Bản án 11/BA — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Nguyên đơn bà Lê Thị Thanh H khởi kiện yêu cầu bị đơn bà Trần Thị Thanh T phải thực hiện hợp đồng mà hai bên đã ký kết vào ngày 13/9/2019 về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích 78,4m2 tại thửa số 99, tờ bản đồ số 39 thị trấn Diên K đã được chỉnh lý sang tên cho bà vào ngày 13/01/2021, theo hồ sơ số 005212.CN.001, giao nhà và đất cho nguyên đơn. Giá chuyển nhượng hai bên thỏa thuận là 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng), nguyên đơn đã thực hiện việc giao tiền nhưng bị đơn chưa giao nhà và đất vì cho rằng không có thỏa thuận nào về việc bán nhà và việc bị đơn ký hợp đồng chuyển nhượng là do nhầm tưởng ký hợp đồng thế chấp để nhận 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng). Như vậy, để giải quyết yêu cầu của nguyên đơn, HĐXX cần xem xét hợp đồng chuyển nhượng ngày 13/9/2019 và việc thực hiện hợp đồng này của các bên.

Xét: Các bên giao kết hợp đồng trên cơ sở tự nguyện và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, không bị lừa đối, ép buộc. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng phù hợp với quy định của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội, thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013; Điều 117, Điều 119, Điều 401, Điều 501, Điều 502 và Điều 503 Bộ luật dân sự 2015. Bị đơn thừa nhận có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng Anh Khoa nhưng cho rằng ký hợp đồng thế chấp để vay tiền. Tuy nhiên, bị đơn không cung cấp được các tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ký hợp đồng thế chấp. Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng giữa nguyên đơn và bị đơn được văn phòng công chứng Anh Khoa chứng thực vào ngày 13/9/2019 là hoàn toàn tự nguyện và đúng với quy định nên quan hệ tranh chấp trong vụ án được xác định là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phù hợp, đúng quy định pháp luật. Việc bị đơn đã nhận tiền chuyển nhượng nhưng không thực hiện nghĩa vụ giao tài sản là vi phạm hợp đồng, xâm phạm quyền lợi chính đáng của nguyên đơn nên buộc bị đơn thực hiện việc giao quyền sử dụng đất tại thửa 99, tờ bản đồ số 39 tại thị trấn Diên Khánh, huyện Diên Khánh, Khánh Hòa có diện tích 78,4m2 cho nguyên đơn là có cơ sở.

Trên thửa đất số 99, tờ bản đồ số 39 thị trấn Diên Khánh có 01 căn nhà cấp 4 thuộc quyền sở hữu của bị đơn, được xây dựng vào năm 2017 nhưng theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 13/9/2019 không có thỏa thuận chuyển nhượng và cũng không có văn bản thỏa thuận riêng nào khác về việc chuyển nhượng căn nhà này. Do vậy, để nguyên đơn thực hiện được quyền sử dụng hợp pháp thửa đất mà Nhà nước đã cấp quyền sử dụng và để bảo vệ quyền lợi cho các bên thì cần giao căn nhà cho nguyên đơn sử dụng và buộc nguyên đơn thanh toán lại giá trị căn nhà cho bị đơn là phù hợp.

Theo sơ đồ mặt bằng xây dựng, mảnh trích đo địa chính số 118-2021 và qua xem xét thẩm định tại chỗ, biên bản định giá đối với tài sản đang tranh chấp ngày 28/02/2022 thể hiện trên thửa đất số 99, tờ bản đồ số 39 tại thị trấn Diên Khánh, huyện Diên Khánh, tỉnh Khánh Hòa có: 01 căn nhà cấp 4, móng đá, nền gạch men, tường xây gạch 100 + 200, cửa kính khung nhôm, mái lợp ngói, trần thạch cao, nhà sơn nước, vệ sinh hoàn chỉnh, nhà có hệ thống điện nước, diện tích xây dựng 69,5m2, có giá trị là: 251.849.263 đồng (Hai trăm năm mươi mốt triệu tám trăm bốn mươi chín nghìn hai trăm sáu ba đồng).

Việc bị đơn có nguyện vọng hòa giải để bà thanh toán số tiền 700.000.000 đồng (Bảy trăm triệu đồng) cho nguyên đơn để nguyên đơn chuyển giao nhà và đất lại cho bà nhưng nguyên đơn không đồng ý nên HĐXX không có cơ sở để xem xét.

Đối với mái che tole, cột kèo sắt trên nền xi măng, diện tích xây dựng 7,8m2 và mái che tole, cột kèo sắt trên nền xi măng (xây dựng trên phần đường đi chung), diện tích xây dựng 18,46m2. Các đương sự chỉ trình bày ý kiến và không yêu cầu giải quyết nên HĐXX không xem xét.

]3] Về chi phí xem xét thẩm định, định giá tài sản 9.064.000 đồng (Chín triệu không trăm sáu mươi bốn nghìn đồng) nguyên đơn, bị đơn cùng phải chịu; nguyên đơn đã nộp tạm ứng nên bị đơn có nghĩa vụ trả lại cho nguyên đơn 9.064.000đ : 2 = 4.532.000 đồng (Bốn triệu năm trăm ba mươi hai nghìn đồng).

Giá trị thửa đất đang tranh chấp theo biên bản định giá của Hội đồng định giá tài sản huyện Diên Khánh ngày 28/02/2022 là: Đất trồng cây lâu năm diện tích 23,4m2 x 5.000.000đồng/m2 = 117.000.000 đồng; đất ở diện tích 55m2 x 10.000.000đồng/m2 = 550.000.000 đồng. Tổng giá trị diện tích đất tranh chấp 78,4m2 là 667.000.000 đồng. Như vậy, án phí dân sự sơ thẩm mà bị đơn phải chịu là: 20.000.000 đồng + (4% x 267.000.000đ) = 30.680.000 đồng (Ba mươi triệu sáu trăm tám mươi nghìn đồng).

Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự có giá ngạch đối với số tiền phải thanh toán giá trị nhà ở trên đất cho bà Trần Thị Thanh T là: 251.849.263 đồng x 5% = 12.592.500 đồng (Mười hai triệu năm trăm chín mươi hai nghìn năm trăm đồng).

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào Điều 26; Điều 35; Điều 92; Điều 147; Điều 264; Điều 266; Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự;

- Căn cứ vào Điều 117; Điều 119; Điều 401; Điều 501; Điều 502 và Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015;

- Căn cứ Điều 167, Điều 188 và Điều 203 của Luật đất đai năm 2013;

- Căn cứ Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hợp đồng số chứng thực: 5052/2019 quyển số 02/TP/CC-SCC/HĐGD vào ngày 13/9/2019 đối với thửa đất số 99, tờ bản đồ số 39, diện tích 78,4m2 tại thị trấn Diên Khánh, huyện Diên Khánh, Khánh Hoà.

1.1. Buộc bà Trần Thị Thanh T giao quyền sử dụng thửa đất số 99, tờ bản đồ số 39, có diện tích 78,4m2 tại thị trấn Diên Khánh, huyện Diên Khánh, Khánh Hoà cho bà Lê Thị Thanh H (có sơ đồ bản vẽ kèm theo).

Giao cho bà Lê Thị Thanh H được quyền sở hữu và sử dụng căn nhà trên đất có cấu trúc: Nhà cấp 4, móng đá, nền gạch men, tường xây gạch 100 + 200, cửa kính khung nhôm, mái lợp ngói, trần thạch cao, nhà sơn nước, vệ sinh hoàn chỉnh, nhà có hệ thống điện nước, diện tích xây dựng 69,5m2 (có sơ đồ bản vẽ kèm theo).

1.2 Bà Lê Thị Thanh H có nghĩa vụ thanh toán cho bà Trần Thị Thanh T giá trị căn nhà trên đất với số tiền là: 251.849.263 đồng (Hai trăm năm mươi mốt triệu tám trăm bốn mươi chín nghìn hai trăm sáu mươi ba đồng).

2. Về chi phí xem xét thẩm định, định giá: Bà Trần Thị Thanh T phải trả 4.532.000 đồng (Bốn triệu năm trăm ba mươi hai nghìn đồng) cho bà Lê Thị Thanh H.

3. Về án phí:

3.1 Bà Trần Thị Thanh T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 30.680.000 đồng (Ba mươi triệu sáu trăm tám mươi nghìn đồng).

3.2 Bà Lê Thị Thanh H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 12.592.500đ (Mười hai triệu năm trăm chín mươi hai nghìn năm trăm đồng) nhưng được trừ vào số tiền 10.000.000 đồng tạm ứng án phí mà bà H đã nộp theo biên lai thu số: AA/2021/002140 ngày 15 tháng 3 năm 2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Diên Khánh, tỉnh Khánh Hòa. Bà H còn phải nộp số tiền: 2.592.500 đồng (Hai triệu năm trăm chín mươi hai nghìn năm trăm đồng).

Quy định: Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự; người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 của Luật thi hành hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.

4. Quyền kháng cáo: Đương sự có mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ