Bản án 1049/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 10/9/2018, đơn yêu cầu bổ sung khởi kiện đề ngày 14/9/2022, bản tự khai, biên bản hòa giải, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn Thân Trọng Thái trình bày:

Ngày 09/7/2010 ông Th n Trọng T và bà Nguyễn Thị C có lập hợp đồng giấy tay về việc ông T bán cho bà C một phần đất có diện tích 50m2 (dài 12,5m, ngang 4m), tọa l c t i phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh, nằm trong thửa đất số 164-2, tờ bản đồ số 10E (SĐN), theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hồ sơ gốc số 5623 do Ủy ban nh n d n Quận A cấp ngày 14/6/2004 cho ông Th n Trọng T, bà Võ Thị Cẩm N với giá 550.000.000 đồng, bà C đã thanh toán số tiền 250.000.000 đồng và hi nào tách sổ ra công chứng thì trả hết tiền c n l i. Tuy nhiên, do phần diện tích đất ông T chuyển nhượng cho bà C không có mã hẻm nên theo quy định của pháp luật thì phần đất trên hông thể tách thửa được. Nay ông T đề nghị T a án nh n d n Quận 12 tuyên hợp đồng chuyển nhượng giấy tay giữa ông Th n Trọng T và bà Nguyễn Thị C là vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Ông T nhận l i phần đất đã chuyển nhượng, bồi thường chi phí x y dựng căn nhà trên đất phần giá trị trượt giá đến nay theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, ông T đề nghị T a án nh n d n Quận 12 tuyên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa bà Nguyễn Thị C, ông Huỳnh Kim D với bà Nguyễn Thị L ngày 20/6/2015 là vô hiệu, xử l hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định pháp luật.

Bị đơn bà Nguyễn Thị C có người đại diện theo ủy quyền ông Nguyễn Đình V1 trình bày:

Bà Nguyễn Thị C thừa nhận có mua bán với ông Th n Trọng T phần đất 50m2 với giá là 550.000.000 đồng, bà C đã giao 250.000.000 đồng, ông T chỉ yêu cầu thanh toán trước số tiền trên, c n l i 300.000.000 đồng đến hi nào x y nhà tách sổ và công chứng thì sẽ giao hết tiền c n l i. Sau đó ông T xin giấy phép x y dựng để bà C x y dựng căn nhà vào năm 2010với giá trị hoảng 250.000.000 đồng. Đến năm 2015 do cần tiền trả nợ nên bà C đã bán căn nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên cho bà Nguyễn Thị L với giá 1.100.000.000 đồng và bà đã nhận 700.000.000 đồng. Nay bà C yêu cầu vợ chồng ông T tiếp tục thực hiện hợp đồng (tách thửa, ra sổ và công chứng sang tên cho bà) và bà C sẽ thanh toán tiếp cho ông T số tiền c n l i 300.000.000 đồng. Nếu ông T không muốn thực hiện hợp đồng nữa thì phải bồi thường cho bà C số tiền 2.500.000.000 đồng để bà C trả l i cho L và đi mua nhà hác, vì hủy hợp đồng, hợp đồng vô hiệu phải xử l hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định pháp luật.Đối với biên bản định giá ngày 13/9/2022 của T a án nh n d n Quận 12, ông V1 hông đồng với mức giá theo biên bản vì ông cho rằng mức giá này là thấp, tuy nhiên ông hông yêu cầu định giá l i.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị L bày (đại diện ủy quyền ông Nguyễn Đình V1) trình bày:

Căn nhà và quyền sử dụng đất tranh chấp giữa ông T với bà C đã được bà C và ông D bán cho bà L và nhận 700.000.000 đồng. Vì vậy bà hông đồng với yêu cầu hủy hợp đồng của bên ông Th n Trọng T. Nếu ông T muốn hủy hợp đồng thì phải bồi thường cho bà C để bà C có tiền bồi thường do hủy hợp đồng với bà L, yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định pháp luật.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Huỳnh Kim D trình bày:

Ông và bà Nguyễn Thị C ết hôn năm 2009, trong quá trình chung sống, bà C có mua phần đất 50m2 (dài 12,5m, ngang 4m) tọa l c t i phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh thửa đất số 164-2, tờ bản đồ số 10E (SĐN), theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hồ sơ gốc số 5623 do Ủy ban nh n d n Quận A cấp ngày 14/6/2004 cho ông Th n Trọng T, bà Võ Thị Cẩm N với giá 550.000.000 đồng. Số tiền mua đất là tiền riêng của bà C, không liên quan đến ông, ông cam ết đó là tài sản riêng của bà C, hông hiếu n i về sau, đồng thời xin vắng mặt trong toàn bộ quá trình giải quyết vụ án.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị Cẩm N trình bày:

Bà là vợ của ông Th n Trọng T, bà cùng ông T đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở hồ sơ gốc số 5623 do Ủy ban nh n d n Quận A cấp ngày 14/6/2004. Tuy nhiên, hi chuyển nhượng giấy tay cho bà C chỉ một mình ông T và hông có sự đống của bà, bà cũng hông ủy quyền cho ông T chuyển nhượng đất cho bà C. Bà thống nhất với iến của ông Th n Trọng T, đề nghị T a án nh n d n Quận 12 giải quyết vụ iện theo quy định của pháp luật.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Đặng Hoàng Xuân V trình bày:

Ông là con của bà Nguyễn Thị C, hiện đang sinh sống t i phần đất tranh chấp thuộc phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh với mẹ ông là bà Nguyễn Thị C. Đối với vụ iện này, ông thống nhất với toàn bộ iến của mẹ ông, đề nghị T a án nh n d n Quận 12 giải quyết vụ iện theo quy định pháp luật.

Toà án nh n d n Quận 12 đã tiến hành hoà giải, nhưng các bên hông thống nhất được cách giải quyết toàn bộ vụ án, nên đã tiến hành đưa vụ án ra xét xử.

T i Bản án d n sự sơ thẩm số 41/2023/DS - ST ngày 03/3/2023 của T a án nhân d n Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh, tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu hởi iện của nguyên đơn:

1.1 Tuyên bố Hợp đồng sang nhượng nhà đất ngày 09/7/2010 là vô hiệu.

Buộc bà Nguyễn Thị C cùng người sinh sống trên đất là ông Đặng Hoàng Xuân V phải có trách nhiệm trả l i cho ông Th n Trọng T, bà Nguyễn Thị Cẩm N1 phần đất có diện tích phần đất 50m2 (dài 12,5m, ngang 4m) tọa l c t i phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh, thuộc một phần thửa đất số 164-2, tờ bản đồ số 10E (SĐN), theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hồ sơ gốc số 5623 do Ủy ban nh n d n Quận A cấp ngày 14/6/2004 cho ông Thân Trọng T, bà Võ Thị Cẩm N.

Ông Th n Trọng T, bà Võ Thị Cẩm N có trách nhiệm thanh toán cho bà Nguyễn Thị C số tiền là 1.000.000.000 (Một tỷ đồng) ngay hi bản án có hiệu lực thi hành.

Kể từ ngày bà C có đơn thi hành án đối với các hoản tiền nêu trên mà ông T, bà N chưa thanh toán cho bà C thì ông T, bà N c n phải chịu hoản tiền lãi của số tiền c n phải thi hành án theo mức lãi suất quy định t i Điều 357, 468 của Bộ luật d n sự năm 2015.

1.2. Tuyên bố Giấy sang nhượng nhà đất ngày 20/6/2015 là vô hiệu.

Bà Nguyễn Thị C có trách nhiệm trả cho bà Nguyễn Thị L số tiền 700.000.000(Bảy trăm triệu đồng) ngay hi bản án có hiệu lực thi hành.

Kể từ ngày bà L có đơn thi hành án đối với các hoản tiền nêu trên mà bà C chưa thanh toán cho bà L thì bà C c n phải chịu hoản tiền lãi của số tiền c n phải thi hành án theo mức lãi suất quy định t i Điều 357, 468 của Bộ luật d n sự năm 2015.

Ngoài ra bản án c n tuyên về án phí, quyền háng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.

Ngày 03/03/2023, bị đơn bà Nguyễn Thị C có đơn háng cáo bản án sơ thẩm.

T i phiên T a phúc thẩm hôm nay, nguyên đơn hông rút đơn hởi iện, bị đơn hông rút đơn háng cáo. Các đương sự hông cung cấp thêm chứng cứ mới ngoài các chứng cứ đã giao nộp t i cấp sơ thẩm, vẫn giữ nguyên các iến đã trình bày và hông thỏa thuận được cách giải quyết vụ án.

* Đ i diện Viện iểm sát nh n d n Thành phố Hồ Chí Minh nhận xét:

Về tố tụng: Thẩm phán chủ tọa, Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng và đầy đủ các thủ tục được qui định t i Bộ luật tố tụng d n sự trong quá trình giải quyết vụ án. Các đương sự được đảm bảo để thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật tố tụng d n sự.

Về nội dung:

1. Về tính có căn cứ và hợp pháp của háng cáo:

Bản án d n sự sơ thẩm số 41/2023/DS-ST của T a án nh n d n Quận 12 được tuyên ngày 03/3/2023.

Ngày 03/3/2023, bị đơn bà C có đơn háng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm trên.

Căn cứ hoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng d n sự năm 2015 thì đơn háng cáo c n trong h n luật định.

2. Về nội dung háng cáo:

Ngày 09/7/2010, ông Th n Trọng T và bà Nguyễn Thị C có lập hợp đồng giấy tay về việc ông T bán cho bà C một phần đất có diện tích 50m2 (dài 12,5m, ngang 4m), tọa l c t i phường T, Quận A, TP ., nằm trong thửa đất số 164-2, tờ bản đồ số 10E (SĐN), theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hồ sơ gốc số 5623 do A cấp ngày 14/6/2004 cho ông Th n Trọng T, bà Võ Thị Cẩm N với giá 550.000.000 đồng, bà C đã thanh toán số tiền 250.000.000 đồng và hi nào tách số ra công chứng thì trả hết tiền c n l i. Tuy nhiên, do phần diện tích ông T chuyển nhượng cho bà C hông có mã hẻm nên theo quy định pháp luật thì phần đất trên hông thể tách thửa được. T a sơ thẩm tuyên chấp nhận toàn bộ yêu cầu hởi iện của nguyên đơn.

Bị đơn bà Nguyễn Thị C háng cáo toàn bộ bán án sơ thẩm, yêu cầu T a án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, xem xét về giá trị bồi thường mà nguyên đơn phải bồi thường cho bà.

T i phiên t a, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu hởi iện, hông đồng với háng cáo của bị đơn, bị đơn hông đồng với yêu cầu hởi iện của nguyên đơn, bị đơn giữ nguyên háng cáo, các đương sự hông thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Qua xem xét chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, trình bày của đương sự nhận thấy:

Ngày 14/6/2004, Ủy ban nh n d n Quận A, TP . cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hồ sơ gốc số 5623, thửa đất số 164-2, tờ bản đồ số 10E (Sơ đồ nền), diện tích sử dụng là 563,5m2 cho ông Thân Trọng T và bà Võ Thị Cẩm N.

Ngày 09/7/2010, ông Th n Trọng T thỏa thuận với bà Nguyễn Thị C ký hợp đồng chuyển nhượng 1 phần thửa đất trên, diện tích 12,5m x 4m = 50m2 bằng giấy tay, giá chuyển nhượng là 550.000.000 đồng. Sau đó bà C chuyển nhượng phần đất này cho bà Nguyễn Thị L bằng giấy tay.

Căn cứ điểm 2.2, hoản 2 mục 1 phần những quy định chung của Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp-Bộ T2 hướng dẫn: Hợp đồng, văn bản về bất động sản mà bên có bất động sản là hộ gia đình, cá nh n thì hộ gia đình, cá nh n đó được lựa chọn hình thức công chứng t i Ph ng Công chứng hoặc chứng thực t i Ủy ban nh n d n xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản. Xét thấy, hình thức của hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng ngày 09/7/2010 giữa ông T và bà C là hợp đồng chuyển nhượng đất nhưng hông được công chứng, chứng thực mà chỉ viết tay nên hông đảm bảo về hình thức theo quy định t i Điều 127 Luật đất đai 2003, sửa đổi bổ sung 2009. Mặt hác, hồ sơ hông thể hiện bà N là vợ ông T ủy quyền cho ông T được toàn quyền đứng ra thỏa thuận chuyển nhượng cho bà C, bà N cũng thừa nhận hi chuyển nhượng giấy tay cho bà C chỉ một mình ông T ký và không có sự đồng của bà. Do đó, theo quy định t i các Điều 134, 142 của Bộ luật d n sự 2005 Hợp đồng sang nhượng nhà đất trên vô hiệu ngay từ thời điểm giao ết. Dẫn đến giấy sang nhượng nhà đất ngày 20/6/2015 của bà C, ông D với bà L cũng vô hiệu ngay từ thời điểm giao ết.

* Về lỗi các bên hi các bên giao ết hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu:

Căn cứ Điều 1, Điều 2 của Hợp đồng sang nhượng nhà đất ngày 09/7/2010 giữa ông T, bà C thể hiện nội dung: Giá chuyển nhượng phần đất là 550.000.000 đồng, bà C thanh toán trước 250.000.000 đồng, ông T thực hiện thủ tục tách thửa, ra công chứng thì bà C sẽ thanh toán đủ số tiền c n l i.

Tuy nhiên, sau khi bà C xây nhà xong thì ông T hông thể tiến hành tách thửa do thửa đất hông đáp ứng đầy đủ các điều iện về tách thửa theo quy định của pháp luật, đất hông có mã số hẻm nên hông tách thửa được. Nhận thấy, khi ông T, bà C giao ết hợp đồng sang nhượng nhà đất có năng lực hành vi d n sự đầy đủ và tự nguyện. T i thời điểm giao ết hợp đồng, mặc dù phần diện tích sang nhượng là 50m2 (dài 12,5m, ngang 4m) nằm trong thửa đất số 164-2, tờ bản đồ số 10E (Sơ đồ nền), diện tích sử dụng là 563,5m2 chưa được tách thửa, chưa có giấy chứng nhận nhưng hai bên vẫn tiến hành sang nhượng. Bà C khi mua phần đất trên biết giấy chứng nhận đứng tên hai vợ chồng ông Th n Trọng T và bà Võ Thị Cẩm N nhưng hi hợp đồng hông có xác nhận của bà N mà bà C vẫn giao dịch như vậy là đã vi ph m quy định pháp luật về quyền định đo t đối với tài sản chung của vợ chồng trong thời ỳ hôn nh n. Ngoài ra, trước hi mua đất bà C hông liên hệ tìm hiểu cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được biết phần đất mua có tách thửa và có ra được giấy chứng nhận hông. T i thời điểm bà C mua đất của ông T, thì phần đất này chỉ là phần đất trống, sau đó bà C có x y dựng thêm căn nhà để sinh sống. Ngày 20/6/2015, bà C chuyển nhượng phần đất đang tranh chấp với ông T cho bà Nguyễn Thị L với giá 1.100.000.000 đồng, bà L thanh toán trước 700.000.000 đồng c n l i 400.000.000 đồng sẽ giao đủ cho bà C khi bà C cung cấp đầy đủ giấy tờ cho bà L. Xét thấy, bà L biết phần đất mà bà giao ết với bà C chưa được tách thửa, chưa có giấy chứng nhận riêng, chưa thay đổi chủ sở hữu pháp l sang tên bà C những vẫn giao ết hợp đồng. Như vậy, các bên tham gia giao ết hợp đồng ngày 09/7/2010 và giấy sang nhượng nhà đất ngày 20/6/2015 là có lỗi ngang nhau. Như vậy, cấp sơ thẩm nhận định hợp đồng ngày 09/7/2010 và giấy sang nhượng nhà đất ngày 20/6/2015 là vô hiệu do hông đáp ứng đầy đủ các điều iện theo quy định của pháp luật nên các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận là có cơ sở.

Theo chứng cứ có trong hồ sơ và các đương sự thừa nhận ông T đã nhận của bà C số tiền 250.000.000 đồng nên ông T phải có trách nhiệm trả l i cho bà C số tiền 250.000.000 đồng. Theo Biên bản giá tài sản ngày 13/9/2022, cấp sơ thẩm tính ông T và bà C mỗi người chịu ½ số tiền 598.950.000 đồng, tương đương số tiền 299.475.000 đồng, số tiền ông T phải trả cho bà C là 656.010.940 đồng. T i phiên t a, ông T tự nguyện, hỗ trợ thêm bà C số tiền 343.989.060 đồng, tổng cộng 1.000.000.000 đồng.

* T i phiên t a phúc thẩm ngày 21/7/2023, bị đơn bà Nguyễn Thị C đề nghị định giá l i nhà và đất t i một phần nhà số E đường T, KP C, phường T, Quận A, TP . là đối tượng của Hợp đồng sang nhượng ngày 09/7/2010 được giữa ông T và bà C.

Ngày 24/7/2023, T a án nh n d n TP Hồ Chí Minh ban hành quyết định Số 9846/2023/QĐ-TĐG trưng cầu thẩm định giá. Căn cứ ết quả của Chứng thư thẩm định giá ngày 21/8/2023, thì giá trị công trình x y dựng là 187.440.000 đồng, giá trị quyền sử dụng đất đô thị là 2.625.000.000 đồng.

Xét lỗi hai bên ngang nhau trong việc chuyển nhượng dẫn đến hợp đồng vô hiệu nên hai bên cùng chịu ½ số tiền chênh lệnh phần đất chuyển nhượng, giá trị quyền sử dụng đất theo chứng thư thẩm định ngày 21/8/2023 là 2.625.000.000 đồng, chênh lệch so với giá chuyển nhượng số tiền 550.000.000 đồng giữa ông T, bà C là 2.075.000.000 đồng (2.625.000.000 đồng - 550.000.000 đồng), tương đương 45% hợp đồng (45% x 2.075.000.000 đồng) = 933.750.000 đồng để tính lỗi của hai bên. Do đó, ông T và bà C mỗi người chịu ½ số tiền 933.750.000 đồng, tương đương số tiền 466.875.000 đồng.

Vì vậy số tiền ông T phải trả cho bà C là 904.315.000 đồng (250.000.000 đồng + 187.440.000 đồng + 466.875.000 đồng) và số tiền 343.989.060 đồng (do nguyên đơn hông háng cáo nên giữ nguyên phần hỗ trợ này). Tổng cộng số tiền ông T phải trả là 1.248.304.060 đồng.

Như vậy, căn cứ ết quả chứng thư thẩm định ngày 21/8/2023 thì giá trị nhà và đất có giá cao hơn ết quả định giá của cấp sơ thẩm nên háng cáo của bà Nguyễn Thị C là có cơ sở chấp nhận và đề nghị sửa án sơ thẩm.

Bởi các lẽ trên,

Viện Kiểm sát nh n d n TP. Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm tuyên xử: Căn cứ hoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng d n sự 2015:

- Chấp nhận háng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị C.

- Sửa bản án d n sự sơ thẩm số 41/2023/DS-ST ngày 3/3/2023 của T a án nh n d n Quận 12.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét t i phiên t a, ết quả tranh tụng t i phiên t a, sau hi nghe đ i diện Viện iểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm, sau hi nghị án, Hội đồng xét xử nhận định:

Xét về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng: Theo điểm 2.2, Khoản 2 Mục 1 phần Những quy định chung của Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06 năm 2006 của Bộ Tư pháp - Bộ T2 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất có quy định: “Hợp đồng, văn bản về bất động sản mà bên có bất động sản là hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn hình thức công chứng tại Phòng Công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản”. Mặt hác, hợp đồng sang nhượng nhà đất giữa ông T, bà C là hợp đồng chuyển nhượng đất nhưng l i hông được công chứng, chứng thực mà chỉ là giấy viết tay giữa hai bên nên hông đảm bảo về mặt hình thức theo quy định pháp luật t i Điều 127 Luật đất đai 2003 sửa đổi bổ sung 2009. Như vậy, Hợp đồng sang nhượng nhà đất giữa ông T, bà Chính xác l vào ngày 09/7/2010, mặc dù các bên tham gia giao dịch là tự nguyện, tuy nhiên hông đảm bảo các điều iện về chủ thể, hình thức của hợp đồng theo quy định t i các điều 134, 142 của Bộ luật d n sự 2005 nên Hợp đồng sang nhượng nhà đất này vô hiệu ngay từ thời điểm giao ết hợp đồng.

Tương tự, như việc ph n tích ở Hợp đồng sang nhượng nhà đất ngày 09/7/2010, thì Giấy sang nhượng nhà đất ngày 20/6/2015 của bà C, ông D với bà L cũng hông đảm về mặt hình thức và nội dung. Bà C chuyển nhượng cho bà L trong hi phần đất này vẫn chưa tách thửa sang tên bà C là hông đảm bảo về mặt chủ thể nên căn cứ vào các điều 134, 142 của Bộ luật d n sự 2005 Giấy sang nhượng nhà đất này vô hiệu ngay từ thời điểm giao ết.

[4.4] Xét lỗi của các bên hi các bên giao ết hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu:

- Ông Th n Trọng T, bà Nguyễn Thị C là các cá nh n có năng lực hành vi d n sự đầy đủ và tự nguyện giao ết Hợp đồng sang nhượng nhà đất ngày 09/7/2010. T i thời điểm giao ết hợp đồng, mặc dù phần đất có diện tích 50m2 (dài 12,5m, ngang 4m) tọa l c t i phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong thửa đất số 164-2, tờ bản đồ số 10E (SĐN) theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hồ sơ gốc số 5623 do Ủy ban nh n d n Quận A, TP . cấp ngày 14/6/2004 cho ông Th n Trọng T, bà Võ Thị Cẩm N chưa được tách thửa, chưa có giấy chứng nhận nhưng hai bên vẫn tiến hành sang nhượng, dựa trên giấy sang nhượng này bà C l i chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị L theo Giấy sang nhượng nhà đất ngày 20/6/2015.

Người có quyền lơi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị L cũng biết phần đất mà bà giao ết với bà C là chưa được tách thửa, chưa có giấy chứng nhận riêng, chưa được thay đổi pháp l sang tên bà C mà mới chỉ hợp đồng sang nhượng đối với ông T (là chủ sử dụng quyền sử dụng đất mà nguyên đơn và bị đơn giao ết chuyển nhượng) nhưng vẫn giao ết hợp đồng đặt cọc với bị đơn theo Giấy sang nhượng nhà đất ngày 20/6/2015. Như vậy, các bên tham gia

ết Hợp đồng sang nhượng nhà đất ngày 09/7/2010 và Giấy sang nhượng nhà đất ngày 20/6/2015 là có lỗi ngang nhau và việc hợp đồng này là vô hiệu do hông đáp ứng đầy đủ các điều iện theo quy định của pháp luật nên các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Ông T đã nhận tiền của bà C, bà C nhận tiền của bà L, các bên đã thừa nhận điều này. Do đó ông T phải hoàn trả số tiền đã nhận cho bà C, bà C phải hoàn trả số tiền đã nhận cho bà L.

Theo chứng cứ có t i hồ sơ vụ iện và các đương sự thừa nhận thì ông T đã nhận của bà C số tiền là 250.000.000 (Hai trăm năm mươi triệu) đồng và bà C đã nhận số tiền là 700.000.000 (Bảy trăm triệu) đồng của bà L nên ông T phải có trách nhiệm trả l i cho bà C số tiền 250.000.000 (Hai trăm năm mươi triệu) đồng, bà C phải trả l i cho bà L số tiền 700.000.000(Bảy trăm triệu đồng). Bà Nguyễn Thị C, cùng người sinh sống trên đất là ông Đặng Hoàng Xu n V phải có trách nhiệm trả l i cho ông Th n Trọng T, bà Nguyễn Thị C phần đất có diện tích phần đất 50m2 (dài 12,5m, ngang 4m) tọa l c t i phường T, Quận A, Tp ., thuộc một phần thửa đất số 164-2, tờ bản đồ số 10E (SĐN), theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hồ sơ gốc số 5623 do Ủy ban nh n d n Quận A cấp ngày 14/6/2004 cho ông Th n Trọng T, bà Võ Thị Cẩm N. Trong quá trình giải quyết vụ án, T a án nh n d n Quận 12, TP . đã tiến hành xem xét, thẩm định t i chỗ và định giá phần đất tranh chấp. Ông Nguyễn Đình V1 là đ i diện ủy quyền của bà C, bà L hông đồng với ết quả định giá t i biên bản định giá ngày 13/9/2022 của T a án nhưng hông yêu cầu định giá l i theo như Biên bản ghi nhận sự việc về việc định giá tài sản ngày 14/11/2022 của Tòa án Quận A, TP . nên Hội đồng xét xử xem biên bản định giá ngày 13/9/2022 làm cơ sở giải quyết vụ iện. T i thời điểm bà C mua đất của ông T, thì phần đất này chỉ là phần đất trống, sau đó bà C có x y dựng thêm căn nhà để sinh sống t i đ y. Theo như Biên bản định giá tài sản ngày 13/9/2022 của T a án thì căn nhà này có giá trị là 106.535.940 (Một trăm lẻ sáu triệu, năm trăm ba mươi lăm nghìn, chín trăm bốn mươi) đồng. Ông T lấy l i đất thì có trách nhiệm trả cho bà C giá trị x y dựng căn nhà trên đất là 106.535.940(Một trăm lẻ sáu triệu, năm trăm ba mươi lăm nghìn, chín trăm bốn mươi đồng). Giá trị quyền sử dụng đất theo như Biên bản định giá tài sản ngày 13/9/2022 là 1.881.000.000 (Một tỷ tám trăm tám mươi mốt triệu) đồng, chênh lệch so với giá chuyển nhượng là 1.331.000.000đ. Xét lỗi của nguyên đơn, bị đơn đều có lỗi ngang nhau trong việc chuyển nhượng dẫn đến hợp đồng vô hiệu nên phải cùng chịu ½ số tiền chênh lệch phần đất chuyển nhượng. Tuy nhiên, do bà C chỉ mới thanh toán cho ông T số tiền là 250.000.000đ trên hợp đồng 550.000.000đ, tương đương 45% hợp đồng, nên chỉ lấy số tiền 45% của số tiền chênh lệch (45% x 1.331.000.000đ) = 598.950.000đồng để tính lỗi của hai bên. Do đó, ông T, bà C mỗi người phải chịu ½ số tiền 598.950.000đ, tương đương với số tiền là 299.475.000đồng. Vì vậy, số tiền ông T phải trả cho bà C là: (250.000.000đ+ 106.535.940đ + 299.475.000đ) = 656.010.940 (Sáu trăm năm mươi sáu triệu hông trăm mười nghìn chín trăm bốn mươi) đồng. T i phiên t a, ông T tự nguyện hỗ trợ thêm cho bà C số tiền 343.989.060 (Ba trăm bốn mươi ba triệu chín trăm tám mươi chín nghìn hông trăm sáu mươi) đồng là hoàn toàn tự nguyện nên ghi nhận sự tự nguyện của ông T, tổng cộng ông T phải thanh toán cho bà chính số tiền 1.000.000.000 (Một tỷ) đồng.

ết hợp đồng chuyển nhượng có công chứng. Xét, từ thực tế nêu trên theo quy định t i Điểm b3, tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004; Điều 134 BLDS năm 2005, Điều 129 BLDS năm 2015, HĐXX có căn cứ để công nhận Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất ngày 09/7/2010 có hiệu lực pháp luật, Cấp sơ thẩm xác định "Hợp đồng sang nhượng nhà đất ngày 09/7/2010" vô hiệu là chưa áp dụng đúng các quy định pháp luật nêu trên.

Theo các tài liệu có t i bút lục số 14, 11, 101, 103 thể hiện ông T, bà N, người đ i diện theo ủy quyền của ông T xác định hông thể tách thửa đối với diện tích đất đã chuyển nhượng cho bà C vì hông đủ điều iện về diện tích, hông có mã số hẽm và từ đó yêu cầu T a án Hủy hợp đồng ngày 09/7/2010, tuy nhiên ông T, bà N cùng người đ i diện theo ủy quyền của ông T hông đưa ra được chứng để chứng minh cho lời trình bày của mình trong suốt quá trình giải quyết vụ iện.

- Theo Công văn số 7033/UBND-TNMT ngày 09/10/2023 của A, TP . đã trả lời Công văn số 3734/TATP-TDS ngày 22/9/2023 của TAND Tp Hồ Chí Minh về việc liên quan đến nhà đất tranh chấp, có nội dung như sau: “ Về điều kiện tách thửa hiện nay A đang áp dụng Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của UBND Thành phố về diện tích tối thiểu được tách thửa… A nhận thấy: Trường hợp nhà đất theo đề nghị của TAND Tp. HCM chưa được các đơn vị thực hiện theo quy định tại Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014….(cụ thể: chưa được UBND Phường nơi có đất xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp quy hoạch, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, niêm yết công khai kết quả kiềm tra hồ sơ; chưa được chi nhánh V2 kiểm tra, có ý kiến xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận…)

- Theo quy định t i Điều 3, Điều 4, điểm b hoản 1 Điều 5 của Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của UBND Thành phố về diện tích tối thiểu được tách thửa thì diện tích Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở c n l i sau hi tách thửat i Quận A tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất hông nhỏ hơn 04 mét.

ết thỏa thuận, nhưng ông T bà N đã hông thực hiện hồ sơ xin tách thửa, xin cấp giấy Chứng nhận theo quy định pháp luật, để các cơ quan chức năng có thẩm quyển xem xét giải quyết và hởi iện ra T a yêu cầu hủy hợp đồng, nên việc chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật cho bên bà C chưa thể thực hiện được. Và hiện nay, T a án cấp sơ thẩm đã tuyên hủy Hợp đồng sang nhượng nhà đất ngày 09/7/2010 theo yêu cầu của ông T, bà N. Bà C háng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét l i phần bồi thường. Trong quá trình T a án giải quyết ông T, bà N hông cung cấp được chứng cứ chứng minh bên nhận chuyển nhượng QSDĐ là bà C có vi ph m nghĩa vụ dẫn đến phải hủy hợp đồng. Do đó bên chuyển nhượng là ông T và bà N đã có lỗi trong việc “Hợp đồng ngày 09/7/2010” bị hủy, cấp sơ thẩm xác định đất chưa được tách thửa, chưa có giấy chứng nhận nhưng hai bên vẫn tiến hành sang nhượng nên cả hai bên đều có lỗi là chưa chính xác, chưa đúng với bản chất của sự việc nêu trên.

Theo chứng thư thẩm định giá số 21082303 - BĐS/BT-HN ngày 21/8/2023 của Công ty TNHH Đ, thì căn nhà có giá trị c n l i là: 187.440.000đ (một trăm tám mươi bảy triệu bốn trăm bốn mươi ngàn đồng), phần đất diện tích 50 m2 có giá trị là 2.625.000.000đ (Hai tỷ sáu trăm hai mươi lăm triệu đồng). Do đó, sau hi trừ đi số tiền chuyển nhượng bà C chưa thanh toán theo thỏa thuận t i Hợp đồng, cần buộc ông T, bà N phải bồi thường cho bà C hi hủy Hợp đồng sang nhượng nhà đất ngày 09/7/2010 với số tiền là: (2.625.000.000đ - 300.000.000đ) + 187.440.000đ = 2.512.440.000đ (Hai tỷ, năm trăm mười hai triệu, bốn trăm bốn mươi ngàn đồng).

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào hoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng D n sự năm 2015;

- Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội;

Chấp nhận háng cáo của bà Nguyễn Thị C, sửa một phần Bản án d n sự sơ thẩm số 41/2023/DS - ST ngày 03/3/2023 của T a án nh n d n Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu hởi iện của nguyên đơn:

1.1 Tuyên bố hủy Hợp đồng sang nhượng nhà đất ngày 09/7/2010.

- Buộc bà Nguyễn Thị C cùng người sinh sống trên đất là ông Đặng Hoàng Xuân V phải có trách nhiệm trả l i cho ông Th n Trọng T, bà Nguyễn Thị Cẩm N1 phần đất có diện tích phần đất 50m2 (dài 12,5m, ngang 4m) tọa l c t i phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh, thuộc một phần thửa đất số 164-2, tờ bản đồ số 10E (SĐN), theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hồ sơ gốc số 5623 do Ủy ban nh n d n Quận A, TP . cấp ngày 14/6/2004 cho ông Th n Trọng T, bà Võ Thị Cẩm N.

- Ông Th n Trọng T, bà Võ Thị Cẩm N có trách nhiệm thanh toán cho bà Nguyễn Thị C số tiền là 2.856.429.060đ (Hai tỷ, tám trăm năm mươi sáu triệu, bốn trăm hai mươi chín ngàn, sáu mươi đồng) ngay hi bản án có hiệu lực thi hành.

Kể từ ngày bà Nguyễn Thị C có đơn thi hành án đối với các hoản tiền nêu trên mà ông Th n Trọng T, bà Nguyễn Thị Cẩm N1 chưa thanh toán cho bà Nguyễn Thị C thì ông Th n Trọng T, bà Nguyễn Thị Cẩm N1 c n phải chịu hoản tiền lãi của số tiền c n phải thi hành án theo mức lãi suất quy định t i Điều 357, 468 của Bộ luật d n sự năm 2015.

Thi hành t i Chi cục Thi hành án d n sự có thẩm quyền

1.2. Tuyên bố Giấy sang nhượng nhà đất ngày 20/6/2015 là vô hiệu.

- Bà Nguyễn Thị C có trách nhiệm trả cho bà Nguyễn Thị L số tiền 700.000.000(Bảy trăm triệu đồng) ngay hi bản án có hiệu lực thi hành.

Kể từ ngày bà L có đơn thi hành án đối với các hoản tiền nêu trên mà bà C chưa thanh toán cho bà L thì bà C c n phải chịu hoản tiền lãi của số tiền c n phải thi hành án theo mức lãi suất quy định t i Điều 357, 468 của Bộ luật d n sự năm 2015.

Thi hành t i Chi cục Thi hành án d n sự có thẩm quyền

2. Về án phí d n sự sơ thẩm:

- Buộc nguyên đơn ông T phải chịu án phí d n sự sơ thẩm là 89.128.581đ (T1 mươi chín triệu, một trăm hai mươi tám ngàn,năm trăm tám mươi mốt đồng), được trừ đi số tiền t m ứng án phí đã nộp 8.750.000đ (Tám triệu, bảy trăm năm mươi nghìn đồng) theo biên lai thu tiền t m ứng án phí số 0002765 ngày 25/9/2018 và số tiền 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tiền t m ứng án phí số 0105051 ngày 24/9/2020 của Chi cục Thi hành án d n sự Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh, ông T c n phải nộp số tiền án phí là 80.078.581đ (T1 mươi triệu, bảy mươi tám ngàn, năm trăm tám mươi mốt đồng) ngay hi bản án có hiệu lực thi hành.

- Buộc bà Nguyễn Thị C phải chịu tiền án phí d n sự sơ thẩm là 600.000đ (Sáu trăm nghìn đồng) + 32.000.000.000đ (Ba mươi hai triệu đồng) tổng cộng bà C phải nộp 32.600.000đ (Ba mươi hai triệu, sáu trăm nghìn đồng) tiền án phí d n sự sơ thẩm ngay hi bản án có hiệu lực thi hành.

3. Về án phí d n sự phúc thẩm:

Bà Nguyễn Thị C hông phải chịu tiền án phí d n sự phúc thẩm. H l i cho bà C số tiền 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) t m ứng án phí phúc thẩm đã đóng theo biên lai thu tiền t m ứng án phí số AA/2022/005476 ngày 03/3/2023 của Chi cục Thi hành án d n sự Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh.

4. Thi hành t i Chi cục Thi hành án d n sự có thẩm quyền.

5. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định t i Điều 2 Luật Thi hành án d n sự sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì người được thi hành án d n sự, người phải thi hành án d n sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định t i các Điều 6,7a, 7b và 9 Luật Thi hành án d n sự sửa đổi, bổ sung năm 2014; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định t i Điều 30 Luật Thi hành án d n sự sửa đổi, bổ sung năm 2014.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ể từ ngày tuyên án.