Bản án 110/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Nguyên đơn ông Nguyễn Văn H và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông H là bà Nguyễn Thị V thống nhất trình bày:

Ngày 22/12/2021, ông Nguyễn Văn H có ký hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với bà Nguyễn Thị Á, để nhận chuyển quyền đối với phần đất có diện tích 5.227m2 thuộc thửa đất số 285, tờ bản đồ số 27 tọa lạc tại ấp X, xã A, huyện P, tỉnh Bình Dương, giá sang nhượng: hai bên thỏa thuận 1.450.000.000 đồng (một tỷ bốn trăm năm mươi triệu đồng). Thời hạn thực hiện hợp đồng: kể từ ngày 22/12/2021 đến ngày 27/01/2022.

Ông Nguyễn Văn H đã đặt cọc số tiền theo thỏa thuận như sau:

+ Lần 01: số tiền 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng).

+ Lần 02: số tiền 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng).

Tổng cộng 02 lần giao là số tiền: 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu đồng).

Bên cạnh đó, bên bán (bà Á) cam kết bao đường đi 03m. Khi nào bên mua đổ đường đi báo bên bán đứng ra làm. Trường hợp nếu bà Á không bán nữa hoặc không làm được 03m đường đi thì phải đền cọc gấp 02 lần.

Theo đó, sau khi đặt cọc xong số tiền trên, ông Nguyễn Văn H đã báo và yêu cầu bà Á làm đường đi nhưng bà Á phớt lờ và không làm theo như cam kết. Nhận thấy, lỗi dẫn đến việc không thực hiện được hợp đồng là do phía bà Á không làm được 03m đường đi như thỏa thuận. Vì thế, ông Nguyễn Văn H làm đơn khởi kiện bà Nguyễn Thị Á, yêu cầu Tòa án giải quyết:

1. Yêu cầu Toà án tuyên vô hiệu Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã ký kết ngày 22/12/2021 giữa ông Nguyễn Văn H với bà Nguyễn Thị Ánh .

2. Yêu cầu Toà án buộc bà Nguyễn Thị Á có trách nhiệm trả lại cho ông Nguyễn Văn H số tiền 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu đồng).

3. Yêu cầu Tòa án buộc bà Nguyễn Thị Á phải chịu phạt cọc cho ông Nguyễn Văn H số tiền 150.000.000 đông (một trăm năm mươi triệu đồng). Tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn rút yêu cầu Tòa án buộc bà Nguyễn Thị Á phải chịu phạt cọc cho ông Nguyễn Văn H số tiền 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu đồng).

- Bị đơn bà Nguyễn Thị Á trình bày:

Ngày 22/12/2021, bà với ông Nguyễn Văn H có ký hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để nhận chuyển nhượng phần đất có diện tích 5.227m2 thuộc thửa đất số 285, tờ bản đồ số 27 tọa lạc tại ấp X, xã A, huyện P, tỉnh Bình Dương, giá sang nhượng: hai bên thỏa thuận 1.450.000.000 đồng (một tỷ bốn trăm năm mươi triệu đồng). Thời hạn thực hiện hợp đồng: kể từ ngày 22/12/2021 đến ngày 27/01/2022.

Ông Nguyễn Văn H đã đặt cọc số tiền theo thỏa thuận như sau:

+ Lần 01: số tiền 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng).

+ Lần 02: số tiền 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng).

Tổng cộng 02 lần giao là số tiền 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu đồng).

Bên cạnh đó, bà cam kết bao đường đi 03m, đây là đường đi chung của người dân sinh sống tại đây. Khi nào ông H đổ đường đi báo cho bà để đứng ra làm đường. Trường hợp nếu bà không bán nữa hoặc không làm được 03m đường đi thì phải đền cọc gấp 02 lần cho ông H. Việc làm đường đi theo như cam kết trong hợp đồng, bà đã thực hiện đúng. Tuy nhiên, đến ngày 07/01/2022, hai bên ra văn phòng công chứng để ký hợp đồng thì bà gọi điện thoại cho ông H không nghe máy. Sau đó, ông H cùng một số người đến nhà uy hiếp, gây áp lực cho gia đình bà yêu cầu bà Á trả lại tiền cọc. Từ đó đến nay, bà không thấy ông H nhắc đến sự việc này.

Nay ông H khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

1. T vô hiệu Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã ký kết ngày 22/12/2021 giữa ông Nguyễn Văn H với bà Nguyễn Thị Ánh .

2. Buộc bà Nguyễn Thị Á có trách nhiệm trả lại cho ông H số tiền 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu đồng).

3. Buộc bà Nguyễn Thị Á phải chịu phạt cọc cho ông H số tiền 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu đồng).

Với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bà không đồng ý. Vì theo như cam kết trong hợp đồng đặt cọc bà đã thực hiện đúng, bà hoàn toàn không có lỗi. Ngoài ra, bà không có yêu cầu gì thêm.

Tại phiên tòa, bị đơn trình bày bổ sung: khi ký hợp đồng đặt cọc, bà và ông H có thỏa thuận miệng với nhau là đường đi chung với các hộ dân khác chứ không phải nguyên đơn bao đường đi có chiều ngang 03m như trong hợp đồng đặt cọc. Ông H đồng ý nên bà mới nhận cọc, thỏa thuận này không ghi trong hợp đồng đặt cọc. Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn không thừa nhận có thỏa thuận miệng với bị đơn về việc mở lối đi chung như bị đơn trình bày. Các đương sự đều thừa nhận không có thẩm quyền mở lối đi vì việc này phụ thuộc vào các hộ dân khác và quy hoạch đất của địa phương.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 58/2023/DS-ST ngày 22 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện P, tỉnh Bình Dương đã quyết định:

1. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn H đối với bị đơn bà Nguyễn Thị Á về việc yêu cầu Tòa án buộc bà Nguyễn Thị Á phải chịu phạt cọc cho ông Nguyễn Văn H số tiền 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu đồng). Nguyên đơn ông Nguyễn Văn H được quyền khởi kiện lại vụ án theo quy định của pháp luật.

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn H đối với bị đơn bà Nguyễn Thị Á về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

2.1. T “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày 22 tháng 12 năm 2021, bên bán (bên A) Nguyễn Thị Á, bên mua (bên B) Nguyễn Văn H đối với thửa đất số 285, tờ bản đồ số 27 toạ lạc tại ấp X, xã A, huyện P, tỉnh Bình Dương” là vô hiệu.

2.2. Buộc bị đơn bà Nguyễn Thị Á phải có trách nhiệm trả lại cho nguyên đơn ông Nguyễn Văn H số tiền 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu đồng).

Ngoài ra, bản án còn quyết định về nghĩa vụ chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự, án phí và quyền kháng cáo.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 05/10/2023, bị đơn bà Nguyễn Thị Á có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa, bị đơn bà Nguyễn Thị Á vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Nguyễn Văn H là bà Nguyễn Thị V có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm:

- Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

- Về nội dung: Theo Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày 22/12/2021 bên bán bao đường đi 03m, căn cứ Mảnh trích lục địa chính ngày 29/12/2021 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện P, tỉnh Bình Dương thì thửa đất số 285, tờ bản đồ số 27 tọa lạc tại ấp X, xã A, huyện P, tỉnh Bình Dương không tiếp giáp đường đi nên Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày 22/12/2021 vô hiệu ngay từ thời điểm giao kết do có đối tượng không thể thực hiện được. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu buộc bà Á trả lại số tiền đã nhận 150.000.000 đồng cho ông H là có căn cứ. Bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của bị đơn nên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ Điều 148; Điều 296, khoản 1 Điều 308; Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị Ánh .

2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 58/2023/DS-ST ngày 22 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện P, tỉnh Bình Dương.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: bị đơn bà Nguyễn Thị Á phải chịu số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án 0005491 ngày 16 tháng 10 năm 2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện P, tỉnh Bình Dương.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.