Bản án 110/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm và các tài liệu có trong hồ sơ, nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Theo đơn khởi kiện, quá trình tố tụng và tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn trình bày: Vào ngày 10/6/2011 các bị đơn Huỳnh M, Trần T có chuyển nhượng cho nguyên đơn phần đất chiều ngang khoảng 17m, dài khoảng 50m, số tiền nguyên đơn mua là 115.000.000đ, nguyên đơn đã trả tổng cộng là 108.000.000đ, còn 7.000.000đ khi nguyên đơn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ đưa đủ. Nguyên đơn đã trồng cây ăn trái và cất nhà tạm để ở cũng như quản lý, sử dụng phần đất từ năm 2011 cho đến nay. Nay nguyên đơn yêu cầu bị đơn ông Mãi, bà Thu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn theo lược đồ số 04, ngày 29/8/2022 của Công ty TNHH dịch vụ tư vấn và Đo đạc Bản đồ Đất Việt diện tích thực tế 739,3m2.

Quá trình tố tụng và tại phiên tòa sơ thẩm bị đơn ông Huỳnh M và bà Trần T thống nhất trình bày: Ngày 10/6/2011 có chuyển nhượng cho nguyên đơn Đoàn Tr phần đất ngang khoảng 17m, dài khoảng 50m, đất tọa lạc tại ấp P, xã H, huyện C, tỉnh Hậu Giang, số tiền bán là 115.000.000đ, đã nhận 105.000.000đ. Số tiền nhận sau là 3.000.000đ là tiền bị đơn vay của bà T, không phải tiền bán đất. Do các con bị đơn không đồng ý bán đất, lúc trước thiếu tiền nên bị đơn bán đất. Đất này bị đơn muốn để lại cho con út và bị đơn có nguyện vọng chuộc lại đất, bị đơn sẽ bồi thường cho bà Đoàn Tr tổng số tiền 210.000.000 đồng để xin chuộc lại đất vì trước đó tại hòa giải ở địa phương nguyên đơn có đồng ý cho bị đơn chuộc lại đất với giá 270.000.000đ, nhưng bị đơn chỉ đồng ý chuộc với giá 210.000.000đ. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị đơn đã vay Ngân hàng nông nghiệp 160.000.000đ, chưa trả nợ gốc, có đóng lãi nhưng chậm. Bị đơn đồng ý trả nợ khi ngân hàng có yêu cầu nhưng xin trả từ từ, bị đơn đã đóng lãi cho ngân hàng. Bị đơn đồng ý kết quả đo đạc thực tế 739,3m2 theo lược đồ số 04, ngày 29/8/2022 của Công ty TNHH dịch vụ tư vấn và Đo đạc Bản đồ Đất Việt. Bị đơn thống nhất kết quả đo đạc, chứng thư thẩm định giá phần đất tranh chấp.

Người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng NN trình bày: Năm 2016 ông Huỳnh M có vay tiền của Ngân hàng NN, sau đó vay tăng dần số tiền. Đến ngày 01/3/2022 ông Huỳnh M có ký lại hợp đồng tín dụng số 7004LAV202200608 ngày 02/3/2022 với Ngân hàng NN, để vay số tiền 160.000.000đ, ngân hàng giữ hộ các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từ khi vay đến nay ông Mãi vi phạm nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng là 352 ngày, số nợ lãi tính đến ngày 04/7/2023 là 15.410.850đ. Sau đó ngày 07/7/2023 ông Huỳnh M có đóng lãi được 15.534.466đ, chưa trả nợ gốc. Vì vậy Ngân hàng yêu cầu ông Mãi có nghĩa vụ trả cho Ngân hàng tiền gốc 160.000.000đ và lãi tính đến ngày 14/9/2023 số tiền là 2.850.000đ. Nếu không trả được nợ thì xử lý tài sản theo hợp đồng tín dụng đã ký kết.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 81/2023/DS-ST ngày 14 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Hậu Giang tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đoàn Tr. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 10/6/2011 giữa nguyên đơn Đoàn Tr và các bị đơn Huỳnh M, Trần T có hiệu lực.

Buộc các bị đơn Huỳnh M, Trần T phải giao cho nguyên đơn Đoàn Tr phần đất có tổng diện tích 739,3m2 (thuộc một phần thửa 1000 có diện tích 605,7m2 và một phần thửa 1577 có diện tích 133,6m2) theo mảnh trích đo địa chính số 04, ngày 29/8/2022 của Công ty trách nhiệm hữu hạn Dịch vụ tư vấn và Đo đạc Bản đồ Đất Việt. Đất tọa lạc tại ấp P, xã H, huyện C, tỉnh Hậu Giang thuộc quyền sở hữu của nguyên đơn Đoàn Tr. (Kèm theo lược đồ)

Nguyên đơn Đoàn Tr được quyền liên hệ với các cơ quan nhà nước để thực hiện việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Buộc nguyên đơn Đoàn Tr tiếp tục trả cho các bị đơn Huỳnh M, Trần T số tiền 10.000.000đ còn lại theo hợp đồng chuyển nhượng.

Chấp nhận yêu cầu độc lập của Ngân hàng NN.

Buộc Bị đơn Huỳnh M, Trần T trả cho Ngân hàng NN tổng số tiền 162.850.000đ, trong đó nợ gốc 160.000.000đ, nợ lãi quá hạn 2.850.000đ tính đến ngày 14/9/2023.

Buộc Ngân hàng NN giao 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành BB 323763, số vào sổ cấp giấy chứng nhận: CH 00237, do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Hậu Giang cấp ngày 26/11/2010 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Số phát hành BB 323765, số vào sổ cấp giấy chứng nhận: CH 00236, do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Hậu Giang cấp ngày 26/11/2010 cấp cho bị đơn Huỳnh M để làm thủ tục công nhận phần đất cho nguyên đơn Đoàn Tr.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về nghĩa vụ chậm trả, án phí, chi phí thẩm định, định giá tài sản, đo vẽ sơ đồ thửa đất, phí trích lục hồ sơ, quyền kháng cáo và quyền yêu cầu thi hành án của đương sự.

Ngày 07 tháng 9 năm 2023, bị đơn ông Huỳnh M và bà Trần T có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm với nội dung: Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; Bị đơn đồng ý trả lại số tiền đã nhận và lãi suất theo quy định.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Người đại diện theo ủy quyền của các bị đơn là ông Phan H giữ nguyên kháng cáo yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/6/2011 (Tờ giao kèo sang đất) vô hiệu do vi phạm về mặt nội dung và hình thức. Tại buổi hòa giải ở địa Phương nguyên đơn cũng thống nhất cho chuộc lại với giá 270.000.000đ, nhung bị đơn xin chuộc với giá 210.000.000đ, các bên chỉ tranh chấp với nhau về giá chuộc đất. Nay tại tòa bị đơn tự nguyện trả là 350.000.000đ; Trong đó, 105.000.000đ đã nhận và 245.000.000đ tiền giá trị chênh lệch, đồng thời đồng ý trả lại giá trị cây trồng và tài sản trên đất cho nguyên đơn.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn Luật sư Nguyễn Văn Hóa và Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Trần C trình bày: Bản án sơ thẩm đã đánh giá toàn diện bản chất của vụ án; mặc dù việc chuyển nhượng không tuân thủ hình thức của pháp luật, nhưng các bên đã thực hiện giao đất và nhận tiền hơn 2/3 là phù hợp với Điều 129 Bộ luật tố tụng dân sự nên không bị vô hiệu về hình thức. Về việc đồng ý cho chuộc đất tại buổi hòa giải của địa phương là do người đại diện ủy quyền của nguyên đơn nhầm lẫn trình bày, nguyên đơn không đồng ý cho chuộc lại vì: bà Đoàn Tr sinh năm 1939, hiện tuổi đã cao sức yếu, không có chỗ ở ổn định, phải thường xuyên đến nhà con cháu để ở nên cần giữ lại miếng đất này để cất nhà ở ổn định. Đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hậu Giang tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm:

Về tố tụng, quá trình thụ lý và giải quyết vụ án, Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử và đương sự đã thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng.

Về nội dung vụ án: Xét thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn không có công chứng, chứng thực theo quy định, nội dung của hợp đồng không thể hiện đầy đủ thông tin phần đất chuyển nhượng, do đó đã vi phạm về mặt nội dung và hình thức. Mặt khác, nguyên đơn bà Đoàn Tr hiện nay đã 85 tuổi, không còn khả năng lao động, không có người thân chăm sóc ở cùng; Nguyện vọng ban đầu của bà tại các phiên hòa giải cơ sở cũng thể hiện bà muốn giao lại đất và buộc bị đơn trả cho bà tổng cộng 280.000.000đ. Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn ông Phan H tự nguyện trả cho nguyên đơn 350.000.000đ và giá trị cây trồng, tài sản trên đất cho nguyên đơn. Xét thấy sự tự nguyện này là phù hợp bởi lẽ số tiền mà bị đơn tự nguyện trả cho nguyên đơn là cao hơn nhiều so với yêu cầu ban đầu của nguyên đơn, không ảnh hưởng đến quyền lợi của nguyên đơn nên đề nghị Hội đồng xét xử ghi nhận sự tự nguyện này, chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, áp dụng khoản 2 Điều 308, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 sửa bản án dân sự sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, qua tranh tụng và tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

Từ những nhận định trên cho thấy, hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ hình thức, nội dung không rõ ràng, do vi phạm nội dung, hình thức dẫn đến Ngân hàng NN không phát hiện và nhận giữ giấy chứng nhận cho vay, hiện tại Ngân hàng đã giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Ngân hàng có yêu cầu độc lập phát mãi tài sản nếu bị đơn không thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Mặt khác nhu cầu sử dụng của bà T không thể thực hiện được do bà tuổi đã cao sức yếu cần người phụng dưỡng chăm sóc. Việc tự nguyện của người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn tại phiên tòa phúc thẩm xin chuộc lại đất có giá 350.000.000đ và trả giá trị các cây trồng, tài sản trên đất theo định giá của cơ quan chuyên môn; Xét thấy, giá trị nguyên đơn xin chuộc lại đất là cao hơn gấp 03 lần giá trị chuyển nhượng và cao hơn nhiều so với ý chí cho chuộc lại đất của nguyên đơn tại biên bản hòa giải ở địa phương, số tiền này đảm bảo để bà dùng an dưỡng tuổi già. Xét yêu cầu của nguyên đơn tại phiên tòa phúc thẩm và đề nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hậu giang là thấu tình đạt lý có cơ sở để chấp nhận.

tài sản trên đất cho nguyên đơn là không trái quy định của pháp luật không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích mà còn có lợi cho nguyên đơn; Tự nguyện trên có cơ sở chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Huỳnh M và bà Trần T và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hậu Giang; Áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, sửa án sơ thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 124, Điều 127, Điều 410 Bộ luật dân sự 2005; Điều 122, Điều 407 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 127 Luật đất đai năm 2003; Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về quy định mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn Huỳnh M, Trần T.

Chấp nhận yêu cầu độc lập của Ngân hàng NN.

Sửa bản án dân sự sơ thẩm.

Tuyên xử:

1. Tuyên bố Tờ giao kèo sang đất ngày 10/6/2011 giữa nguyên đơn Đoàn Tr và các bị đơn Huỳnh M, Trần T vô hiệu.

2. Buộc nguyên đơn bà Đoàn Tr có nghĩa vụ giao trả phần đất có tổng diện tích 739,3m2 (thuộc một phần thửa 1000 có diện tích 605,7m2 và một phần thửa 1577 có diện tích 133,6m2) theo mảnh trích đo địa chính số 04, ngày 29/8/2022 của Công ty trách nhiệm hữu hạn Dịch vụ tư vấn và Đo đạc Bản đồ Đất Việt. Đất tọa lạc tại ấp P, xã H, huyện C, tỉnh Hậu Giang cho bị đơn ông Huỳnh M, bà Trần T. (Kèm theo mảnh trích đo địa chính số 04, ngày 29/8/2022).

3. Bị đơn ông Huỳnh M và bà Trần T được sử dụng toàn bộ tài sản, công trình, cây trồng trên phần đất, theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 04/8/2022 của Toà án nhân dân huyện C, tỉnh Hậu Giang và Chứng thư Thẩm định giá số 01/BĐS ngày 09/01/2023 của Công ty cổ phần thẩm định giá Thống Nhất.

4. Buộc bị đơn ông Huỳnh M và bà Trần T có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn bà Đoàn Tr tổng số tiền 378.913.992đ (Ba trăm bảy mươi tám triệu chín trăm mười ba nghìn chín trăm chín mươi hai đồng). Trong đó có 350.000.000đ (Ba trăm năm mươi triệu đồng) bị đơn tự nguyện trả cho nguyên đơn và 28.913.992đ (Hai mươi tám triệu chín trăm mười ba nghìn chín trăm chín mươi hai đồng) giá trị cây trồng và tài sản trên đất.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền nợ gốc còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

5. Buộc bị đơn Huỳnh M, Trần T trả cho Ngân hàng NN tổng số tiền 162.850.000đ, trong đó nợ gốc 160.000.000đ, nợ lãi quá hạn 2.850.000đ tính đến ngày 14/9/2023.

Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm 15/9/2023 các bị đơn Huỳnh M, Trần T còn phải tiếp tục chịu khoản tiền lãi quá hạn của số tiền nợ gốc chưa thanh toán, theo mức lãi suất mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng cho đến khi thanh toán xong khoản nợ gốc này. Trường hợp trong hợp đồng tín dụng, các bên có thỏa thuận về việc điều chỉnh lãi suất cho vay theo từng thời kỳ của Ngân hàng cho vay thì lãi suất mà các bị đơn phải tiếp tục thanh toán cho Ngân hàng cho vay theo quyết định của Tòa án cũng sẽ được điều chỉnh cho phù hợp với sự điều chỉnh lãi suất của Ngân hàng cho vay.

6. Về án phí dân sự:

6.1. Án phí dân sự sơ thẩm:

Nguyên đơn bà Đoàn Tr là người cao tuổi được miễn án phí. Bà Đoàn Tr được nhận lại 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí số 0010423 ngày 27/5/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Hậu Giang.

Bị đơn ông Huỳnh M, bà Trần T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm 27.088.200đ (Hai mươi bảy triệu không trăm tám mươi tám nghìn hai trăm đồng). Trong đó, án phí đối với khoản tiền bị đơn có trách nhiệm trả cho bà T là 18.945.700đ (Mười tám triệu chín trăm bốn mươi lăm nghìn bảy trăm đồng); Án phí đối với khoản vay ngân hàng là 8.142.500đ (Tám triệu một trăm bốn mươi hai nghìn năm trăm đồng).

Ngân hàng NN được nhận lại số tiền 8.771.000đ (Tám triệu bảy trăm bảy mươi mốt nghìn đồng), tiền tạm ứng án phí theo biên lai số 0011251, ngày 07/7/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Hậu Giang.

6.2. Án phí dân sự phúc thẩm: Không ai phải chịu, bị đơn ông Huỳnh M và bà Trần T được nhận lại 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0011384 ngày 29/9/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Hậu Giang.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án, ngày 10/7/2024.