Bản án 11/2019/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1]. Tại phiên tòa hôm nay, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Lâm Chính T, Lâm Văn M, Lâm Hiền D, Lâm Hoài N và những người làm chứng ông Lâm Văn C, ông Trương Văn Đ, ông Lương Văn S đều vắng mặt nhưng có yêu cầu xét xử vắng mặt. Vì vậy, Hội đồng xét xử căn cứ theo quy định tại điểm khoản 1, 2 Điều 228; khoản 2 Điều 229 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, tiến hành xét xử vắng mặt những người nêu trên.

[2]. Về xác định quan hệ pháp luật tranh chấp của vụ án: trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Nguyễn Văn T2 và bà Nguyễn Thị Năm đã có đơn phản tố yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì vậy Hội đồng xét xử cần phải bổ sung quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

[3]. Xét về tính pháp lý phần đất tranh chấp: Giữa nguyên đơn bà Huỳnh Thị N với các bị đơn ông Nguyễn Văn T2, bà Phạm Thị N2 tranh chấp diện tích đất 2.836,4m2, thuộc một phần thửa số 486, tờ bản đồ số 09, tọa lạc ấp MT, xã MQ, huyện Thạnh Trị (nay là thị xã Ngã Năm), tỉnh Sóc Trăng. Vào ngày 26/12/1994, Ủy ban nhân dân huyện Thạnh Trị đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số 486 cho ông Lâm Văn U. Sau khi ông U chết vào năm 1996 (vào ngày 06/9/1996 âm lịch), đến ngày 03/6/1998 thì Ủy ban nhân dân huyện Thạnh Trị điều chỉnh tác nghiệp (tại trang tư của giấy chứng nhận QSDĐ) cho hộ bà Huỳnh Thị N (vợ ông U) đứng tên quyền sử dụng thửa đất này, đến nay giấy chứng nhận này vẫn còn giá trị pháp lý.

[4]. Xét về quá trình sử dụng phần đất tranh chấp: Các đương sự đều thừa nhận ông T2 và bà N2 là người quản lý sử dụng phần đất tranh chấp nêu trên kể ngày 28/01/1996 âm lịch cho đến nay. Về phía bà N trình bày lý do ông T2 và bà N2 được quyền sử dụng phần đất tranh chấp là vì: Vào ngày 28/01/1996, chồng bà là ông U cố phần đất tranh chấp (khoảng 2,5 công tầm cấy) cho vợ chồng ông T2, bà N2 với giá 07 chỉ vàng 24K, thời hạn cố là 03 năm, nhưng vì gia đình bà khó khăn nên không thể chuộc lại đất nên phía ông T2, bà N2 được quyền sử dụng đến nay. Về phía ông T2 và bà N2 trình bày: Vào ngày 28/01/1996, vợ chồng ông, bà có nhận cố phần đất tranh chấp của ông U theo như lời trình bày của bà N. Tuy nhiên, sau khi cố đất ông U bị bệnh nặng cần tiền điều trị nên đến ngày 15/3/1996 âm lịch thì vợ chồng ông U thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng ông 0,5 công tầm cấy (trong số 2,5 công tầm cấy đã cố) với giá 3,5 chỉ vàng 24K. Đến ngày 06/10/1996 âm lịch (sau khi ông U chết) thì anh Lâm Văn T (tên khác là Kiện) là con trai của ông U và bà N đã đứng ra đại diện gia đình chuyển nhượng luôn 02 công tầm cấy đất cầm cố còn lại cho ông T2, bà N2, với giá mỗi công là 7,5 chỉ vàng 24K. Vì vậy, ông T2 và bà N2 được quyền sử dụng phần đất này kể từ năm 1996 cho đến nay.

[5]. Qua xem xét “Tờ nhượng đất” lập ngày 15/3/1996 với nội dung là vợ chồng ông Lâm Văn U đồng ý chuyển nhượng cho bà Phạm Thị N2 “nữa công đất cặp nhà của chị theo sự thống nhất của vợ chồng tôi: bằn số tiền uy ra vàng 3 chỉ rưởi”. Trong “Tờ nhượng đất” có chữ ký đề tên “Lâm Văn U” và chữ ký của người bàn cận “Lương Văn S”. Phía bà Huỳnh Thị N cho rằng vợ chồng bà không có xác lập “Tờ nhượng đất” với nội dung chuyển nhượng đất nêu trên và chữ ký đề tên “Lâm Văn U” không phải của chồng bà. Bà N chỉ thừa nhận ông U có cố đất cho vợ chồng bà N2 và chữ ký đề tên “Lâm Văn U” trong “tờ cố đất” lập ngày 28/01/1996 là chữ ký của ông U. Tại Kết luận giám định số 307/PC09-GĐ ngày 30/10/2018 của Phòng Kỹ thuật hình sự Công an tỉnh Sóc Trăng kết luận chữ ký và chữ viết mực màu xanh đen mang tên “Lâm Văn U” trong “Tờ nhượng đất” lập ngày 15/3/1996 so với chữ ký và chữ viết mực màu đỏ mang tên “Lâm Văn U” trong “tờ cố đất” lập ngày 28/01/1996 là do một người cùng ký và viết ra. Đồng thời qua xác minh người làm chứng ông Lương Văn S xác nhận: ông có ký tên trong “Tờ nhượng đất” lập ngày 15/3/1996 về việc “vợ chồng ông U” chuyển nhượng cho ông T2 và bà N2 0,5 công tầm cấy đất, ông U là người viết và ký tên vào “Tờ nhượng đất”, nhưng vì từ đó đến nay đã quá lâu nên ông không thể nhớ là giá chuyển nhượng bao nhiêu và vị trí đất chuyển nhượng ở đâu. Từ các căn cứ nêu trên có cơ sở để Hội đồng xét xử xác định vào ngày 15/3/1996 âm lịch ông U đã chuyển nhượng cho ông T2, bà N2 0,5 công tầm cấy đất ruộng trong số 2,5 công tầm cấy đã cầm cố vào ngày 28/01/1996 âm lịch. Thời điểm này bà N đang chung sống với ông U và theo lời trình bày của ông Sơn nêu trên và những người làm chứng là ông Lâm Văn Chín, ông Nguyễn Trung Lắm đều biết là “vợ chồng ông U” có chuyển nhượng đất cho ông T2, bà N2, qua đó có cơ sở xác định bà N có biết và đồng ý việc chuyển nhượng đất của chồng là ông U. Về vị trí phần đất chuyển nhượng là phía sau đất của bà N2 theo kết quả thẩm định của Tòa án (theo sự chỉ ranh của ông C) phần đất có diện tích là 648m2. Vì vậy, ông T2 và bà N2 yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 15/3/1996 là có căn cứ và phù hợp với quy định tại điểm b.2 tiểu mục 2.3 mục 2 Phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn về việc áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[6]. Qua xem xét “Tờ nhượng đất” lập ngày 06/10/1996 âm lịch với nội dung là: anh Lâm Văn Kiện (tên khác là Trí) đại diện gia đình chuyển nhượng cho ông T2 và bà N2 diện tích đất 2.906m2 với giá mỗi công là 7,5 chỉ vàng 24K. Trong “Tờ nhượng đất” có chữ ký xác nhận của những người kế cận là ông Lâm Văn Chín, ông Lâm Văn Sáu, ông Mai Văn Phền và ông Nguyễn Trung Lắm. Hiện nay ông Lâm Văn Sáu và ông Mai Văn Phền đã chết. Qua kết quả xác minh của Tòa án đối với người làm chứng ông Lâm Văn Chín (là anh ruột của Út) trình bày: trước đây vợ chồng ông U, bà N có cố đất cho vợ chồng ông T2, bà N2, nhưng một thời gian sau thì chuyển nhượng cho ông T2, bà N2 0,5 công tầm cấy. Sau đó thì ông U chết, khi làm đám tang xong thì gia đình thiếu nợ, khi đó bà N mới sinh con nên có nhờ ông và người anh tên Lâm Văn Sáu cùng con trai là Lâm Văn T đứng ra chuyển nhượng toàn bộ phần đất cố còn lại cho ông T2, bà N2. Ông là người viết “Tờ nhượng đất” lập ngày 06/10/1996 âm lịch và có ký tên vào. Thực tế phần đất tranh chấp gia đình bà N đã chuyển nhượng hết cho ông T2 và bà N2. Qua xác minh ông Nguyễn Trung Lắm xác nhận: ông có ký tên vào “Tờ nhượng đất” lập ngày 06/10/1996 âm lịch, theo ông biết trước đây vợ chồng ông U có cố đất cho ông T2, bà N2 2,5 công tầm cấy đất ruộng, vài tháng sau thì ông U sang 0,5 công tầm cấy, đến khi ông U chết gia đình thiếu nợ, bà N thì mới sinh con nên Lâm Văn Kiện (là con trai ông U) cùng hai người bác ruột là Lâm Văn Sáu và Lâm Văn Chín đứng ra chuyển nhượng toàn bộ phần đất cố còn lại cho ông T2 và bà N2. Về phía anh Lâm Văn T không thừa nhận tham gia chuyển nhượng đất và ký tên vào “Tờ nhượng đất” lập ngày 06/10/1996 âm lịch, tuy nhiên qua lời khai của những người làm chứng ông Chín (là bác ruột của anh T) và ông Lắm là người có uy tín ở địa phương (nguyên Bí thư kiêm Chủ tịch UBND xã Mỹ Quới, thị xã Ngã Năm), từ đó có cơ sở để Hội đồng xét xử xác định anh Lâm Văn T có đại diện gia đình chuyển nhượng cho ông T2 và bà N2 02 công tầm cấy đất ruộng còn lại. Xét thấy, phần đất chuyển nhượng là thuộc quyền sử dụng của bà N và là di sản của ông U, tại thời điểm chuyển nhượng đất vào năm 1996 anh T chưa đủ 18 tuổi, nên không đủ điều kiện để đại diện cho bà N và những người thừa kế của ông U để thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 152 Bộ luật dân sự năm 1995. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng đất lập ngày 06/10/1996 âm lịch bị vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập.

[7]. Xét về yếu tố lỗi dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu: Hội đồng xét xử nhận thấy các bên đều bị hạn chế về nhận thức pháp luật, đều không biết được quy định của pháp luật về điều kiện của người đại diện khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất đai. Tuy nhiên, xét về mặt đạo đức xã hội: tại thời điểm chuyển nhượng, hoàn cảnh gia đình bà N gặp nhiều khó khăn: ông U vừa mất, bà N thì mới sinh con, trong nhà anh Lâm Văn T là con trai lớn chỉ mới 15 tuổi, vì cần tiền xoay trở lúc khó khăn nên gia đình đã giao cho anh T đại diện đứng ra thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất là chưa đúng với quy định pháp luật. Giữa ông T2, bà N2 với gia đình bà N có mối quan hệ bà con với nhau, đồng thời có hai người bác ruột của anh T cùng đại diện đứng ra chuyển nhượng đất, nên phía ông T2 và bà N2 đã thông cảm nhận chuyển nhượng đất có thiện chí giúp đỡ bà con trong lúc khó khăn là cách xử sự hợp tình, hợp lý. Nay phía gia đình bà N lại phủ nhận không có việc chuyển nhượng đất mà cho rằng đây là đất cầm cố là thiếu trung thực, do vậy để đảm bảo quyền lợi chính đáng của ông T2, bà N2 là người ngay tình, Hội đồng xét xử xác định lỗi của phía các bên dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng đất bị vô hiệu như sau: lỗi của gia đình bà N là 70% và lỗi của ông T2, bà N2 là 30%.

[8]. Về xác định giá trị chênh lệch của phần đất chuyển nhượng bị vô hiệu tại thời điểm xác lập giao dịch với thời điểm hiện nay là: Theo “Tờ nhượng đất” lập ngày 06/10/1996 âm lịch, các bên thỏa thuận giá chuyển nhượng mỗi công đất là 7,5 chỉ vàng 24K nhưng quy ra tiền để thanh toán. Nhận thấy, kể từ thời điểm chuyển nhượng đất năm 1996 cho đến nay giá trị đất và tỷ lệ giá vàng trượt giá rất lớn, trong khi giá trị tiền đồng lại giảm. Để đảm bảo quyền lợi của ông T2, bà N2, Hội đồng xét xử xác định giá vàng hiện tại để cơ sở tính giá trị đất tại thời điểm chuyển nhượng. Tại phiên tòa, ông C (người đại diện của ông T2, bà N2) xác nhận là: ông T2 và bà N2 đã bỏ ra tổng cộng 17 chỉ vàng 24K cho hai lần chuyển nhượng 2,5 công tầm cấy đất tranh chấp, như vậy sau khi trừ số vàng chuyển nhượng 0,5 công tầm cấy là 3,5 chỉ vàng 24K, thì số vàng chuyển nhượng 02 công tầm cấy là 13,5 chỉ vàng 24K. Từ đó, giá trị chênh lệch của phần đất chuyển nhượng được xác định như sau: giá đất hiện nay là: 2.188,4m2 x 45.000 đồng/m2 = 98.478.000 đồng; giá đất tại thời điểm chuyển nhượng là: 13,5 chỉ vàng 24K x 3.578.000 đồng/1 chỉ = 48.303.000 đồng; giá trị đất chênh lệch là: 98.478.000 đồng - 48.303.000 đồng = 50.175.000 đồng. Như vậy, số tiền mà bà N và các con phải bồi thường thiệt hại cho ông T2, bà N2 tương ứng với phần lỗi 70% là: 50.175.000 đồng x 70% = 35.122.500 đồng.

[9]. Vì hợp đồng chuyển nhượng đất bị vô hiệu như đã phân tích nêu trên, nên các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, phía ông T2, bà N2 là người đang quản lý sử dụng phần đất chuyển nhượng nên có nghĩa vụ giao trả đất lại cho bà N và những người thừa kế của ông U là: Lâm Thị Bạch G, Lâm Văn T, Lâm Chính T, Lâm Văn M, Lâm Hiền D, Lâm Hoài N. Ngược lại bà Huỳnh Thị N, Lâm Thị Bạch G, Lâm Văn T, Lâm Chính T, Lâm Văn M, Lâm Hiền D, Lâm Hoài N có nghĩa vụ liên đới hoàn trả cho ông T2 và bà N2 tổng số tiền 83.425.500 đồng (tám mươi ba triệu, bốn trăm hai mươi lăm ngàn, năm trăm đồng).

[10]. Tại phiên tòa, ông C trình bày: kể từ thời điểm nhận chuyển nhượng đất năm 1996 cho đến nay, hàng năm phía bên ông T2 và bà N2 đều có cải tạo đất như cày bừa, trục xới với chi phí khoảng 300.000 đồng/công/năm, do vậy ông yêu cầu xem xét chi phí cải tạo đất này cho ông T2 và bà N2. Hội đồng xét xử nhận thấy, phía ông C đặt ra yêu cầu nhưng lại không cung cấp được chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình, đây là nghĩa vụ của người yêu cầu nhưng không thực hiện được nên chưa có cở sở để Hội đồng xét xử chấp nhận. Đồng thời, chi phí cải tạo đất mà ông C đưa ra là phục vụ cho từng mùa vụ lúa của ông T2, bà N2, nếu như đầu tư chi phí này thì lúa sẽ cho năng suất cao và người thụ hưởng là ông T2 và bà N2. Vì vậy số tiền ông T2, bà N2 bỏ ra làm đất hàng năm thì ông, bà đã thu lại từ nguồn thu hoạch lúa, ông bà không bị thiệt hại khi phải giao trả đất lại cho gia đình bà N.

[11]. Với các căn cứ đã phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử không chấp nhận đề nghị của vị Kiểm sát viên về hướng giải quyết vụ án đã trình bày phần trên. Đồng thời chấp nhận một phần đề nghị của Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp của ông Nguyễn Văn T2 và bà Phạm Thị N2. Xét đề nghị của Luật sư về việc áp dụng quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 về bên nhận chuyển nhượng đất đã thực hiện trên 2/3 nghĩa vụ về tiền nên hợp đồng không bị vô hiệu, Hội đồng xét xử nhận thấy giao dịch chuyển nhượng đất của ông T2, bà N2 được thực hiện vào thời điểm năm 1996 nên không chịu sự điều chỉnh Bộ luật dân sự năm 2015, vì vậy không thể áp dụng quy định của Bộ luật này để giải quyết sự việc theo đề nghị của Luật sư.

[12]. Về chi phí giám định chữ ký và chữ viết là 3.000.000 đồng (ba triệu đồng), bà N phải chịu theo quy định tại khoản 2 Điều 161 của Bộ luật tố tụng dân sự. Vì ông T2 và bà N2 đã nộp tạm ứng trước chi phí này, nên bà N có trách nhiệm hoàn trả lại số tiền này cho ông T2 và bà N2.

[13]. Về chi phí thẩm định, định giá tài sản và đo đạc đối với phần đất tranh chấp tổng cộng là 3.713.000 đồng (ba triệu, bảy trăm mười ba ngàn đồng), bà N phải chịu chi phí này theo quy định tại Điều 165 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, bà N đã thực hiện xong nghĩa vụ nộp tiền.

[14]. Về án phí dân sự sơ thẩm: