Bản án 104/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Nguyên đơn ông Nguyễn Văn T. trình bày:

ng Phạm Văn G. được cấp giấy ch ng nhận quyền sử dụng đất số 01751/QSDĐ do BND thành phố Cần Thơ cấp ngày 21/10/1995 đối v i phần đất có t ng diện tích 6.366m2 (trong đó 4.021m2 (đất LNK), thửa đất số 159, t bản đ số 5 và 2.345m2 (đất QC), thửa đất số 153, t bản đ số 5, đất tọa lạc tại khu vực B., phư ng L., quận B.T., thành phố Cần Thơ.

Ngày 24/3/2001, ông T. có nhận chuyển nhượng t ông Phạm Văn G. phần đất có diện tích 500m2 tại thửa đất số 159, t bản đ số 5, loại đất cây lâu năm v i giá 16 ch vàng 24K, hai bên có lập giấy chuyển nhượng.

Ngày 17/5/2002, con của ông G. là Phạm Hoài L. có chuyển nhượng thêm cho ông phần đất có diện tích 408.5m2, đất tr ng cây lâu năm v i giá 20 ch vàng 24K, hai bên có lập giấy chuyển nhượng.

Ngày 04/8/2002, ông có nhận chuyển nhượng t ông Phạm Văn G. phần đất có diện tích khoảng 897m2, loại đất cây lâu năm v i giá 20 ch vàng 24K, hai bên có lập giấy tay chuyển nhượng.

T ng cộng qua 03 lần nhận chuyển nhượng t gia đ nh ông G. là 1.805,5m2. Sau khi chuyển nhượng, ông G. có giao cho ông một phần diện tích đất đã chuyển nhượng là 841,7m2, ông đã làm hàng rào bao lại và sử dụng phần diện tích đất này. Còn phần diện tích đất còn lại th ông G. h a khi nào ông có nhu cầu làm b ng khoán th ông G. s giao hết phần đất còn lại. Sau đó ông có yêu cầu ông G. đưa giấy ch ng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục sang tên nhưng ông G. nói là đã cố giấy cho ông Lâm K.H. nên không có giấy để đưa cho ông tách thửa.

Đến năm 2018, ông G. mất và con ông G. là ông Phạm Hoài L. được hưởng th a kế toàn bộ phần đất trên theo xác nhận của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận B.T. vào ngày 05/9/2018.

Ngày 12/7/2019, ông và ông Phạm Hoài L. có làm Hợp đ ng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà gia đ nh ông G. đã chuyển nhượng trư c đây v i t ng diện tích là 1.805,5m2, thửa đất số 159, t bản đ số 5, Hợp đ ng được công ch ng tại Văn phòng công ch ng Trần V.T. theo số công ch ng số 3173, quyển số 02/2019/TP/CC-SCC/HĐGD.

Nay, ông kiện yêu cầu ông Phạm Hoài L. có trách nhiệm tách quyền sử dụng đất cho ông đủ diện tích đất đã nhận chuyển nhượng là 1.805,5m2 thuộc thửa đất số 159, t bản đ số 5 tại khu vực B., phư ng L., quận B.T., thành phố Cần Thơ theo Hợp đ ng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/7/2019. Đ ng ý nhận phần đo đạc thực tế là 1.693,9m2 (ít hơn hợp đ ng chuyển nhượng).

Đối v i phần diện tích đất 50m2 theo Bản trích đo địa chính ngày 29/5/2020 của ông Đinh N.E, ông thống nhất để ông N.E tiếp tục sử dụng phần diện tích này, ông không yêu cầu giải quyết tranh chấp đối v i đất của ông N.E.

* Đ i di n theo y quy n c a b đơn bà Nguyễn Th Diễm Trinh trình bày:Vào năm 2002, cha của ông L. là ông Phạm Văn G. có chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn T. một phần đất có diện tích khoảng 1.100m2 thuộc thửa đất tại địa ch nêu trên. Sau khi nhận chuyển nhượng, ông T. đã xây dựng nhà và tư ng rào kiên cố trên phạm vi đất mà ông G. đã giao nhưng chưa làm thủ tục tách thửa. Việc chuyển nhượng đất là bao g m t i mé sông (th i điểm này chưa có lộ giao thông).

Ngày 12/7/2019, ông T. có thuê dịch vụ nhà đất làm thủ tục tách thửa đối v i phần diện tích đất trư c đây đã chuyển nhượng. Tuy nhiên, khi lập Hợp đ ng chuyển nhượng th ông T. lại ghi tăng diện tích đất chuyển nhượng thành 1.805,5m2 là vượt quá diện tích thực tế chuyển nhượng là 705m2, giá trị chuyển nhượng trên Hợp đ ng c ng do ông T. tự ghi vào ch thực tế ông L. không nhận tiền t ông T..

Do đó, ông L. không đ ng ý v i yêu cầu của nguyên đơn. Đ ng th i, có đơn phản tố yêu cầu hủy Hợp đ ng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 12/7/2019 giữa ông Phạm Hoài L. và ông Nguyễn Văn T. được công ch ng tại Văn phòng công ch ng Trần V.T. theo số công ch ng số 3173, quyển số 02/2019/TP/CC-SCC/HĐGD và buộc ông T. trả bản chính giấy ch ng nhận quyền sử dụng đất số 01751/QSDĐ do ỷ ban nhân dân thành phố Cần Thơ cấp ngày 21/10/1995 cho ông Phạm Văn G. (được ch nh lý sang tên ông Phạm Hoài L. vào ngày 05/9/2018).

Đối v i phần diện tích đất 50m2 theo Bản trích đo địa chính ngày 29/5/2020 của ông Đinh N.E, bị đơn thống nhất để ông N.E tiếp tục sử dụng phần diện tích này, bị đơn không yêu cầu giải quyết tranh chấp đối v i đất của ông N.E.

* Ng i có quy n l i và nghĩa v liên quan bà Ph m Th T.V. trình bày:

Bà thống nhất v i phần tr nh bày và yêu cầu của nguyên đơn, không đ ng ý v i yêu cầu phản tố của bị đơn.

* T i Biên bản làm vi c ngày 20/02/2020 ng i có quy n l i và nghĩa v liên quan là ông Đinh N.E trình bày:

Năm 1998, ông có nhận chuyển nhượng một nền đất có chiều ngang 05m, chiều dài 10m, loại đất cây lâu lăm t ông Phạm Văn G. (ông G. là cha ruột của ông Phạm Hoài L.), việc chuyển nhượng ch được lập giấy tay, không có công ch ng, ch ng thực. Việc tranh chấp hợp đ ng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T. và ông L., ông không có ý kiến. Do bận công việc nên ông xin vắng mặt tại các bu i hòa giải và xét xử.

* Ng i có quy n l i và nghĩa v liên quan là Văn phòng công chứng Trần V.T. do ông Trần V.T. – Tr ởng văn phòng có bản tự khai nh sau:

Ngày 12/7/2019 Văn phòng công ch ng Trần V.T. có nhận đơn yêu cầu công ch ng của bên chuyển nhượng là ông Phạm Hoài L. (bên ) v i bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Văn T. (bên B) theo giấy ch ng nhận số G553585 (số vào s 01751/QSDĐ) do BND t nh Cần Thơ (c ) cấp ngày 21/10/1995, ch nh lý biến động vào các ngày 05/9/2018, 30/01/2019, 02/7/2019 tại thửa đất số 159, t bàn đ số 05, diện tích chuyển nhượng 1.805m2, địa ch thửa đất: khu vực B., phư ng L., quận B.T., thành phố Cần Thơ. Theo các tài liệu trong h sơ giao dịch được các bên cung cấp v i sự thỏa thuận của các bên, đảm bảo thủ tục nên Văn phòng công ch ng Trần V.T. làm thủ tục h sơ theo đúng quy định. Việc công ch ng là đúng quy định theo Luật công ch ng và các luật khác có liên quan. Văn phòng công ch ng xin vắng mặt trong các phiên hòa giải và xét xử.

Tòa án nhân dân quận B.T. có hòa giải nhưng không thành nên đưa ra xét xử. Tại bản án số 39/2020/DSST ngày 13/10/2020 của Tòa án nhân dân quận B.T. đã tuyên xử:

1/ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn T..

Buộc ông Phạm Hoài L. có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đ ng chuyển nhượng đã ký ngày 12/7/2019 v i ông Nguyễn Văn T.. Diện tích chuyển nhượng đo thực tế theo Bản trích đo địa chính (Ký hiệu B, D, E, F) là 1.693,9m2 đất, tọa lạc tại khu vực B., phư ng L., quận B.T., thành phố Cần Thơ. (Đính kèm bản trích đo địa chính)

ng Nguyễn Văn T. có trách nhiệm liên hệ v i cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục sang tên theo quy định pháp luật.

Sau khi hoàn tất thủ tục sang tên ông T. có trách nhiệm trả lại cho ông Phạm Hoài L. giấy ch ng nhận quyền sử dụng đất số G553585 (số vào s 01751 QSDĐ ngày 21/10/1995).

2/ Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc hủy hợp đ ng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký giữa ông Phạm Hoài L. và ông Nguyễn Văn T..

Ngoài ra bản án còn tuyên về chi phí thẩm định đo đạc, tiền án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo của các đương sự.

Không đ ng ý v i bản án của Tòa án nhân dân quận B.T. đã tuyên ngày 14/10/2020 ông Phạm Hoài L. kháng cáo.

Trong quá trình thụ lý vụ kiện cấp phúc thẩm, Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ có làm thêm một số thủ tục như: Xem xét thẩm định tại chỗ phần đất chuyển nhượng, lấy l i khai thêm những ngư i làm ch ng và công ch ng viên công ch ng hợp đ ng chuyển nhượng là chị Tô H.T..

Tại phiên tòa phúc thẩm ông Trần M.T. bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn tr nh bày: Hợp đ ng chuyển nhượng diện tích 500m 2 các bên thống nhất, Hợp đ ng chuyển nhượng diện tích 397m 2 thì các bên không thống nhất diện tích, T hợp đ ng này diện tích “397”m 2 sửa thành “897” m 2 nên không hợp pháp. T biên nhận diện tích 408,5m 2 đây không phải là t chuyển nhượng.

Thửa D không có chuyển nhượng mà ch là cầm cố. Đối v i hợp đ ng có công ch ng thì ông L. không có xem hợp đ ng. Gần 10 ngày sau ông L. m i nhận được bản chính hợp đ ng. Hợp đ ng không xác định vị trí tách thửa. Giá tiền trong hợp đ ng không phù hợp v i giá giao dịch và số vàng tại th i điểm ông G. chuyển nhượng. Ông L. đ ng ý giao diện tích đất có nhà và nhà mộ, không đ ng ý giao vị trí D trên sơ đ .

ng Nguyễn Văn T. vẫn yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đ ng chuyển nhượng v i ông Phạm Hoài L., đ ng ý nhận phần diện tích đất ít diện tích đất đã chuyển nhượng theo hợp đ ng. ng yêu cầu giữ y bản án sơ thẩm.

Phía luật sư Trần Chấn Hoàng tr nh bày: Nguyên đơn và bị đơn có hợp đ ng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tất cả đều đúng vị trí và giá tiền như đã xác lập. Bị đơn không ch ng minh m nh bị l a dối. Theo Điều 614 và Điều 615 Bộ luật Dân sự thì ông L. đã kế th a quyền và nghĩa vụ của cha là ông G.. Thực tế ông T. đã vào ở, tr ng cây và canh tác diện tích đất chuyển nhượng. Ông L. đã nhận đủ vàng cho hợp đ ng chuyển nhượng v sau khi ký th ông L. đã trả 01 lượng vàng cho hợp đ ng cầm cố. Sỡ dĩ có dấu sửa „397”m2 thành “897”m2 là do phần đất giáp ranh có căn nhà nên ông T. m i sửa đ i vị trí khác thành ra viết sửa ch ng lên là “897” m 2 . Nguyên đơn nhận diện tích ít hơn nên đề nghị y án sơ thẩm.

Vị đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm: Quá tr nh thụ lý và giải quyết, thẩm phán, Hội đ ng xét xử, thư ký thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Căn c vào l i khai của nguyên đơn, bị đơn, ngư i có quyền và nghĩa vụ liên quan th xác định: giữa nguyên đơn và bị đơn có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất có diện tích theo hợp đ ng chuyển nhượng có công ch ng, ch ng thực diện tích là 1805,5m2. Bị đơn đã ký tên toàn bộ vào hợp đ ng có công ch ng, ch ng thực. Nguyên đơn đã vào ở và xây dựng nhà, làm phần mộ, tr ng cây trên phần đất.

Do đó, đề nghị phía bị đơn phải tiếp tục thực hiện hợp đ ng giao đất theo diện tích thẩm định. Viện kiểm sát đề nghị áp dụng Khoản 1, Điều 308 Bộ luật Dân sự giữ nguyên bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân quận B.T..

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên c u các tài liệu có trong h sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn c vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đ ng xét xử phúc thẩm nhận định:

Ngày 12/7/2019 tại Văn phòng công ch ng Trần V.T.. Ông L. và ông T. tiếp tục ký hợp đ ng chuyển nhượng (thực chất là làm cho có hiệu lực của ba hợp đ ng trư c) Theo hợp đ ng có công ch ng th thể hiện: Ông L. chuyển nhượng cho ông T. một phần quyền sử dụng đất theo Giấy ch ng nhận quyền sử dụng đất số G553585 (số vào s 01751/QSDĐ) do BND t nh Cần Thơ (c ) cấp ngày 21/10/1995, ch nh lý biến động vào các ngày 05/9/2018, 30/01/2019, 02/7/2019 tại thửa đất số 159, t bản đ số 05, diện tích chuyển nhượng 1.805m2, địa ch thửa đất: khu vực B., phư ng L., quận B.T., thành phố Cần Thơ. Giá chuyển nhượng là 353.000.000 đ ng, phương th c thanh toán b ng tiền mặt sau khi ký hợp đ ng. Nay, ông T. yêu cầu ông L. (ngư i kế th a quyền và nghĩa vụ ông G.) tiếp tục thực hiện hợp đ ng, tách thửa sang tên cho ông diện tích đo thực tế là 1.693,9m2 (diện tích nhỏ hơn trong hợp đ ng)

Ngày 12/7/2019, ông T. làm thủ tục tách thửa đối v i phần diện tích đất trư c đây đã chuyển nhượng. Tuy nhiên, khi lập Hợp đ ng chuyển nhượng th ông T. lại ghi tăng diện tích đất chuyển nhượng thành 1.805,5m2 là vượt quá diện tích thực tế chuyển nhượng là 705m2, giá trị chuyển nhượng trên hợp đ ng c ng do ông T. tự ghi vào ch thực tế ông L. không nhận tiền t ông T.. Bị đơn yêu cầu hủy hợp đ ng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 12/7/2019 giữa ông L. và ông T. được công ch ng tại Văn phòng công ch ng Trần V.T..

Hội đ ng xét xử xét thấy: Phần đất tranh chấp có ngu n gốc của ông Phạm Văn G.. Ngày 05/9/2018 ông L. được hưởng th a kế toàn bộ diện tích đất do ông G. để lại. Vợ ông L. không liên quan nên không cần thiết đưa vào v i vai trò ngư i có quyền và nghĩa vụ liên quan. Ông T. và ông L. đã ký chuyển nhượng tại phòng công ch ng ngày 12/7/2019 diện tích đất là 1.805,5m2, diện tích đất này b ng v i diện tích đất ông G., ông L. đã ký kết v i ông T. vào các năm 2001 và 2002. Sỡ dĩ có dấu sửa chữ số „397‟m 2 thành „897‟ m2 là có sự thay đ i vị trí đất như nguyên đơn tr nh bày và được ông G. lúc còn sống đ ng ý và ông L. lúc ký có công ch ng c ng cộng diện tích này nên m i có diện tích 1805,5m2. (Ông T. th a nhận có sửa nên không cần thiết phải giám định như yêu cầu của ông L.)

Về phần diện tích đất: Theo kết quả đo đạc định giá ngày 20/02/2020 th diện tích đất theo thực tế đo đạc là 1.693,9m2, diện tích đất này giảm so v i diện tích đất các bên ký hợp đ ng chuyển nhượng nhưng phía ông T. vẫn đ ng ý nhận v i kết quả đo đạc trên, ch yêu cầu được tiếp tục hợp đ ng chuyển nhượng để ông sang tên theo quy định. Bị đơn yêu cầu hủy hợp đ ng nhưng không ch ng minh được lỗi của phía nguyên đơn. Diện tích đất chuyển nhượng 1805,5m2 các đương sự chuyển nhượng tại phòng công ch ng có công ch ng viên ch ng thực, bị đơn có ký tên vào t ng trang trong hợp đ ng nhưng nay bị đơn cho r ng có sự l a dối diện tích đất. Do bị đơn không ch ng minh được m nh bị l a dối hay ép buộc nên bác yêu cầu đòi hủy hợp đ ng của bị đơn. Bản án sơ thẩm tuyên cho các bên tiếp tục thực hiện hợp đ ng là có cơ sở. Do đó, Hội đ ng xét xử phúc thẩm bác yêu cầu kháng cáo của bị đơn.

Đối v i phần b c tư ng xây dựng thêm, do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên nguyên đơn có quyền sử dụng phần b c tư ng cùng v i các công tr nh kiến trúc khác như Biên bản thẩm định ngày 20/02/2020 như bản án sơ thẩm đã tuyên.

Đối v i phần diện tích đất của ông Đinh N.E đang sử dụng là 50m2, loại CLN (Ký hiệu trên bản trích đo địa chính) nguyên đơn và bị đơn thống nhất không tranh chấp nên Hội đ ng xét xử không xem xét.

Đối v i giấy ch ng nhận quyền sử dụng đất của ông Phạm Văn G., sau khi ông Nguyễn Văn T. hoàn tất thủ tục sang tên theo quy định. Ông T. có trách nhiệm trả lại bản chính giấy ch ng nhận quyền sử dụng đất cho ông Phạm Hoài L..

Chi phí thẩm định cấp phúc thẩm là: 3.375.000 đ ng ông L. chịu, đã nộp xong.

Nguyên đơn, bị đơn được nhận lại tạm ng án phí tại Chi cục Thi hành án dân sự quận B.T..

V các l trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn c vào:

- Khoản 1, Điều 308; Khoản 3 Điều 26; Điều 35; Điều 37; Điều 91; Điều 93; Điều 147, Điều 227; Điều 229 Bộ luật Tố tụng Dân sự;

- Điều 500, Điều 501, Điều 502 và Điều 503 Bộ luật Dân sự.

- Nghị quyết số 326/2016/ BTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thư ng vụ Quốc Hội;

Tuyên xử: Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm. Bác yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Phạm Hoài L..

1/ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn T..

Buộc ông Phạm Hoài L. có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đ ng chuyển nhượng đã ký ngày 12/7/2019 v i ông Nguyễn Văn T.. Diện tích chuyển nhượng đo thực tế theo Bản trích đo địa chính (Ký hiệu B, D, E, F) là 1.693,9m2 đất, tọa lạc tại khu vực B., phư ng L., quận B.T., thành phố Cần Thơ.

(Đính kèm Bản trích đo địa chính số 20/TTKTTNMT ngày 29/5/2020 của Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ).

ng Nguyễn Văn T. có trách nhiệm liên hệ v i cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục sang tên theo quy định pháp luật.

Sau khi hoàn tất thủ tục sang tên ông T. có trách nhiệm trả lại cho ông Phạm Hoài L. giấy ch ng nhận quyền sử dụng đất số G553585 (số vào s 01751 QSDĐ ngày 21/10/1995).

2/ Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc hủy hợp đ ng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký giữa ông Phạm Hoài L. và ông Nguyễn Văn T..

3/ Về chi phí đo đạc thẩm định sơ thẩm: Chi phí đo đạc thẩm định cấp sơ thẩm là 10.000.000 đ ng, số tiền này nguyên đơn và bị đơn mỗi bên phải nộp ½. Nguyên đơn đã nộp và thanh toán xong nên bị đơn ông Phạm Hoài L. có trách nhiệm trả cho nguyên đơn ông Nguyễn Văn T. số tiền 5.000.000 đ ng (Năm triệu đồng).

4/ Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn ông Phạm Hoài L. được miễn án phí theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12, Điều 14 Nghị quyết số 326/2016/ BTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thư ng vụ Quốc Hội.

ng Phạm Hoài L. được nhận lại số tiền 9.125.000 đ ng (Chín triệu một trăm hai mươi lăm ngàn đồng) theo biên lai thu số 004267 ngày 03/01/2020 tại Chi cục thi hành án dân sự quận B.T., thành phố Cần Thơ.

Nguyên đơn ông Nguyễn Văn T. được nhận lại số tiền 8.750.000 đ ng (Tám triệu bảy trăm năm mươi ngàn đồng) theo biên lai thu số 004163 ngày 26/11/2019 tại Chi cục thi hành án dân sự quận B.T., thành phố Cần Thơ.

5./ Án phí dân sự phúc thẩm: ng Phạm Hoài L. được miễn toàn bộ.

6./ Chi phí thẩm định cấp phúc thẩm: Ông Phạm Hoài L. phải chịu là 3.375.000 đ ng, đã chi xong. Ông L. không phải nộp thêm.

Bản án này là phúc thẩm có hiệu lực pháp luật thi hành ngay.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, Điều 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM