Bản án 104/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên Tòa: Bà Nguyễn Thị Nga

Các Thẩm phán:

Bà Đinh Thị Quý Chi

Ông Bùi Văn Bình

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Tâm- Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước tham gia phiên tòa: Ông Hà Văn Hiến - Kiểm sát viên.

Ngày 27 tháng 9 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước xét xử phúc thẩm trực tuyến công khai vụ án Dân sự thụ lý số 83/2022/TLPT-DS ngày 01/8/2022 về việc:“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 12/2022/DS-ST ngày 20/6/2022 của Tòa án nhân dân huyện Chơn Th bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 106/2022/QĐ-PT ngày 25/8/2022, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Trần Thị Thanh H , sinh năm 1983 (vắng mặt)

Địa chỉ: Ấp M, xã Th, huyện Ch, tỉnh Bình Phước;

- Bị đơn: Anh Tăng Tiến Đ, sinh năm 1993 (có mặt)

Địa chỉ: Tổ 1, ấp 4, xã M, huyện Ch, tỉnh Bình Phước;

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Trần Duy H, sinh năm 1983; Địa chỉ:Ấp 12, xã M, huyện Ch, tỉnh Bình Phước (có đơn xin xét xử vắng mặt)

2. Ông Trần Văn Th, sinh năm sinh năm 1963

Trú tại: Tổ 10, đường Ph, ấp 3, thị trấn Ch, huyện Ch, tỉnh Bình Phước. (có đơn xin xét xử vắng mặt)

3. Bà Trần Thị B, sinh năm 1958 (có đơn xin xét xử vắng mặt)

Địa chỉ: Ấp Tr, xã L, huyện B, tỉnh Bình Dương.

4. Ông Trần Văn C, sinh năm 1980 (có mặt)

Trú tại: Tổ 3, ấp 12, thị trấn Ch, huyện Ch, tỉnh Bình Phước.

5. Ông Nguyễn Thành N, sinh năm 1975; Địa chỉ: TT Ch, huyện Ch, tỉnh Bình Phước. (có đơn xin xét xử vắng mặt).

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà H và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông H: ông Hoàng Minh T, sinh năm 1968 (theo văn bản ủy quyền ngày 08/01/2022). Trú tại: Phường Ph, thành phố Th, tỉnh Bình Dương. (có mặt).

- Người làm chứng:

Bà Trần Thị Ph, sinh năm 1991 (có mặt)

Trú tại: khu phố Th, thị trấn B, huyện Đ, tỉnh Bình Phước.

Người kháng cáo: Ông Tăng Tiến Đ, ông Hoàng Minh T

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 08 tháng 11 năm 2021, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn Bà Trần Thị Thanh H trình bày:

Vào ngày 21/10/2021, qua môi giới là ông Nguyễn Đức Ph, bà H và Anh Tăng Tiến Đ đã lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng thửa đất số 492 tờ bản đồ số 7 với diện tích 774, 2 m2 tọa lạc tại ấp 3, thị trấn Ch, huyện Ch, tỉnh Bình Phước đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 13647, ngày 19/4/2021 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Bình Phước cấp mang tên Trần Thị B, với giá trị chuyển nhượng là 3.080.000.000đồng, bà đã đặt cọc số tiền 300.000.000 đồng, số tiền còn lại hai bên thỏa thuận khi anh Đ có đầy đủ thủ tục và giấy tờ hợp pháp ra phòng công chứng ký chuyển nhượng sẽ thanh toán hết. Trong hợp đồng anh Đ đã cam kết:

1. Thửa đất chuyển nhượng có chiều rộng 10m, chiều dài 73,98 m diện tích 774,2 m2 trong đó có 100m2 đất thổ cư;

2. Đất thuộc quyền sở hữu của bên A, không có tranh chấp, không quy hoạch, không kê biên, thế chấp, không bị Nhà nước thu hồi giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên, khi anh Đ kêu bà đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thửa đất không đúng như cam kết trong hợp đồng đặt cọc, cụ thể thửa đất dính quy hoạch và diện tích đất thổ cư chỉ có 50m2. Do đó, bà H khởi kiện, yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng đặt cọc ngày 21/10/2021, buộc anh Đ trả lại số tiền cọc 300.000.000 đ và phạt cọc 300.000.000 đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ông Trần Duy H là chồng của bà Trần Thị H, thống nhất với lời trình bày của bà H, yêu cầu bị đơn Anh Tăng Tiến Đ trả lại số tiền cọc và phạt cọc như các bên đã cam kết.

Bị đơn Anh Tăng Tiến Đ trình bày:

Vào ngày 21/10/2021, anh có ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất số 492 tờ bản đồ số 7 với diện tích 774, 2 m2 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 13647, cấp ngày 19/4/2021 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Bình Phước cấp mang tên Trần Thị B, thửa đất tọa lạc tại ấp 3, thị trấn Chơn Thành, huyện Chơn Th , tỉnh Bình Phước. Trước khi ký hợp đồng anh đã cung cấp đầy đủ các các giấy tờ liên quan đến thửa đất như sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng ủy quyền do Bà Trần Thị B ủy quyền cho Ông Trần Văn Th và hợp đồng ủy quyền Ông Trần Văn Th ủy quyền cho anh, trích lục bản đồ thửa đất ngày 10/5/2021. Phía bà H , sau khi được bên môi giới tư vấn xong thì tiến hành ký hợp đồng đặt cọc. Khi ký hợp đồng đặt cọc gồm có các bên anh Đ, Bà Trần Thị Ph người môi giới đất và ghi hợp đồng, ông Nguyễn Đức Ph là người lăn tay vào người làm chứng cùng với vợ chồng bà H.

Sau khi ký hợp đồng tầm 1-2 ngày thì phía bà H liên hệ yêu cầu anh cung cấp mảnh trích đo thửa đất và cho rằng trong hợp đồng đặt cọc ghi 100 m2 đất thổ cư và nói rằng khi nào cung cấp đủ 100 m2 đất thổ cư thì mới ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trước khi hai bên ký hợp đồng thì anh đã cung cấp đầy đủ các giấy tờ liên quan đến thửa đất cho phía bà H biết và rõ ràng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất chỉ ghi 50 m2 đất thổ cư. Việc trong hợp đồng đặt cọc ghi 100 m2 thổ cư là do khi ghi hợp đồng đặt cọc người môi giới là Bà Trần Thị Ph có sự nhầm lẫn và anh không kiểm tra kỹ nên mới ký hợp đồng.

Bị đơn anh Đ khẳng định, khi ký hợp đồng không có sự thỏa thuận về việc chuyển mục đích sử dụng đất thêm 50 m2 đất thổ cư như nguyên đơn trình bày. Ngoài ra, các bên còn thỏa thuận sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên sau 01 tháng kể từ thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, tuy nhiên nội dung này lại không thể hiện trong hợp đồng đặt cọc là do sơ suất nhưng chưa hết thời gian thỏa thuận thì phía bà H đã khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc. Nay đối với yêu cầu khởi kiện của bà H thì anh Đ không đồng ý do bà H không muốn nhận chuyển nhượng nữa thì mất cọc.

Mặt khác, thửa đất này anh góp vốn cùng các thành viên khác nhận chuyển nhượng chung với phần góp vốn của anh là 01,1 tỷ đồng còn phần còn lại là của những người khác gồm: Ông Trần Văn C, góp vốn 01 tỷ, ông Nguyễn Thành N góp vốn 500.000.000 đ (năm trăm triệu đồng) .Vì vậy, anh đề nghị Tòa án triệu tập những người cùng chung vốn góp mua thửa đất với anh để lấy ý kiến của họ đối với vụ án này vì việc giải quyết vụ án có liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của những người có phần vốn góp.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Bà Trần Thị B trình bày:

Bà là người được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CD 857742, số vào sổ cấp GCN CS 13647 ngày 19/4/2021 đứng tên Bà Trần Thị B . Do bà ở xa, đi lại khó khăn nên bà ủy quyền cho Ông Trần Văn Th theo hợp đồng ủy quyền ngày 27/4/2021 tại Văn phòng công chứng Chơn Thành để ông Th thay mặt bà thực hiện các quyền của người sử dụng đối với thửa đất số 492, tờ bản đồ số 7 với diện tích 774,2 m2 tọa lạc tại ấp 3, thị trấn Chơn Thành, huyện Chơn Th , tỉnh Bình Phước. Việc ông Th và anh Đ ký hợp đồng ủy quyền lại vào ngày 11/5/2021 tại Văn phòng Công chứng Chơn Thành (thực chất là ông Th thay mặt bà chuyển nhượng thửa đất trên cho Anh Tăng Tiến Đ) thì bà biết và bà đã đồng ý. Nay, đối với yêu cầu khởi kiện của Bà Trần Thị Thanh H về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc với bị đơn Anh Tăng Tiến Đ buộc anh Đ trả lại số tiền cọc 300.000.000 đồng và phạt cọc liên quan đến thửa đất số 492, tờ bản đồ số 7 với diện tích 774,2 m2 tọa lạc tại ấp 3, thị trấn Ch, huyện Ch, tỉnh Bình Phước thì bà không có ý kiến gì do bà đã chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho Anh Tăng Tiến Đ nên bà không còn liên quan gì đến thửa đất trên, bà không có yêu cầu gì, đề nghị Tòa án không triệu tập bà và Ông Trần Văn Th tham gia tố tụng tại Tòa án. Bà đã trình bày ý kiến và xin vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án và tại phiên tòa.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ông Trần Văn Th thống nhất với lời trình bày của Bà Trần Thị B về việc nhận ủy quyền từ bà B và đã chuyển nhượng thửa đất trên cho Anh Tăng Tiến Đ nhưng về hình thức giao dịch thì các bên ký hợp đồng ủy quyền lại. Nay ông Th cho rằng không còn liên quan gì đến thửa đất và đề nghị Tòa án không triệu tập tham gia tố tụng và xin vắng mặt trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ông Trần Văn C là người góp vốn mua thửa đất với anh Đ trình bày:

Ông là người cùng góp vốn với Anh Tăng Tiến Đ để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 492, tờ bản đồ số 7 với diện tích 774,2 m2 tọa lạc tại ấp 3, thị trấn Ch, huyện Ch, tỉnh Bình Phước giá trị phần vốn góp là 1 tỷ đồng, việc thỏa thuận góp vốn bằng miệng. Khi hai bên nguyên đơn chị Trần Thị Thanh H và bị đơn Anh Tăng Tiến Đ ký kết hợp đặt cọc ngày 21/10/2021 thì ông có tham gia nhưng ông không ký tên vào hợp đồng và do tin tưởng hai bên nên ông không đọc lại hợp đồng đặt cọc đó. Về mặt giấy tờ là Anh Tăng Tiến Đ thay mặt những thành viên góp vốn nhận ủy quyền của Ông Trần Văn Th đối với thửa đất nêu trên. Tuy nhiên, thực tế thì thửa đất này ông Th nhận chuyển nhượng của Bà Trần Thị B, ông C, ông N và anh Đ nhận chuyển nhượng lại từ ông Th. Nên thực chất thửa đất này là đã mua đứt bán đoạn, không còn liên quan đến ông Th và bà B.

Theo hợp đồng đặt cọc thì số tiền cọc là 300.000.000 đồng, nhưng thực tế thì phía bên nhận cọc nhận số tiền mặt là 250.000.000 đồng, còn 40.000.000 đồng là phí môi giới, đưa lại cho bà H số tiền 10.000.000 đồng. Sau khi nhận cọc thì các ông đã chia nhau tiêu sài, hiện nay số tiền này không còn. Còn trách nhiệm trả nợ số tiền cọc là do anh Đ chịu vì Đạt ký hợp đồng đặt cọc. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc Anh Tăng Tiến Đ trả lại số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng và phạt cọc 300.000.000 đồng thì ông không đồng ý. Vì phía bà H không muốn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, bên nhận cọc không có vi phạm gì. Đối với nội dung diện tích đất thổ cư ghi 100 m2 là do bên người môi giới chị Trần Thị Phương ghi nhầm, ông bán nguyên sổ, nên không có thỏa thuận nào khác.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ông Nguyễn Thành N cùng là người góp vốn nhận chuyển nhượng thửa đất trên trình bày:

Ông có góp vốn số tiền 500.000.000 (năm trăm triệu đồng) với Anh Tăng Tiến Đ , Ông Trần Văn C để nhận chuyển nhượng thửa đất số 492, tờ bản đồ số 7, có diện tích 774,2 m2 tọa lạc tại ấp 3, thị trấn Ch, huyện Ch, tỉnh Bình Phước được Sở tài nguyên và môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 19/4/2021 mang tên Bà Trần Thị B với giá trị chuyển nhượng là 2.600.000.000 đồng (hai tỷ sáu trăm triệu đồng). Khi góp vốn, các bên thỏa thuận miệng cho anh Đ được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thay mặt chúng tôi thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất. Còn về nghĩa vụ liên đới trả nợ thì ông đề nghị tự thỏa thuận.

Mặc dù, về hình thức giao dịch liên quan đến thửa đất trên là ủy quyền nhưng thực chất là anh Đ thay mặt ông nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ Ông Trần Văn Th. Đối với yêu cầu khởi kiện của bà H thì ông không đồng ý, lý do đất không có quy hoạch, hợp đồng đặt cọc thì do bên bà H viết, nên việc ghi 100 m2 đất thổ cư là do nhầm lẫn, không phải lỗi của anh Đ. Do có sự sơ sót khi ký hợp đồng đặt cọc, anh Đ không kiểm tra lại về diện tích đất thổ cư nên có sự nhầm lẫn, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 50 m 2 nhưng ghi trong hợp đồng đặt cọc là 100 m2. Vì vậy, việc bà H cho rằng anh Đ không thực hiện theo đúng như hợp đồng đặt cọc ngày 21/10/2021 là không có cơ sở.

Người làm chứng anh Nguyễn Đức Ph trình bày:

Trưa ngày 21/10/2021, tại nhà anh Tiếp giữa nguyên đơn chị H và bị đơn anh Đ thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 492, tờ bản đồ số 7, có diện tích 774,2 m2 tọa lạc tại ấp 3, thị trấn Ch, huyện Ch, tỉnh Bình Phước với giá tiền 3 tỷ 80 triệu đồng (ba tỷ không trăm tám mươi triệu đồng). Khi chưa viết hợp đồng thì các bên có thỏa thuận với nhau: Nếu đất có quy hoạch hoặc bị kê biên thì trả lại tiền cọc.

Sau đó, giấy đặt cọc các bên thỏa thuận đặt cọc 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng), về nội dung 100 m2 đất thổ cư hai bên có thỏa thuận với nhau, khi nào bên chủ đất thực hiện xong thì báo cho bên mua để ký hợp đồng chuyển nhượng.

Về khoảng thời gian thực hiện hợp đồng thì các bên có thỏa thuận là sau 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc thì sẽ xuống tiền, việc thỏa thuận chuyển mục đích sử dụng đất và xuống tiền khác nhau, các bên có thể thỏa thuận riêng.

Người làm chứng chị Trần Thị Phương trình bày:

Chị Phương là người môi giới bất động sản, không có quan hệ gì với chị Trần Thị Thanh H và Anh Tăng Tiến Đ, chị không có mâu thuẫn gì với hai bên và xin cam đoan và chịu trách nhiệm trước pháp luật về lời trình bày sau đây của mình:

Vào ngày 21/10/2021, thì chị có bán đất của anh Đ thông qua người môi giới là anh Phong, chị có gửi sổ đất trước cho anh Phong coi và anh đồng ý. Chị Phương là người viết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất trên, sổ đất chỉ thể hiện có 50 m2 đất thổ cư. Còn việc hợp đồng đặt cọc ghi 100 m2 đất thổ cư là do chị có thực hiện nhiều hợp đồng chuyển nhượng trước, nên ghi nhầm thành 100 m2, nhưng thực tế thì chỉ có 50 m2 đất thổ cư thôi, không có việc hai bên có thỏa thuận 100 m2 đất thổ cư như nguyên đơn trình bày và nội dung về thời hạn thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng là 30 ngày sau khi ký hợp đồng đặt cọc nhưng do chị ghi thiếu. Khi viết xong thì chị không đọc lại và chỉ đưa cho các bên đọc. Chị không ký vào giấy đặt cọc với tư cách người làm chứng là do phía nguyên đơn không yêu cầu.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 12/2022/DS-ST ngày 20/6/2022 của Tòa án nhân dân huyện Chơn Th đã quyết định:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Bà Trần Thị Thanh H .

1. Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 21/10/2021 giữa Bà Trần Thị Thanh H và Anh Tăng Tiến Đ để đảm bảo việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 492 tờ bản đồ số 7 với diện tích 774,2 m2 tọa lạc tại ấp 3, thị trấn Ch, huyện Ch, tỉnh Bình Phước đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 13647, cấp ngày 19/4/2021 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Bình Phước cấp mang tên Bà Trần Thị B .

Buộc bị đơn Anh Tăng Tiến Đ trả lại số tiền cọc 290.000.000 đồng (hai trăm chín mươi triệu đồng) cho Bà Trần Thị Thanh H .

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Không chấp nhận yêu cầu của Bà Trần Thị Thanh H về việc phạt cọc số tiền 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng).

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Ngày 30/6/2022, ông Hoàng Minh T nộp đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm buộc bị đơn Anh Tăng Tiến Đ có nghĩa vụ bồi thường tiền phạt cọc cho nguyên đơn bà Trần Thanh Huệ số tiền 300.000.000 đồng.

Ngày 04/7/2022, Anh Tăng Tiến Đ nộp đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 12/2022/DS-ST ngày 20/6/2022 của Tòa án nhân dân huyện Chơn Th theo hướng: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Bà Trần Thị Thanh H .

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và thay đổi yêu cầu kháng cáo yêu cầu xem xét buộc phía bị đơn có nghĩa vụ bồi thường tiền phạt cọc cho nguyên đơn số tiền 290.000.000 đồng.

Bị đơn Ông Tăng Tiến Đ vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước:

Về việc tuân theo pháp luật: Kể từ khi thụ lý vụ án đến thời điểm xét xử phúc thẩm, Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Những người tham gia tố tụng chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung giải quyết vụ án:

Với những chứng cứ đã được thẩm tra tại phiên tòa đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự chấp nhận kháng cáo của ông T, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn anh Đ , sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 12/2022/DS-ST ngày 20/6/2022 của Tòa án nhân dân huyện Chơn Th .