Bản án 107/2019/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo đơn khởi kiện, bản tự khai, lời khai và tại phiên tòa nguyên đơn là anh Nguyễn Văn Đ trình bày:

Ngày 17/5/2019, anh Đ và anh Trương Quang T, anh Nguyễn Thanh Quốc T thỏa thuận và ký Hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết và thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thửa 44, tờ bản đồ số 38, diện tích 2.800m2, mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm, thời hạn sử dụng đến tháng 02/2060, đất tọa lạc phường Thắng Nhì (cũ Phường 6), thành phố Vũng Tàu, đất được cấp giấy chứng nhận QSD đất số BD 962994 và BD 962995 cấp ngày 10/01/2011 đứng tên anh Trương Quang T, anh Nguyễn Thanh Quốc T cùng sử dụng chung. Giá chuyển nhượng là 7.000.000.000đ (bảy tỷ đồng). Anh Đ đã đặt cọc số tiền là 500.000.000đ (năm trăm triệu đồng) cho anh T, anh T, anh Đ sẽ phải thanh toán số tiền 6.400.000.000đ (sáu tỷ bốn trăm triệu đồng) khi hai bên ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vào ngày 05/6/2019, số tiền còn lại là 100.000.000đ (một trăm triệu đồng) anh Đ sẽ thanh toán sau khi anh Đ được cấp giấy chứng nhận QSD đất và trừ đi tiền thuế thu nhập cá nhân của anh T, anh T. (Bl 44 tập 3, bl 79 tập 9)

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì đến ngày 29/5/2019 anh Đ có nói anh T đi xin chứng chỉ quy hoạch tại Phòng Quản lý đô thị thành phố Vũng Tàu cho anh Đ và anh T đã đi xin chứng chỉ quy hoạch. Sau khi nhận được Công văn số 1329/QLĐT-QHKT ngày 31/5/2019 của Phòng quản lý đô thị thành phố Vũng Tàu về cung cấp thông tin quy hoạch đối với thửa đất số 44 thuộc quy hoạch công viên rừng. Căn cứ vào mục c điểm 6.1 Điều 6 Hợp đồng đặt cọc ngày 17/5/2019 anh T, anh T cam kết thửa đất số 44 “Không bị ràng buộc bởi bất cứ một quyết định nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hạn chế quyền của chủ sử dụng đất” nhưng thực tế tại thời điểm ký Hợp đồng đặt cọc thì thửa đất 44 đã bị ràng buộc bởi quy hoạch là công viên rừng. Sau đó anh Đ đã gửi Thông báo ngày 03/6/2019 về việc vi phạm hợp đồng đặt cọc, mua bán đất cho anh T, anh T, đồng thời anh Đ nhắn tin qua điện thoại cho anh T, anh T để hai bên cùng bàn bạc giải quyết và sau đó anh Đ có nhắn tin cho anh T, anh T dời thời gian công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dời 01 tháng (tức dời hạn cuối là ngày 05/7/2019) hoặc thời gian nào mà anh T, anh T thấy hợp lý nhưng anh T, anh T không đồng ý. (Bl 79 tập 9)

Đến ngày 05/6/2019, anh Đ và anh T, anh T gặp trao đổi trực tiếp với nhau và anh Đ xin gia hạn thêm thời gian ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSD đất đối với thửa đất 44 là một tháng, nhưng anh T, anh T không đồng ý mà chỉ đồng ý cho thêm thời gian là ba ngày phải ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Sau đó, khi ra về hai bên tiếp tục nhắn tin, gọi điện thoại trao đổi với nhau thì bên anh T, anh T nhắn tin cho anh Đ đồng ý cho anh Đ thêm năm ngày tính từ ngày 05/6/2019 hai bên ra công chứng. Hết thời hạn năm ngày nêu trên anh Đ không ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Lý do anh Đ không ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc ngày 17/5/2019 và theo thời hạn được gia hạn thêm là năm ngày là do anh Đ chưa tìm hiểu xong thửa đất 44 quy hoạch công viên rừng thì có xây dựng và chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở được hay không. Ngoài ra, khi thỏa thuận và ký hợp đồng đặt cọc ngày 17/5/2019 anh T, anh T không nói đất bị quy hoạch công viên rừng và trước khi thỏa thuận cũng như khi thỏa thuận, ký hợp đồng đặt cọc anh Đ không tìm hiểu quy hoạch thửa đất nên dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ký kết được như thỏa thuận. (Bl 78, 79 tập 9)

Số tiền 500.000.000đ mà anh Đ đặt cọc cho anh T, anh T là tiền chung của vợ chồng anh Đ, chị Trần Thị Ninh C. (Bl 78 tập 9)

Nay, anh Đ khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc yêu cầu Tòa án giải quyết hủy hợp đồng đặt cọc ngày 17/5/2019, buộc anh T, anh T trả số tiền cọc và phạt cọc là 1.000.000.000đ (một tỷ đồng) và yêu cầu trả lãi suất đối với số tiền 1.000.000.000đ (một tỷ đồng). Tuy nhiên, ngày 05/11/2019 anh Đ có đơn xin rút một phần yêu cầu khởi kiện và tại phiên tòa anh Đ xin rút một phần yêu cầu khởi kiện là không yêu cầu anh T, anh T trả lãi suất đối với số tiền 1.000.000.000đ (một tỷ đồng).

2. Theo bản tự khai, lời khai và tại phiên tòa bị đơn là anh Trương Quang T trình bày:

Ngày 17/5/2019, anh T, anh Nguyễn Thanh Quốc T và anh Đ thỏa thuận và ký Hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết và thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thửa 44, tờ bản đồ số 38, diện tích 2.800m2, mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm, thời hạn sử dụng đến tháng 02/2060, đất tọa lạc tại phường Thắng Nhì (cũ Phường 6), thành phố Vũng Tàu, đất được cấp giấy chứng nhận QSD đất số BD 962994 và BD 962995 cấp ngày 10/01/2011 đứng tên anh Trương Quang T, anh Nguyễn Thanh Quốc T cùng sử dụng chung.

Giá chuyển nhượng là 7.000.000.000đ (bảy tỷ đồng), anh Đ đã đặt cọc số tiền là 500.000.000đ (năm trăm triệu đồng) cho anh T, anh T, anh Đ sẽ phải thanh toán số tiền 6.400.000.000đ (sáu tỷ bốn trăm triệu đồng) khi hai bên ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vào ngày 05/6/2019, số tiền còn lại là 100.000.000đ (một trăm triệu đồng) anh Đ sẽ thanh toán sau khi anh Đ được cấp giấy chứng nhận QSD đất và trừ đi tiền thuế thu nhập cá nhân của anh T, anh T. Trường hợp anh T, anh T không chuyển nhượng hoặc vi phạm dẫn đến trường hợp anh Đ được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thì anh T, anh T phải trả cho anh Đ số tiền là 1.000.000.000đ (Một tỷ đồng), còn anh Đ không nhận chuyển nhượng hoặc vi phạm dẫn đến trường hợp anh T, anh T được quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng đặt cọc thì anh Đ mất số tiền đã đặt cọc. (Bl 78 tập 9)

Khi ký hợp đồng đặt cọc ngày 17/5/2019 với anh Đ thì anh T, anh T có nói rõ và trong hợp đồng đặt cọc cũng nêu rõ thửa đất 44 diện tích là 2.800m2, mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm, thời hạn sử dụng là đến tháng 02/2060 và anh Đ tự nguyện đồng ý mua. Nên khi thỏa thuận và ký hợp đồng đặt cọc ngày 17/5/2019 không có thỏa thuận về việc anh Đ mua thửa đất 44 để xây dựng biệt thự và nhà nghỉ, anh T, anh T không hứa là đất này xây dựng nhà công trình được. Khi ký hợp đồng đặt cọc anh T, anh T không biết thửa đất bị quy hoạch công viên rừng nên sau khi ký hợp đồng đặt cọc anh Đ nói anh T đi xin chứng chỉ quy hoạch nên anh T đi xin chứng chỉ quy hoạch thì mới biết thửa đất quy hoạch công viên rừng. Ngoài ra, khi thỏa thuận và ký hợp đồng đặt cọc hai bên biết rõ thửa đất số 44 mục đích sử dụng là trồng cây lâu năm, thời hạn sử dụng đến tháng 02/2060, nên khi sử dụng đất đúng mục đích thì không bị hạn chế quyền của chủ sử dụng đất. Vì vậy,việc anh Đ cho rằng anh T, anh T vi phạm hợp đồng đặt cọc nêu trên là không đúng. (Bl 78 tập 9)

Việc không công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc ngày 17/5/2019 là do anh Đ xin thêm thời gian gia hạn ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một tháng nhưng anh T, anh T không đồng ý mà chỉ đồng ý cho thêm thời gian gia hạn là năm ngày tính từ ngày 05/6/2019. Tuy nhiên, hết thời hạn nêu trên anh Đ vẫn không ra ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên căn cứ theo Điều 2 hợp đồng đặt cọc ngày 17/8/2019 thì anh Đ mất số tiền đã đặt cọc là 500.000.000đ (năm trăm triệu đồng). (Bl 77, 78 tập 9)

Thửa đất số 44 nêu trên là tài sản chung của vợ chồng anh T, vợ là Phan Thị Kiều O và cùng sử dụng chung với anh T, khi mua thửa đất 44 anh T chưa có vợ.

Nay trước yêu cầu khởi kiện của anh Đ thì anh T không đồng ý, vì anh Đ vi phạm không mua, không ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng và thanh toán tiền theo thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc ngày 17/5/2019 cũng như thời gian được gia hạn thêm là năm ngày như nêu trên.

3. Đối với bị đơn là anh Nguyễn Thanh Quốc T: Ngày 28/8/2019, anh T có đến Tòa án làm việc và viết bản tự khai trình bày không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Đ. Sau đó trong quá trình giải quyết vụ án Tòa án triệu tập hợp lệ anh T đến tòa án làm việc nhưng anh T vắng mặt, tuy nhiên tại phiên tòa anh T có mặt.

Tại phiên tòa anh T thống nhất trình bày của anh T về việc thỏa thuận, ký hợp đồng đặt cọc ngày 17/5/2019, về giá chuyển nhượng, về số tiền đặt cọc, thỏa thuận giữa các bên trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc. anh T không đồng ý yêu cầu khởi kiện của anh Đ, vì anh T, anh T không vi phạm bất kỳ cam kết nào trong hợp đồng đặt cọc ngày 17/5/2019. Việc anh Đ cho rằng tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc thửa đất số 44 bị quy hoạch công viên rừng và anh T, anh T không cung cấp thông tin quy hoạch cho anh Đ là không đúng vì khi ký hợp đồng đặt cọc anh Đ không hỏi và anh T, anh T cũng không biết thửa đất số 44 thuộc quy hoạch công viên rừng. Từ trước đến nay anh T, anh T sử dụng đất đúng mục đích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên trong quá trình sử dụng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử phạt hay hạn chế quyền của chủ sử dụng đất. Do đó, việc anh Đ cho rằng thửa đất số 44 quy hoạch công viên rừng làm hạn chế quyền của chủ sử dụng đất là không đúng. (Biên bản phiên tòa)

4. Người có quyền lời nghĩa vụ liên quan:

4.1 Chị Phan Thị Kiều O trình bày: Chị O là vợ của anh T. Thửa đất số 44 tờ bản đồ 38 là tài sản chung của vợ chồng chị O và cùng sử dụng chung với anh Nguyễn Thanh Quốc T. Ngày 17/5/2019, anh T, anh T và anh Đ ký Hợp đồng đặt cọc và anh Đ đặt cọc 500.000.000đ để nhằm bảo đảm việc giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 44 nêu trên thì chị O có biết. Đến ngày ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì do anh Đ không ra công chứng như đã thỏa thuận. Nay trước yêu cầu khởi kiện của anh Đ đối với anh T, anh T thì chị O không đồng ý. Vì bận công việc nên chị O xin giải quyết vắng mặt. (Bl 56, 58 tập 6)

4.2 Chị Trần Thị Ninh C trình bày: Chị C là vợ của anh Đ, chị C có biết việc anh Đ ký hợp đồng đặt cọc ngày 17/5/2019 và đặt cọc 500.000.000đ với anh T, anh T để bảo đảm giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thửa 44 tờ bản đồ 38 tọa lạc tại phường Thắng Nhì, thành phố Vũng Tàu. Số tiền 500.000.000đ mà anh Đ đặt cọc cho anh T, anh T là tiền chung của vợ chồng chị C. Chị C đồng ý với yêu cầu khởi kiện của anh Đ. Do điều kiện không thuận tiện trong việc đi lại nên chị C xin giải quyết vắng mặt. (Bl 59A, 60 tập 6)

5. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Vũng Tàu phát biểu ý kiến: Hội đồng xét xử, Thư ký thực hiện đúng các thủ tục tố tụng. Các đương sự chấp hành đúng thủ tục tố tụng.

Về nội dung: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và tranh tụng tại phiên tòa thì giữa anh Đ và anh T, anh T ký Hợp đồng đặt cọc ngày 17/5/2019 nhằm bảo đảm giao kết và thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thửa 44, tờ bản đồ số 38, diện tích 2.800m2 đất tọa lạc tại phường Thắng Nhì (cũ Phường 6), thành phố Vũng Tàu, đất được cấp giấy chứng nhận QSD đất số BD 962994 và BD 962995 cấp ngày 10/01/2011 đứng tên anh T, anh T cùng sử dụng chung. Giá chuyển nhượng là 7.000.000.000đ (bảy tỷ đồng). Anh Đ đã đặt cọc số tiền là 500.000.000đ (năm trăm triệu đồng) cho anh T, anh T. Anh Đ yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 17/5/2019, buộc anh T, anh T trả lại số tiền cọc và phạt cọc là 1.000.000.000đ (một tỷ đồng) cho anh Đ. Anh Đ cho rằng thửa đất 44 nêu trên thuộc quy hoạch công viên rừng nên anh T, anh T vi phạm cam kết tại mục c điểm 6.1 Điều 6 Hợp đồng đặt cọc ngày 17/5/2019 “Không bị ràng buộc bởi bất cứ một quyết định nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hạn chế quyền của chủ sử dụng đất”. Tuy nhiên, căn cứ kết quả trả lời của Phòng Quản lý đô thị thành phố Vũng Tàu tại Công văn số 2942/QLĐT-QHKT ngày 28/11/2019, Công văn số 5352/TNMT-QHKT ngày 28/11/2019 của Phòng Tài nguyên và môi trường thành phố Vũng Tàu và đối chiếu với quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 thì thửa đất 44 quy hoạch công viên rừng nhưng không làm hạn chế quyền của chủ sử dụng đất. Do đó anh T, anh T không vi phạm hợp đồng đặt cọc, nên yêu cầu khởi kiện của anh Đ không có căn cứ. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Đ. Ngày 05/11/2019 và tại phiên tòa anh Đ xin rút một phần yêu cầu khởi kiện về trả lãi đối với số tiền cọc và phạt cọc, đề nghị Hội đồng xét xử đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của Đ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 227, 228 của Bộ luật tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 49, 166, 167, 179 và 188 Luật đất đai năm 2013; Điều 117, 328 của Bộ luật dân sự; Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016;

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Nguyễn Văn Đ về yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 17/5/2019 đòi bị đơn anh Trương Quang T, anh Nguyễn Thanh Quốc T trả số tiền đặt cọc là 500.000.000đ (năm trăm triệu đồng) và phạt cọc là 500.000.000đ (năm trăm triệu đồng).

2. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Nguyễn Văn Đ đối với yêu cầu khởi kiện về lãi suất.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Anh Nguyễn Văn Đ phải nộp số tiền là 42.000.000đ (Bốn mươi hai triệu đồng), được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự đã nộp là 21.000.000đ (Hai mươi mốt triệu đồng) theo biên lai thu số 0000100 ngày 15/7/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Vũng Tàu. Anh Đ còn phải nộp số tiền 21.000.000đ (Hai mươi mốt triệu đồng).

4. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

5. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, các đương sự có quyền kháng cáo bản án lên Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu để yêu cầu xét xử phúc thẩm. Đối với đương sự vắng mặt thì thời hạn kháng cáo là 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM