Bản án 105/2023/DSST — Tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Đơn khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án nguyên đơn ông Nguyễn Bá T do ông Huỳnh Đức Thái Lâm H đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ông Nguyễn Bá T và Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh địa ốc C (tên mới là Công ty cổ phần kinh doanh C) có ký kết Hợp đồng nhượng quyền sử dụng nhà ở dịch vụ số 26/HĐNQ-LĐC/2020, theo nội dung hợp đồng Công ty cổ phần kinh doanh C cho ông Nguyễn Bá T chuyển nhượng Nhà ở dịch vụ mã số DC05-04, tầng 5, thuộc Khu nhà dịch vụ Lê Đình C, địa chỉ: 221-221A Lê Đình , khu phố N, phường T, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh, giá nhượng quyền sử dụng là: 960.300.000 đồng, thanh toán thành 02 đợt, cụ thể:

- Đợt 1: Ký hợp đồng, thanh toán 50% (Bao gồm tiền đăng ký 30.000.000đồng) tương ứng số tiền 480.150.000đồng.

- Đợt 2: Nhận nhà (dự kiến trong vòng 15 tháng kể từ đợt 1), thanh toán 480.150.000đồng.

Thực hiện theo thỏa thuận, ông Nguyễn Bá T đã thanh toán cho Công ty cổ phần kinh doanh C số tiền là 480.150.000đồng theo Giấy xác nhận thanh toán ngày 05/6/2020. Qua quá trình thực hiện hợp đồng, Công ty cổ phần kinh doanh C không bàn giao nhà đúng tiến độ như đã cam kết nên ông Nguyễn Bá T. Đến ngày 23/12/2021, Công ty cổ phần kinh doanh C và ông Nguyễn Bá T thống nhất ký Biên bản thanh lý hợp đồng số 0504/BBTL-LĐC, theo đó các bên tự nguyện thỏa thuận thanh lý Hợp đồng nhượng quyền sử dụng nhà ở dịch vụ số 26/HĐNQ-LĐC/2020 ký ngày 04/6/2020, Công ty cổ phần kinh doanh C có trách nhiệm trả cho ông T số tiền là: 494.092.904đồng, trong đó gồm 480.150.000đồng là tiền mà ông T đã thanh toán cho Công ty cổ phần kinh doanh C, 18.942.904đồng là tiền lợi nhuận và 5.000.000đồng là tiền chiết khấu vàng mà Công ty cổ phần kinh doanh C phải trả cho ông T sau thời gian 180 ngày làm việc (không bao gồm các ngày chủ nhật, lễ tết và thời gian bất khả kháng) từ khi biên bản thanh lý được ký kết.

Công ty cổ phần kinh doanh C không thực hiện theo nội dung thỏa thuận tại Biên bản thanh lý hợp đồng ngày 23/12/2021. Đến ngày 09/09/2022, Công ty cổ phần kinh doanh C có Biên bản làm việc với các khách hàng, trong đó có ông Nguyễn Bá T (do ông Vũ Đại T làm đại diện theo ủy quyền), nội dung Công ty cổ phần kinh doanh C cam kết sẽ thanh toán số tiền còn thiếu làm 06 đợt, với đợt 1 thanh toán 30% số tiền còn thiếu vào ngày 30/11/2022, đồng thời trong nội dung biên bản làm việc này ghi nhận “Công ty C sẽ hỗ trợ tiền lãi suất chậm thanh toán cho khách hành 8%/năm số tiền còn thiếu”.

Đến nay Công ty cổ phần kinh doanh C vẫn không thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo thỏa thuận. Nay ông Nguyễn Bá T do ông Huỳnh Đức Thái Lâm H đại diện theo ủy quyền yêu cầu Công ty cổ phần kinh doanh C thanh toán tổng số tiền còn thiếu theo Biên bản thanh lý hợp đồng số 0504/BBTL-LĐC ngày 23/12/2021 với tổng số tiền là: 519.975.250 đồng, trong đó: số tiền gốc là: 494.092.904đồng, số tiền lãi chậm thực hiện nghĩa vụ tính từ ngày 01/12/2022 đến ngày 28/7/2023 là 239 ngày: 494.092.904đồng x 8%/365 x 239 ngày=25.882.346đồng.

Tại đơn xin rút một phần yêu cầu khởi kiện ngày 08/5/2023 và tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn xác định nguyên đơn rút lại một phần yêu cầu khởi kiện đối với việc yêu cầu Tòa án buộc bị đơn Công ty cổ phần kinh doanh C phải trả khoản phạt 20% + phạt lãi suất không quá 06 tháng theo điểm b khoản 9.2 Điều 9 Hợp đồng nhượng quyền sử dụng nhà ở dịch vụ số 26/HĐNQ-LĐC/2020 ngày 04/6/2020 với số tiền 228.071.000đồng.

Bị đơn Công ty cổ phần kinh doanh C vắng mặt nên Tòa án không ghi nhận được ý kiến.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 6, Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến: Việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán và của Hội đồng xét xử kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử vào nghị án đã đảm bảo các quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự. Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng đúng quy định của pháp luật, tại phiên tòa bị đơn Công ty cổ phần kinh doanh C đã được Tòa án tống đạt hợp lệ tham dự phiên tòa đến lần thứ hai nhưng vắng mặt nên Tòa án xét xử vắng mặt bị đơn Công ty cổ phần kinh doanh C là đúng theo quy định pháp luật. Qua kiểm sát hồ sơ vụ án và diễn biến tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 6 đề nghị Hội đồng xét xử:

- Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện do nguyên đơn ông Nguyễn Bá T xin rút đối với việc yêu cầu Tòa án buộc bị đơn Công ty cổ phần kinh doanh C phải trả khoản phạt 20% + phạt lãi suất không quá 06 tháng theo điểm b khoản 9.2 Điều 9 Hợp đồng nhượng quyền sử dụng nhà ở dịch vụ số 26/HĐNQ-LĐC/2020 ngày 04/6/2020 với số tiền 228.071.000đồng.

- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Bá T về việc buộc bị đơn Công ty cổ phần kinh doanh C thanh toán số tiền gốc là 494.092.904 đồng, tiền lãi phát sinh do chậm thanh toán là 8%/năm tính từ ngày 01/12/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật, đồng thời yêu cầu Công ty Cường Thịnh phải tiếp tục chịu lãi chậm thanh toán theo quy định của pháp luật.

- Án phí dân sự sơ thẩm bị đơn phải chịu theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

- Về quan hệ tranh chấp: Nguyên đơn ông Nguyễn Bá T khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp Hợp đồng nhượng quyền sử dụng nhà ở dịch vụ số 26/HĐNQ-LĐC/2020 ngày 04/6/2020 đối với bị đơn Công ty cổ phần kinh doanh C và được Tòa án thụ lý với quan hệ tranh chấp của vụ án là: “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà”, tuy nhiên trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nhận thấy vào ngày 23/12/2021 giữa nguyên đơn và bị đơn đã ký Biên bản thanh lý hợp đồng số 0504/BBTL-LĐC/2020 về việc hai bên đã thống nhất thanh lý Hợp đồng nhượng quyền sử dụng nhà ở dịch vụ số 26/HĐNQ-LĐC/2020 ngày 04/6/2020, nay nguyên đơn ông Nguyễn Bá T khởi kiện yêu cầu bị đơn Công ty cổ phần kinh doanh C thanh toán số tiền gốc và tiền lãi phát sinh từ Biên bản thanh lý hợp đồng nêu trên nên Hội đồng xét xử xác định đây là “Tranh chấp về đòi tài sản” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

- Về thẩm quyền giải quyết: Đây là tranh chấp về đòi tài sản, không có tranh chấp về bất động sản, bị đơn Công ty cổ phần kinh doanh C có trụ sở tại Quận 6 nên căn cứ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Quận 6, Thành phố Hố Chí Minh.

Công ty cổ phần kinh doanh C đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến Tòa án để tham gia giải quyết vụ án nhưng bị đơn vắng mặt không có lý do. Tại phiên tòa hôm nay bị đơn vẫn tiếp tục vắng mặt vì vậy căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự Tòa án tiến hành xét xử vụ án.

Theo giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Công ty cổ phần (mã số doanh nghiệp: 0313766258) do Sở kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cung cấp thì Người đại diện theo pháp luật của Công ty cổ phần kinh doanh C là ông Phan Hùng C có địa chỉ thường trú tại: Ấp Bình T, xã T, huyện B, tỉnh Bến Tre; địa chỉ liên lạc: Số 23.07, block A, khu dân cư T phường T, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. Theo kết quả trả lời xác minh của Công an xã T, huyện B, tỉnh Bến Tre ngày 10/4/2023 thì ông C không đăng ký thường trú hay tạm trú tại địa phương. Ngày 23/8/2008 công an xã T đã cấp giấy chuyển cho công dân C đến 23.07, block A, khu dân cư T, phường T, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tại kết quả trả lời xác minh của Công an phường T, quận B ngày 05/01/2023 thì đương sự C không có đăng ký hộ khẩu thường trú hay tạm trú tại địa chỉ 23.07, block A, khu dân cư T, phường T, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh, đương sự C hiện không có thực tế cư trú tại địa chỉ 23.07, block A, khu dân cư T, phường T, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Do không xác định được địa chỉ cư trú hiện nay của ông C nên Tòa án nhân dân Quận 6 không thể thực hiện được các thủ tục tống đạt các văn bản tố tụng cho ông Phan Hùng C.

Ngày 04/6/2020 Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh địa ốc C (nay đổi tên thành Công ty cổ phần kinh doanh C) và ông Nguyễn Bá T ký kết hợp đồng nhượng quyền sử dụng nhà ở dịch vụ số 26/HĐNQ-LĐC/2020. Xét thấy, các bên tham gia ký kết hợp đồng đều có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không vi phạm các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015.

Ông T đã thanh toán tiền theo đúng thỏa thuận nhưng Công ty cổ phần kinh doanh C không đảm bảo tiến độ bàn giao nhà theo hợp đồng nên hai bên đã thống nhất thanh lý hợp đồng số 26/HĐNQ-LĐC/2020 ngày 04/6/2020 theo biên bản thanh lý hợp đồng số 0504/BBTL-LĐC/2020 ngày 23/12/2021.

Theo nội dung tại Điều 2, Điều 3 của biên bản thanh lý đồng số 0504/BBTL-LĐC/2020 ngày 23/12/2021 thì Công ty cổ phần kinh doanh C có trách nhiệm trả cho ông T số tiền là: 494.092.904đồng (trong đó gồm 480.150.000đồng là tiền mà ông T đã thanh toán cho Công ty cổ phần kinh doanh C, 18.942.904đồng là tiền lợi nhuận và 5.000.000đồng là tiền chiết khấu vàng) sau thời gian 180 ngày làm việc (không bao gồm các ngày chủ nhật, lễ tết và thời gian bất khả kháng) khi biên bản thanh lý hợp đồng này được các bên ký kết.

Đến ngày 09/9/2022, giữa Công ty cổ phần kinh doanh C và các khách hàng, trong đó có ông Nguyễn Bá T (do ông Vũ Đại T làm đại diện theo ủy quyền) có ký biên bản làm việc, theo đó Công ty cổ phần kinh doanh C sẽ thanh toán các khoản tiền đã nhận cho khách hàng thành 06 đợt với đợt thứ nhất thanh toán vào ngày 30/11/2022 với 30% số tiền còn thiếu khách hàng. Tuy nhiên từ đó cho đến nay Công ty C đã không thanh toán cho ông T khoản tiền nào cho ông T nên Hội đồng xét xử xét thấy, Công ty cổ phần kinh doanh C đã vi phạm thỏa thuận về thời hạn thanh toán từ ngày 01/12/2022 . Do đó, căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 351 Bộ luật Dân sự năm 2015, ông T khởi kiện yêu cầu Công ty cổ phần kinh doanh C phải thanh toán số tiền 494.092.904đồng là có cơ sở chấp nhận.

- Xét thấy tại biên bản làm việc ngày 09/9/2022, các bên đã thỏa thuận đến ngày 30/11/2022 Công ty cổ phần kinh doanh C bắt đầu thanh toán đợt 1 với 30% số tiền còn thiếu nhưng đến nay Công ty cổ phần kinh doanh C không thanh toán khoản tiền nào, không thực hiện đúng nghĩa vụ theo thỏa thuận nên việc nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải chịu tiền lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ với mức lãi suất 8%/năm trên tổng số tiền chậm trả tính từ ngày 01/12/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm 28/7/2023 với số tiền: 494.092.904đồng x 8%/365 x 239 ngày = 25.882.346 đồng là phù hợp với quy định tại khoản Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

Tại phiên tòa hôm nay người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày toàn bộ giấy tờ bản chính liên quan đến sản phẩm gồm: Hợp đồng nhượng quyền sử dụng nhà ở dịch vụ số 26/HĐNQ-LĐC/2020 ngày 04/6/2020, giấy xác nhận thanh toán tiền mà Công ty cổ phần kinh doanh C phát hành cho ông T khi ông T nộp tiền thanh toán vào Công ty. Hiện nay ông T đang giữ bản chính Hợp đồng nhượng quyền sử dụng nhà ở dịch vụ số 26/HĐNQ-LĐC/2020 ngày 04/6/2020 và Giấy xác nhận thanh toán tiền số 14/XNTTLDC-CTL ngày 05/6/2020.

Như vậy, sau khi Công ty cổ phần kinh doanh C thanh toán đủ tiền cho ông T thì ông T có trách nhiệm bàn giao lại cho Công ty C bản chính các giấy tờ sau: Hợp đồng nhượng quyền sử dụng nhà ở dịch vụ số 26/HĐNQ-LĐC/2020 ngày 04/6/2020 và Giấy xác nhận thanh toán tiền số 14/XNTTLDC-CTL ngày 05/6/2020.

Bị đơn phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm trên số tiền phải trả cho nguyên đơn là: 20.000.000đồng + 4 % x (519.975.250đồng – 400.000.000đồng) = 24.799.010đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 147 Bộ luật Tố tụng Dân sự và Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý, sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Nguyên đơn không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và được nhận lại toàn bộ số tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;

- Căn cứ khoản 1 Điều 351, Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự 2015;

- Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, Điều 26 Luật thi hành án dân sự.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Bá T.

- Buộc Công ty cổ phần kinh doanh C có trách nhiệm thanh toán cho ông Nguyễn Bá T số tiền còn thiếu theo Biên bản thanh lý hợp đồng số 0504/BBTL-LĐC ngày 23/12/2021 là: 519.975.250đồng (Năm trăm mười chín triệu, chín trăm bảy mươi lăm nghìn, hai trăm năm mươi đồng), trong đó số tiền gốc là 494.092.904đồng và tiền lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền là 25.882.346đồng.

- Thời hạn thanh toán là ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngàycó đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Ngay sau khi Công ty cổ phần kinh doanh C thanh toán đủ tiền cho ông Nguyễn Bá T thì ông T có trách nhiệm trả lại cho Công ty cổ phần kinh doanh C bản chính các giấy tờ sau: Hợp đồng nhượng quyền sử dụng nhà ở dịch vụ số 26/HĐNQ-LĐC/2020 ngày 04/6/2020 và Giấy xác nhận thanh toán tiền số 14/XNTTLDC-CTL ngày 05/6/2020.

3. Đình chỉ xét xử một phần yêu cầu khởi kiện buộc bị đơn Công ty cổ phần kinh doanh C phải trả khoản phạt 20% + phạt lãi suất không quá 06 tháng theo điểm b khoản 9.2 Điều 9 Hợp đồng nhượng quyền sử dụng nhà ở dịch vụ số 26/HĐNQ-LĐC/2020 ngày 04/6/2020 với số tiền 228.071.000đồng.

4. Về án phí:

- Công ty cổ phần kinh doanh C phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 24.799.010đồng (Hai mươi bốn triệu, bảy trăm chín mươi chín nghìn, không trăm mười đồng).

- Hoàn trả cho ông Nguyễn Bá T số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 17.218.660đồng (Mười bảy triệu, hai trăm mười tám nghìn, sáu trăm sáu mươi đồng) theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AA/2021/0012879 ngày 05/01/2023 của Chi cục thi hành án Dân sự Quận 6.

5. Về quyền kháng cáo, kháng nghị: Đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong thời hạn 15ngày kể từ ngày tuyên án; đương sự vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong thời hạn 15ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết tại địa phương. Viện kiểm sát nhân dân Quận 6 có quyền kháng nghị bản án này trong thời hạn 15ngày kể từ ngày tuyên án. Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh có quyền kháng nghị bản án này trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày tuyên án.

6. Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a, Điều 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.