Bản án 105/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện ngày 06/10/2023, lời khai trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa, nguyên đơn chị Trương Thị Thùy L và người đại diện hợp pháp thống nhất trình bày:

Ngày 26/9/2023, chị L có ký giấy mua đất có xây dựng sẵn căn nhà cấp 4 có chiều dài là 5m x 8,6m, diện tích sử dụng là 43m2, tại hẻm C đường N, khu phố B, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương của bà Nguyễn Thị P với giá 400.000.000 đồng theo Giấy mua bán nhà. Tiến độ thanh toán được chia làm 03 đợt: lần 1: ngay khi ký hợp đồng là 10.000.000 đồng; lần 2: ngày 29/9/2023 là 150.000.000 đồng; lần 3: ngày 06/10/2023 là thanh toán số tiền còn lại.

Ngay khi ký Giấy mua bán nhà, chị L đã cọc cho bà P số tiền 10.000.000 đồng. Đến ngày 29/9/2023, chị L tiếp tục thanh toán cho bà P số tiền 150.000.000 đồng. Việc thanh toán có ký xác nhận của 02 bên.

Đến ngày 03/10/2023, thì chị L được biết căn nhà chị L mua của bà P nằm trên đất của Nhà nước và đã có thông báo niêm phong trả đất. Chị L đã liên hệ với bà P về quyền sử dụng đất và căn nhà cấp 4 của bà P và yêu cầu bà P trả lại số tiền mà chị L đã đưa cho bà P. Tuy nhiên, bà P không đồng ý, còn nói đã dùng tiền của chị L để về quê mua đất để chuyển về quê sinh sống.

Nhận thấy bà P đã lừa dối chị L để ký mua bán căn nhà cấp 4 và quyền sử dụng đất không thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của bà P. Vì vậy, bà P đã xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chị L nên yêu cầu Tòa án chuyển hồ sơ qua công an đề nghị khởi tố vụ án hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Trường hợp không chuyển hồ sơ qua công an khởi tố vụ án hình sự thì đề nghị Tòa án: tuyên vô hiệu giấy mua bán nhà được ký kết giữa chị L với bà Nguyễn Thị P ngày 26/09/2023. Buộc bà Nguyễn Thị P trả lại cho chị L số tiền là 160.000.000 đồng.

- Theo bản tự khai ngày 22/11/2023, lời khai trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa, bị đơn bà Nguyễn Thị P trình bày:

Năm 2010, bà P có mua của ông L1 Tiến Liệt diện tích đất 80m² (ngang 5 m, dài 16m), giá 1.500.000 đồng/m², bà P trả góp cho ông L2. Bà P đã trả hết tiền cho ông L2. Từ năm 2010, bà P được ông L2 bàn giao đất cho bà P, bà P đã ngăn ra một phần bán cho anh Đ vào năm 2017. Diện tích còn lại 43m², bà P có thỏa thuận bán cho chị L ngày 26/9/2023. Bà P thỏa thuận bán cho chị L căn nhà diện tích 43m2 cấu trúc tường xây, mái tôn, trần thạch cao diện tích 43m2, tọa lạc khu phố B, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương, giá 400.000.000 đồng. Ngày 26/9/2023, chị L đặt cọc cho bà P 10.000.000 đồng, ngày 29/9/2023, chị L trả cho bà P 150.000.000 đồng, thủ tục làm giấy tay, số tiền còn lại 340.000.000 đồng thanh toán khi lập vi bằng tại văn phòng thừa phát lại ngày 06/10/2023. Đến ngày 04/10/2023, chị L nói với bà P không mua nữa, bà P không biết lý do vì sao chị L không mua nhà nữa. Bà P mua bán, bà bao tranh chấp gia đình.

Khi bà P mua bán đất, chủ đất đưa cho bà P bản phô tô giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chị L biết đất đó của bà P mua, chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đất này Nhà nước cấp cho Công ty miền núi. Khi bà P bán đất cho chị L, bà P cũng cho chị L coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Công ty Miền núi. Bà P và chị L thỏa thuận mua bán nhà chứ không mua bán đất, bà P không lừa đảo chị L nên bà P không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của chị L, chị L không mua nhà nữa thì chị L mất tiền.

Bà P biết ông Lâm Tiến l đã chết, bà phong không biết hàng thừa kế của ông Lâm Tiết L3 là ai nên không cung cấp cho Tòa án họ tên địa chỉ của ông Lâm Tiến L4 cũng như người thừa kế của ông L4.

- Tại văn bản số 37/TTPTQĐ ngày 15/1/2024 và trình bày trong quá trình tố tụng, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố D trình bày:

Căn cứ Quyết định số 2944/QĐ-UBND ngày 02/10/2020 của UBND tỉnh B về việc thu hồi khu đất có diện tích 30.612,2 m2 do Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bình Dương quản lý theo Quyết định 923/QĐ-UBND ngày 01/4/2017 của UBND tỉnh, giao khu đất cho Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố D quản lý. Căn cứ biên bản triển khai Quyết định số 2944/QĐ-UBND ngày 02/10/2020 của UBND tình B và bàn giao thực địa khu đất có diện tích 30.612,2 m2 tại phường A giữa Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bình Dương và Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố D, Phòng Tài nguyên và môi trường thành phố D, UBND phường A từ ngày 20/10/2020 đến ngày 22/01/2021. Nhận thấy hiện trạng khu đất có các hộ dân đang sử dụng, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố D đã kiến nghị UBND thành phố thành lập tổ công tác kiểm tra, thiết lập quản lý và khai thác sử dụng diện tích 30.612,2 m2, thực hiện công tác bàn giao đất theo quyết định của UBND tỉnh. Hiện đang tiếp tục theo dõi tiến độ triển khai các bước xử lý hành chính về đất đai và xây dựng khu đất. Về giải tỏa, đền bù về đất và các tài sản trên đất: không thực hiện chính sách đền bù, hỗ trợ về đất và tài sản trên đất.

Quyền sử dụng đất diện tích 42,8 m2 theo Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý số 68-2024 ngày 8/1/2024 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố D hiện nằm trong khu đất do Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố D quản lý theo Quyết định số 2944/QĐ-UBND ngày 02/10/2020 của UBND tỉnh B liên quan đến nhà trên đất tranh chấp nói trên, ngày 7/12/2023 UBND thành phố D đã ban hành Quyết định cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả tháo dỡ công trình vi phạm, tổng diện tích 42,8 m2 (người bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là bà Nguyễn Thị P).

Theo Quyết định số 2944/QĐ-UBND ngày 02/10/2020 của UBND tỉnh B về việc thu hồi khu đất có diện tích 30.612,2m² do Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh quản lý theo Quyết định số 923/QĐ-UBND ngày 11/4/2017 của UBND tỉnh, giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố D quản lý. UBND thành phố đã thông báo; đồng thời, cắm biển công khai, yêu cầu các hộ dân đang sử dụng thu dọn tài sản, bàn giao đất. Cấm các hành vi lấn chiếm, xây dựng, đậu đỗ xe, kinh doanh mua bán, vứt đổ rác. Vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật. Việc bà P chuyển nhượng căn nhà gắn liền diện tích đất 42,8m² cho bà L, đề nghị Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An xử lý theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố D không có ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

- Người có quyền nghĩa vụ liên quan đã được Tòa án triệu tập tham gia tố tụng nhưng không cung cấp ý kiến gì đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

- Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa:

Về tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tòa án xét xử vắng mặt bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là có căn cứ theo quy định tại Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, xét thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ chấp nhận, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

“1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.”

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”.

Chị L đã giao cho bà P số tiền 160.000.000 đồng nên yêu cầu bà P trả lại số tiền đã nhận 160.000.000 đồng là phù hợp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 5, khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 92, khoản 1 Điều 147, khoản 1 Điều 157, khoản 1 Điều 165, Điều 227, Điều 228, Điều 266, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 117, 119, 122, 129, 131, 137, 357, 408 và khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 6 và Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014;

Căn cứ Điều 12 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn chị Trương Thị Thùy L về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở với bị đơn bà Nguyên Thị P1.

Tuyên bố Hợp đồng mua bán nhà đề ngày 26/9/2023 giữa chị Trương Thị Thùy L và bà Nguyễn Thị P là vô hiệu .

Buộc bà Nguyễn Thị P phải trả lại cho chị Trương Thị Thùy L 160.000.000 (một trăm sáu mươi triệu) đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất theo quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Miễn án phí cho bà Nguyễn Thị P.

Trả lại cho chị Trương Thị Thùy L 4.300.000 (bốn triệu ba trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0006987 ngày 24/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Dĩ An.

3. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản: Bà Nguyễn Thị P có trách nhiệm trả cho cho chị Trương Thị Thùy L số tiền 2.946.184 đồng.

4. Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự./.