Bản án 110/2026/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai; các văn bản, tài liệu chứng cứ cung cấp cho Tòa án cũng như tại phiên tòa, nguyên đơn bà Nguyễn Thị Bích N trình bày: Bà N là chủ sử dụng thửa đất số 583, tờ bản đô số 8 (nay là thửa số 583 tờ bản đồ số 85 xã G, tỉnh Vĩnh Long). Ngày 22/10/2024, tại Ủy ban nhân xã G, tỉnh Vĩnh Long, giữa bà N với ông Nguyễn Văn D, Nguyễn Khuynh D1, Nguyễn Văn T, Hồ Thị Thu H1 ký hợp đồng đặt cọc thửa đất trên. Tại Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc, ghĩ rõ: Để đảm bảo thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà N qua ông D, ông D1, ông T, bà H1 đối với thửa đất số: 583, tờ bản đô số 8, diện tích 894,4m2. Giá trị chuyển nhượng là 1.700.000.000 đồng; giá chuyển nhượng không thay đổi nếu điện tích có tăng hoặc giảm sau khi đo đạc lại. Do diện tích đất không thể tách được 4 (bốn) thửa nên ông D, Ông D1, ông T, bà H1 đồng ý cùng đứng tên chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông D, ông D1, ông T, bà H1 có phần diện tích đất như sau:

Ông Nguyễn Khuynh D1 mua diện tích chiều ngang 7.5 m, chiều dài 27 m tổng diện tích 160m2, với giá 300.000.000 đồng.

Ông Nguyễn Văn T mua diện tích chiều ngang 5.5m, chiều dài 27m, tổng diện tích 155m2 với giá 300.000.000 đồng.

Bà Hồ Thị Thu H1 mua diện tích chiều ngang 5.62m, chiêu dài 26.77m, tổng diện tích 150m2 với giá 270.000.000 đồng.

Ông Nguyễn Văn D mua diện tích chiều ngang 5.5m, chiều dài 27m, tổng diện tích 155m2 với giá 900.000.000 đồng. Trên đất có xây dựng công trình kiến trúc ngôi nhà một trệt một lầu, tổng diện tích ngôi nhà 235m2.

Ngay sau khi Hợp đồng chuyển nhượng được ký kết, ông D1, ông T, bà H1 đã giao đủ số tiền chuyển nhượng. Riêng ông D giao cho bà N số tiền đặt cọc là 400.000.000 đồng bằng hình thức chuyển khoản. Số tiền còn lại 500.000.000 đồng, ông D cam kết thanh toán đủ một lần cho bà N khi ông nhận được giấy CNQSDĐ mang tên ông Nguyễn Văn D.

Qua tìm hiểu, bà N được biết ông Nguyễn Văn D, Nguyễn Khuynh D1, Nguyễn Văn T, Hồ Thị Thu H1 được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai khu vực 18 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thửa đất số 583, tờ bản đồ số 85, diện tích 894,4m2 vào ngày 10/10/2025 tại địa chỉ thửa đất xã G, tỉnh Vĩnh Long.

Sau khi ông D được cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được khoảng gần 10 ngày sau, bà N nhiều lần gọi điện thoại nhắc ông D, trả số tiền còn lại 500.000.000 đồng theo thỏa thuận tại Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc ngày 22/10/2024 nhưng ông D né tránh và không thanh toán cho bà N. Nay bà N yêu cầu ông Nguyễn Văn D tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký vào ngày 05/9/2025, buộc ông D trả cho bà N số tiền chuyển nhượng đất còn thiếu là 500.000.000 đồng và lãi suất chậm trả của số tiền 500.000.000 đồng, từ ngày 01/01/2026 đến khi Tòa án xét xử sơ thẩm với mức lãi suất là 0,83%/ tháng.

Theo thỏa thuận, diện tích mua bán giữa bà N và ông D là 155m2, theo kết quả đo đạc của chi nhánh V đăng ký đất đai khu vực 18 thì phần diện tích đất bán cho ông D là 163,6m2 thì bà N không có ý kiến gì. Bà N và ông D có lập 03 văn bản thỏa thuận. Văn bản thứ nhất có nội dung giá tiền chuyển nhượng là 900.000.000 đồng, bên mua đã giao số tiền là 400.000.000 đồng. Văn bản thứ hai có nội dung giá tiền chuyển nhượng là 950.000.000 đồng, bên mua đã giao số tiền là 200.000.000 đồng. Văn bản thứ ba có nội dung giá tiền chuyển nhượng là 950.000.000 đồng, bên mua đã giao số tiền là 50.000.000 đồng. Tuy nhiên, bà N xác định giá cả chuyển nhượng các bên thỏa thuận là 900.000.000 đồng, ông D đã giao cho bà N số tiền là 400.000.000 đồng. Về chi phí thu thập chứng cứ bà N đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định.

Bị đơn là ông Nguyễn Văn D do bà Hồ Thị Mỹ H đại diện theo ủy quyền trình bày: Bị đơn thống nhất với nội dung các bên thỏa thuận chuyển nhượng như nguyên đơn trình bày. Bị đơn xác định giá cả chuyển nhượng các bên thỏa thuận là 900.000.000 đồng, ông D đã giao cho bà N số tiền là 400.000.000 đồng. Nay ông D đồng ý trả cho bà N số tiền chuyển nhượng còn lại là 500.000.000 đồng chia làm 2 lần. Lần thứ nhất ông D sẽ trả 250.000.000 đồng. Đối với số tiền còn lại là 250.000.000 đồng thì khi làm xong thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư thì ông D sẽ trả cho bà N số tiền 250.000.000 đồng. Trước đây ông D và bà N có thỏa thuận nội dung khi làm xong thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư thì ông D sẽ trả cho bà N số tiền 250.000.000, tuy nhiên phía ông D không cung cấp được bản chính của nội dung thỏa thuận này.

Bị đơn đồng ý với kết quả xem xét thẩm định và định giá. Bị đơn không có ý kiến gì đối viới kết quả đo đạc. Về chi phí thu thập chứng cứ đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Khuynh D1 trình bày: ông D1 cùng ông Nguyễn Văn D, ông Nguyễn văn T, bà Hồ Thị Thu H1 cùng nhận chuyển nhượng thửa đất số 583, tờ bản đô số 8, diện tích 894,4m2 của bà Nguyễn Thị Bích N. Giá trị chuyển nhượng là 1.700.000.000 đồng. Do phần đất nhận chuyển nhượng không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa nên ông D1 cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Văn D, ông Nguyễn Văn T, bà Hồ Thị Thu H1. Ông D1 đã nhận đất và giao đủ tiền cho bà N. Trong vụ án này ông D1 không có ý kiến, không có yêu cầu gì.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Văn T trình bày: ông T cùng ông Nguyễn Văn D, ông Nguyễn Khuynh D1, bà Hồ Thị Thu H1 cùng nhận chuyển nhượng thửa đất số 583, tờ bản đô số 8, diện tích 894,4m2 của bà Nguyễn Thị Bích N. Giá trị chuyển nhượng là 1.700.000.000 đồng. Do phần đất nhận chuyển nhượng không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa nên ông T cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Văn D, ông Nguyễn Khuynh D1, bà Hồ Thị Thu H1. Ông T đã nhận đất và giao đủ tiền cho bà N. Trong vụ án này ông T không có ý kiến, không có yêu cầu gì.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là bà Hồ Thị Thu H1 trình bày: Bà H1 cùng ông Nguyễn Văn D, ông Nguyễn Khuynh D1, ông Nguyễn Văn T cùng nhận chuyển nhượng thửa đất số 583, tờ bản đô số 8, diện tích 894,4m2 của bà Nguyễn Thị Bích N. Giá trị chuyển nhượng là 1.700.000.000 đồng của bà Nguyễn Thị Bích N. Do phần đất nhận chuyển nhượng không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa nên bà H1 cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Văn D, ông Nguyễn Khuynh D1, ông Nguyễn Văn T. Bà H1 đã nhận đất và giao đủ tiền cho bà N. Trong vụ án này bà H1 không có ý kiến, không có yêu cầu gì.

Tại phiên tòa:

Bà N trình bày: Bà giữ yêu cầu khởi kiện.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 5 – Vĩnh Long phát ý kiến giải quyết như sau:

- Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng, các đương sự tuân thủ đúng quy định pháp trong việc tham gia tố tụng; riêng bị đơn không chấp hành.

- Về nội dung đề nghị:

+ Hội đồng xét xử áp dụng các Điều Căn các Điều 357, 468, 500 và 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà N, buộc ông D trả cho bà N số tiền 500.000.000 đồng và tiền lãi suất 10%/năm tính từ ngày 01/01/2026 đến ngày 06/5/2026 (làm tròn 04 tháng)..

+ Về chi phí thu thập chứng cứ: Ông Nguyễn Văn D phải nộp chi phí thu thập chứng cứ là 5.966.000 đồng.

+ Về án phí: Ông Nguyễn Văn D phải nộp án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 34.586.400 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào lời trình bày của các đương sự, căn cứ vào kết quả tranh luận, căn cứ ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 5 – Vĩnh Long tham gia phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Bà Nguyễn Thị Bích N khởi kiện ông Nguyễn Văn D yêu cầu trả số tiền chuyển nhượng đất còn thiếu là 500.000.000 đồng và tiền lãi suất nên xác định quan hệ tranh chấp trong vụ án này là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Bị đơn hiện đang cư trú tại xã G, tỉnh Vĩnh Long và tài sản tranh chấp là thửa đất tọa lạc tại xã G, tỉnh Vĩnh Long nên vụ án này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 5 – Vĩnh Long theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 và các điểm a, c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Nguyễn Văn D là bà Hồ Thị Mỹ H; người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là bà Hồ Thị Thu H1 đã được Tòa án tống đạt hợp lệ để tham gia phiên tòa lần thứ hai nhưng vắng mặt không có lý do nên Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt bà H, bà H1 theo quy định tại Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Bị đơn ông D thống nhất với nội dung các bên thỏa thuận chuyển nhượng như nguyên đơn trình bày. Ông D đồng ý trả cho bà N số tiền chuyển nhượng còn lại là 500.000.000 đồng chia làm 2 lần. Lần thứ nhất ông D sẽ trả 250.000.000 đồng. Đối với số tiền còn lại là 250.000.000 đồng thì khi làm xong thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư thì ông D sẽ trả cho bà N số tiền 250.000.000 đồng. Trước đây ông D và bà N có thỏa thuận nội dung khi làm xong thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư thì ông D sẽ trả cho bà N số tiền 250.000.000, tuy nhiên phía ông D không cung cấp được bản chính của nội dung thỏa thuận này.

Căn cứ vào Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì những tình tiết, sự kiện nói trên không cần phải chứng minh. Do đó, Hội đồng xét xử có căn cứ để xác định bà N có chuyển nhượng cho ông D phần đất có diện tích là là 155m2 (theo kết quả đo đạc là 163,6m2) thuộc một phần thửa đất số 583, tờ bản đô số 85 xã G, tỉnh Vĩnh Long với giá 900.000.000 đồng, ông D đã thanh toán cho bà ngà số tiền 400.000.000 đồng, số tiền còn lại ông D chưa thanh toán cho bà N là 500.000.000 đồng.

Ông D cho rằng các bên thỏa thuận chỉ thanh toán số tiền còn lại khi hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nhưng ông D không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh giữa các bên có thỏa thuận nội dung này. Đồng thời, phía bà N không thừa nhận lời trình bày của ông D. Do đó, Hội đồng xét xử không có đủ căn cứ để chấp nhận lời trình bày của ông D.

Xét thấy, bản thân ông D là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà N nhưng không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền của mình là vi phạm hợp đồng, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà N. Do đó, yêu cầu khởi kiện của bà N về việc buộc ông D trả số tiền chuyển nhượng đất còn thiếu là 500.000.000 đồng là có căn cứ nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

Từ những phân tích trên, xét thấy yêu cầu khởi kiện của bà N về việc buộc ông D trả số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn thiếu là 500.000.000 đồng và tiền lãi suất với mức 10%/năm tính từ ngày 01/01/2026 đến ngày 01/5/2025 (làm tròn 04) tháng là 16.600.000 đồng, tổng cộng là 516.600.000 đồng là có căn cứ nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39; các Điều 147, 157, 161, 165, 227, 228, 271, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Áp dụng các Điều 440, 357, 468, 500 và 503 Bộ luật Dân sự năm 2015; Áp dụng Điều 26 Nghị quyết số 326/NQ-UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Bích N đối với ông Nguyễn Văn D về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể:

Buộc ông Nguyễn Văn D có trách nhiệm trả cho bà Nguyễn Thị Bích N số tiền 516.600.000 (Năm trăm mười sáu triệu, sáu trăm nghìn) đồng; trong đó tiền gốc là 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng, tiền lãi là 16.600.000 (Mười sáu triệu, sáu trăm nghìn) đồng.

2. Về chi phí thu thập chứng cứ: Chi phí thu thập chứng cứ là: 5.966.000 (Năm triệu, chín trăm sáu mươi sáu nghìn) đồng. Do yêu cầu khởi kiện của bà N được chấp nhận nên ông Nguyễn Văn D phải nộp chi phí thu thập chứng cứ là 5.966.000 (Năm triệu, chín trăm sáu mươi sáu nghìn) đồng. Do bà N đã nộp số tiền nêu trên nên ông Nguyễn Văn D phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho Nguyễn Thị Bích N số tiền 5.966.000 (Năm triệu, chín trăm sáu mươi sáu nghìn) đồng.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Về án phí: Ông Nguyễn Văn D phải nộp án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 34.586.400 (Ba mươi tư triệu năm trăm tám mươi sáu nghìn bốn trăm) đồng.

Thi hành án dân sự tỉnh Vĩnh Long hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Bích N số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 12.000.000 (Mười hai triệu) đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí số 0011480 ngày 08/12/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Vĩnh Long.

“Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, có quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự”.

4. Về quyền kháng cáo: Bà Nguyễn Thị Bích N, ông Nguyễn Khuynh D1 và ông Nguyễn Văn T có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 (Mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án. Đối với ông Nguyễn Văn D và bà Hồ Thị Thu H1 vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 (Mười lăm) ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết công khai.