Bản án 105/2018/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên toà: Ông Hoàng Minh Thịnh

Các Thẩm phán:

Ông Nguyễn Văn Thư

Ông Nguyễn Đình Loan

- Thư ký phiên toà: Ông Hồ Phương Tâm – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước: Ông Nguyễn Thanh Mến – Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 19 tháng 10 năm 2018, tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Bình Phước xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 75/2018/TLPT-DS ngày 16/8/2018 về việc “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Hợp đồng đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 08/2018/DS-ST ngày 08/6/2018 của Toà án nhân dân huyện Đ bị kháng cáo, kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 99/2018/QĐXX-PT ngày 26 tháng 9 năm 2018, giữa các đương sự:

-Nguyên đơn: Bà Lê Thị P, sinh năm 1970; cư trú tại: Tổ 2, khu phố T, thị trấn T, huyện Đ, tỉnh Bình Phước. (Có mặt)

-Bị đơn: Ông Nguyễn Sỹ H, sinh năm 1973; cư trú tại: Xóm Đông Tiến, xã Đông Hiếu, thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An. (Có đơn xin xét xử vắng mặt)

-Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1/Bà Cao Thị X, sinh năm 1964 (Vắng mặt)

Người đại diện theo ủy quyền của bà X: Chị Nguyễn Thị M, năm 1993; cùng cư trú tại: Thôn Phước T, xã Phước T, huyện Long Đ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. (Có mặt)

2/Ông Trịnh Văn L, sinh năm 1969

3/Ông Trịnh Thanh H, sinh năm 1989

4/Ông Trịnh Lê Tuấn A, sinh năm 1996

5/Ông Trịnh Lê Anh T, sinh năm 1996

Cùng cư trú tại: Tổ 2, khu phố T, thị trấn T, huyện Đ, tỉnh Bình Phước. (Có đơn xin xét xử vắng mặt)

Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Lê Thị P; Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đ kháng nghị.

NỘI DUNG CỦA VỤ ÁN:

Nguyên đơn Lê Thị P trình bày:

Ngày 18 tháng 4 năm 2017, bà Lê Thị P có chuyển nhượng cho ông Nguyễn Sỹ H một mảnh đất có diện tích 185m2 và 01 căn nhà xây dựng trên đất, thuộc thửa số 05, tờ bản đồ số 52, tọa lạc tại khu phố T, thị trấn T, huyện Đ, tỉnh Bình Phước. Giá chuyển nhượng là 245.000.000đ (Hai trăm bốn mươi lăm triệu đồng). Ông Nguyễn Sỹ H đã đặt cọc cho bà Lê Thị P số tiền là 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng), còn lại 145.000.000đ (Một trăm bốn mươi lăm triệu đồng) hẹn đến ngày 20 tháng 10 năm 2017, các bên đến Phòng Công chứng, sau khi ông Nguyễn Sỹ H thanh toán đủ số tiền 160.000.000đ (Một trăm sáu mươi triệu đồng), trong đó gồm 145.000.000đ (Một trăm bốn mươi lăm triệu đồng) còn lại như hợp đồng đã xác định, 10.000.000đ (Mười triệu đồng) tiền lãi xuất phát từ hợp đồng như hai bên đã thỏa thuận và 5.000.000đ (Năm triệu đồng) tiền ông H đã vay của bà P trước đây thì bà P sẽ sang tên chủ quyền sử dụng đất cho ông H. Trên thực tế thì ngày 18 tháng 4 năm 2017, bà P đã giao nhà và đất cho ông H quản lý sử dụng cho đến nay. Ngày 20 tháng 10 năm 2017, bà P gọi điện cho ông H đến Phòng Công chứng để thực hiện việc giao tiền và sang tên nhưng ông H hẹn đến ngày 24 tháng 10 năm 2017. Ngày 24 tháng 10 năm 2017, bà P và ông H đến Phòng Công chứng Đồng Phú (Địa chỉ: Khu phố T, thị trấn T, huyện Đ, tỉnh Bình Phước) để ký kết hợp đồng, khi đến đây, ông H không đồng ý giao tiền cho bà P như đã thỏa thuận mà yêu cầu bà P sang tên từ bà P trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua tên ông H thì ông H mới trả đủ tiền. Hai bên tranh cải nên hợp đồng không thực hiện được.

Sau khi giao nhà đất cho ông Nguyễn Sỹ H quản lý, sử dụng thì ông Nguyễn Sỹ H chuyển nhượng nhà đất này cho bà Cao Thị X. Hiện nay, bà Cao Thị X đang quản lý sử dụng nhà và đất này.

Bà P yêu cầu xem xét tuyên bố hợp đồng đặt cọc tiền mua bán đất số 01/2017/HĐĐC ngày 18 tháng 4 năm 2017 được xác lập giữa bà Lê Thị P và ông Nguyễn Sỹ H là vô hiệu; tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Sỹ H và bà Cao Thị X là vô hiệu. Bà P có nghĩa vụ hoàn trả cho ông H số tiền cọc đã nhận là 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng), ngược lại ông H phải có nghĩa vụ giao trả lại nhà và đất cho bà P.

Tại phiên tòa, bà Lê Thị P vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện ban đầu. Đối với 10.000.000đ (Mười triệu đồng) tiền lãi xuất phát từ hợp đồng và 5.000.000đ (Năm triệu đồng) tiền ông H đã vay của bà P thì bà P không yêu cầu giải quyết trong vụ án này. Ngoài ra, không còn có yêu cầu nào khác.

Bị đơn Nguyễn Sỹ H trình bày:

Ông Nguyễn Sỹ H và bà Lê Thị P có tiến hành sang nhượng nhà và đất tại thị trấn T, huyện Đ, tỉnh Bình Phước, trong đó có 01 căn nhà cấp IV được xây dựng trên phần diện tích đất 185m2 (Có 175m2 đất thổ cư và 9.4m2 đất trồng cây lâu năm). Giá toàn bộ hợp đồng là 245.000.000đ (Hai trăm bốn mươi lăm triệu đồng). Ngày 18 tháng 4 năm 2017, ông H giao tiền đặt cọc cho bà P là 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng), đồng thời bà P giao nhà và đất cho ông H quản lý, sử dụng. Nội dung của hợp đồng là khi nào bà P giao quyền sử dụng đất và nhà được cơ quan cấp có thẩm quyền chứng thực thì ông H sẽ trả cho bà P số tiền 145.000.000đ (Một trăm bốn mươi lăm triệu đồng) còn lại. Việc thỏa thuận này được lập bằng hợp đồng đặt cọc mua bán đất có sự chứng kiến của khu phố trưởng khu phố T. Ngày 24 tháng 10 năm 2017, bà Lê Thị P không thực hiện việc chuyển nhượng đất và nhà nói trên như hai bên đã cam kết.

Ông Nguyễn Sỹ H yêu cầu bà Lê Thị P phải có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng như hai bên đã thỏa thuận, ông Nguyễn Sỹ H có nghĩa vụ hoàn trả cho bà P số tiền còn thiếu lại, đồng thời bà P phải có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ thủ tục sang nhượng đất như đã cam kết ban đầu.

Đối với hợp đồng đặt cọc được xác lập giữa ông Nguyễn Sỹ H và bà Cao Thị X thì ông Nguyễn Sỹ H yêu cầu là để ông Nguyễn Sỹ H và bà Cao Thị X tự thương lượng, giải quyết.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Cao Thị X trình bày:

Ngày 17 tháng 4 năm 2017, bà Cao Thị X và ông Nguyễn Sỹ H có xác lập một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung: Ông Nguyễn Sỹ H chuyển nhượng cho bà Cao Thị X một mảnh đất có diện tích 194,3m2 cùng tài sản gắn liền với đất là 01 căn nhà cấp 4. Địa chỉ thửa đất: Khu phố T, thị trấn T, huyện Đ, tỉnh Bình Phước. Giá chuyển nhượng là 290.000.000đ (Hai trăm chín mươi triệu đồng). Để cho hợp đồng được thực hiện, cùng ngày thì giữa bà Cao Thị X và ông Nguyễn Sỹ H có xác lập một hợp đồng đặt cọc, cụ thể là bà Cao Thị X giao cho ông Nguyễn Sỹ H số tiền đặt cọc là 150.000.000đ (Một trăm năm mươi triệu đồng), hẹn đến ngày 20 tháng 10 năm 2017 thì các bên đến Phòng Công chứng để chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn trả tiếp số tiền 140.000.000đ (Một trăm bốn mươi triệu đồng) còn lại. Ông Nguyễn Sỹ H đã giao đất và nhà cho bà Cao Thị X sử dụng cho đến nay. Đến ngày 24 tháng 10 năm 2017, bà Cao Thị X yêu cầu ông Nguyễn Sỹ H đến Phòng Công chứng Đồng Phú để xác lập và chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc, ông Nguyễn Sỹ H có đến Phòng Công chứng nhưng không chịu thực hiện việc ký kết hợp đồng mà ngược lại còn gây khó dễ. Việc làm cho hợp đồng không thực hiện được là do lỗi của ông Nguyễn Sỹ H. Theo nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc thì ông Nguyễn Sỹ H không thực hiện đúng cam kết sẽ bị phạt cọc gấp đôi, ngược lại phía bà Cao Thị X không thực hiện đúng thì sẽ mất tiền cọc.

Bà Cao Thị X yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa bà Cao Thị X và ông Nguyễn Sỹ H vào ngày 17 tháng 4 năm 2017 là vô hiệu; buộc ông Nguyễn Sỹ H phải có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Cao Thị X số tiền cọc đã nhận là 150.000.000đ (Một trăm năm mươi triệu đồng) và tiền phạt cọc là 150.000.000đ (Một trăm năm mươi triệu đồng), tổng cộng là 300.000.000đ (Ba trăm triệu đồng). Ngoài ra, không còn có yêu cầu nào khác.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trịnh Văn L trình bày:

Vào tháng 4 năm 2017, vợ ông Trịnh Văn L là bà Lê Thị P có sang nhượng cho ông Nguyễn Sỹ H 01 căn nhà nhưng ông L hoàn toàn không biết. Tháng 10 năm 2017, ông L cần tiền để trả nợ Ngân hàng nên bảo bà P sang nhượng nhà và đất vừa mua đấu giá tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ (Đất và nhà tọa lạc tại thị trấn T, huyện Đ, tỉnh Bình Phước chuyển nhượng cho ông H) thì bà P bảo là đã sang nhượng đất và nhà này cho ông H nhưng ông H không trả tiền. Ông L và bà P đã sang nhượng căn nhà ở Đồng Xoài để lấy tiền trả Ngân hàng. Hiện nay, ông L không có nhu cầu sang nhượng đối với phần nhà đất này nữa nên yêu cầu ông H phải có nghĩa vụ hoàn trả lại nhà và đất cho ông L vì đây là tài sản chung của vợ chồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trịnh Thanh H, Trịnh Lê Anh T, Trịnh Lê Tuấn A thống nhất trình bày:

Phần diện tích đất và nhà đang có sự tranh chấp là tài sản chung của gia đình. Anh Hoàng, anh Tuấn, anh Tuấn Anh yêu cầu giống yêu cầu bố mẹ mình là bà Lê Thị P và ông Trịnh Văn L.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2018/DS-ST ngày 08/6/2018 của Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Bình Phước tuyên xử:

[1] Chấp nhận một phần yêu cầu của các ông (bà) Lê Thị P, Trịnh Văn L, Trịnh Thanh H, Trịnh Lê Tuấn A và Trịnh Lê Anh T .

Tuyên bố hợp đồng đặt cọc tiền mua bán đất số 01/2017/HĐĐC ngày 18 tháng 4 năm 2017 được xác lập giữa bà Lê Thị P và ông Nguyễn Sỹ H vô hiệu;

Buộc ông Nguyễn Sỹ H và bà Cao Thị X có nghĩa vụ liên đới hoàn trả cho các ông (bà) Lê Thị P, Trịnh Văn L, Trịnh Thanh H, Trịnh Lê Tuấn A và Trịnh Lê Anh T phần diện tích đất 194.3m2, vị trí đất được xác định tại thửa số 5, tờ bản đồ số 52, địa chỉ: Khu phố T, thị trấn T, huyện Đ, tỉnh Bình Phước (Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CI 180179, vào sổ cấp Giấy số (CS) 06046/Tân Phú do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Phước ký cấp ngày 19 tháng 10 năm 2017) cùng với tài sản gắn liền quyền sử dụng đất gồm: 01 căn nhà cấp IV có tổng diện tích 126m2 và công trình phụ là tường rào, sân nền, giếng nước.

Bà Lê Thị P phải có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Nguyễn Sỹ H số tiền đặt cọc đã nhận là 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng) và tiền phạt cọc là 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng), tổng cộng là 200.000.000đ (Hai trăm triệu đồng).

[2] Chấp nhận yêu cầu của bà Cao Thị X.

Tuyên bố Giấy cọc tiền mua nhà ngày 17 tháng 4 năm 2017 được xác lập giữa ông Nguyễn Sỹ H và bà Cao Thị X vô hiệu;

Buộc ông Nguyễn Sỹ H phải có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Cao Thị X số tiền đặt cọc đã nhận là 150.000.000đ (Một trăm năm mươi triệu đồng) và tiền phạt cọc là 150.000.000đ (Một trăm năm mươi triệu đồng), tổng cộng là 300.000.000đ (Ba trăm triệu đồng).

[3] Bác yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Sỹ H về việc buộc bà Lê Thị P phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của phần diện tích đất 194.3m2, vị trí đất được xác định tại thửa số 5, tờ bản đồ số 52 nói trên.

[4] Không xem xét, giải quyết đối với số tiền 5.000.000đ (Năm triệu đồng) ông Nguyễn Sỹ H đã vay của bà Lê Thị P, số tiền 10.000.000đ (Mười triệu đồng ) tiền lãi xuất phát từ hợp đồng, số tiền bà Cao Thị X bỏ ra chi phí sửa chữa nhà.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Ngày 12/6/2018, nguyên đơn bà Lê Thị P có đơn kháng cáo, bà không đồng ý trả tiền phạt cọc cho ông Nguyễn Sỹ H 100.000.000đ vì bà không có lỗi trong việc Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện được.

Ngày 25/6/2018, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đ ban hành quyết định kháng nghị số 03/QĐKNPT-VKS-DS. Đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước xét xử vụ án theo hướng hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2018/DS-ST ngày 08/6/2018 của Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Bình Phước.

Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và yêu cầu khởi kiện. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước vẫn giữ nguyên quyết định kháng số 03/QĐKNPT-VKS-DS ngày 25/6/2018 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đ.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước phát biểu: Việc tuân theo pháp luật từ khi thụ lý đến khi xét xử phúc thẩm của Thẩm phán và HĐXX đã tuân thủ đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về đường lối giải quyết vụ án: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và tại phiên tòa phúc thẩm. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 3 Điều 308, Điều 310 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn; chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đ hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2018/DS-ST ngày 08/6/2018 của Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Bình Phước.