Bản án 106/2026/DS-PT — Tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn Công ty TNHH Một thành viên Đ và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn là bà Phan Thị Minh C thống nhất trình bày:

Ông Lê Văn Q và bà Huỳnh Ngọc M là chủ sử dụng diện tích đất 64m2 (thửa đất số 1768) đất ở tại đô thị thuộc Dự án khu nhà ở thương mại H thuộc tờ bản đồ số 33, tọa lạc khu phố B, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương (nay là phường D, Thành phố Hồ Chí Minh) do Công ty TNHH Một thành viên Đ (sau viết tắt là Công ty Đ) là chủ đầu tư.

Ngày 05/6/2020, Công ty Đ có Công văn số 46/HS-VP gửi Ủy ban nhân dân thành phố D xin điều chỉnh cục bộ phần đất thương mại dịch vụ thuộc một phần dự án này sang đất ở với mục đích xây dựng nhà ở thương mại liền kề. Ngày 16/9/2020, Ủy ban nhân dân thành phố D có Văn bản số 2099/UBND-ĐTXD về việc tổ chức lấy ý kiến việc điều chỉnh cục bộ chuyển đổi đất thương mại dịch vụ thành đất ở đối với Quy hoạch chi tiết khu nhà ở H. Ngày 24/9/2020 và ngày 30/9/2020, Công ty Đ phối hợp với Ủy ban nhân dân phường A tổ chức lấy ý kiến các hộ cư dân sinh sống tại khu nhà ở thương mại H kết quả 53/94 cư dân tham dự nên chưa đủ số lượng theo quy định. Vì vậy, Công ty Đ phối hợp với Ủy ban nhân dân phường A tiếp tục tổ chức lấy ý kiến các cư dân còn lại.

Ngày 01/02/2021, Công ty Đ có gửi thư ngỏ đến ông Lê Văn Q. Sau đó, ông Q đến Công ty Đ để nhận tiền 30.000.000 đồng theo Phiếu chi số 28 ngày 02/02/2021 của Công ty Đ, đồng ý để Công ty Đ điều chỉnh cục bộ chuyển đổi đất thương mại dịch vụ thành đất ở đối với quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu nhà ở thương mại H.

Đến ngày 02/6/2022, ông Q, bà M có Đơn yêu cầu không xem xét, giải quyết về việc thực hiện đồ án điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án khu nhà ở thương mại H.

Ngày 28/10/2022, ông Q, bà M tiếp tục nhận của Công ty Đ thêm 250.000.000 đồng theo Phiếu chi số PC017/10 ngày 28/10/2022 và làm bản cam kết đồng ý để cho Công ty Đ điều chỉnh cục bộ khu nhà ở thương mại H. Tuy nhiên, ông Q, bà M không có bất cứ động thái, hành động nào để thực hiện việc đã cam kết với Công ty Đ, dẫn đến việc Công ty Đ không thể thực hiện việc xin điều chỉnh công năng sử dụng đất.

Ngày 06/9/2023 và ngày 15/9/2023, Công ty Đ có các Công văn số 08/HS-CV và số 09/HS-CV gửi các cơ quan ban ngành có liên quan thông báo không tiếp tục thực hiện xin điều chỉnh đồ án quy hoạch tỷ lệ 1/500 khu nhà ở thương mại H. Đồng thời, Công ty Đ cũng đã thông báo (04 lần) và yêu cầu ông Q, bà M phải trả lại số tiền ông Q, bà M đã nhận hỗ trợ từ Công ty Đ nhưng ông Q, bà M không có bất cứ động thái hay phản hồi gì cho Công ty Đ.

Vì vậy, Công ty Đ yêu cầu ông Lê Văn Q và bà Huỳnh Ngọc M phải có trách nhiệm trả số tiền 280.000.000 đồng (hai trăm tám mươi triệu đồng) mà ông Lê Văn Q và bà Huỳnh Ngọc M đã nhận từ Công ty Đ theo Phiếu chi số 28 ngày 02/02/2021 và Phiếu chi số PC017/10 ngày 28/10/2022.

Bị đơn ông Lê Văn Q và bà Huỳnh Ngọc M trình bày:

Ông Lê Văn Q và bà Huỳnh Ngọc M xác nhận có nhận của Công ty Đ số tiền 280.000.000 đồng, gồm 02 lần (30.000.000 đồng và 250.000.000 đồng). Đây là sự tình nguyện thỏa thuận giữa Công ty Đ và vợ chồng ông Q, bà M. Nội dung thỏa thuận là ông Q, bà M đồng ý để Công ty Đ chuyển đổi công năng của thửa đất đang là đất thương mại làm chợ thành khu đất ở và Công ty Đ tự thực hiện theo quy định của pháp luật.

Từ ngày 28/10/2022 đến nay, việc chuyển đổi công năng diện tích đất của Công ty Đ không thuộc quyền hạn và trách nhiệm phải theo dõi của vợ chồng ông Q, bà M. Ông Q và bà M cũng không biết lý do tại sao Công ty Đ không thể thực hiện chuyển đổi công năng sử dụng đất được, trong khi ông Q và bà M hoàn toàn đồng ý và không cản trở hay phản đối gì. Tại Văn bản thỏa thuận các bên không thỏa thuận về việc sẽ hoàn trả lại số tiền đã nhận nếu Công ty Đ không thực hiện được việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vì vậy, ông Q, bà M không đồng ý thanh toán lại tiền cho Công ty Đ.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 167/2025/DS-ST ngày 18 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 16 – Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH Một thành viên Đ đối với ông Lê Văn Q và bà Huỳnh Ngọc M về việc kiện đòi lại tiền thỏa thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong khu dân cư.

Buộc ông Lê Văn Q và bà Huỳnh Ngọc M phải trả lại cho Công ty TNHH Một thành viên Đ số tiền 280.000.000 đồng (hai trăm tám mươi triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ngoài ra, bản ra án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo, trách nhiệm thi hành án của đương sự.

Ngày 03 tháng 10 năm 2025, bị đơn Lê Văn Q và bà Huỳnh Ngọc M kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn không rút yêu cầu khởi kiện; bị đơn không rút yêu cầu kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày: Thỏa thuận giữa nguyên đơn và bị đơn là thỏa thuận có điều kiện, nay nguyên đơn không thực hiện được việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nên bị đơn phải có trách nhiệm trả lại số tiền đã nhận. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Bị đơn ông Lê Văn Q trình bày: Không đồng ý với ý kiến của nguyên đơn, không đồng ý trả lại tiền cho nguyên đơn vì số tiền 280.000.000 đồng là nguyên đơn tự cho, nay nguyên đơn đòi lại là vô lý. Bị đơn không có cam kết nào cho rằng nguyên đơn không thực hiện việc chuyển đổi đất thì bị đơn phải trả lại tiền cho nguyên đơn. Bị đơn không có lỗi trong việc nguyên đơn không chuyển mục đích được. Đề nghị Hội đồng xét xử công tâm, khách quan xem xét chấp nhận kháng cáo của bị đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham dự phiên tòa phát biểu ý kiến như sau:

Về việc chấp hành pháp luật tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đơn kháng cáo của bị đơn hợp lệ, trong hạn luật định.

Về việc giải quyết vụ án: Giao dịch giữa nguyên đơn và bị đơn là giao dịch dân sự có điều kiện, nguyên đơn không đạt được mục đích của giao dịch; do đó, nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại tiền đã nhận là có căn cứ; đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bị đơn và giữ nguyên án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của đương sự, Kiểm sát viên,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Công ty Đ tiếp tục thực hiện Dự án khu nhà ở thương mại H thuộc thửa đất số 1785, tờ bản đồ số 33, phường A, thành phố D. Chi tiết dự án: tổng diện tích 13.801,10m² (trong đó: đất ở: 6.234,00m²; đất thương mại, dịch vụ: 1.879,99m²; đất công viên cây xanh: 349,14m²…); đến năm 2020 dự án cơ bản hoàn thành, trong đó có 94 lô đất ở đã chuyển nhượng cho người dân tự xây dựng nhà ở.

Ngày 05/6/2020, Công ty Đ đã có Văn bản số 46/HS-VP xin điều chỉnh cục bộ chuyển đổi đất thương mại dịch vụ thành đất ở đối với quy hoạch chi tiết của Dự án.

Ngày 10/6/2020, Phòng Quản lý đô thị thành phố D có Công văn số 2139/QLĐT-QH gửi UBND thành phố D với nội dung là việc xin chuyển mục đích sử dụng đất của Công ty Đ là không phù hợp quy hoạch.

Ngày 16/9/2020, UBND thành phố D có Văn bản số 2099/UBND-ĐTXD yêu cầu Công ty Đ tổ chức lấy ý kiến người dân trong dự án về việc chuyển đổi đất thương mại, dịch vụ thành đất ở.

Ngày 24/9/2020, ngày 30/9/2020 và ngày 23/01/2021, Công ty Đ phối hợp với UBND phường A (nay là phường D, Thành phố Hồ Chí Minh) tổ chức họp lấy ý kiến các hộ dân sinh sống tại khu nhà ở thương mại H, trong đó có hộ ông Q, bà M. Quá trình thương lượng với người dân, Công ty Đ đã đạt được sự đồng ý của đa số hộ dân có nhà cư trú tại dự án; 53 người ký cam kết đồng ý và nhận tiền hỗ trợ của Công ty, ít nhất là 30.000.000 đồng, nhiều nhất là 300.000.000 đồng. Công ty Đ đã thanh toán cho ông Q, bà M số tiền 280.000.000 đồng theo Phiếu chi số 28 ngày 02/02/2021 và Phiếu chi số PC017/10 ngày 28/10/2022.

Bị đơn là người có nhà ở và cư trú trong dự án, đã thỏa thuận nhận tiền và ký cam kết đồng thuận và không khiếu nại việc Công ty Đ chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong dự án.

Từ tháng 01/2021 đến tháng 9/2023, Công ty Đ liên tục gửi nhiều văn bản đến UBND thành phố D, Sở Xây dựng tỉnh B và UBND tỉnh B để xin thực hiện các bước thủ tục để chuyển 1.879,99m² đất thương mại, dịch vụ sang đất ở nhưng không thực hiện được. Cơ quan có thẩm quyền có nhiều văn bản trả lời phải lấy ý kiến người dân, phải có biên bản kiểm tra dự án về hồ sơ cấp phép, phải điều chỉnh quy hoạch... Trong thời gian này, Công ty Đ tiếp tục bị các hộ dân trong dự án nhận ít tiền (ít hơn người khác) hoặc chưa nhận tiền “hỗ trợ” khiếu nại, kiến nghị không cho chuyển mục đích sử dụng đất. Tại Báo cáo số 153/BC-UBND ngày 09/11/2022, UBND phường A gửi UBND thành phố D có nội dung như sau: “UBND phường tổ chức lấy ý kiến 100% cư dân trong dự án và báo cáo Ban chấp hành Đảng ủy phường thống nhất đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất của Công ty Đ; Ủy ban cho niêm yết biểu đồ quy hoạch, thuyết minh điều chỉnh quy hoạch... (mục đích điều chỉnh là để chuyển mục đích sử dụng đất của Công ty Đ). Ngày 04/11/2022, UBND phường tiếp nhận 11 đơn của các hộ dân trong dự án với yêu cầu không xem xét chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ thương mại, dịch vụ sang đất ở của Công ty Đ...(kèm theo danh sách 11 người gửi đơn)”. Ngoài ra, Công ty Đ còn giao nộp “Đơn yêu cầu xem xét, giải quyết” ngày 02/6/2022 với 19 người ký tên; “Đơn đề nghị không xem xét” ngày 03/11/2022 với 05 người dân ký tên và “Đơn đề nghị” ngày 24/12/2022 với 16 người ký tên có cùng nội dung gửi các cơ quan có thẩm quyền xem xét không chấp thuận cho Công ty Đ chuyển mục đích sử dụng từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở.

Công ty Đ xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở là vì lợi ích của Công ty Đ, lợi ích này là lợi ích riêng của Công ty Đ và có ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của cư dân trong dự án khu nhà ở thương mại H. Do đó, cơ quan có thẩm quyền yêu cầu lấy ý kiến người dân có nhà ở trong dự án là để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của cư dân có nhà ở trong dự án là phù hợp với pháp luật. Công ty Đ thực hiện các buổi họp và đi đến thỏa thuận với người dân trong trong dự án về việc chuyển mục đích sử dụng đất; bị đơn là cư dân có nhà ở trong dự án ký cam kết không thắc mắc, khiếu nại và được nhận số tiền “hỗ trợ” từ Công ty. Như vậy, thỏa thuận giữa bị đơn và Công ty Đ là một thỏa thuận có điều kiện và được xem là giao dịch dân sự có điều kiện.

Tại Điều 120 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “1. Trong trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ; 2. Trường hợp điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự không thể xảy ra được do có hành vi cố ý cản trở trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên thì coi như điều kiện đó đã xảy ra; trường hợp có sự tác động trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên cố ý thúc đẩy cho điều kiện xảy ra thì coi như điều kiện đó không xảy ra”. Và Điều 118 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Mục đích của giao dịch dân sự là lợi ích mà chủ thể mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó”.

Trong trường hợp này, hai bên không có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch nhưng mục đích của giao dịch đối với Công ty Đ là được chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không đạt được. Và như đã phân tích tại mục [2.1] và [2.2] thì bị đơn và Công ty Đ đều không có lỗi làm cho giao dịch không thực hiện được. Do đó, nội dung giao dịch “đồng ý cho chuyển mục đích sử dụng đất và nhận tiền hỗ trợ” giữa Công ty Đ và bị đơn bị vô hiệu do không thể thực hiện được do hoàn cảnh khách quan, do tác động của bên thứ ba (theo quy định Điều 156 của Bộ luật Dân sự) làm cho giao dịch không thể thực hiện được (theo quy định tại Điều 408 của Bộ luật Dân sự). Tòa án cấp sơ thẩm buộc bị đơn trả lại tiền cho Công ty Đ là có căn cứ nhưng không tuyên “Bản cam kết” giữa hai bên bị vô hiệu là có thiếu sót nên cần phải sửa một phần bản án sơ thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ Điều 147, Điều 148, khoản 2 Điều 308, Điều 309, Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Điều 118, Điều 120, Điều 156 và Điều 408 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Lê Văn Q và bà Huỳnh Ngọc M.

2. Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 167/2025/DS-ST ngày 18 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 16 – Thành phố Hồ Chí Minh như sau:

- Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty TNHH Một thành viên Đ đối với bị đơn ông Lê Văn Q, bà Huỳnh Ngọc M.

- Tuyên bố “Bản cam kết” ký ngày 28/10/2022 giữa Công ty TNHH Một thành viên Đ đối với bị đơn ông Lê Văn Q, bà Huỳnh Ngọc M bị vô hiệu; buộc ông Lê Văn Q, bà Huỳnh Ngọc M phải trả lại cho Công ty TNHH Đ số tiền 280.000.000 đồng (hai trăm tám mươi triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, nếu bên phải thi hành chậm trả tiền thì còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền chậm phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Lê Văn Q, bà Huỳnh Ngọc M được miễn án phí.

Công ty TNHH Một thành viên Đ không phải chịu. Trả lại cho Công ty TNHH Một thành viên Đ số tiền 7.000.000 (bảy triệu) đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí số 0004730 ngày 11 tháng 6 năm 2025 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 16 - Thành phố Hồ Chí Minh).

4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Lê Văn Q và bà Huỳnh Ngọc M được miễn án phí.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.