Bản án 108/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Người kháng cáo và kháng nghị, nội dung, hình thức đơn kháng cáo và kháng nghị, thời hạn kháng cáo và kháng nghị là đúng theo quy định tại các Điều 271, 272, 273, 278, 279 và 280 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nên kháng cáo của bị đơn là bà Trần Thị E và kháng nghị của Viện kiểm sát nhận dân huyện M là hợp lệ và đúng theo luật định.

[2] Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn ông Hà Văn B; bị đơn bà Trần Thị E, bà Đoàn Thị B2 (Đoàn Thị Ngọc B2) vắng mặt nhưng có người đại diện theo ủy quyền tham gia phiên tòa có mặt; người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là bà Đặng Thị Hồng Đ, ông Nguyễn Văn L và ông Đoàn Bửu L1 đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vắng mặt không có lý do; việc vắng mặt của những người này cũng không ảnh hưởng đến việc xét xử. Do vậy, Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, tiến hành xét xử vụ án.

[3] Theo đơn khởi kiện của ông Hà Văn B là yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích theo số đo thực tế là 5.384,8m2, tọa lạc ấp L, xã N, huyện M, tỉnh Sóc Trăng giữa ông B với ông H và bà E là hợp pháp, để ông làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định.

[4] Phía đồng bị đơn bà Trần Thị E và bà Đoàn Thị Ngọc B2 đều không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc công nhận hợp đồng chuyễn nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B với ông H, nhưng các bị đơn thống nhất trả lại cho ông B số tiền 150.000.000đ để nhận lại phần đất đã chuyễn nhượng nêu trên.

[5] Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

[5.1] Bà Nguyễn Thị D2 thống nhất theo yêu cầu của ông B.

[5.2] Ông Nguyễn Văn L cho rằng việc ông B và bà E tranh chấp với nhau ông không có yêu cầu gì, về phần vàng cố thì nếu ông D1 hoàn trả cho ông 15 chỉ vàng 24k thì ông cho chuộc lại đất.

[5.3] Ông Phan Văn D1 cho rằng việc ông B và bà E tranh chấp với nhau ông không có yêu cầu gì, về phần vàng cố thì nếu ông L hoàn trả cho ông 15 chỉ vàng 24k thì ông cho chuộc lại đất.

[6] Xét kháng cáo của bà Trần Thị E là bị đơn, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B và ông H. Xét thấy, các chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện:

[6.1] Qua xem xét, thẩm định tại chổ đối với thửa đất mà các đương sự đang tranh chấp tọa lạc tại thửa đất 766, tờ bản đồ số 02, diện tích theo số đo thực tế là 5.384,8m2, tọa lạc ấp L, xã N, huyện M, tỉnh Sóc Trăng có tứ cận như sau:

[6.2] Theo nguyên đơn trình bày thì vào ngày 10/12/2001, ông có nhận chuyển nhượng của ông Đoàn Văn H phần diện tích đất tại thửa đất 766, tờ bản đồ số 02, diện tích theo số đo thực tế là 5.384,8m2, tọa lạc ấp L, xã N, huyện M, tỉnh Sóc Trăng. Giá chuyễn nhượng là 9.000.000 đồng, đã đưa trước 7.000.000đồng, phần còn lại 2.000.000đồng khi nào làm thủ tục sang tên xong sẽ giao đủ. Sau khi nhận chuyễn nhượng thì ông H đã giao đất cho ông B sử dụng nhưng không làm thủ tục sang tên cho ông B và kéo dài cho đến nay. Phần đất này ông B đã cho ông D1 Thuê đất để sử dụng, sau đó ông D1 cho ông L thuê và hiện nay ông L đang sử dụng. Việc chuyễn nhượng hai bên có làm tờ chuyễn nhượng có ông H ký tên, có xác nhận của trưởng ban N2 là ông Nguyễn Văn N xác nhận ký tên, ngoài ra có những người làm chứng là ông N1, ông H1, bà T1, ông X chứng kiến biết việc chuyễn nhượng này. Nay ông H đã chết, ông B yêu cầu bà E tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng cho ông B đối với phần đất trên. Còn phía bị đơn bà E cho rằng việc chuyễn nhượng đất giữa ông H và ông B bà không hay biết và bà đã cho con là ông L1 phần đất này nên bà không có ý kiến. Nay bà E, bà B2 không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng theo yêu cầu của nguyên đơn. Đối với ông L1 là con ông H và bà E đã bỏ địa phương đi không rõ địa chỉ, nên Toà án không ghi được ý kiến của ông L1.

[6.3] Xét thấy, nguyên đơn cho rằng bị đơn ông H và bà E đã chuyễn nhượng cho nguyên đơn phần đất trên và có cung cấp cho Toà án 01 tờ bán đất có chữ ký của các bên. Bị đơn bà E cho rằng bà không biết việc chuyễn nhượng đất này mà do tự ông H chuyễn nhượng cho ông B bà không biết. Tuy nhiên qua xác minh những người hiểu biết sự việc tại địa phương và cũng là những người chứng kiến việc chuyển nhượng đất giữa ông H và ông B thì được biết: Ông Nguyễn Văn N tại thời điểm năm 2001 là trưởng ban N2, xã N, hiện nay ông N vẫn còn giữa chức vụ này cho biết vào ngày 10/12/2001 thì ông H có chuyễn nhượng cho ông B thửa đất 766, tờ bản đồ số 02, diện tích 4.812m2, tọa lạc ấp L, xã N, sau đó ông B canh tác được một thời gian thì cầm cố cho ông D1 và sau này ông D1 cầm cố lại cho ông L, hiện ông L đang sử dụng. Giá hai bên chuyễn nhượng là 9.000.000đồng, có ông H1, ông X, bà T1, ông N1 (ông N1 hiện đã chết) cùng biết việc chuyễn nhượng đất này. Qua xác minh bà Nguyễn Thị T2 là người hàng xóm của ông H cũng trình bày như ông N đã trình bày, ngoài ra bà T2 cũng cho biết bà E và ông H cùng đứng ra chuyễn nhượng đất cho ông B, bà E là người trực tiếp nhận tiền của ông B giao. Mặt khác ông H, bà E đã giao đất cho ông B sử dụng từ đó đến nay và không có ý kiến gì. Vì vậy việc bà E cho rằng khi ông H chuyễn nhượng đất cho ông B bà không hay biết gì là không có căn cứ. Ngoài ra tại phiên toà bà B2 cũng thừa nhận chữ ký tên trong tờ chuyễn nhượng đất lập ngày 10/12/2001 đúng là chữ ký của ông H.

[6.4] Xét về hình thức của hợp đồng chuyễn nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên thì thấy: Khi chuyễn nhượng hai bên chỉ làm giấy tay không có chứng nhận của Công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền là vi phạm về hình thức. Tuy nhiên, theo quy định tại điểm b, b.3 tiểu mục 2.2 mục 2 phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao “Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình” quy định về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/21993 thì đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện về hình thức nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.” thì Toà án công nhận hợp đồng. Trong vụ án này tại phiên toà bà E cũng thừa nhận đất của bà khi chuyễn nhượng là đất ruộng và đất vườn sau khi nhận chuyễn nhượng đất của ông H phía ông B đã đầu tư sản xuất, cải tạo thành đất ao tôm như hiện tại. Vì vậy phần đất này bị đơn đã có đầu tư sản xuất kinh doanh, đây cũng là một căn cứ để Toà án xem xét công nhận hợp đồng chuyễn nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên. Ngoài ra theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên được xác lập trước ngày 01/01/2017 nếu không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn số tiền 7.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch, nên giao dịch được công nhận hiệu lực.

[7] Từ những phân tích như đã nêu trên, Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B và ông H, bà E vào năm 2001 đối với phần đất tại thửa số 766, tờ bản đồ số 02, diện tích theo số đo thực tế là 5.384,8m2, tọa lạc ấp L, xã N, huyện M, tỉnh Sóc Trăng là hợp pháp. Kiến nghị Ủy ban nhân dân huyện M điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B 6491503 do Ủy ban nhân dân huyện M cấp ngày 21/10/1993 cho ông Đoàn Văn H đối với thửa đất số 766, tờ bản đồ số 02 để sang tên cho ông Hà Văn B theo quy định của pháp luật khi ông B có đơn yêu cầu là có căn cứ, nên kháng cáo của bị đơn không có căn cứ chấp nhận.

[8] Đối cấp sơ thẩm buộc ông Hà Văn B có nghĩa vụ giao cho bà E, bà B2 và ông L1 số tiền chưa thanh toán là 2.000.000đ là chưa phù hợp. Vì ông B trả cho ông H tại thời điểm năm 2001 mới được 7/9 giá trị chuyển nhượng. Theo kết quả định giá ngày 31/7/2023 của Công ty cổ phần T3 thì phần tranh chấp có giá trị là 420.014.000đồng: 9 phần là 46.668.222đồng. Như vậy, ông B chưa thanh toán cho ông H 2 phần x 46.668.222đồng là 93.336,444đồng, nên cấp phúc thẩm sửa một phần án sơ thẩm đối với phần tiền mà nguyên đơn phải trả cho các bị đơn bà Trần Thị E, bà Đoàn Thị Ngọc B2 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Đoàn Bửu L1 là 93.336.444đồng mới đúng theo quy định của pháp luật.

[9] Tại phần bản án buộc nguyên đơn phải trả cho các bị đơn bà Trần Thị E, bà Đoàn Thị Ngọc B2 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Đoàn Bửu L1 số tiền 2.000.000đồng (nay là 93.336,444đồng) nhưng không tuyên phần lãi suất chậm trả là có thiếu sót, nên cấp phúc thẩm cần bổ sung thêm.

[10] Tại phiên tòa, ông Nguyễn Thanh D đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Trần Thị E không có cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ mới cho Tòa án cấp phúc thẩm để xem xét đối với kháng cáo.

[11] Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử quyết định chấp nhận một phần kháng cáo bà Trần Thị E; chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Mỹ Xuyên, căn cứ vào khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Sửa án sơ thẩm.

[12] Đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Sóc Trăng tại phiên tòa là có căn cứ chấp nhận, nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[13] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do bản án sơ thẩm bị sửa, nên bị đơn không phải chịu án phí phúc thẩm theo quy định tại khoản 2 Điều 148 củaBộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.