Bản án 105/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện ngày 13/11/2020 và lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của các nguyên đơn là chị Lê Thị H trình bày như sau:

Anh Đinh Thanh B, chị Nguyễn Ngọc N, anh Nguyễn Ngọc P có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà Nguyễn Thị S các thửa đất số 1667, tờ bản đồ số 7, diện tích 107 m2, loại đất bằng trồng cây hàng năm khác và thửa đất số 1674, tờ bản đồ số 7, diện tích 264 m2, loại đất ở tại nông thôn cùng tọa lạc tại xã L1, huyện C, tỉnh Long An với giá thỏa thuận là 2.430.000.000 đồng. Anh B, chị N, anh P đã đặt cọc cho bà S số tiền 1.800.000.000 đồng và giao tiền tổng cộng làm 02 lần: lần thứ nhất giao số tiền 200.000.000 đồng vào ngày 19/4/2019 và bà S có ký biên nhận nhận tiền cùng ngày 19/4/2019; lần thứ hai giao số tiền 1.600.000.000 đồng vào ngày 28/4/2019 sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc ngày 26/4/2019 tại Văn phòng công chứng C. Theo hợp đồng đặt cọc đã được công chứng thì thời hạn đặt cọc là 30 ngày kể từ ngày 26/4/2019 đến ngày 26/5/2019, trong thời hạn này hai bên sẽ đến Văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà S có trách nhiệm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh B, chị N, anh P và anh B, chị N, anh P có nghĩa vụ giao tiếp số tiền còn lại là 630.000.000 đồng cho bà S. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc khoảng 01 tuần thì phía bà S có gọi điện thoại cho anh B hẹn xuống ký hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên khi anh B, chị N, anh P mang tiền đến giao để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bà S nói rằng hiện nay bà S đang làm thủ tục tách các thửa đất chưa xong nên chưa chuyển nhượng được và hẹn lại vài ngày. Sau đó anh B, chị N, anh P liên lạc lại thì bà S tiếp tục hẹn cho đến tháng 12/2020 bà S vẫn không thực hiện việc chuyển nhượng nên các nguyên đơn mới khởi kiện tại Tòa án yêu cầu Tòa án giải quyết. Trong thời gian Tòa án đang giải quyết vụ án anh B, chị N, anh P có gởi thông báo yêu cầu bà S đến Văn phòng công chứng C vào lúc 9 giờ ngày 08/01/2021 để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhận số tiền còn lại của hợp đồng là 630.000.000 đồng nhưng bà S vẫn không đến.

Do lỗi không thực hiện hợp đồng là thuộc về phía bà S nên nay bà đại diện cho các nguyên đơn anh B, chị N, anh P yêu cầu bà S phải trả lại cho anh B, chị N, anh P số tiền đã nhận đặt cọc là 1.800.000.000 đồng và yêu cầu phạt cọc số tiền 1.800.000.000 đồng, tổng cộng số tiền là 3.600.000.000 đồng.

Bị đơn bà Nguyễn Thị S trình bày trong quá trình giải quyết vụ án như sau:

Bà có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh B, chị N, anh P đối với các thửa đất số 1667, tờ bản đồ số 7, diện tích 107 m2, loại đất bằng trồng cây hàng năm khác và thửa đất số 1674, tờ bản đồ số 7, diện tích 264 m2, loại đất ở tại nông thôn cùng tọa lạc tại xã L1, huyện C, tỉnh Long An do bà đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với giá là 2.430.000.000 đồng. Bà đã nhận đặt cọc từ anh B, chị N, anh P tổng cộng số tiền là 1.800.000.000 đồng vào các ngày 19/4/2019 và 28/4/2019 đúng như đại diện nguyên đơn đã trình bày. Khi ký hợp đồng đặt cọc tại Văn phòng công chứng C hai bên thỏa thuận trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày 26/4/2019 đến ngày 26/5/2019 sẽ cùng nhau đến Văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, anh B, chị N và anh P giao tiếp số tiền 630.000.000 đồng còn lại cho bà và bà giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các nguyên đơn để làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên hết thời hạn thỏa thuận 30 ngày các nguyên đơn vẫn không liên lạc với bà để làm thủ tục chuyển nhượng và giao tiếp số tiền còn lại. Sau đó vài tháng bà có gọi điện thoại yêu cầu các nguyên đơn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao tiếp số tiền còn lại cho bà thì các nguyên đơn nói không có tiền để giao nên từ đó đến nay bà không có liên lạc nữa.

Do anh B, bà N, ông P đã không thực hiện theo đúng thời hạn hai bên đã thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc ngày 26/4/2019 nên nay anh B, chị N, anh P yêu cầu bà trả lại tiền nhận đặt cọc số tiền 1.800.000.000 đồng và yêu cầu phạt cọc số tiền 1.800.000.000 đồng thì bà không đồng ý vì lỗi vi phạm hợp đồng là thuộc về anh B, chị N, anh P nên anh B, chị N, anh P phải chịu mất tiền đặt cọc số tiền là 1.800.000.000 đồng.

Tại phiên tòa anh Đặng Hoàng P1, chị Đặng Thị N1 do anh Đặng Văn N đại diện theo ủy quyền trình bày và ý kiến của anh Đặng Văn N như sau: Anh không đồng ý trả lại cho anh B, chị N, anh P số tiền đặt cọc là 1.800.000.000 đồng và không đồng ý phạt cọc số tiền 1.800.000.000 đồng vì việc không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do lỗi của các nguyên đơn chứ không phải lỗi của bà S.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 02/2022/DS-ST ngày 18 tháng 01 năm 2022 của Toà án nhân dân huyện C đã tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Đinh Thanh B, chị Nguyễn Ngọc N, anh Nguyễn Ngọc P đối với bà Nguyễn Thị S về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Buộc anh Đặng Hoàng P1, anh Đặng Văn N và chị Đặng Thị N1 là những người kế thừa nghĩa vụ tố tụng của bà Nguyễn Thị S phải chịu trách nhiệm liên đới trả lại cho anh Đinh Thanh B, chị Nguyễn Ngọc N, anh Nguyễn Ngọc P số tiền 3.600.000.000 đồng (Ba tỷ sáu trăm triệu đồng) trong phạm vi di sản của bà Nguyễn Thị S.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về trách nhiệm chậm thi hành án; án phí; quyền kháng cáo; quyền yêu cầu, nghĩa vụ và thời hiệu thi hành án.

Ngày 28/01/2022, Tòa án nhân dân huyện C nhận được đơn kháng cáo của Anh Đặng Hoàng P1, chị Đặng Thị N1, anh Đặng Văn N yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Nguyên đơn không rút đơn khởi kiện; bị đơn xác định lại yêu cầu kháng cáo là đồng ý trả lại tiền cọc 1.800.000.000đ nhưng không đồng ý bị phạt cọc với số tiền 1.800.000.000đ; các bên không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Anh Đặng Hoàng P1 trình bày: Tại phiên tòa hôm nay bên bị đơn vẫn đồng ý bán cho các nguyên đơn phần đất thỏa thuận chuyển nhượng, loại đất thổ với giá ban đầu 2.430.000.000đ và đồng ý mở một lối đi từ phần đất chuyển nhượng ra đường công cộng như đã thỏa thuận ban đầu bằng lời nói. Hoặc đồng ý trả cọc cho các nguyên đơn, không đồng ý phạt cọc vì trong sự việc đặt cọc này bị đơn không có lỗi, trong hạn 30 ngày chính nguyên đơn không liên hệ với bị đơn để công chứng hợp đồng chuyển nhượng chứ không phải bị đơn không chịu giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, anh P1 xác nhận trong thời hạn đặt cọc hai bên thỏa thuận bằng lời nói là bị đơn làm thủ tục hợp thửa và chuyển mục đích lên đất thổ thì hai bên mới ký hợp đồng chuyển nhượng với giá nêu trên nên sau khi đặt cọc khoảng 01 tuần bị đơn nộp hồ sơ làm thủ tục hợp thửa.

Luật sư Lê Văn T và anh Huỳnh Văn H thống nhất trình bày: Trong thời hạn đặt cọc các nguyên đơn thông báo cho bà S ra Văn phòng công chứng C để giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhưng bà S nói rằng bà đang làm thủ tục hợp thửa khi nào xong sẽ giao kết, sau đó các nguyên đơn nhiều lần tiếp tục yêu cầu thì bà S cứ nói hẹn lại vài ngày cho đến khi hết thời hạn đặt cọc. Sau khi Tòa án thụ lý vụ án, các nguyên đơn thông báo bằng văn bản yêu cầu bà S ra Văn phòng công chứng C giao kết hợp đồng nhưng bà S không ra mà chuyển nhượng 02 thửa đất này cho người khác, chỉ khi các nguyên đơn phát hiện yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai ngăn chặn thì bà S mới không sang tên được cho bên nhận chuyển nhượng. Tại phiên tòa hôm nay, nếu bị đơn giao cho các nguyên đơn 03 tỷ đồng thì các nguyên đơn đồng rút đơn khởi kiện; các nguyên đơn không đồng ý tiếp tục giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng theo đề nghị của anh P1 đối với 02 thửa đất trên.

Ngoài ra, các bên thống nhất với các ý kiến đã trình bày trước đây, đồng thời xác nhận trong thời hạn đặt cọc không bên nào đến Văn phòng công chứng C để giao kết hợp đồng chuyển nhượng và không bên nào chứng minh được bên kia cố ý không giao kết hợp đồng chuyển nhượng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An phát biểu ý kiến:

Về tính hợp lệ của kháng cáo: Đơn kháng cáo làm trong hạn luật định nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Về chấp hành pháp luật: Kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân thủ đúng những quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng pháp luật.

Về giải quyết yêu cầu kháng cáo: Tại phiên tòa hai bên đều cho rằng trong thời gian đặt cọc bên kia cố ý không ra Văn phòng công chứng C giao kết hợp đồng chuyển nhượng là bên có lỗi nhưng không bên nào chứng minh được. Do đó Tòa án cần thu thập thêm chứng cứ để xác định lỗi của các bên từ đó mới xác định được bên chịu trách nhiệm phạt cọc, trường hợp sau khi đã xác minh vẫn không xác định được bên nào có lỗi thì đề nghị Hội đồng xét xử hủy hợp đồng đặt cọc, trả lại tiền cọc cho các nguyên đơn mà không buộc bị đơn phải trả thêm khoản tiền phạt cọc. Đề nghị chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Về thủ tục tố tụng:

Về việc giải quyết yêu cầu kháng cáo:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự.

Chấp nhận kháng cáo của Anh Đặng Hoàng P1, chị Đặng Thị N1, anh Đặng Văn N.

Sữa Bản án sơ thẩm số: 02/2022/DS-ST ngày 18 tháng 01 năm 2022 của Toà án nhân dân huyện C.

Căn cứ vào các Điều 26, 35, 39, 147, 148 483 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Áp dụng Điều 328, 357 của Bộ luật dân sự năm 2015; điểm d mục 1 phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP của Tòa án nhân dân tối cao; các Điều 27, 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của anh Đinh Thanh B, chị Nguyễn Ngọc N, anh Nguyễn Ngọc P đối với bà Nguyễn Thị S về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Ghi nhận sự tự nguyện của anh Đặng Hoàng P1, anh Đặng Văn N và chị Đặng Thị N1 (là những người kế thừa nghĩa vụ tố tụng của bà Nguyễn Thị S) đồng ý liên đới hoàn trả cho anh Đinh Thanh B, chị Nguyễn Ngọc N và anh Nguyễn Ngọc P số tiền cọc là 1.800.000.000đ (Một tỷ tám trăm triệu đồng) trong phạm vi di sản của bà Nguyễn Thị S.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của anh Đinh Thanh B, chị Nguyễn Ngọc N, anh Nguyễn Ngọc P cho đến khi thi hành án xong các khoản tiền, hàng tháng anh Đặng Hoàng P1, anh Đặng Văn N và chị Đặng Thị N1 phải chịu thêm khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành tương ứng với thời gian chưa thi hành theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự trong phạm vi di sản của bà Nguyễn Thị S.

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của anh Đinh Thanh B, chị Nguyễn Ngọc N và anh Nguyễn Ngọc P về việc yêu cầu bà Nguyễn Thị S phải trả khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc là 1.800.000.000đ (Một tỷ tám trăm triệu đồng).

3. Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 04/2022/QĐ-BPKCTT ngày 21/3/2022 của Tòa án nhân dân tỉnh Long An tiếp tục có hiệu lực thi hành.

4. Về án phí:

- Anh Đặng Hoàng P1, anh Đặng Văn N và chị Đặng Thị N1 không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm.

Hoàn trả cho anh Đặng Hoàng P1, anh Đặng Văn N và chị Đặng Thị N1 tiền tạm ứng án phí phúc thẩm là 900.000đ (Chín trăm ngàn đồng) theo biên lai thu số 0005922 ngày 10/02/2022; số 0006013 ngày 10/3/2022 của Chi cục Thi hành án huyện C.

- Anh Đinh Thanh B, chị Nguyễn Ngọc N và anh Nguyễn Ngọc P phải liên đới chịu 66.000.000đ nhưng được trừ vào tiền tạm ứng án phí sơ thẩm do anh B, chị N và anh P đã nộp 52.000.000đ theo biên lai thu số 0009126 ngày 30/11/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C; anh B, chị N và anh P còn phải nộp tiếp 14.000.000đ (Mười bốn triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

5. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

6. Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án./.