Bản án 11/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

N C C NG H A X H CHỦ NGH A V T NAM

T A ÁN NH N D N T NH H A B NH

-

- Th m phán – Ch tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Kim Trường

- Các Th m phán: à Trần Thanh H i

Ông Đinh Trường Sơn

-

: à Đỗ Thị Nhung –Thư ký TAND tỉnh Hoà ình.

-

: Ông Phạm Văn Minh - Ki m sát vi n tham gia phi n toà.

Ngày 14 tháng 3 năm 2025 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Hòa ình xét xử phúc thẩm công khai vụ án Dân sự phúc thẩm thụ lý s : 40/2024/TLPT – DS ngày 12 tháng 11 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất”.

Do n án dân sự sơ thẩm s 15/2024/DS-ST ngày 20/09/2024 của Tòa án nhân dân huyện Lương Sơn, tỉnh Hoà ình bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm s : 39/2024/QĐ-PT ngày 31 tháng 12 năm 2024 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông L Việt C, sinh năm 1971 và bà Tạ Minh Đ, sinh năm 1977; cùng nơi cư trú: Tầng M, Tòa nhà M, phường LH, quận Đ, TP Hà Nội - vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của nguy n đơn ông L Việt C, bà Tạ Minh Đ: Công ty luật TNHH H.L(SLF); địa chỉ: S nhà C3, khu đô thị S 02, phường VP, quận HĐ, TP Hà Nội. Người đại diện theo pháp luật: Ông Vũ Văn N - Giám đ c Công ty – Có mặt

Người đại diện theo ủy quyền của Công ty luật TNHH H.L(SLF): Ông Vũ Trung H, sinh năm 1976 (vắng mặt); Ông Nguyễn Đăng S, sinh năm 1986; cùng nơi làm việc: Công ty luật TNHH H.L (SLF); địa chỉ: S nhà C3, khu đô thị S 02, phường VP, quận HĐ, TP Hà Nội - có mặt

Bị đơn:

1. Ông Nguyễn Xuân D, sinh năm 1976, nơi cư trú: S nhà A ph V (269 mới), phường ĐT, Q. H, TP Hà Nội. Vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền:

+ Ông Hoàng Hữu Đ, sinh năm 1998. Vắng mặt

Trú tại: Thôn K, xã T, huyện V, tỉnh Y n ái.

+ à Phạm Kim O, sinh năm 2003. Có mặt.

Trú tại: Xóm T, xã N, huyện N, tỉnh Nghệ An.

Người b o vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn ông Nguyễn Xuân D là ông Dương L UA và bà Hoàng Thị Kim T thuộc Công ty Luật Hợp danh ĐAP

- Đoàn luật sư Thành ph Hà Nội (ông A – vắng mặt; bà T - có mặt)

2. Ông Lưu Thế L, sinh năm 1991, nơi cư trú: S 05, Hẻm 68/53/9 , Đường Cầu Giấy, phường Quan Hoa, quận Cầu Giấy, TP Hà Nội -vắng mặt

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn Lưu Thế L: Ông Nguyễn H i L1, sinh năm1991, HKTT: CH1415-T3, TL Vitory, xã A, huyện HĐ, TP Hà Nội. Có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Phòng công chứng s 02 tỉnh Hòa ình. Địa chỉ: Ti u khu 12, thị trấn Lương Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa ình.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Mai Ngọc Q - Phó giám đ c Sở tư pháp tỉnh Hòa ình. Có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

2. Ông Đoàn Trọng V1, sinh năm 1976, bà Tạ Vân H1, sinh năm 1977; nơi cư trú: S 15, ĐNh, phường VP, quận , TP Hà Nội - vắng mặt

Người đại diện theo ủy quyền: Công ty luật TNHH H.L(SLF); địa chỉ: S nhà C3, khu đô thị S 02, phường VP, quận HĐ, TP Hà Nội. Đại diện theo pháp luật: Ông Vũ Văn N - Giám đ c Công ty.

Đại diện theo ủy quyền của Công ty luật TNHH H.L (SLF): Ông Vũ Trung H, sinh năm 1976 - vắng mặt; ông Nguyễn Đăng S, sinh năm 1986; cùng nơi làm việc tại: Công ty luật TNHH H.L (SLF); địa chỉ: S nhà C3, khu đô thị S 02, phường VP, quận HĐ, TP Hà Nội - có mặt

3. à L Hồng N (vợ ông Nguyễn Xuân D). Nơi cư trú: S nhà 1A ph V, phường ĐT, Q. H, TP Hà Nội. Vắng mặt.

N DUNG VỤ ÁN:

Theo án sơ thẩm và tại phi n tòa phúc thẩm nội dung vụ án th hiện như sau:

Nguyên đơn ông Lê Việt C, bà Tạ Minh Đ và người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn ông Vũ Trung Hiếu, ông Vũ Văn Nam trình bày:

Ông Lê Việt C cùng vợ là bà Tạ Minh Đ là người có quyền sử dụng đất và tài s n gắn liền đ i với thửa đất s 35; tờ b n đồ s 22, diện tích đất 4094m2, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất t n ông L Việt C do U ND huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa ình cấp ngày 28/8/2009.

Ông Đoàn Trọng V1 cùng vợ là bà Tạ Vân H1 là người có quyền sử dụng đất và tài s n gắn liền đ i với thửa đất s 35-a; tờ b n đồ s 22, diện tích đất 3343m2, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất t n ông Đoàn Trọng V1 do UBND huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa ình cấp ngày 28/8/2009.

Ngày 13/5/2020 ông L Việt C, ông Đoàn Trọng V1 đã ký chung hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất với ông Nguyễn Xuân D đ i với hai thửa đất: Thửa đất s 35- a; tờ b n đồ s 22, diện tích đất 3343m2, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất t n ông Đoàn Trọng V1 do U ND huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa ình cấp ngày 28/8/2009; thửa đất s 35, tờ b n đồ s 22, diện tích: 4094m2, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất t n ông L Việt C do U ND huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa ình cấp ngày 28/8/2009. Giá trị chuy n nhượng quyền sử dụng đất đ i với hai thửa ghi trong hợp đồng đặt cọc là 13.000.000.000 đồng (Mười ba tỷ đồng), s tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng ( a trăm triệu đồng) cho c hai thửa đất, mỗi thửa là 150.000.000 đồng (Một trăm lăm mươi triệu đồng). Theo thỏa thuận tại hợp đồng ông L Việt C, ông Đoàn Trọng V1 sẽ cung cấp toàn bộ các giấy tờ đ làm thủ tục chuy n nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Xuân D, ông D sẽ tr s tiền 12.500.000.000 đồng khi hai b n ký kết hợp đồng mua bán đất tại phòng công chứng nhà nước, ông D thanh toán n t s tiến 500.000.000 đồng còn lại sau khi trừ các kho n thuế phí khi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng mang t n ông D và nhận bàn giao đất.

Cùng ngày ông C nhận được s tiền đặt cọc do ông D chuy n là 150.000.000 đồng, ông V1 cũng nhận được s tiền đặt cọc do ông D chuy n là 150.000.000 đồng.

Đến ngày 26/6/2020, vợ chồng ông L Việt C cùng vợ là bà Tạ Minh Đ tiến hành ký kết hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất với ông L và ông D thửa đất s 35, tờ b n đồ 22, diện tích 4409m2, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng t n ông L Việt C. Tuy nhi n, khi tiến hành ký kết Hợp đồng chuy n nhượng tại Phòng Công chứng s 2, tỉnh Hòa ình, hai b n đã ghi giá chuy n nhượng trong hợp đồng chuy n nhượng thấp hơn giá ghi nhận trong hợp đồng đặt cọc trước đó với mục đích gi m thuế thu nhập ph i đóng. Cụ th : Hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất đ i với thửa đất s 35, hai b n th ng nhất ghi giá chuy n nhượng là:1.500.000.000 đồng (Một tỷ năm trăm triệu đồng), hai b n chưa giao nhận tiền mua bán đất.

Sau khi giao kết hợp đồng, ông L Việt C, bà Tạ Minh Đ nhận thấy việc các b n lập hợp đồng một cách gi tạo với giá chuy n nhượng được ghi nhận trong hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn so với thỏa thuận thực tế cũng như trong hợp đồng đặt cọc, nhằm tránh nghĩa vụ tài chính đ i với cơ quan Nhà nước có th dẫn tới hành vi vi phạm pháp luật hành chính, thậm chí là pháp luật hình sự. Vì vậy ông C, bà Đ đã y u cầu b n nhận chuy n nhượng là ông Lưu Thế L và ông Nguyễn Xuân D cùng ph i hợp đ tiến hành hủy bỏ hợp đồng chuy n nhượng nói tr n đ làm lại hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất khác, đúng giá trị theo hợp đồng đặt cọc đã thỏa thuận.Tuy nhi n sau nhiều lần trao đổi nhưng b n nhận chuy n nhượng ông D, ông L không hợp tác.

Ngày 18/9/2020 Công ty luật TNHHH H.L là người đại diện theo ủy quyền của ông Tạ V1 C, bà Tạ Minh Đ, đã có văn b n thông báo đề nghị hủy hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất nhưng ông Lưu Thế L, ông Nguyễn Xuân D không có ý kiến phúc đáp tr lời.

Nay vợ chồng ông L Việt C, bà Tạ Minh Đ đề nghị:

- Tuy n Hợp đồng chuy n nhượng thửa đất s 35 có diện tích 4409 m2 theo giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất s AP 958 475 vào sổ cấp giấy chứng nhận s H00489 do Ủy ban nhân dân huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa ình cấp ngày 28/8/2009 là vô hiệu.

Ông Nguyễn Xuân D ph i có nghĩa vụ cùng b n chuy n nhượng gi i quyết các hậu qu của Hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật hiện hành.

- Tuy n hủy bỏ Hợp đồng đặt cọc về việc mua bán nhà đất lập ngày 13/5/2020 giữa b n đặt cọc là ông Nguyễn Xuân D và b n nhận đặt cọc là ông L Việt C và ông Đoàn Trọng V1 và gi i quyết s tiền đặt cọc, nhận cọc.

Bị đơn ông Nguyễn Xuân D trình bày:

Ngày 13/5/2020 ông L Việt C, ông Đoàn Trọng V1 đã ký hợp đồng đặt cọc mua bán, đất với tôi (Nguyễn Xuân D) đ i với hai thửa đất: Thửa đất s 35 -a; tờ b n đồ s 22, diện tích đất 3343m2, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất t n ông Đoàn Trọng V1; địa chỉ thửa đất: Tại Xóm Rầm Rái, xã Nhuận Trạch, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa ình; Thửa đất s 35, tờ b n đồ s 22, diện tích: 4094m2, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất t n ông L Việt C, địa chỉ thửa đất: Tại Xóm Rầm Rái, xã Nhuận Trạch, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa ình. Giá trị chuy n nhượng quyền sử dụng đất đ i với hai thửa là 13.000.000.000 đồng, s tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng cho c hai thửa đất, mỗi thửa là 150.000.000 đồng.

Ngày 12/5/2020 vợ tôi là L Hồng N có chuy n vào tài kho n của ông Đoàn Trọng V1 s tiền 150 triệu đồng từ s tài kho n của bà L Hồng N với nội dung chuy n kho n “anh D đặt cọc mua đất”. Ngày 13/5/2020 vợ tôi là L Hồng N có chuy n vào tài kho n của ông L Việt C s tiền 150 triệu đồng từ s tài kho n của bà L Hồng N với nội dung chuy n kho n “anh D đặt cọc mua đất”.

Ngày 26/6/2020 vợ chồng ông L Việt C, bà Tạ Minh Đ ký hợp đồng chuy n nhượng cho tôi (Nguyễn Xuân D) và ông Lưu Thế L đ i với thửa đất 35; tờ b n đồ s 22, diện tích đất 4409m2 với giá chuy n nhượng ghi trong hợp đồng là 1.500.000.000 đồng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng t n ông L Việt C.

Sau khi ký hợp đồng, ngày 29/6/2020 ông D đã tiến hành thu đo đạc ki m tra thực địa thửa đất tr n thì phát hiện ra một phần diện tích đất 402,5m2 đã nằm trong quy hoạch kè đường ven bờ Sông ùi. Đây là phần thửa đất thuộc hành lang b o vệ an toàn công trình đã được căm m c được công b theo kế hoạch sử dụng đất của U ND huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa ình và đồng thời giá trị mua bán ghi trong hợp đồng chuy n nhượng đất lập ngày 26/6/2020 không đúng thực tế do b n chuy n nhượng chủ động khai gi m giá trị đ nộp thuế thấp hơn n n tôi (Nguyễn Xuân D) y u cầu thỏa thuận th m vì b n thân tôi không biết thửa đất tr n đã nằm trong quy hoạch. Sau khi ký hợp hợp đồng giữa hai b n vẫn chưa thực hiện quyền và nghĩa vụ như trong hợp đồng. Lý do trong diện tích vợ chồng ông C, bà Đ chuy n nhượng cho tôi và ông L có phần diện tích đất nằm trong quy hoạch kè đường ven bờ sông ùi. Hiện nay tôi (Nguyễn Xuân D) và ông Lưu Thế L chưa giao tiền chuy n nhượng quyền sử dụng đất và ông C, bà Đ chưa bàn giao đất và tài s n tr n đất cho nhau hiện tại ông C, bà Đ vẫn đang qu n lý, sử dụng đất.

Nay ông Nguyễn Xuân D đề nghị:

- Đ i với hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất b n chuy n nhượng ông L Việt C, bà Tạ Minh Đ với b n nhận chuy n nhượng ông Lưu Thế L và tôi (Nguyễn Xuân D) ngày 26/6/2020 s chứng thực 1268, quy n s : 01/2020/TP/CC - SCC/DĐGĐ do Phòng công chứng s 02, tỉnh Hòa ình chứng thực, thì tôi vẫn mong mu n tiếp tục thực hiện hợp đồng đề nghị điều chỉnh diện tích chuy n nhượng trừ đi phần diện tích bị quy hoạch và k khai nộp các loại thuế, phí đúng giá trị mua thật theo quy định pháp luật, ký phụ lục có công chứng điều chỉnh giá chuy n nhượng theo đơn giá được xác định tr n cơ sở hợp đồng đặt cọc.

- Đ i với hợp đồng đặt cọc nếu b n chuy n nhượng không thực hiện nghĩa vụ chuy n nhượng thì ông đề nghị ông L Việt C ph i tr cho ông s tiền đặt cọc là 150.000.000 đồng và s tiền phạt cọc gấp 10 lần s tiền đặt cọc theo như thỏa thuận tại Điều 3 của hợp đồng đặt cọc ngày 13/5/2020 đã thỏa thuận.

Bị đơn ông Lưu Thế L và người đại diện theo uỷ quyền là ông Nguyễn Hải L1 trình bày:

Ngày 26/6/2020 vợ chồng ông L Việt C, bà Tạ Minh Đ có ký hợp đồng chuy n nhượng đất cho ông Nguyễn Xuân D, ông Lưu Thế L đ i với thửa đất s 35, tờ b n đồ s 22, diện tích: 4409 m2, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng t n ông L Việt C, địa chỉ thửa đất: Tại Xóm Rầm Rái, xã Nhuận Trạch, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa ình với giá chuy n nhượng ghi trong hợp đồng là 1.500.000.000 đồng (Một tỷ lăm trăm triệu đồng). Từ khi các b n ký hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất do nhận thấy nội dụng hợp đồng chưa đúng đắn và phù hợp. Vì vậy ông L và các b n còn lại vẫn chưa tri n khai và thực hiện hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất n u tr n.

Nay ông L đề nghị: Đ i với hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất thửa đất s 35, tờ b n đồ s 22, diện tích: 4409 m2, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất t n ông L Việt C b n chuy n nhượng ông L Việt C, bà Tạ Minh Đ với b n nhận chuy n nhượng ông Lưu Thế L, ông Nguyễn Xuân D ngày 26/6/2020 s chứng thực 1268, quy n s : 01/2020/TP/CC-SCC/DĐGĐ đã được Phòng Công chứng s 02, tỉnh Hòa ình chứng thực mà Tòa án tuy n vô hiệu thì ông Lưu Thế L cũng đồng ý và không có ý kiến gì.

Đ i với hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất đề ngày ngày 13/5/2020 giữa ông Nguyễn Xuân D với ông L Việt C, ông Đoàn Trọng V1 thì ông Lưu Thế L không có li n quan gì đến hợp đồng này.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Đoàn Trọng V1, bà Tạ Vân H1 và đại diện theo ủy quyền là ông Vũ Trung Hiếu, ông Nguyễn Đăng S trình bày:

Gia đình vợ chồng ông Đoàn Trọng V1, ông Tạ Vân H1 có thửa đất s 35-a; tờ b n đồ s 22, diện tích đất 3343m2, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất t n ông Đoàn Trọng V1 do U ND huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa ình cấp ngày 28/8/2009.

Gia đình vợ chồng ông L Việt C, ông Tạ Minh Đ có thửa đất s 35, tờ b n đồ s 22, diện tích: 4094m2, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất t n ông L Việt C do U ND huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa ình cấp ngày 28/8/2009.

Hai thửa đất này giáp ranh liền k nhau n n c hai gia đình đều có nhu cầu chuy n nhượng. Ngày 13/5/2020 ông Nguyễn Xuân D có nhu cầu mua đất n n hai gia đình ông C, ông V1 đều đồng ý bán và đã th ng nhất làm chung một hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 13/5/2020. Giá trị chuy n nhượng quyền sử dụng đất đ i với hai thửa ghi trong hợp đồng đặt cọc là 13.000.000.000 đồng (Mười ba tỷ đồng), s tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng ( a trăm triệu đồng) cho c hai thửa đất, mỗi thửa là 150.000.000 đồng (Một trăm lăm mươi triệu đồng). Theo thỏa thuận tại hợp đồng ông L Việt C, ông Đoàn Trọng V1 sẽ cung cấp toàn bộ các giấy tờ đ làm thủ tục chuy n nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Xuân D, ông D sẽ tr s tiền 12.500.000.000 đồng khi hai b n ký kết hợp đồng mua bán đất tại phòng công chứng nhà nước, ông D thanh toán n t s tiến 500.000.000 đồng còn lại sau khi trừ các kho n thuế phí khi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng mang t n ông D và nhận bàn giao đất. Khi ký kết hợp đồng đặt cọc ông D đã chuy n kho n trực tiếp cho vợ chồng ông C, bà Đ s tiền 150.000.000 đồng và chuy n kho n trực tiếp cho vợ chồng ông V1, bà H1 s tiền là 150.000.000 đồng.

Ngày 26/6/2020 vợ chồng ông C, bà Đ và ông Nguyễn Xuân D, ông Lưu Thế L có lập hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất, theo hợp đồng giá chuy n nhượng là 1.500.000.000 đồng.

Cùng ngày 26/6/2020 vợ chồng ông Nguyễn Trọng V1, bà Tạ Vân H1 và ông Nguyễn Xuân D ông Lưu Thế L có lập hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất, theo hợp đồng giá chuy n nhượng là 1.500.000.000 đồng.

Việc gia đình ông C, ông V1 làm hợp đồng đặt cọc chung, nhưng hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất lập ri ng của từng hộ.

Hiện nay vợ chồng ông C, bà Đ, khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Xuân D, ông Lưu Thế L và hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất với ông Nguyễn Xuân D. Vậy trong vụ án này ông V1, bà H1 là người có quyền lợi và nghĩa vụ li n quan trong vụ án. Hiện tại về hợp đồng đặt cọc này ông đã đề nghị gi i quyết trong vụ án thụ s 23/2024/TLST - DS ngày10/4/2023 và Tòa án đã xét xử ngày 20/9/2024. Tại b n án s 14/2024/DS- ST đã tuy n hủy hợp đồng đặt cọc về hậu qu của hợp đồng buộc ông V1 ph i tr lại cho ông D s tiền là 150.000.000 đồng. Vậy về hậu qu và s tiền đặt cọc có li n quan đến ông V1 đã được gi i quyết. Nay tôi không có ý kiến hay đề nghị gì nữa.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan phòng công chứng số 02, tỉnh Hòa Bình, đại diện theo ủy quyền bà Nguyễn Thị H1 trình bày:

Về trình tự, thủ tục chứng thực đ i với hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/6/2020 s chứng thực 1268, quy n s : 01/2020/TP/CC-SCC/DĐGĐ do Phòng công chứng s 02, tỉnh Hòa ình là đúng quy định pháp luật. N u b n chuy n nhượng và b n nhận chuy n nhượng đều tự nguyện, th ng nhất hủy hợp đồng thì phía phòng công chứng đồng ý và không có ý kiến gì. Trong trường hợp các b n không đồng ý hủy hợp đồng thì đề nghị Tòa án gi i quyết theo quy định của pháp luật.

Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho bị đơn Nguyễn Xuân D là Luật sư Dương Lê UA trình bày ý kiến:

- Về hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất, tôi là người b o vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho bị đơn ông Nguyễn Xuân D chấp nhận y u cầu khởi kiện của nguy n đơn và đề nghị Hội đồng xét xử, tuy n vô hiệu hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 26/6/2020 s chứng thực 1268, quy n s : 01/2020/TP/CC-SCC/DĐGĐ do Phòng công chứng s 02, tỉnh Hòa ình giữa nguy n đơn ông L Việt C, Tạ Minh Đ và bị đơn ông Nguyễn Xuân D, ông Lưu Thế L.

- Về hợp đồng đặt cọc: Tại b n án s 14/2024/DS- ST ngày 20/9/2024 đã tuy n hủy hợp đồng đặt cọc; về hậu qu của hợp đồng li n quan đến ông D, ông C, s tiền đặt cọc và nhận cọc là 150.000.000 đồng do hai ông chưa đề nghị Tòa án gi i quyết trong b n án tr n. Nay đề nghị gi i quyết trong vụ án này đ đ m b o quyền lợi cho các b n. Tôi đề nghị Tòa án gi i quyết theo quy định pháp.

Tại phiên tòa sơ thẩm: Ông D chấp nhận y u cầu khởi kiện của nguy n đơn về việc y u cầu Tòa án tuy n Hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, không chấp nhận y u cầu khởi kiện của nguy n đơn về việc y u cầu Tòa án tuy n hủy hợp đồng đặt cọc, nếu nguy n đơn không thực hiện nghĩa vụ chuy n nhượng quyền sử dụng đất thì ông y u cầu ông C tr s tiền đặt cọc là 150 triệu đồng và tiền phạt cọc gấp 10 lần s tiền đặt cọc.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 15/2024/DS - ST ngày 20/09/2024 của Tòa án nhân dân huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình xét xử Quyết định:

Căn cứ vào Điều 5; kho n 3 Điều 26; đi m a kho n 1 Điều 35; Điều 39; Điều 144; Điều 147; Điều 271; Điều 273 ộ luật t tụng dân sự

Các Điều 117, 122,123, 124, 131, kho n 2 Điều 328, Điều 407 ộ luật dân sự; Điều 26; Điều 27 Nghị quyết 326/2016/ U TVQH 14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Qu c hội quy định về mức thu, miễn, gi m, thu nộp, qu n lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án.

Tuy n xử:

Chấp nhận y u cầu khởi kiện của ông L Việt C, bà Tạ Minh Đ

Vô hiệu hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất đ i với thửa đất s 35, tờ b n đồ 22, diện tích 4049 m2, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất s AP 958475 vào sổ cấp giấy chứng nhận s H00489 do Ủy ban nhân dân huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa ình cấp ngày 28/8/2009, giữa b n chuy n nhượng là ông L Việt C, bà Tạ Minh Đ và b n nhận chuy n thượng ông Lưu Thế L, Nguyễn Xuân D ngày 26/6/2020, s công chứng 1268, quyền s 01/2020/TP/CC-SCC/DDGĐ tại Phòng công chứng s 02 tỉnh Hòa ình.

uộc Ông L Việt C ph i hoàn tr lại s tiền nhận cọc 150.000.000 đồng cho ông Nguyễn Xuân D.

Ngoài ra b n án còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 29/09/2024, ị đơn là ông Nguyễn Xuân D có đơn kháng cáo một phần b n án sơ thẩm s 15/2024/DS–ST ngày 20/09/2024 của Tòa án nhân dân huyện Lương Sơn, cụ th ông D kháng cáo phần b n án sơ thẩm tuy n: “Chấp nhận y u cầu khởi kiện của ông L Việt C, bà Tạ Minh Đ: Hủy hợp đồng đặt cọc v/v mua bán nhà, đất ngày 13/5/2020, giữa b n đặt cọc là ông Nguyễn Xuân D với b n nhận cọc là ông L Việt C và ông Đoàn Trọng V1. Ông L Việt C ph i hoàn tr lại s tiền nhận cọc 150.000.000 đồng cho ông Nguyễn Xuân D”. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa b n án sơ thẩm theo hướng bác y u cầu khởi kiện của nguy n đơn li n quan quan đến việc hủy hợp đồng đặt cọc và hoàn tr lại tiền cọc.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguy n đơn giữ nguy n y u cầu khởi kiện, bị đơn Nguyễn Văn D giữ nguy n nội dung kháng cáo và đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa b n án sơ thẩm theo hướng bác y u cầu khởi kiện của nguy n đơn li n quan quan đến việc hủy hợp đồng đặt cọc và hoàn tr lại tiền cọc.

Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc gi i quyết vụ án.

Người b o vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn n u ra những vi phạm của cấp sơ thẩm trong quá trình gi i quyết vụ án, cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm tuy n hủy bỏ hợp đồng đặt cọc và đồng ý tr lại tiền cọc cho ông D là không có căn cứ. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm bác y u cầu khởi kiện của nguy n đơn li n quan quan đến việc hủy hợp đồng đặt cọc và hoàn tr lại tiền cọc.

Đại diện Viện ki m sát nhân dân tỉnh Hòa ình phát bi u ý kiến tại phi n tòa phúc thẩm:

Về t tụng: Việc tuân theo pháp luật t tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phi n tòa và của những người tham gia t tụng trong quá trình gi i quyết vụ án dân sự ở giai đoạn phúc thẩm được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật t tụng dân sự.

Về nội dung kháng cáo: Cấp sơ thẩm đã vi phạm nghi m trọng về thủ tục t tụng nh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, sai sót tr n cấp phúc thẩm không th khắc phục được, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ kho n 3 Điều 308, kho n 2 Điều 310 ộ luật T tụng dân sự, hủy một phần b n án dân sự sơ thẩm s 15/2024/DS-ST ngày 20/09/2024 của Tòa án nhân dân huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa ình về phần gi i quyết hậu qu của việc hủy hợp đồng đặt cọc. Chuy n hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa ình gi i quyết lại y u cầu tr n của vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA T A ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phi n tòa, kết qu tranh tụng tại phi n tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định như sau:

[1] Về thủ tục tố tụng:

Hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại Phòng Công chứng s 2 tỉnh Hòa ình có địa chỉ tại thị trấn Lương Sơn, huyện Lương Sơn và thửa đất chuy n nhượng có địa chỉ tại xã Nhuận Trạch, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa ình. Do vậy, Tòa án nhân dân huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa ình thụ lý, gi i quyết vụ án là đúng quy định tại kho n 3 Điều 26, đi m a kho n 1 Điều 35, đi m g kho n 1 Điều 40 ộ luật T tụng dân sự.

Đơn kháng cáo của ị đơn Nguyễn Văn D trong thời gian luật định và hợp lệ n n được chấp nhận đ xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Về nội dung vụ án:

[2.1] Đối với yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tài liệu hồ sơ th hiện: Tr n cơ sở hợp đồng đặt cọc đã ký ngày 13/5/2020, thì đến ngày 26/6/2020 ông L Việt C, bà Tạ Minh Đ và ông Nguyễn Văn D, ông Lưu Thế L có ký Hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất s công chứng 1268, quy n s 01/2020/TP/CC-SCC/DDGĐ tại Văn phòng công chứng s 2 tỉnh Hòa ình. Theo Hợp đồng chuy n nhượng, vợ chồng ông C bà Đ chuy n nhượng thửa đất s 35, tờ b n đồ 22, diện tích 4049m2 theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất s AP 958475 vào sổ cấp giấy chứng nhận s H00489 do Ủy ban nhân dân huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa ình cấp ngày 28/8/2009 tại xóm Đầm Rái, xã Nhuận Trạch, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa ình cho ông D ông L với giá chuy n nhượng là 1,5 tỉ đồng.

Do hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất ký với giá thấp hơn nhiều giá thực tế được ghi trong hợp đồng đặt cọc là vi phạm pháp luật n n phía ông C, bà Đ mu n trao đổi với phía ông D, ông L đ hủy bỏ hợp đồng chuy n nhượng tr n. Tuy nhi n qua nhiều lần trao đổi, các b n không hợp tác n n ông C, bà Đ đã khởi kiện y u cầu: Tuyên Hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất đ i với thửa đất s 35 giữa ông L Việt C, bà Tạ Minh Đ và ông Nguyễn Văn D, ông Lưu Thế L tại Phòng Công chứng s 02 tỉnh Hòa ình vô hiệu. Ông Nguyễn Xuân D ph i có nghĩa vụ cùng b n chuy n nhượng gi i quyết các hậu qu của Hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật hiện hành.

- ị đơn ông Nguyễn Văn D: Mong mu n tiếp tục thực hiện hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất, đề nghị điều chỉnh diện tích chuy n nhượng trừ đi phần diện tích bị quy hoạch và k khai nộp các loại thuế, phí đúng giá trị mua thật theo quy định pháp luật, ký phụ lục có công chứng điều chỉnh giá chuy n nhượng theo đơn giá được xác định tr n cơ sở hợp đồng đặt cọc. Nếu b n chuy n nhượng không thực hiện nghĩa vụ chuy n nhượng thì ông đề nghị ông L Việt C ph i tr cho ông s tiền đặt cọc là 150.000.000 đồng và s tiền phạt cọc gấp 10 lần s tiền đặt cọc theo như thỏa thuận tại Điều 3 của hợp đồng đặt cọc ngày 13/5/2020 đã thỏa thuận.

- Tại phi n tòa sơ thẩm: Ông Nguyễn Văn D chấp nhận y u cầu khởi kiện của nguy n đơn về việc y u cầu Tòa án tuy n Hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, không chấp nhận y u cầu khởi kiện của nguy n đơn về việc y u cầu Tòa án tuy n hủy hợp đồng đặt cọc, nếu nguy n đơn không thực hiện nghĩa vụ chuy n nhượng quyền sử dụng đất thì ông y u cầu nguy n đơn ông Lê Việt C tr s tiền đặt cọc là 150 triệu đồng và tiền phạt cọc gấp 10 lần s tiền đặt cọc.

Hội đồng xét xử thấy rằng, quá trình gi i quyết vụ án và tại phi n tòa nguy n đơn, đại diện theo ủy quyền của nguy n đơn, bị đơn, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn đều thừa nhận: Giá chuy n nhượng quyền sử dụng đất của hai thửa đất s 35, 35a ghi trong hợp đồng đặt cọc là ghi đúng giá trị thực tế của thửa đất mà các b n đã thỏa thuận, đ làm căn cứ thực hiện quyền và nghĩa vụ giữa b n chuy n nhượng và b n nhận chuy n nhượng. Còn giá ghi trên hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/6/2020 đ i với thửa đất 35; tờ b n đồ s 22, diện tích đất 4049m2 với s tiền chuy n nhượng 1.500.000.000 đồng thấp hơn so với giá thực tế mà các b n đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, nhằm mục đích nộp thuế thấp hơn đ i với nhà nước. Do đó hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất giữa ông L Việt C, bà Tạ Minh Đ và ông Nguyễn Văn D, ông Lưu Thế L là giao dịch dân sự gi tạo nhằm mục đích nộp thuế thấp hơn đ i với nhà nước, hành vi này bị nghi m cấm trong qu n lý thuế và vi phạm trách nhiệm của người nộp thuế quy định tại Điều 6 và Điều 17 của Luật qu n lý thuế năm 2019. Tại phi n tòa sơ thẩm ông Nguyễn Văn D chấp nhận y u cầu khởi kiện của nguy n đơn về việc y u cầu Tòa án tuy n Hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Vì vậy Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ các điều 117,122, 123, 124, 407 ộ luật dân sự, tuy n hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất giữa ông L Việt C, bà Tạ Minh Đ với ông Nguyễn Văn D, ông Lưu Thế L vô hiệu là có căn cứ, đúng pháp luật.

Đ i với gi i quyết hậu qu của hợp đồng vô hiệu, Tòa án cấp sơ thẩm nhận định các b n trong hợp đồng có lỗi như nhau trong việc ký hợp đồng vô hiệu n n không b n nào ph i bồi thường b n nào là phù hợp. Mặt khác, hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất mặc dù đã được các b n ký và đã được chứng thực tại Văn phòng công chứng s 2 tỉnh Hòa ình nhưng thực tế các b n b n chưa thực hiện quyền và nghĩa vụ đ i với nhau theo cam kết trong hợp đồng, b n mua chưa giao tiền cho b n bán và b n bán chưa giao đất, giấy tờ li n quan cho b n mua, các bên chưa đăng ký vào sổ địa chính. Đ i với s tiền ghi 300.000.000 đồng ghi trong hợp đồng đặt cọc là tiền đặt cọc đ m b o thực hiện hợp đồng chuy n nhượng, không ph i là một phần tiền thanh toán trước giá trị quyền sử dụng đất n n hậu qu của hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu chưa x y ra. Tòa án cấp sơ thẩm đã xem xét gi i quyết hậu qu của hợp đồng vô hiệu nhưng do hậu qu của hợp đồng vô hiệu chưa x y ra n n không tuy n trong phần quyết định của b n án là phù hợp.

ị đơn ông Nguyễn Văn D không kháng cáo đ i với nội dung này.

[2.2] Xét kháng cáo c a bị đơn ông Nguyễn Văn D về việc đề nghị Tòa án cấp phúc th m sửa một phần bản án sơ th m theo hướng bác yêu cầu c a nguyên đơn về việc h y hợp đồng đặt cọc và đồng ý trả lại tiền đặt cọc, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Ông Nguyễn Văn D khai ngày 13/5/2020 vợ ông D là bà Lê Hồng N có chuy n vào tài kho n của anh L Việt C s tiền 150 triệu đồng từ tài kho n t n của chị L Hồng N với nội dung chuy n kho n “anh D đặt cọc mua đất”, điều này phù hợp với b n sao k tài kho n tiền gửi khách hàng của anh L Việt C. Tòa án cấp sơ thẩm chỉ căn cứ lời khai của ông D khai s tiền tr n là của ông D, vợ ông chỉ là người chuy n kho n giúp n n đã không đưa bà L Thị N vào tham gia t tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ li n quan đ xác minh làm rõ s tiền đặt cọc của ai là thiếu sót, vi phạm Điều 73 ộ luật T tụng dân sự, nh hưởng nghi m trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà L Hồng N.

Quá trình gi i quyết vụ án, ông Nguyễn Văn D có đưa ra y u cầu buộc ông L Việt C ph i tr lại cho ông D s tiền cọc đã nhận 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu đồng) và tiền phạt cọc gấp 10 lần s tiền cọc (kho n tiền tương đương là 1.500.000.000 đồng), nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không thông báo cho ông Nguyễn Văn D thực hiện thủ tục nộp đơn y u cầu ph n t , đóng tiền tạm ứng án phí đ i với y u cầu phạt cọc là thiếu sót, vi phạm quy định tại Điều 71, Điều 200 và Điều 202 ộ luật T tụng dân sự. Mặc dù Tòa án cấp sơ thẩm vẫn tiến hành xét xử, nhận định trong b n án theo hướng không chấp nhận y u cầu phạt cọc của ông Nguyễn Văn D nhưng không tuy n trong phần quyết định của b n án là chưa gi i quyết hết các y u cầu của đương sự, vi phạm quy định tại Điều 5 và Điều 266 ộ luật T tụng dân sự. Hơn nữa theo kho n 4 Điều 27 Nghị quyết s 326/2016/U TVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Qu c hội quy định về mức thu án phí và lệ phí Tòa án, trong trường hợp Tòa án không chấp nhận phạt cọc của ông Nguyễn Văn D thì b n y u cầu phạt cọc ph i chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đ i với phần phạt cọc không được chấp nhận. Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm không tiến hành các thủ tục đ thụ lý y u cầu của bị đơn Nguyễn Văn D, trong phần quyết định của b n án không gi i quyết y u cầu của bị đơn D và không tính án phí đ i với y u cầu này là vi phạm nghi m trọng thủ tục t tụng.

[2.3] Từ những phân tích, nhận định tr n, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy Tòa án cấp sơ thẩm vi phạm nghi m trọng thủ tục t tụng, làm nh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ án, vấn đề tr n không th khắc phục được tại cấp phúc thẩm. Do vậy, Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ vào kho n 3 Điều 308, kho n 2 Điều 310 ộ luật T tụng dân sự hủy một phần b n án dân sự sơ thẩm s 15/2024/DS-ST ngày 20/09/2024 của Tòa án nhân dân huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa ình về nội dung li n quan đến gi i quyết hậu qu của việc hủy hợp đồng đặt cọc “Buộc ông L Việt C ph i hoàn tr lại s tiền nhận cọc 150 triệu đồng cho ông Nguyễn Xuân D”. Chuy n hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa ình gi i quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

Do hủy một phần b n án sơ thẩm của Tòa án cấp sơ thẩm li n quan đến nội dung kháng cáo của bị đơn n n y u cầu của ông Nguyễn Văn D sẽ được xem xét gi i quyết theo quy định của pháp luật khi Tòa án gi i quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

Ý kiến của của Viện ki m sát nhân dân tỉnh Hòa ình tại phi n tòa phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử n n được chấp nhận.

[3] Về án phí dân sự sơ thẩm và các chi phí t tụng khác: Trong quá trình gi i quyết vụ án, cùng với y u cầu hủy hợp đồng đặt cọc, nguy n đơn đồng ý tr lại s tiền 150 triệu đồng tiền cọc đã nhận, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận y u cầu này nhưng lại buộc nguy n đơn ph i tr tiền án phí đ i với s tiền cọc ph i tr lại là không đúng với quy định tại kho n 4 Điều 27 Nghị quyết s 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Qu c hội quy định về mức thu án phí và lệ phí Tòa án. Tuy nhi n do b n án sơ thẩm bị hủy một phần n n án phí dân sự sơ thẩm và các chi phí t tụng khác li n quan đến phần b n án sơ thẩm của Tòa án cấp sơ thẩm bị hủy được tính lại khi Tòa án gi i quyết lại phần vụ án bị hủy theo thủ tục sơ thẩm.

[4]. Những phần b n án sơ thẩm của Tòa án cấp sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm thì có hiệu lực pháp luật k từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị theo quy định tại Điều 282 ộ luật T tụng dân sự.

[5] Về án phí dân sự phúc thẩm: n án sơ thẩm của Tòa án cấp sơ thẩm bị hủy một phần do vi phạm nghi m trọng thủ tục t tụng n n người kháng cáo không ph i chịu án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QU T ĐỊNH:

Căn cứ kho n 3 Điều 308, kho n 2 Điều 310 ộ luật T tụng dân sự;

Căn cứ Điều 29 Nghị quyết 326/2016/U TVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Qu c hội về quy định về mức thu, miễn, gi m, thu, nộp, qu n lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuy n xử:

1. Hủy một phần b n án dân sự sơ thẩm s 15/2024/DS-ST ngày 20/09/2024 của Tòa án nhân dân huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa ình về nội dung li n quan đến gi i quyết hậu qu của việc hủy hợp đồng đặt cọc “ uộc ông Lê Việt C ph i hoàn tr lại s tiền nhận cọc 150 triệu đồng cho ông Nguyễn Xuân D”. Chuy n hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa ình gi i quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

2. Về án phí và chi phí t tụng: Về án phí dân sự sơ thẩm và các chi phí t tụng khác li n quan đến phần b n án sơ thẩm của Tòa án cấp sơ thẩm bị hủy được tính lại khi Tòa án gi i quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

Về án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo ông Nguyễn Văn D không ph i chịu án phí dân sự phúc thẩm. Tr lại ông Nguyễn Văn D 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí phúc thẩm ông D đã nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa ình theo bi n lai s 0001449 ngày 28/10/2024.

3. Các quyết định khác của b n án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật k từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

4. n án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật k từ ngày tuy n án 14/03/2025. Nơ ậ