Bản án 11/2020/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện ngày 12-8-2019, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn ông Huỳnh Văn Hoàng trình bày:

Vào ngày 12-12-2010, ông Phạm Văn Lượm có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Bùi Văn Ngộ 10m ngang giáp Quốc lộ 53, không làm hợp đồng chỉ làm giấy tay. Ngày 19-5-2012, ông Trần Văn Thuận có nhận chuyển nhượng của ông Ngộ 05m ngang đất giáp Quốc lộ 53 có làm “Tờ sang nhượng quyền sử dụng đất”. Ngày 30-6-2014, ông Lượm chuyển nhượng lại 10m ngang đất nêu trên cho bà Châu Thị Kim Pha, không làm hợp đồng chỉ làm giấy viết tay. Vào ngày 17-3-2015, bà Pha chuyển nhượng lại cho ông Hoàng 10m ngang nêu trên với giá 170.000.000 đồng, không có làm hợp đồng chỉ làm giấy viết tay. Ngày 30-12-2012, ông Hoàng có nhận chuyển nhượng của ông Ngộ 19m ngang giáp với Quốc lộ 53, tính từ 05m ngang đất ông Thuận chạy về hướng Bắc, có làm “Tờ sang nhượng quyền sử dụng đất”, không ghi số thửa đất nhưng có ghi tứ cận, giá chuyển nhượng 237.500.000 đồng.

Cuối năm 2012 âm lịch ông Hoàng có nhận chuyển nhượng tiếp của ông Ngộ thêm 06m ngang giáp Quốc lộ 53, tính từ phần đất 19m ngang chạy về hướng bắc. Trong 06m ngang này, ông chuyển nhượng dùm cho ông Thuận thêm 01m ngang. Sau đó ông và ông Thuận thống nhất trao đổi đất, cụ thể: Ông lấy toàn bộ 06m ngang này và ông trả cho ông Thuận 01m ngang trong phần 19m nêu trên nằm ở phía Nam để ông Thuận liền ranh 06m ngang. Sau đó ông và ông Ngộ làm “Tờ sang nhượng quyền sử dụng đất” ghi là 30 mét chiều dài của thửa đất (chưa tính 10m ngang nhận chuyển nhượng từ bà Pha), có nghĩa là 30m ngang giáp Quốc lộ 53, vì chiều dài thửa đất giáp Quốc lộ 53. Trong 30m ngang này, thì đất của ông 24m ngang giáp Quốc lộ 53, còn lại của ông Thuận 06m ngang giáp Quốc lộ 53.

Ông cho rằng đất của ông nhận chuyển nhượng 03 lần nêu trên tổng cộng 34m ngang giáp với Quốc lộ 53. Việc ông Ngộ chuyển nhượng đất cho ông thì các thành viên trong hộ của ông Ngộ đều biết và đồng ý chuyển nhượng cho ông. Đến năm 2016, ông Ngộ làm thủ tục cấp đổi quyền sử dụng đất. Diện tích 34m ngang của ông được cấp đổi sang thửa đất số 1533, tờ bản đồ số 05, diện tích 338,7m2, tọa lạc tại ấp 11, xã Long Hữu, thị xã Duyên Hải, tỉnh Trà Vinh. Ông đã giao tiền nhận chuyển nhượng cho ông Ngộ và các thành viên trong hộ của ông Ngộ xong, ông Ngộ đã giao đất cho ông sử dụng và giao quyền sử dụng đất cho ông cất giữ các bên chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thì ông Ngộ chết. Nay ông yêu cầu các thành viên trong hộ ông Bùi Văn Ngộ tiếp tục thực hiên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 1533, tờ bản đồ số 05, diện tích 338,7m2, tọa lạc tại ấp 11, xã Long Hữu, thị xã Duyên Hải, tỉnh Trà Vinh.

Tại đơn khởi kiện ngày 12-8-2019, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn ông Trần Văn Thuận trình bày: Vào ngày 19-5-2012, ông có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Ngộ 05m ngang cập Quốc lộ 53 với giá 62.500.000 đồng. Lúc nhận chuyển nhượng các bên có làm “Tờ sang nhượng quyền sử dụng đất”. Ngày 30-12-2012, ông Hoàng nhận chuyển nhượng của ông Ngộ 19m ngang giáp với Quốc lộ 53, tính từ 05m ngang đất của ông chạy về hướng Bắc. Cuối năm 2012 âm lịch, ông Hoàng nhận chuyển nhượng tiếp của ông Ngộ thêm 06m ngang giáp Quốc lộ 53, tính từ phần đất 19m ngang chạy về hướng Bắc. Trong 06m ngang này, ông có nhờ ông Hoàng chuyển nhượng cho ông thêm 01m ngang. Sau đó ông Hoàng và ông thống nhất trao đổi đất như ông Hoàng đã trình bày. Cuối 2012 âm lịch, ông Hoàng và ông Ngộ làm “Tờ sang nhượng quyền sử dụng đất” ghi là 30m chiều dài của thửa đất. Trong 30m này đất của ông Hoàng là 24m ngang giáp Quốc lộ 53, còn lại của ông 06m ngang giáp Quốc lộ 53. “Tờ sang nhượng quyền sử dụng đất” ông có ký làm chứng và tổng cộng phần đất ông nhận chuyển nhượng là 06m ngang cập Quốc lộ 53. Đến năm 2016, ông Ngộ làm thủ tục cấp đổi quyền sử dụng đất. Diện tích 06m ngang của ông được cấp đổi sang thửa đất số 1532, tờ bản đồ số 05, diện tích 59,4m2, tọa lạc tại ấp 11, xã Long Hữu, thị xã Duyên Hải, tỉnh Trà Vinh. Ông đã giao tiền nhận chuyển nhượng cho ông Ngộ và các thành viên trong hộ của ông Ngộ xong, ông Ngộ đã giao đất cho ông sử dụng và giao quyền sử dụng đất cho ông cất giữ các bên chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thì ông Ngộ chết. Nay ông yêu cầu các thành viên trong hộ ông Bùi Văn Ngộ tiếp tục thực hiên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 1532, tờ bản đồ số 05, diện tích 59,4m2, tọa lạc tại ấp 11, xã Long Hữu, thị xã Duyên Hải, tỉnh Trà Vinh.

Tại biên bản lấy lời khai ngày 13-5-2020 và ngày 14-5-2020, bị đơn bà Nguyễn Thị Nuôi, bà Bùi Thị Sáng, bà Bùi Thị Nhử, bà Bùi Thị Thuộc và ông Bùi Văn Cống cùng lời trình bày: Vào năm 2010, ông Ngộ bà Nuôi và các con của ông Ngộ bà Nuôi có chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Lượm 10m ngang cập Quốc lộ 53 với giá tiền 70.000.000 đồng, không có làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng chỉ làm “Giấy mua bán đất”, không có ghi thông tin thửa đất. Ông Lượm đã giao tiền và đã nhận đất xong, nhưng các bên chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Trong năm 2012, ông Ngộ bà Nuôi chuyển nhượng cho ông Thuận 05m ngang và chuyển nhượng cho ông Hoàng 19m ngang. Đến cuối năm 2012 âm lịch, chuyển nhượng tiếp cho ông Hoàng thêm 06m ngang. Đến năm 2016, ông Ngộ làm thủ tục cấp đổi quyền sử dụng đất. Diện tích 06m ngang của ông Thuận được cấp đổi sang thửa đất số 1532, tờ bản đồ số 05, diện tích 59,4m2. Đối với diện tích đất 34m ngang của ông Hoàng được cấp đổi sang thửa đất số 1533, tờ bản đồ số 05, diện tích 338,7m2. Hai thửa cùng tọa lạc tại ấp 11, xã Long Hữu, thị xã Duyên Hải, tỉnh Trà Vinh. Ông Ngộ bà Nuôi và các con đã nhận đủ tiền chuyển nhượng xong và đã giao đất xong, nhưng các bên chưa làm thủ thủ chuyển quyền sử dụng thì ông Ngộ chết. Nay các ông bà đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của ông Hoàng và ông Thuận, cụ thể đồng ý cho ông Thuận được chuyển quyền sử dụng diện tích đất 59,4m2, thửa số 1532 và đồng ý cho ông Hoàng được chuyển quyền sử dụng diện tích đất 338,7m2, thửa số 1533, 02 thửa cùng tờ bản đồ số 05, tọa lạc tại ấp 11, xã Long Hữu, thị xã Duyên Hải, tỉnh Trà Vinh.

Tại biên bản lấy lời khai ngày 20-2-2020, bị đơn ông Bùi Văn Nhứ trình bày: Năm 2012, ông Ngộ bà Nuôi có chuyển nhượng cho ông Hoàng diện tích đất 19m ngang với giá 237.500.000 đồng, chuyển nhượng cho ông Thuận 05 ngang với giá 62.500.000 đồng. Ông Hoàng và ông Thuận đã giao tiền và đã nhận đất xong. Lúc chuyển nhượng ông Nhứ đồng ý chuyển nhượng và ký tên vào “Tờ sang nhượng quyền sử dụng đất”. Nay ông đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của ông Hoàng và ông Thuận, cụ thể đồng ý cho ông Thuận được chuyển quyền sử dụng diện tích đất 59,4m2, thửa số 1532 và đồng ý cho ông Hoàng được chuyển quyền sử dụng diện tích đất 338,7m2, thửa số 1533. Hai thửa cùng tờ bản đồ số 05, tọa lạc tại ấp 11, xã Long Hữu, thị xã Duyên Hải, tỉnh Trà Vinh. Tuy nhiên, ông cho rằng khi nào ông Hoàng và ông Thuận xuất trình được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc (tức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi ông Ngộ cấp đổi sang thửa đất số 1532 và 1533) thì ông sẽ đến Cơ quan có thẩm quyền ký làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thửa 1533 và 1532 cho ông Hoàng và ông Thuận.

Tại bản tự khai ngày 20-2-2020, biên bản lấy lời khai ngày 13-5-2020 và ngày 14-5-2020, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Thị Cưng, bà Bùi Thị Trưng và ông Bùi Văn Nông cùng trình bày thống nhất với bà Nguyễn Thị Nuôi, bà Bùi Thị Sáng, bà Bùi Thị Nhử, bà Bùi Thị Thuộc và ông Bùi Văn Cống được trình bày như trên.

Tại biên bản lấy lời khai ngày 21-8-2020, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Văn Lượm trình bày: Ngày 12-12-2010, ông có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Ngộ 10m ngang cặp quốc 53, với giá tiền 70.000.000 đồng. Ngày 25-6-2014, ông chuyển nhượng lại cho bà Pha phần đất nêu trên với giá 170.000.000 đồng. Ngày 17-3-2015 bà Pha chuyển nhượng lại cho ông Hoàng 10m ngang đất nêu trên với giá 170.000.000 đồng. Lúc chuyển nhượng các bên có làm “Giấy mua bán đất”, các bên đã giao tiền và giao đất xong. Nay ông đồng ý theo yêu cầu của ông Hoàng và đồng ý để ông Hoàng chuyển quyền sử dụng diện tích đất 338,7m2, thửa số 1533.

Tại biên bản lấy lời khai ngày 29-5-2020, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Châu Thị Kim Pha trình bày: Ngày 25-6-2014, bà nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông Lượm 10m ngang cặp Quốc lộ 53 với giá 170.000.000 đồng. Ngày 17-3-2015, bà Pha chuyển nhượng lại cho ông Hoàng 10 ngang đất nêu trên với giá 170.000.000 đồng. Lúc chuyển nhượng các bên có làm “Giấy mua bán đất” và các bên đã giao tiền và giao đất xong. Nay bà đồng ý theo yêu cầu của ông Hoàng và đồng ý để ông Hoàng chuyển quyền sử dụng diện tích đất 338,7m2, thửa số 1533.

Tại biên bản lấy lời khai ngày 20-2-2020, bà Trần Thị Thùy Dung có cùng lời trình bày với bị đơn ông Bùi Văn Nhứ.

Tại bản tự khai ngày 02-2-2020, bà Phạm Thị Thùy Trang trình bày: Bà Trang thống nhất lời trình bày và yêu cầu của ông Hoàng và đồng ý để cho ông Hoàng được đứng tên quyền sử dụng đất 338,7m2, thửa số 1533.

Tại biên bản lấy lời khai ngày 21-8-2020, bà Võ Thị Diền trình bày: Bà Diền thống nhất lời trình bày và yêu cầu của ông Thuận và đồng ý để cho ông Thuận được đứng tên quyền sử dụng đất 59,4m2, thửa số 1532.

Kiểm sát viên phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án và phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân thủ đúng trình tự và không thuộc trường hợp thay đổi. Thụ lý vụ án đúng thẩm quyền, xác định đúng quan hệ pháp luật tranh chấp, xác minh thu thập chứng cứ đầy đủ đúng trình tự. Nguyên đơn thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ tố tụng. Tuy nhiên, một số bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chưa thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ tố tụng, không hợp tác với Tòa án. Tòa án ra Quyết định đưa vụ án ra xét xử đúng thời hạn và tống đạt các văn bản tố tụng đúng thời gian luật định.

Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn, bởi các căn cứ sau đây:

Quá trình chuyển nhượng phần đất 10m ngang từ ông Ngộ sang ông Lượm, từ ông Lượm sang bà Pha và từ bà Pha sang ông Hoàng; Phần đất 05m ngang từ ông Ngộ sang ông Thuận; Phần đất 19m ngang và phần 06m ngang từ ông Ngộ sang ông Hoàng thì vợ ông Ngộ là bà Nuôi, các con ông Ngộ và các thành viên ông Ngộ đều biết và đồng ý chuyển nhượng, do ông Nhứ và bà Dung nhận tiền và đếm tiền thay cho ông Ngộ. Các bên chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho ông Hoàng và ông Thuận thì ông Ngộ chết.

Việc chuyển nhượng các bên có lập thành văn bản tuy hình thức văn bản không đúng quy định tại Điều 689 và Điều 693 của Bộ luật dân sự 2005. Nhưng bên nhận chuyển nhượng đã trả tiền chuyển nhượng xong và bên chuyển nhượng đã giao đất xong, các bên đã thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ theo quy định tại các Điều 699,700, 701 của Bộ luật dân sự năm 2005. Hiện nay, phần đất 34m ngang mà ông Hoàng đang sử dụng và phần 06m ngang mà ông Thuận đang sử dụng thì đã được cấm ranh trụ đá ổn định và không có ai ngăn cản việc ông Hoàng và ông Thuận đang sử dụng. Giao dịch của các bên đã thực hiện trên hai phần ba nghĩa vụ, do đó giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên được nêu trên là có hiệu lực pháp lực. Ngoài ra đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận việc ông Huỳnh Văn Hoàng và ông Trần Văn Thuận có đơn xin tự nguyện chịu án phí và chi phí tố tụng theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[2] Bi đơn ông Bùi văn Nhứ và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Dung, bà Trang và ông Cống vắng mặt tại phiên tòa lần thứ hai không có lý do nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt theo khoản 2 Điều 227 của Bộ luật tố tụng dân sự. Đối với các bị đơn bà Nuôi, bà Sáng, bà Nhử, bà Thuộc và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên bà Cưng, ông Nông, bà Trưng, ông Lượm và bà Pha vắng mặt tại phiên tòa nhưng có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Hội đồng xét xử tiến hành xét xử theo quy định Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Việc chuyển nhượng các bên có lập thành văn bản (bút lục số 09, 68 và 72); Tuy hình thức văn bản không đúng quy định tại Điều 689 và Điều 693 của Bộ luật dân sự 2005. Nhưng bên nhận chuyển nhượng đã trả tiền chuyển nhượng xong và bên chuyển nhượng đã giao đất xong. Hiện nay phần đất 34m ngang mà ông Hoàng đang sử dụng và phần 06m ngang mà ông Thuận đang sử dụng thì đã được cấm ranh trụ đá ổn định và không có ai ngăn cản việc ông Hoàng và ông Thuận đang sử dụng. Giao dịch của các bên đã thực hiện trên hai phần ba nghĩa vụ theo quy định tại khoản 1 Điều 129 của Bộ luật dân sự 2015, do đó giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên được nêu trên là có hiệu lực pháp lực.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 40, 147, 157, 227, 228, 264, 266, 271 và 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ các Điều 699, 700, 701, 702 của Bộ luật dân sự năm 2005;

Căn cứ các Điều 116, 129 và 503 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ vào điểm k khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai 2013;

Căn cứ Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy Ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Văn Hoàng.

Buộc bà Nguyễn Thị Nuôi, bà Bùi Thị Sáng, bà Bùi Thị Nhử, bà Bùi Thị Thuộc, ông Bùi Văn Nhứ, bà Bùi Thị Cưng, ông Bùi Văn Nông, ông Bùi Văn Cống, bà Bùi Thị Trưng và bà Trần Thị Thùy Dung tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 338,7m2, thửa số 1533, tờ bản đồ 05, tọa lạc tại ấp 11, xã Long Hữu, thị xã Duyên Hải, tỉnh Trà Vinh.

Ông Huỳnh Văn Hoàng được quyền liên hệ Cơ quan có thẩm quyền về Đăng ký đất đai thay đổi quyền sử dụng đất từ hộ ông Bùi Văn Ngộ và bà Nguyễn Thị Nuôi sang tên ông Huỳnh Văn Hoàng đối với diện tích 338,7m2, thửa số 1533, tờ bản đồ 05, tọa lạc tại ấp 11, xã Long Hữu, thị xã Duyên Hải, tỉnh Trà Vinh (kèm Sơ đồ khu đất ngày 10-6-2020).

2. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn Thuận.

Buộc bà Nguyễn Thị Nuôi, bà Bùi Thị Sáng, bà Bùi Thị Nhử, bà Bùi Thị Thuộc, ông Bùi Văn Nhứ, bà Bùi Thị Cưng, ông Bùi Văn Nông, ông Bùi Văn Cống, bà Bùi Thị Trưng và bà Trần Thị Thùy Dung tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 59,4m2, thửa số 1532, tờ bản đồ 05, tọa lạc tại ấp 11, xã Long Hữu, thị xã Duyên Hải, tỉnh Trà Vinh.

Ông Trần Văn Thuận được quyền liên hệ Cơ quan có thẩm quyền để Đăng ký đất đai thay đổi quyền sử dụng đất từ hộ ông Bùi Văn Ngộ và bà Nguyễn Thị Nuôi sang tên ông Trần Văn Thuận đối với diện tích 59,4m2, thửa số 1532, tờ bản đồ 05, tọa lạc tại ấp 11, xã Long Hữu, thị xã Duyên Hải, tỉnh Trà Vinh (kèm Sơ đồ khu đất ngày 10-6-2020).

3. Buộc bà Nguyễn Thị Nuôi, bà Bùi Thị Sáng, bà Bùi Thị Nhử, bà Bùi Thị Thuộc, ông Bùi Văn Nhứ, bà Bùi Thị Cưng, ông Bùi Văn Nông, ông Bùi Văn Cống, bà Bùi Thị Trưng và bà Trần Thị Thùy Dung phải chịu chi phí xem xét, thẩm định và chi phí khác là 2.304.000 (Hai triệu ba trăm lẽ bốn nghìn) đồng. Nhưng ông Huỳnh Văn Hoàng và ông Trần Văn Thuận có đơn xin tự nguyện nộp thay, ông Huỳnh Văn Hoàng và ông Trần Văn Thuận đã nộp xong.

4. Buộc bà Nguyễn Thị Nuôi, bà Bùi Thị Sáng, bà Bùi Thị Nhử, bà Bùi Thị Thuộc, ông Bùi Văn Nhứ, bà Bùi Thị Cưng, ông Bùi Văn Nông, ông Bùi Văn Cống, bà Bùi Thị Trưng và bà Trần Thị Thùy Dung phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch 300.000đồng. Nhưng ông Huỳnh Văn Hoàng và ông Trần Văn Thuận có đơn xin tự nguyện nộp thay. Do đó, ông Trần Văn Thuận phải nộp 150.000 đồng. Ông Huỳnh Văn Hoàng phải nộp 150.000 đồng nhưng được trừ vào số tiền đã nộp tạm ứng 10.625.000 đồng theo biên lai thu số 0007108 ngày 16 tháng 12 năm 2019 của Chi cục thi hành án dân sự thị xã Duyên Hải, tỉnh Trà Vinh. Hoàn trả cho ông Huỳnh Văn Hoàng số tiền chênh lệch 10.475.000 đồng.

5. Nguyên đơn có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án; Bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

“Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự”.