Bản án 103/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 17/7/2021 và các lời khai trong quá trình tố tụng nguyên đơn ông Phạm Văn Đ trình bày:

Năm 1990, ông có nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị T2 (vợ ông T) một phần đất có diện tích 1.700m2 thuộc thửa 330, tờ bản đồ số 25, tọa lạc tại xã T1, huyện C, tỉnh Bến Tre, với giá 7,5 chỉ vàng 24K, ông đã giao vàng cho bà T2 nhận và việc chuyển nhượng đất có lập bằng văn bản, được Ủy ban nhân dân xã T1, huyện C, tỉnh Bến Tre xác nhận.

Sau khi ông giao đủ vàng cho bà T2 nhận xong, thì bà T2 cũng giao phần đất cho ông vào canh tác sử dụng, cải tạo đất, trồng cây lâu năm trên đất, đóng thuế cho nhà nước đầy đủ, T hành đo đạc và đóng thuế trước bạ sang tên. Đến năm 2017 bà T2 chết, chồng và các con bà T2 không đồng ý làm thủ tục sang tên cho ông đứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay ông yêu cầu gia đình bà T2 gồm chồng và con bà T2 gồm ông T, anh H, chị O, chị H, anh N2, chị C1, anh M2 phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 330, tờ số 25 có diện tích theo đo đạc thực tế là 1.554,7m2. Còn để thỏa thuận ông Đ yêu cầu được nhận ½ diện tích đất đang tranh chấp và ông T cùng các con ông phải giao thêm cho ông là 150.000.000 đồng.

Theo các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án bị đơn ông Nguyễn Văn T trình bày:

Khoảng năm 1990, 1991 ông bị bắt đi cải tạo tại trại giam Châu Bình (thuộc huyện G, tỉnh Bến Tre), sau thời gian cải tạo ông được trở về nhà năm 1992, trong khoảng thời gian ông đi cải tạo ở nhà vợ ông (bà T2) đã thực hiện việc giao dịch cầm cố đất diện tích 1.500m2 đất ruộng với số vàng 7,5 chỉ vàng 24K, thời gian cầm cố là 10 năm cho ông Phạm Văn Đ, việc cầm cố này vợ ông tự thực hiện không thông qua ông. Bản thân ông không nắm được thông tin và không ký tên trong giao dịch cầm cố. Sau đó, ông Đ có đến tìm ông trình bày sự việc này, bản thân sau khi biết được thông tin ông có hứa với ông Đ là tiếp tục cho ông Đ sử dụng đất này cho đến khi ông Đ mất thì phải hoàn trả lại cho gia đình ông.

Do ông nghĩ đất vợ ông cầm cho ông Đ nên khi ông Đ T hành trồng dừa ven bờ mẫu thì ông không có ý kiến gì, sau này ông Đ có trồng dừa thêm thì ông không đồng ý. Năm 2019, ông Đ kêu người bán đất, lúc này ông mới biết vợ ông đã chuyển nhượng đất cho ông Đ; gia đình ông có ngăn cản không cho thực hiện việc giao dịch mua bán do đất có tranh chấp và ông Đ có gặp ông trao đổi và hứa sẽ trả lại cho gia đình ông 500m2 để gia đình ông đồng ý việc mua bán đất này, nhưng ông vẫn không đồng ý và có mong muốn được chuộc lại đất với giá 500.000.000 đồng, ông Đ không chấp nhận mà yêu cầu là 1.000.000.000 đồng. Sự việc không thỏa thuận được nên ông Đ khởi kiện ra Toà án giải quyết. Nay qua yêu cầu khởi kiện của ông Đ thì ông yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết theo quy định pháp luật.

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bị đơn bà Nguyễn Thị T2 là chị Nguyễn Thị Kim O trình bày:

Trong thời gian ông T đi cải tạo ở Châu Bình thì mẹ của chị là Nguyễn Thị T2 có thực hiện việc giao dịch cầm cố đất cho ông Phạm Văn Đ diện tích là 1.500m2 với giá là 7 chỉ vàng 24K mà không thông qua ý kiến của ông T cũng như các người con trong gia đình, cũng trong thời gian bà T2 cầm cố đất, chị sống ở bên chồng nên không nắm được thông tin. Gia đình chị mong muốn được chuộc lại phần đất này với giá 500.000.000 đồng nhưng ông Đ không đồng ý mà chỉ đồng ý với giá 1.000.000.000 đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Văn H, anh Nguyễn Văn N2, anh Nguyễn Văn M2, chị Nguyễn Thị Kim C1, chị Nguyễn Thị Kim H trình bày:

Các anh chị thống nhất như lời trình bày và yêu cầu của ông Nguyễn Văn T và không có ý kiến gì thêm. Do hoàn cảnh gia đình còn phải đi làm cho nên anh H, anh N2, anh M2, chị C1, chị H có yêu cầu Toà án giải quyết vắng mặt.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn Đông (Mười Đáng) trình bày:

Theo kết quả đo đạc ngày 05/5/2022 do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thì đất của ông (hướng Nam) giáp với phần đất của ông Nguyễn Văn T (đất đang tranh chấp) theo kết quả đo đạc có sự chênh lệch theo hồ sơ địa chính và theo hiện trạng sử dụng thì ông T có lấn sang qua phần đất của ông 13,6m2, sự lấn này là không lớn do cách chỉ đo giữa hai bên. Theo kết quả đo này về sau nếu có san lắp mặt bằng hai bên sẽ phân lại đường ranh cho đúng. Do ông bận đi làm nên ông yêu cầu Tòa án giải quyết vắng mặt, mọi quyết định của Tòa ông không khiếu nại gì.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 87/2022/DS-ST ngày 28 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện huyện C đã quyết định như sau:

1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị T2 với ông Phạm Văn Đ lập 20/01/1990 là vô hiệu.

2. Buộc ông Nguyễn Văn T cùng các con ông là Nguyễn Văn H, Nguyễn Thị Kim O, Nguyễn Văn N2, Nguyễn Thị Kim C1, Nguyễn Văn M2, Nguyễn Thị Kim H liên đới trả cho ông Phạm Văn Đ là 7,5 (bảy phẩy năm) chỉ vàng 24K; 525.090.000 đồng (năm trăm hai mươi lăm triệu không trăm chín mươi nghìn đồng) tiền đất và 7.216.000 đồng (bảy triệu hai trăm mười sáu nghìn) đồng tiền cây trồng.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo bản án, quyền yêu cầu thi hành án của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 11/10/2022 ông Phạm Văn Đ kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm, yêu cầu Toà án cấp phúc thẩm sửa bản án dân sự sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vắng mặt nhưng có ý kiến vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo. Bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn. Các bên đương sự không thỏa thuận được về việc giải quyết vụ án.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Phần đất tranh chấp 1554,7m2, thuộc thửa 330, tờ bản đồ 25, toạ lạc tại xã T1, huyện C, tỉnh Bến Tre do ông Phạm Văn Đ nhận chuyển nhượng từ bà Nguyễn Thị T2 năm 1990, hợp đồng đã thực hiện xong, ông Đ đã giao cho bà T2 đủ số vàng 7,5 chỉ vàng 24K; bà T2 cũng giao đất cho ông Đ quản lý sử dụng liên tục từ năm 1990 đến nay. Bị đơn cho rằng bà T2 chỉ cầm cố đất nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh. Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng pháp luật chưa đầy đủ để tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ với bà T2 là vô hiệu làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự. Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, sửa bản án dân sự sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Những người T hành tố tụng đã tuân theo đúng các quy định của pháp luật tố tụng, người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật tố tụng;

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, sửa bản án dân sự sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, lời trình bày của các đương sự, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa;

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Nguyên đơn ông Phạm Văn Đ trình bày năm 1990 ông có nhận chuyển nhượng phần đất tranh chấp từ bà Nguyễn Thị T2 với giá 7,5 chỉ vàng 24K, ông đã giao đủ vàng cho bà T2 và bà T2 cũng đã giao đất cho ông quản lý sử dụng từ năm 1990 đến nay. Khi chuyển nhượng hai bên có làm giấy tay được Uỷ ban nhân dân xã T1, huyện C xác nhận. Nay ông Đ yêu cầu ông T cùng những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà T2 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất để ông được đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Phía bị đơn cho rằng việc bà T2 tự ý ký giấy tay sang nhượng mà không có ý kiến đồng ý của ông T và các con nên nay bị đơn đồng ý giao cho nguyên đơn 500.000.000 đồng và yêu cầu nguyên đơn phải giao trả lại cho bị đơn phần đất tranh chấp.

b) Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

b.3) Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.

Mặc khác, theo Án lệ số: 04/2016/AL về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” có nội dung: Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ với bà T2 đã thực hiện xong, ông Đ đã giao đủ vàng cho bà T2 nhận, bà T2 cũng đã giao đất cho ông Đ canh tác ổn định, trồng cây lâu năm trên đất; đồng thời, ông Đ đã nộp thuế trước bạ nhận sang nhượng đất từ năm 1990, quá trình sử dụng đất ông Đ không vi phạm quy định về quy hoạch, ông T cũng viết sự việc mà không có ý kiến gì thì có căn cứ xác định ông T đồng ý với việc chuyển nhượng đất mà bà T2 thực hiện nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ với bà T2 được công nhận có hiệu lực pháp luật.

Từ những nhận định trên, chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, sửa bản án dân sự sơ thẩm, đề nghị của Kiểm sát viên là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

- Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Nguyễn Văn T là người cao tuổi nên được miễn nộp.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Phạm Văn Đ không phải chịu.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Phạm Văn Đ;

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số: 77/2022/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Bến Tre.

Căn cứ các Điều 500, 501, 502 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 167, 188 và Điều 203 của Luật đất đai năm 2013; Nghị quyết số: 02/2004/NQ – HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao; Án lệ số 04/2016/AL ngày 06/4/2016 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phạm Văn Đ về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Văn T và những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Nguyễn Thị T2.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị T2 với ông Phạm Văn Đ lập 20/01/1990 thể hiện tại “Đơn xin chuyển huê lợi đất ruộng, quyền sở hữu” có hiệu lực pháp luật.

Ông Phạm Văn Đ được toàn quyền quản lý, sử dụng phần đất có diện tích qua đo đạc thực tế 1554,7m2, ký hiệu 330-1, thuộc thửa 330, tờ bản đồ 25, tọa lạc tại xã T1, huyện C, tỉnh Bến Tre.

(Có họa đồ kèm theo)

Đương sự được quyền liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục để được điều chỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quyết định của bản án.

Kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục điều chỉnh để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đương sự khi có yêu cầu theo quyết định của bản án.

2. Về chi phí tố tụng: Nguyên đơn tự nguyện chịu và đã nộp xong.

3. Về án phí:

- Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Nguyễn Văn T là người cao tuổi nên được miễn nộp.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Phạm Văn Đ không phải chịu.

Trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án, hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các điều 6, 7, 7a, 7b, 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.