Bản án 1110/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Đ.T.H

Các Thẩm phán: 1. Bà P.T.T

2. Bà P.T.T.O

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị K. C – Thư ký Tòa án nhân dân Thành

phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia

phiên toà: Bà Trần Thị K. N - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 28, 30 tháng 11 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân

Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số

381/2023/TLPT-DS ngày 04/10/2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 1803/2023/DS-ST ngày 07/6/2023, của Tòa

án nhân dân Thành phố TD, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 4667/2023/QĐ-PT

ngày10 tháng 10 năm 2023 và Quyết định hoãn phiên tòa số: 14953/2023/QĐPT

ngày 09/11/2023; giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Mai C1, sinh năm 1985. Địa chỉ: 91A

L.V.B, Tổ 17, Khu phố 4, phường T, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. Người

đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Thanh T1, sinh năm: 1993 (Theo Văn bản

ủy quyền ngày 22/11/2023). Người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của nguyên

đơn: Luật sư Phạm Thanh P – Công ty luật TNHH L – thuộc đoàn Luật sư

Thành phố Hồ Chí Minh (Theo giấy giới thiệu số 19 ngày 21/11/2023 – nộp tại

Tòa án ngày 24/11/2023).

2. Bị đơn: Người kháng cáo: Bà Phạm Thị T2, sinh năm 1983; Ông Đậu

Xuân C2, sinh năm 1983. Cùng địa chỉ: 719/1 Đ.X.H, phường P, Thành phố TD,

Thành phố Hồ Chí Minh.

Người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho bị đơn bà Phạm Thị T2: Luật sư

Nguyễn Tấn L – Văn phòng Luật sư L – Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại Đơn khởi kiện ngày 04/6/2021, trong quá trình giải quyết vụ án và tại

phiên tòa, nguyên đơn bà Nguyễn Thị Mai C1 trình bày như sau:

Ngày 31/10/2020, qua môi giới từ ông Đổng Trung H, bà Nguyễn Thị Mai

C1 có ký kết Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở với bà Phạm Thị T2 và ông Đậu Xuân C2, với nội dung đặt cọc số tiền 500.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng nhà, đất tọa lạc tại số 85/23B, Đường 30, Khu phố 2, phường C, Thành phố TD theo Giấy chứng nhận số BA 553550 do UBND Quận 2 cấp ngày 20/5/2010. Khi chuẩn bị ký kết hợp đồng đặt cọc, bà T2 có cầm bản photo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho bà C1 xem, thấy tên chủ sở hữu là bà T2 và ông C2 nên tin tưởng ký kết hợp đồng. Bà C1 không được trực tiếp cầm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (Sau đây viết tắt GCNQSDĐ, QSHN) nên không đọc được toàn bộ nội dung. Thực hiện hợp đồng, bà C1 đã giao cho bà T2, ông C2 02 lần tiền cọc: Lần 01 giao 300.000.000 đồng và lần 02 giao tiếp 200.000.000 đồng. Cả hai lần, bà T2 đều có ký nhận. Theo yêu cầu của bà T2, tiền đặt cọc lần hai, bà C1 chuyển vào tài khoản của ông H. Bà C1 phải đặt cọc thêm 200.000.000 đồng là do bà T2 cần tiền để trả tiền lãi cho ngân hàng. Đến lúc này thì bà C1 mới biết nhà, đất là đối tượng đặt cọc bà T2 và ông C2 đã thế chấp tại Ngân hàng TMCP S, nhưng sợ nếu không giao thêm số tiền 200.000.000 đồng sẽ mất tiền cọc nên bà C1 mới đặt cọc tiếp và thỏa thuận sẽ đến Phòng công chứng M vào ngày 31/12/2020 để ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.

Lúc 8 giờ sáng ngày 31/12/2020 bà C1 có đến Phòng công chứng M và

chờ bà T2, ông C2 đến 13h giờ cùng ngày, hai bên có gặp nhau tại Phòng công chứng M, nhưng không thể tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng do bà T2 chưa tiến hành thủ tục giải chấp, không cung cấp bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà C1 xem đã được xóa thế chấp hay chưa. Bà C1 có nhờ người nhà liên lạc để thương lượng nhưng không thành. Sau đó, khi hai bên gặp nhau tại Công an Thành phố Hồ Chí Minh, bà C1 vẫn giữ ý định mua bán nhà đất nhưng bà T2 không đồng ý bán nữa. Nay bà C1 yêu cầu tuyên bố Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở ngày 31/10/2020, giữa bà Nguyễn Thị Mai C1 với bà Phạm Thị T2 và ông Đậu Xuân C2 là vô hiệu, buộc bà T2 và ông C2 trả lại cho bà C1 số tiền đã nhận là 500.000.000 đồng.

Tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn bà C1 bổ sung thêm yêu cầu buộc bị

đơn bà T2 và ông C2 phải đền cọc số tiền 500.000.000 đồng, buộc bà T2 và ông C2 phải giải quyết hậu quả do gây tổn thất về tinh thần, tổn thất về thời gian và các chi phí bà C1 phải chịu trong suốt thời gian qua trong khi bà T2 cho thuê trọ và bán căn nhà cho người khác. Bà C1 xác định ông H là người môi giới, bà C1 gặp đúng hai lần và không biết địa chỉ cư trú của ông H nên không thể cung cấp cho Tòa án. Bà C1 xác nhận giao dịch không liên quan đến bất kỳ ai khác, là tài sản riêng của bà .

Bị đơn bà Phạm Thị T2 và ông Đậu Xuân C2 cùng trình bày:

Tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, nhà đất đã thế chấp tại Ngân hàng

TMCP S – Chi nhánh Quận F – Phòng giao dịch K theo Hợp đồng thế chấp được công chứng số 005375 ngày 29/3/2019 (Hồ sơ số 00167.TC.009). Bà T2

và ông C2 chỉ nhận số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng từ bà C1. Số tiền

200.000.000 đồng là tiền môi giới mà bà C1 giao cho ông Đổng Trung H, bà T2

chỉ ký nhận theo yêu cầu của bà C1, chứng cứ để chứng minh là tiền được

chuyển vào tài khoản của ông H. Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, các bên thỏa

thuận đến Phòng công chứng M vào ngày 31/12/2020 để ký kết hợp đồng

chuyển nhượng nhà, đất. Bà T2 và ông C2 đã đến Phòng công chứng M lúc 13

giờ và có gặp bà C1 tại đây. Tuy nhiên, hai bên không ký kết hợp đồng được do

bà C1 mời Công an đến để yêu cầu bà T2 cung cấp bản chính giấy chứng nhận.

Sau đó, bà T2 đã cung cấp được giấy tờ, chứng cứ để chứng minh là một USB

ghi lại diễn tiến sự việc. Công chứng viên cũng đã giải thích rằng hai bên đã đủ

điều kiện, có thể tiến hành thủ tục ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng,

nhưng bà C1 không đồng ý và bỏ về lúc 15 giờ 30 phút cùng ngày. Bà C1 không

những không liên lạc mà còn tố cáo bà T2 và ông C2 tại Công an Thành phố Hồ

Chí Minh. Bà T2 và ông C2 không có quan hệ quen biết với ông Đổng Trung H

là người môi giới, chỉ gặp ông H hai lần nên tại Tòa sơ thẩm không cung cấp

được địa chỉ.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 1803/2019/DS-ST ngày 07/6/2023 của Tòa

án nhân dân Thành phố TD, Thành phố Hồ Chí Minh đã căn cứ (Tóm tắt):

Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1

Điều 147, Điều 220, Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 117,

khoản 2 Điều 328, Điều 427, Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015. Nghị

quyết 326/2016/UBTV-QH14 ngày 30/12/2016, của Ủy ban Thường vụ Quốc

hội về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Luật Thi hành án dân sự. Xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Mai C1:

1.1. Buộc bị đơn bà Phạm Thị T2 và ông Đậu Xuân C2 hoàn trả cho bà

Nguyễn Thị Mai C1 số tiền 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng.

1.2. Không chấp nhận yêu cầu của bà C1 về việc yêu cầu tuyên vô hiệu

đối với Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu

nhà ở ngày 31/10/2020 ký kết giữa bà Nguyễn Thị Mai C1 với bà Phạm Thị T2

và ông Đậu Xuân C2. Các bên thực hiện thanh toán tiền ngay sau khi bản án có

hiệu lực pháp luật, tại cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên về lãi xuất chậm thực hiện nghĩa vụ trả

tiền; nghĩa vụ thi hành án; án phí dân sự sơ thẩm; quyền kháng cáo của các

đương sự.

Ngày 14/6/2023, bị đơn bà Phạm Thị T2, ông Đậu Xuân C2 có đơn kháng

cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Đề nghị Tòa phúc thẩm sửa toàn bộ bản án sơ thẩm

theo hướng bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Bị đơn bà Phạm Thị T2, ông Đậu Xuân C2 không

rút đơn kháng cáo; nguyên đơn bà Nguyễn Thị Mai C1 có người đại diện theo

ủy quyền là ông Nguyễn Thanh T1 không rút đơn khởi kiện. Nhưng hai bên

đương sự đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án và đề nghị Hội

đồng xét xử ghi nhận sự thỏa thuận: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Mai C1 chỉ yêu

cầu bị đơn bà Phạm Thị T2, ông Đậu Xuân C2 trả số tiền 300.000.000 đã nhận theo Hợp đồng cọc ngày 31/10/2020.Vì số tiền 200.000.000 đồng bà T2 ký nhận tại hợp đồng đặt cọc ông Đổng Trung H người môi giới đã đồng ý trả thay bị đơn cho nguyên đơn bà Nguyễn Thị Mai C1 vào ngày 29/11/2023 (Theo Biên bản giao nhận số tiền 200.000.000 đồng ngày 29/11/2023 giữa bà C1 và ông H). Bị đơn bà Phạm Thị T2, ông Đậu Xuân C2 đồng ý trả 300.000.000 đồng đã nhận theo hợp đồng đặt cọc ngày 31/10/2020 cho nguyên đơn kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan

điểm: Về tố tụng: Việc chấp hành pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký; các đương sự đã thực hiện đúng quy định của pháp luật. Về nội dung vụ án: Tại phiên tòa các bên đương sự đã thỏa thuận về việc giải quyết vụ án, việc thỏa thuận này là tự nguyện không trái quy định của pháp luật. Căn cứ Điều 300, khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự. Đề nghị hội đồng xét xử chấp nhận sự thỏa thuận của các đương sự, sửa bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân Thành phố TD theo hướng như trên. Về án phí đề nghị giải quyết theo quy định pháp luật.