chấp do nhầm lẫn về thời gian lập biên bản và

khi vụ án đã được xét xử nhiều lần, đã bị hủy nhiều lần do thiếu sót về thủ tục tố

tụng là không cần thiết.

Tuy nhiên, do bản án sơ thẩm tuyên duy trì quyết định áp dụng biện pháp

khẩn cấp tạm thời nhưng không quy định việc hoàn lại khoản tiền bảo đảm cho

việc thực hiện quyết định khẩn cấp tạm thời trên nên cần thiết bổ sung thêm

phần này trong quyết định của bản án để đảm bảo quyền của đương sự khi thi

hành án.

Do vậy, căn cứ Khoản 1 Điều 308 Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp

nhận kháng cáo của ông Nguyễn Thanh S, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Những phần khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo phát sinh hiệu

lực pháp luật.

Án phí phúc thẩm: Do giữ nguyên bản án sơ thẩm nên đương sự kháng cáo

phải chịu án phí phúc thẩm là 300.000đ, được trừ vào tạm ứng án phí phúc thẩm

đã nộp.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ:

- Khoản 2 Điều 148, Điều 271, 272, 273, 276, Khoản 1 Điều 308 Bộ luật

Tố tụng Dân sự năm 2015;

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban

thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử

dụng án phí và lệ phí tòa án;

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Thanh S: Giữ

nguyên bản án sơ thẩm số 231/2019/DS-ST ngày 18/06/2019 của Tòa án nhân

dân quậnTân Bình - Thành phố Hồ Chí Minh có điều chỉnh như sau:

1.1 Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Trần Oanh V

- Buộc ông Phạm Duy L có trách nhiệm trả cho ông Trần Oanh V số tiền

mua nhà đã nhận là 3.051.200.000đ (Ba tỷ không trăm năm mươi mốt triệu hai

trăm ngàn đồng) và bồi thường thiệt hại số tiền là 9.153.600.000đ (Chín tỷ một

trăm năm mươi ba triệu sáu trăm ngàn đồng). Tổng cộng là 12.204.800.000đ (Mười hai tỷ hai trăm lẻ bốn triệu tám trăm ngàn đồng). Trả ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật thi hành.

Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối

với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

1.2. Tiếp tục duy trì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số

11/2011/QĐ-BPKCTT ngày 21/06/2011 của Tòa án nhân dân quận X, Thành phố Hồ Chí Minh.

Quyết định buộc thực hiện biện pháp bảo đảm số 05/2011/QĐ- BPBĐ ngày

21/06/2011 của Tòa án nhân dân quận X hết hiệu lực ngay khi đối tượng của quyết định áp dụng khẩn cấp tạm thời số 11/2011/QĐ-BPKCTT ngày 21/06/2011 của Tòa án nhân dân quận X được thi hành xong, ông Trần Oanh V được nhận lại số tiền 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) trong tài khoản số 57165779 tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu (ACB) - Chi nhánh Tân Bình khi quyết định số 05/2011/QĐ-BPBĐ chấm dứt hiệu lực.

1.3 Các ông bà Trần Hồng P, Nguyễn Thị Mỹ P1, Nguyễn Thanh S và

Huỳnh Thị Thu T được quyền khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà ngày 09/05/2008 giữa ông Phạm Duy L với ông Trần Hồng P và bà Nguyễn Thị Mỹ P1và hợp đồng chuyển nhượng nhà ngày 20/09/2009 giữa ông Trần Hồng P và bà Nguyễn Thị Mỹ P1với ông Nguyễn Thanh S và bà Huỳnh Thị ThuTrang thành vụ án khác khi có yêu cầu.

1.4. Về án phí sơ thẩm:

- Ông Phạm Duy L phải chịu án phí sơ thẩm là : 28.000.000đ +

[(11.204.800.000đ x 0.1%)= 11.204.800đ]= 39.204.800đ (Ba mươi chín triệu hai trăm lẻ bốn ngàn tám trăm đồng).

- Hoàn lại cho ông Trần Oanh V tiền tạm ứng án phí, lệ phí đã nộp là

15.500.000đ (Mười lăm triệu năm trăm ngàn đồng) theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí số 005557 ngày 16.03.2009 của Chi cục Thi hành án dân sự quận X, Thành phố Hồ Chí Minh.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật

thi hành án dân sự (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014). Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014).

2. Án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo phải chịu án phí dân sự

phúc thẩm, được trừ vào 300.000đ (Ba trăm ngàn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0038735 ngày 03/07/2019 của Chi cục Thi hành án Dân sự quận X, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM