Bản án 102/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

[1] Kháng cáo của Ông Vũ Thành Tr là người đại diện của bị đơn và kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước thực hiện trong thời hạn luật định, hình thức và nội dung phù hợp các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên cần xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

[2] Tại phiên tòa đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước rút phần nội dung kháng nghị về việc đề nghị Hội đồng xét xử hủy Bản án sơ thẩm với lý do các vi phạm của Tòa án cấp sơ thẩm đã được Tòa án cấp phúc thẩm khắc phục và làm rõ tại phiên tòa. Tuy nhiên, người đại diện của bị đơn vẫn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy Bản án sơ thẩm nên Hội đồng xét xử không đình chỉ xét xử phúc thẩm phần rút kháng nghị của Viện kiểm sát.

[3] Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận ngày 15/12/2021 hai bên có ký hợp đồng đặt cọc có nội dung như bản hợp đồng nguyên đơn cung cấp cho Tòa án (BL 02, 03). Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện của bị đơn trình bày, bị đơn có giữ một bản hợp đồng này, trong đó chỉ khác bản nguyên đơn cung cấp cho Tòa án là bản bị đơn giữ có chữ ký của Ông Phạm Văn H . Phía ông H cho rằng bản ông H cung cấp cho Tòa án không có chữ ký của ông do ông là người giữ nên ký lúc nào cũng được. Như vậy, nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận, ngày 15/12/2021 Ông Phạm Văn H , bà Võ Thị Ph có giao kết hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Ngọc Xanh. Hợp đồng đặt cọc có nội dung ông H bà Phước đặt cọc cho ông X số tiền 500.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng thửa K1, diện tích 11.700m2 (400TC) và diện tích đất chưa có giấy chứng nhận khoảng 2,5ha liền sau thửa K1, giá chung cho cả 2 thửa là 100.000.000 đồng 01 mét ngang theo quốc lộ 14 sâu vào hết 02 thửa. Thời hạn đặt cọc 45 ngày kể từ ngày 15/12/2021, hai bên sẽ tới văn phòng công chứng để lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Nếu bên A (ông H bà Phước) từ chối giao kết và thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mất số tiền đặt cọc. Nếu bên B (ông X ) từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trả lại cho bên A số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc với số tiền tương ứng.

[4] Về nội dung hợp đồng đặt cọc có ghi tên bà H (vợ ông X ): Tại Biên bản làm việc ngày 08/9/2022 đối với Ông Vũ Thành Tr là người đại diện theo ủy quyền của ông Nguyễn Ngọc X thì ông Trung đã trình bày: Bà H là vợ ông X . Khi ông X ký hợp đồng đặt cọc ngày 15/12/2021 với ông H thì bà H không có mặt và cũng không ký vào hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, sau khi ông X ký hợp đồng đặt cọc với ông H thì ông X có báo với bà H biết. Xét thấy, ngày 15/12/2021 ông X ký kết hợp đồng với ông H bà Phước là hợp đồng đặt cọc, không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên không bắt buộc phải có tất cả các thành viên trong hộ gia đình cùng ký. Việc ông X một mình xác lập giao dịch thì mình ông X có nghĩa vụ và trách nhiệm với nội dung mình đã ký kết. Hơn nữa 02 thửa đất ông X nhận đặt cọc để chuyển nhượng cho ông Phước đều được cấp với tên cá nhân ông X . Vì vậy, việc Tòa án cấp sơ thẩm không đưa bà H vợ ông X vào làm người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ án nên kháng cáo của bị đơn về thủ tục này không được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[5] Đối với ông Nguyễn Văn Hợi là người ký vào hợp đồng đặt cọc với tư cách là người làm chứng: Theo trình bày Ông Vũ Thành Tr thì ông Hợi là hàng xóm nhà ông X nên ông X nhờ ông Hợi ký làm chứng. Hiện nay ông X không liên lạc được với ông Hợi nên ông không yêu cầu triệu tập đến phiên tòa. Hơn nữa, ông Hợi chỉ là người làm chứng việc ký kết hợp đồng, trong khi cả nguyên đơn và bị đơn đã đều thừa nhận các bên có ký hợp đồng đặt cọc có nội dung như nguyên đơn trình bày nên không cần buộc phải có lời trình bày của người làm chứng.

[6] Xét thấy, giao dịch về việc đặt cọc để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Ông Phạm Văn H bà Võ Thị Ph với ông Nguyễn Ngọc X ngày 15/12/2021 do các bên tự nguyện giao kết, nội dung không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, phù hợp với quy định của pháp luật cụ thể tại các điều 116, 117, 119, 398, 401 Bộ luật Dân sự, thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nên hợp đồng đặt cọc này có hiệu lực.

[7] Về thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên đều thừa nhận hai diện tích đất các bên cam kết chuyển nhượng là 2 thửa liền nhau đều là đất thuộc quyền sử dụng của ông Nguyễn Ngọc Xanh. Trong đó thửa mặt đường đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, thửa liền sau khi 2 bên ký kết hợp đồng đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận. Các bên đã thỏa thuận giá chuyển nhượng là 100.000.000 đồng/1m ngang mặt đường vào sâu hết 2 thửa, chiều ngang mặt đường bao nhiêu thì tính tiền bấy nhiêu. Khi nhận đặt cọc của ông H thì ông X xác định diện tích đất chưa được cấp giấy chứng nhận khoảng 2,5ha. Tuy nhiên, sau khi đặt cọc, ông H kiểm tra đất thì diện tích đất thực tế thửa ông X xác định khoảng 2,5ha thì chỉ có khoảng 7.600m2. Hiện nay thửa đất này ông Nguyễn Ngọc X cũng đã được cấp giấy chứng nhận số GCN: CH 04181 UBND huyện B cấp ngày 28/4/2022, diện tích cụ thể là 7103,1m2. Như vậy, diện tích đất thực tế ông X cam kết chuyển nhượng cho ông H bà Phước ít hơn rất nhiều so với diện tích đất 2,5ha ông X cam kết chuyển nhượng cho ông H bà Phước nên các bên không thực hiện được việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lỗi các bên không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn thuộc về ông X nên ông X phải trả cho ông H bà Phước số tiền nhận đặt cọc và số tiền phạt cọc tương đương khoản tiền đã nhận đặt cọc như nội dung hợp đồng các bên đã ký kết.

[8] Về Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 10/2022/QĐ-BPKCTT ngày 23/6/2022, phong tỏa tài sản là quyền sử dụng đất diện tích 12.899,1m2 thuộc thửa đất số 13, tờ bản đồ số 22, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CS04109 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Bình Phước cấp ngày 05/5/2022 đứng tên ông Nguyễn Ngọc X tại địa chỉ thôn S, xã Ph, huyện B, tỉnh Bình Phước: Tại phiên tòa phúc thẩm người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày, trong quá trình Tòa án cấp phúc thẩm thụ lý vụ án, bị đơn có đơn đề nghị hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời nhưng đây là thủ tục có thể thực hiện riêng nên không yêu cầu Hội đồng xét xử xem xét. Vì vậy, Hội đồng xét xử không xem xét khiếu nại về việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời Tòa án cấp sơ thẩm đã áp dụng trong quá trình giải quyết vụ án.

[9] Về việc xem xét, thẩm định tại chỗ: Xét thấy vợ chồng ông H mới chỉ đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất với ông X . Các bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hơn nữa, quá trình giải quyết vụ án, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với phần đất khi ông H với ông X ký kết hợp đồng đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận) cho ông X , trong đó đã có đầy đủ thông tin về diện tích, hình thể, địa chỉ thửa đất là những nội dung liên quan đến hợp đồng đặt cọc các bên đang tranh chấp nên không cần xem xét tại chỗ thêm. Vì vậy, kháng cáo của bị đơn về việc phải xem xét, thẩm định tại chỗ thửa đất các bên cam kết chuyển nhượng, không được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[10] Về nội dung kháng nghị phần quyết định của Bản án có nội dung Chi cục Thi hành án dân sự huyện B , tỉnh Bình Phước hoàn trả lại cho nguyên đơn Ông Phạm Văn H , bà Võ Thị Ph số tiền 21.000.000 đồng theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0000436 ngày 19/05/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện B , tỉnh Bình Phước nhưng trong hồ sơ không có biên lai này. Nội dung này đã được Tòa án cấp sơ thẩm bổ sung tại bút lục số 64 là biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0000436 ngày 19/05/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện B .

[11] Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử thấy rằng Tòa án cấp sơ thẩm có một số vi phạm về trình tự, thủ tục giải quyết vụ án nhưng đã được cấp phúc thẩm khắc phục, đã thu thập thêm tài liệu chứng cứ có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên không cần thiết phải hủy án sơ thẩm nên kháng cáo của bị đơn về nội dung này không được chấp nhận.

[12] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước tại phiên tòa phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[13] Về điều luật áp dụng và cách tuyên án: Tại đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án, ông H bà Phước yêu cầu ông X phải trả lại tiền ông bà đã đặt cọc và phạt cọc bằng số tiền ông X đã nhận cọc. Việc Tòa án cấp sơ thẩm tuyên “hủy bỏ, chấm dứt hợp đồng đặt cọc” nhưng lại phạt cọc là mâu thuẫn, điều luật Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng để giải quyết cũng không phù hợp nhưng đường lối giải quyết là đúng nên chỉ cần sửa lại cách tuyên mà không cần hủy Bản án sơ thẩm để giải quyết lại như yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn.

[14] Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Ngọc X kháng cáo (qua người đại diện) không được chấp nhận nên ông X phải chịu theo quy định.