Bản án 103/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nội dụng vụ án tại cấp sơ thẩm được tóm tắt như sau:

- Theo nội dung đơn khởi kiện, bản tự khai và tại phiên tòa đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Văn C trình bày:

Vào ngày 17 tháng 02 năm 2022 ông Văn C có nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Phan Đức T và bà Phạm Thị Hồng N diện tích đất 1.626 m2 nằm trong thửa đất số 303, tờ bản đồ số 27, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE449979 do Ủy ban nhân dân thị xã Buôn Hồ cấp ngày 18 tháng 01 năm 2012, tại: Thôn Bình Minh 3, xã Bình Thuận, thị xã Buôn Hồ, tỉnh Đắk Lắk. (Sau khi trừ đi phần diện tích đất 876 m2 mà ông T và bà N đã chuyển nhượng cho người khác) với giá 2.350.000.000 (Hai tỷ ba trăm năm mươi triệu đồng). Sau khi thỏa thuận thống nhất ông C và ông Th, bà N lập Hợp đồng đặt cọc và ông C đã đặt cọc cho vợ chồng ông T 100.000.000 (Một trăm triệu đồng) tiếp đó ngày 22 tháng 02 năm 2022 ông C tiếp tục giao cho vợ chồng ông T và bà N số tiền 100.000.000 (Một trăm triệu đồng), tổng số tiền cọc mà vợ chồng ông Th, bà N nhận của ông C là 200.000.000 (Hai trăm triệu đồng). Hai bên thỏa thuận ngày 07 tháng 3 năm 2022 ông C thanh toán đủ tiền cho vợ chồng ông Th, bà N và cùng nhau làm thủ tục công chứng sang tên theo quy định của pháp luật. Nếu vợ chồng ông Th và bà N không thực hiện thì ông Th, bà N phải chịu gấp đôi tiền đặt cọc là 400.000.000 đồng và tiền cọc là 200.000.000 đồng. Tổng cộng là 600.000.000 (Sáu trăm triệu đồng).

Quá trình thực hiện ngày 07 tháng 3 năm 2022 ông C đã đi vay đủ số tiền đến nhà vợ chồng ông Th, bà N để giao đủ số tiền theo thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc và yêu cầu vợ chồng ông Th, bà N đi công chứng thủ tục sang tên cho ông C, nhưng vợ chồng ông Th, bà N không thực hiện.

Vì vậy, vợ chồng ông Th, bà N đã vi phạm Hợp đồng đặt cọc, nay ông C khởi kiện yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc và yêu cầu vợ chồng ông Th, bà N phải bồi thường tiền cọc gấp đôi là 400.000.000 đồng và phải trả số tiền đã đặt cọc 200.000.000 đồng theo thỏa thuận. Tổng cộng ông C yêu cầu vợ chồng ông Th, bà N phải trả số tiền là 600.000.000 (Sáu trăm triệu đồng) và không tiếp tục thực hiện Hợp đồng đặt cọc. Mặc dù các bên không ký vào trang 03 thuộc tờ 02 của hợp đồng phía dưới ghi: "BÊN ĐẶT CỌC" "NGƯỜI LÀM CHỨNG và "BÊN NHẬN ĐẶT CỌC" nhưng đây là ý chí của các bên khi ký kết hợp đồng. Đề nghị HĐXX không sử dụng giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân xã Bình Thuận về việc mất phiếu hẹn đối với bị đơn làm chứng cứ để giải quyết.

- Quá trình tham gia tố tụng, tại bản tự khai và tại phiên tòa bị đơn ông Phan Đức T và bà Phạm Thị Hồng N trình bày:

Ông T thừa nhận lời trình bày của nguyên đơn là đúng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đặt cọc, nhận tiền cọc. Quá trình thực hiện do vợ chồng ông Th tiến hành làm thủ tục tách bìa đỏ tại Phòng tài nguyên và Môi trường thị xã Buôn Hồ, nên ngày 07 tháng 3 năm 2022, ông C đến nhà vợ chồng ông Th yêu cầu đi làm thủ tục công chứng và giao tiền, nhưng vợ chồng ông Th chưa đi làm thủ tục vì chưa tách thửa đất được. Trong quá trình thực hiện thì giữa vợ chồng ông Th với ông C đã thỏa thuận cụ thể nếu đến ngày thực hiện thỏa thuận là ngày 07 tháng 3 năm 2022 mà không thực hiện được thì vợ chồng ông Th báo trước cho ông C 02 ngày, do bìa đỏ chưa làm xong nên ngày 05 tháng 3 năm 2022 ông Th đã gọi điện thoại báo cho ông C biết sự việc nói trên, nhưng ông C nói đúng ngày ông C đến làm việc.

Nay ông C khởi kiện hủy Hợp đồng đặt cọc thì vợ chồng ông Th và bà N chấp nhận và đồng ý trả lại cho cho ông C số tiền đã nhận cọc là 200.000.000 đồng, còn yêu cầu phạt cọc số tiền 400.000.000 đồng thì vợ chồng ông Th không chấp nhận vì hai bên không thỏa thuận về phạt cọc trong hợp đồng đã ký kết, mặt khác vợ chồng ông Th, bà N không vi phạm nghĩa vụ của Hợp đồng đặt cọc như ý kiến của ông C. Vì hai bên có thỏa thuận: Trong thời gian tách thửa nếu quá 20 ngày thì bên bán phải phản hồi bên mua biết giấy thỏa thuận. Nếu bên bán đã phản hồi đã tách bìa xong thì bên mua phải làm thủ tục nếu không thì mất tiền cọc. Ông Th không đồng ý với ý kiến của nguyên đơn về những nội dung của Hợp đồng đặt cọc mà các bên không có ký xác nhận thì đây không phải là thỏa thuận của các bên. Hiện nay thì việc tách thửa đất tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai thị xã Buôn Hồ vẫn chưa thực hiện xong nên vợ chồng ông Th chỉ đồng ý hủy Hợp đồng đặt cọc và trả lại tiền đặt cọc 200.000.000 đồng theo yêu cầu của ông C và không chấp nhận phạt cọc.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 41/2022/DS-ST ngày 29 tháng 8 năm 2022 của Toà án nhân dân thị xã Buôn Hồ, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, khoản 2 Điều 228; Điều 271; khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ vào các Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 328, khoản 1 Điều 423, Điều 427, khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự;

Căn cứ vào khoản 2 Điều 26 và khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14, ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Văn C.

1. Công nhận sự thoả thuận của các đương sự: Hủy hợp đồng đặt cọc, được ký kết vào ngày 07 tháng 02 năm 2022 giữa ông Văn Cước với ông Phan Đức Th và bà Phạm Thị Hồng N.

Buộc ông Phan Đức Th và bà Phạm Thị Hồng N phải trả cho ông Văn C số tiền đặt cọc là 200.000.000 (Hai trăm triệu đồng).

2. Không chấp yêu cầu bồi thường phạt cọc của ông Văn C đối với ông Phan Đức Th và bà Phạm Thị Hồng N với số tiền 400.000.000 (Bốn trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo cho các đương sự.

Ngày 08/9/2022 nguyên đơn ông Văn C kháng cáo một phần bản án dân sự sơ thẩm đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm buộc vợ chồng ông Phan Đức Th và bà Phạm Thị Hồng N trả tiền phạt cọc 400.000.000 đồng.

Ngày 09/9/2022 Viện kiểm sát nhân dân thị xã Buôn Hồ kháng nghị một phần bản án dân sự sơ thẩm, theo hướng sửa một phần bản án sơ thẩm về tiền cọc, tiền phạt cọc và án phí.

Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự giữ nguyên quan điểm đã trình bày, nguyên đơn giữ nguyên nội dung đơn khởi kiện và nội dung đơn kháng cáo, Viện kiểm sát giữ nguyên nội dung kháng nghị.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn là ông Nguyễn Huy H trình bày: Theo hợp đồng đặt cọc đã thỏa thuận giữa ông Văn C với vợ chồng ông Phan Đức Th, thì vợ chồng ông Th đã vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông C, nhưng ông Th không đưa ra được tài liệu, chứng cứ nào thể hiện ông Th đã đi làm thủ tục tách thửa để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông C, nên ông C đề nghị hủy hợp đồng đã ký kết với vợ chồng ông Th. Do đó, đề nghị cấp phúc thẩm chấp nhận nội dung đơn khởi kiện và nội dung đơn kháng cáo của ông Văn C là sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 41/2022/DS-ST ngày 29 tháng 8 năm 2022 của Toà án nhân dân thị xã Buôn Hồ. Buộc vợ chồng ông Th phải trả cho ông Văn C số tiền cọc 200.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 400.000.000 đồng. Tổng cộng là 600.000.000 đồng.

Ông Phan Đức Th trình bày: Ông đề nghị cấp phúc thẩm giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 41/2022/DS-ST ngày 29 tháng 8 năm 2022 của Toà án nhân dân thị xã Buôn Hồ, tỉnh Đắk Lắk với lý do ông Th không vi phạm hợp đồng đã ký kết với ông C. Ngày 20/01/2022 ông Th có nộp hồ sơ xin tách thửa đối với diện tích đất mà trước đó vợ chồng ông Th đã chuyển nhượng cho người khác tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Buôn Hồ (phần diện tích đất mà vợ chồng ông Th cam kết chuyển nhượng cho ông C nằm trong thửa đất mà ông Th đang làm thủ tục tách thửa), nhưng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Buôn Hồ đã trả hồ sơ do thiếu thủ tục và chưa thống nhất được ranh giới thửa đất, nên chưa làm được thủ tục tách thửa để vợ chồng ông Th làm hợp đồng chuyển nhượng đất với ông C như đã thỏa thuận. Mặt khác, ông Th có nhờ Cán bộ địa chính UBND xã Bình Thuận đi làm thủ tục tách thửa cho nhanh, nhưng không làm được vì tại thời điểm đó hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Buôn Hồ đang quá tải, nên chưa làm xong thủ tục tách thửa cho ông Th. Ngoài ra, từ ngày ký kết hợp đồng đặt cọc với ông C cho đến phiên tòa phúc thẩm vợ chồng ông Th vẫn thiện chí và mong muốn được tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký kết với ông C, chứ không mong muốn hủy hợp đồng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu quan điểm vụ án:

Về thủ tục tố tụng: Hội đồng xét xử phúc thẩm, Thư ký phiên toà và các đương sự đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm.

Đơn đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Văn C và Quyết định kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thị xã Buôn Hồ, tỉnh Đắk Lắk còn trong thời hạn luật định nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Về nội dung: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, lời trình bày của đương sự và quá trình tranh luận tại phiên tòa phúc thẩm. Từ đó, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm.

Áp dụng khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Chấp nhận đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Văn C.

Chấp nhận Quyết định kháng nghị số 05/QĐKNPT-VKSBH-DS ngày 09/9/2022 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thị xã Buôn Hồ, tỉnh Đắk Lắk.

Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 41/2022/DS-ST ngày 29 tháng 8 năm 2022 của Toà án nhân dân thị xã Buôn Hồ, tỉnh Đắk Lắk.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, ý kiến của Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

Do điều kiện khách quan, đến ngày 24 tháng 5 năm 2022 ông Th mới nộp được hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Buôn Hồ để làm thủ tục tách thửa, được thể hiện tại Công văn số 130/CNBH, ngày 10 tháng 8 năm 2022 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai thị xã Buôn Hồ, về việc cung cấp thông tin địa chính, có nội dung “Qua kiểm tra, rà soát hồ sơ địa chính tại cơ quan Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai thị xã Buôn Hồ nhận thấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 449997 tại thửa đất số 303, tờ bản đồ số 27, diện tích 1.626 m2 mang tên ông Phan Đức Th, hiện nay đang làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận theo biên lai nhận hồ sơ 000.00.14.H15-220524-1217, ngày tiếp nhận và trả kết quả từ ngày 24 tháng 5 năm 2022 đến ngày 07 tháng 10 năm 2022, hiện nay hồ sơ trên chưa hoàn thành thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận” và tại khoản 3 Điều 147 Bộ luật Dân sự quy định “Khi thời hạn bắt đầu bằng một sự kiện thì ngày xảy ra sự kiện không được tính mà tính từ ngày tiếp theo liền kề của ngày xảy ra sự kiện đó”. Vì vậy, lỗi dẫn đến việc vợ chồng ông Th không thực hiện đúng cam kết đúng như hợp đồng đã thỏa thuận với ông C thuộc về trở ngại khách quan do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai thị xã Buôn Hồ chưa làm xong thủ tục tách thửa, để hoàn thành thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho ông Th, để ông Th đủ điều kiện làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông C, nên vợ chồng ông Th không phải chịu phạt cọc theo quy định tại điểm d tiểu mục 1 Mục I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán toà án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình, quy định “Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

1. Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận đơn kháng cáo của ông Văn C và Quyết định kháng nghị số

05/QĐKNPT-VKSBH-DS ngày 09/9/2022 của VKSND thị xã Buôn Hồ, tỉnh Đắk Lắk. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 41/2022/DS-ST ngày 29/8/2022 của Tòa án nhân dân thị xã Buôn Hồ, tỉnh Đắk Lắk.

2. Căn cứ khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự; Căn cứ các Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 328, Điều 423, Điều 427, Điều 468 Bộ luật Dân sự; Căn cứ điểm d tiểu mục 1 Mục I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán toà án nhân dân tối cao số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16 tháng 4 năm 2003 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình; Căn cứ Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14, ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Văn C. Buộc ông Phan Đức Th và bà Phạm Thị Hồng N phải trả cho ông Văn C số tiền đặt cọc 200.000.000 (Hai trăm triệu) đồng.

Không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của ông Văn C đối với ông Phan Đức Th và bà Phạm Thị Hồng N số tiền 400.000.000 (Bốn trăm triệu) đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hang tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

3. Về án phí sơ thẩm: Ông Phan Đức Th và bà Phạm Thị Hồng N phải chịu 10.000.000 (Mười triệu) đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Văn C phải chịu 20.000.000 (Hai mươi triệu) đồng án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào số tiền 14.000.000 (Mười bốn triệu) đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Buôn Hồ theo biên lai số 0008539, ngày 09 tháng 3 năm 2022. Ông Văn C tiếp tục phải nộp số tiền 6.000.000 (Sáu triệu) đồng án phí dân sự sơ thẩm.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Văn C phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm mà ông Văn C đã nộp theo biên lai thu số 0018156 ngày 19/9/2022 tại Chi cục thi hành án dân sự thị xã Buôn Hồ, tỉnh Đắk Lắk.

Những quyết định khác của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.