Bản án 11/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 26/8/2021, đơn khởi kiện bổ sung đề ngày 07/10/2021; các lời trình bày trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Đức H là ông Trần Đức N1 trình bày:

Thửa đất số 238, tờ bản đồ số 19, diện tích 232,4m2 tại xã T, thành phố Q, tỉnh Quảng Ngãi (sau đây viết tắt là thửa 238) là của bà Phan Thị L1 (mẹ của nguyên đơn ông Nguyễn Đức H) cho vợ chồng nguyên đơn và năm 2011, vợ chồng nguyên đơn xây dựng ngôi nhà trên thửa đất này. Đến ngày 05/8/2019, bà Phan Thị L1 lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đối với thửa 238 cho nguyên đơn.

Thông qua người bạn, nguyên đơn quen với bị đơn bà Nguyễn Thị Thanh H1 và biết được bị đơn làm công việc liên quan đến dịch vụ nhà đất. Do vậy, nên cuối tháng 01/2021, nguyên đơn nhờ bị đơn nhận làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất ở đối với thửa đất số 584, diện tích 995m2, tờ bản đồ số 01, xã T, thành phố Q (sau đây viết tắt là thửa 584). Nhưng do nguyên đơn không có tiền nên bị đơn bảo nguyên đơn làm thủ tục chuyển nhượng thửa 238 cho bị đơn để bị đơn làm thủ tục vay Ngân hàng lấy tiền sử dụng cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng. Do tin tưởng nên nguyên đơn đồng ý và đến Văn phòng C1 để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa 238. Sau khi làm thủ tục sang tên thì bị đơn không làm thủ tục để vay ngân hàng cũng như không thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với thửa 584. Nhận thấy bị đơn không thực hiện như đã thỏa thuận nên nguyên đơn yêu cầu bị đơn làm thủ tục chuyển lại thửa 238 cho nguyên đơn nhưng bị đơn không đồng ý mà nói nguyên đơn phải trả nợ cho bị đơn thì mới thực hiện chuyển lại thửa đất nhưng thực tế nguyên đơn không có nợ tiền bị đơn. Việc chuyển nhượng thửa 238 như trình bày trên không đạt được mục đích, trên đất có tài sản chung của vợ chồng nhưng vợ của nguyên đơn là bà Võ Thị L không biết, không ký; bản thân nguyên đơn không nhận bất kỳ khoản tiền từ bị đơn để cho rằng nguyên đơn chuyển nhượng thửa 238 cho bị đơn; thực tế giá trị của thửa đất theo giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng là 1,2 tỷ và theo chứng thư thẩm định giá hiện nay có giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là 1.584.145.000 đồng. Đồng thời các bên từ ngày chuyển nhượng cũng chưa thực hiện việc bàn giao đất là không phù hợp theo quy định tại khoản 1 Điều 3 của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Vì vậy, nguyên đơn yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Quảng Ngãi giải quyết: Tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03-02-2021 giữa ông Nguyễn Đức H với bà Nguyễn Thị Thanh H1 đối với thửa 238 vô hiệu.

Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn thì nguyên đơn không đồng ý, lý do không ý như đã phân tích ở trên. Trường hợp, Tòa án chấp nhận yêu cầu của bị đơn thì yêu cầu bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền theo chứng thư thẩm định giá với số tiền 1.584.145.000 đồng

Theo đơn khởi kiện phản tố đề ngày 26/01/2022, các lời trình bày trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bị đơn bà Nguyễn Thị Thanh H1 bày:

Vào ngày 03/02/2021, giữa bà và ông Nguyễn Đức H lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa 238 được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Q cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Đức H ngày 04/9/2019 và được Văn phòng C1 công chứng ngày 03/2/2011 với giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 30.000.000 đồng, nhưng thực tế giá trị chuyển nhượng là 500.000.000 đồng. Hai bên có viết giấy đặt cọc, với nội dung bà mua thửa 238 và tài sản gắn liền với đất với giá 500.000.000 đồng, đặt cọc trước 100.000.000 đồng, khi hai bên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bà sẽ thanh toán hết số tiền 400.000.000 đồng còn lại. Giấy đặt cọc bà không còn giữ, khi giao tiền ông H thì hai bên có viết giấy giao nhận tiền nhưng hiện nay bà cũng không còn giữ vì bà suy nghĩ thủ tục giấy tờ đã thực hiện xong nên không cần thiết phải giữ. Số tiền 500.000.000 đồng, bà đưa tiền mặt cho ông H, số tiền này bà mượn của cha mẹ và anh, chị, em trong gia đình của bà. Giấy đặt cọc theo mẫu, bà là người điền vào nội dung giấy đặt cọc và tại thời điểm viết giấy đặt cọc thì bà tiến hành giao số tiền 100.000.000 đồng cho ông H. Ngày cụ thể viết giấy đặt cọc và ngày giao số tiền 400.000.000 đồng vì thời gian đã lâu nên bà không còn nhớ. Giấy đặt cọc chỉ viết một bản và bà là người giữ.

Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa 238, bà đã đến thửa 238 và biết trên đất có nhà do ông H cùng vợ, con của ông H đang sinh sống, nhưng bà không gặp được vợ của ông H.

Về nguồn gốc thửa 238 và tài sản gắn liền với đất, khi nhận chuyển nhượng thì ông H nói với bà quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều của cha mẹ cho riêng ông H, vợ ông không liên quan. Vì vậy ông H có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Nên khi lập hợp đồng chuyển nhượng cũng chỉ có một mình ông H ký. Giữa bà và ông H chỉ lập một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/02/2021, ngoài ra hai bên không có văn bản thỏa thuận nào khác đối với tài sản gắn liền với đất. Bà suy nghĩ hợp đồng chuyển nhượng này là chuyển nhượng cả nhà và tài sản gắn liền với đất gồm nhà, công trình xây dựng khác.

Sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và ông H có thỏa thuận làm thủ tục sang tên cho bà, nhưng nhà và đất vẫn do ông H tạm quản lý, sử dụng. Khi nào bà tìm được người mua nhà và đất thì ông H sẽ tiến hành bàn giao nhà và đất cho bà. Tuy nhiên, khoảng tháng 10/2021, bà có đưa người đến xem nhà thì ông H không đồng ý, sau đó bà bị cách ly do C nên chưa nộp đơn khởi kiện ông H thì nhận được thông báo thụ lý của Tòa án. Bà khẳng định từ khi nhận chuyển nhượng thửa 238, bà và vợ của ông H không biết nhau và hai bên cũng chưa gặp mặt nhau.

Việc ông H cho rằng giữa bà và ông H lập hợp đồng chuyển nhượng thửa 238 nhằm để bà thế chấp vay tiền và sử dụng tiền vay vào việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất thửa 584 từ đất trồng hàng năm khác qua đất ở là không có, giữa bà và ông H không có thỏa thuận nào khác.

Nay, ông H khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng giữa bà và ông H đối với thửa 238 vô hiệu thì bà không đồng ý vì khi thực hiện hợp đồng hai bên đều tự nguyên và giấy tờ thì đứng tên của ông H.

Ngoài ra, bà có đơn phản tố yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông H phải giao nhà và đất của thửa 238 cho bà theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được văn phòng C1 công chứng ngày 03/02/2021.

Ý kiến phát biểu của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Quảng Ngãi tại phiên tòa:

Về thủ tục tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử đều đúng theo qui định của pháp luật về thẩm quyền thụ lý, về quan hệ pháp luật tranh chấp, về tư cách những người tham gia tố tụng, về thu thập chứng cứ, thời hạn gửi hồ sơ cho Viện kiểm sát nghiên cứu và tống đạt các văn bản tố tụng cho những người tham gia tố tụng, về thời hạn chuẩn bị xét xử đúng hạn theo quy định pháp luật. Việc tuân theo pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự: Nguyên đơn; người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chấp hành đúng theo quy định tại Điều 70, 71, 73 và 86 Bộ luật tố tụng dân sự. Bị đơn không chấp hành đúng theo quy định của pháp luật không có mặt tại phiên tòa.

Về nội dung: Căn cứ Điều 131, 408 Bộ luật dân sự 2015; Điều 188 Luật đất đai năm 2013; Điều 26, 35 91, 92, 96, 147,157, 217 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 26 Nghị quyết 326 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Hội đồng xét xử:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Tuyên vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Đức H với bà Nguyễn Thị Thanh H1 số 01 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 03/02/2021 đối với thửa đất số 238; diện tích 232,4m2, tờ bản đồ số 19, xã T, thành phố Q, tỉnh Quảng Ngãi.

- Đình chỉ yêu cầu phản tố của bị đơn về việc buộc ông Nguyễn Đức H bàn giao đất và nhà như Hợp đồng chuyển nhượng đối với thửa đất số 238, tờ bản đồ số 19, diện tích 232,4m2, xã T, thành phố Q

- Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn bà Nguyễn Thị Thanh H1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

- Về nghĩa vụ chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Nguyễn Thị Thanh H1 phải chịu theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1.2] Bị đơn bà Nguyễn Thị Thanh H1 có yêu cầu phản tố, Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không có lý do nên bị coi là từ bỏ yêu cầu phản tố. Căn cứ vào điểm c khoản 1 Điều 217 và điểm c khoản 2 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự. Hội đồng xét xử đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu phản tố của bị đơn.

- Nguyên đơn ông Nguyễn Đức H không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho ông Nguyễn Đức H số tiền 150.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0000246 ngày 23/11/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Quảng Ngãi.

- Số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí bị đơn bà Nguyễn Thị Thanh H1 được sung vào công quỹ nhà nước.

Vì những lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 26, Điều 35, Điều 91, Điều 92, Điều 147, Điều 157, Điều 158, Điều 165, Điều 217, Điều 218, Điều 227, Điều 228, Điều 229, Điều 266, Điều 271, Điều 273 Bộ luật tố dụng dân sự; Điều 122, 123, 124, khoản 1, 2 Điều 131, Điều 407, khoản 3 Điều 408 Bộ luật dân sự; Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Đức H

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 718, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 03/02/2021 do Văn phòng C1 công chứng giữa ông Nguyễn Đức H với bà Nguyễn Thị Thanh H1 đối với thửa đất số 238, tờ bản đồ số 19 tại xã T, thành phố Q là vô hiệu.

2. Đình chỉ đối với yêu cầu của bà Nguyễn Thị Thanh H1 về việc buộc ông Nguyễn Đức H phải giao tài sản là quyền sử dụng thửa đất số 238, tờ bản đồ số 19 tại xã T, thành phố Q và tài sản gắn liền với đất cho bà theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được văn phòng C1 công chứng ngày 03/02/2021

3. Về chi phí tố tụng:

Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc là 7.000.000 đồng và thẩm định giá là 7.000.000 đồng. Tổng cộng 14.000.000 đồng đã chi xong, nguyên đơn ông Nguyễn Đức H nộp tạm ứng 10.000.000 đồng và bị đơn bà Nguyễn Thị Thanh H1 nộp tạm ứng 4.000.000 đồng. Bị đơn bà Nguyễn Thị Thanh H1 phải chịu toàn bộ chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc và thẩm định giá nên buộc bà H1 phải thanh toán lại cho ông H số tiền 10.000.000 đồng.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, người phải thi hành án còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự 2015 tương ứng với thời gian chậm thi hành án cho đến khi thi hành xong.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Nguyên đơn ông Nguyễn Đức H không phải chịu án phí dân sự. Hoàn trả ông H số tiền 150.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: 0000246 ngày 23/11/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Quảng Ngãi.

- Số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí bị đơn bà Nguyễn Thị Thanh H1 đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: 0001827 ngày 18/02/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Quảng Ngãi được sung vào công quỹ nhà nước.

5. Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7a, 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.