Bản án 101/DSPT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

*Nguyên đơn bà Nguyễn Thị H1 và ông Nguyễn Văn H2 trình bày yêu cầu khởi kiện và trong quá trình giải quyết như sau: Vào ngày 07/9/2009 giữa bà Nguyễn Thị H1 và ông Nguyễn Văn H2 (ông H2 là con bà H1) có làm tờ cH5ển nhượng cho bà Đặng Thị N diện tích đất 331,8m2 có kèm căn nhà tại thửa 195, trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00584 cấp ngày 13/4/1994 do bà Nguyễn Thị H1 đứng tên, tọa lạc tại khu vực 2, phường An Bình, quận N, thành phố Cần Thơ với tổng giá trị là 360.000.000 đồng. Bà Đặng Thị N đặt cọc 60.000.000 đồng, số tiền còn lại 300.000.000 đồng bà N hẹn sau một tháng tức ngày 07/10/2009 sẽ giao đủ.

Đến ngày 07/10/2009 bà N đưa cho ông, bà một “Hợp đồng cH5ển nhượng quyền sử dụng đất” khác ghi bên nhận chuyển nhượng là bà Trần Thị Kim H3, sinh năm 1971, thường trú tại số 156/50B, đường Đoàn Thị Điểm, phường Cái Khế, quận N, thành phố Cần Thơ, có chứng minh nhân dân số xxx.xxx.xxx cấp ngày 24/5/2004 tại Công an Cần Thơ. Bà N năn nỉ ông bà ký tên cho bà H3 rồi bà sẽ nhận tiền của bà H3 và trả đủ, nhưng sau khi ông bà ký tên và giao “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, bà N đã không giao trả tiền như lời hứa.

Ngày 08/10/2009, bà N viết giấy hẹn sẽ thanh toán tiền cho ông bà 200.000.000 đồng vào ngày 20/10/2009 và đến ngày 07/11/2009 sẽ trả hết 100.000.000 đồng còn lại nhưng thực tế bà N hoàn toàn không thực hiện các cam kết này.

Ngày 26/10/2009, ông, bà đã làm đơn tố cáo hành vi lừa đảo của bà Đặng Thị N và bà Trần Thị Kim H3 với Ủy ban nhân dân phường An Bình. Ngày 05/11/2009, trong buổi hòa giải tại khu vực 2, phường An Bình bà N thừa nhận là mới đưa trước 60.000.000 đồng và hai bên thỏa thuận giữ nguyên hợp đồng nhưng bà N vẫn không trả khoản tiền còn lại cho ông bà và chiếm giữ luôn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, ông, bà còn có đơn thưa gửi đến Công an quận N. Ngày 19/11/2010, Cơ quan Cảnh sát điều tra – Công an quận N có Thông báo số 16 trả lời là “không khởi tố vụ án hình sự” do “hành vi của Đặng Thị N không cấu thành tội phạm”.

Tại đơn khởi kiện ngày 07/4/2011, nguyên đơn yêu cầu buộc bà Đặng Thị N, bà Trần Thị Kim H3 phải trả khoản tiền còn lại là 300.000.000 đồng. Nếu bà N, bà H3 không thực hiện tiếp hợp đồng thì phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn.

Đến ngày 08/12/2016, ông Nguyễn Văn H2 và bà Nguyễn Thị H1 nộp đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/10/2009 giữa bà Nguyễn Thị H1, ông Nguyễn Văn H2 với bà Trần Thị Kim H3, được công chứng tại Văn phòng công chứng 24h (Số công chứng: 340, quyển số: 04/2009/CC-SCC/HĐGD). Đồng thời, yêu cầu Tòa án hủy phần chỉnh lý sang tên bà Trần Thị Kim H3 trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00584 ngày 13/4/1999 do Ủy ban nhân dân quận N cấp cho bà Nguyễn Thị H1.

* Trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bị đơn bà Trần Thị Kim H3

có ý kiến và yêu cầu phản tố như sau: Đầu tháng 10/2009, ông Dư có giới thiệu cho bà phần đất diện tích 331,08m2, thửa 199, 195, tờ bản đồ số 12, tọa lạc tại số 250/7, khu vực 2, phường An Bình, quận N, thành phố Cần Thơ. Bà đồng ý nhận chuyển nhượng phần nhà và đất nêu trên với giá 200.000.000 đồng. Ngày 07/10/2009, bà đã đến Văn phòng Công chứng 24h để ký hợp đồng chuyển nhượng với ông H2 và bà H1, bà đã giao cho ông H2 số tiền 200.000.000 đồng và đã thực hiện việc chuyển tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tại đơn phản tố ngày 23/01/2013, bà Trần Thị Kim H3 yêu cầu buộc

ông Nguyễn Văn H2 và bà Nguyễn Thị H1 thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/10/2009 là giao phần đất và tài sản gắn liền với đất tọa lạc số 250/7, khu vực 2, phường An Bình, quận N, thành phố Cần Thơ.

*Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có ý kiến:

- Bà Đặng Thị N trình bày: Vào ngày 02/7/2009, bà có giao dịch mua

đất nên gặp bà Lầu, do có nhu cầu mua nhà để ở nên bà Lầu chỉ cho bà một căn nhà ở An Bình bán với giá 360.000.000 đồng, bà thấy được nên đồng ý mua. Đến ngày 07/9/2019, bà giao tiền đặt cọc cho ông H2 và bà H1 (mẹ ông H2) và có cho bà Lầu, bà Cúc là người dẫn mua đất (mỗi người 10.000.000 đồng). Số tiền còn lại 300.000.000 đồng hẹn đến ngày 20/10/2009 sẽ giao hết nhưng do không đủ tiền nên bà có rủ ông H5 hùn để mua. Đến chiều ngày 08/9/2009, các bên đến Văn phòng Công chứng 24h để ký Hợp đồng chuyển nhượng thì ông H5 có giao thêm cho ông H2 số tiền 150.000.000 đồng, số tiền còn lại sẽ giao đủ vào ngày 20/10/2009. Khi thỏa thuận mua đất là giao đủ 333m2 nhưng khi giao tiền thì đất thiếu nên ông H2 nói sẽ bán cho người khác trả tiền lại. Ông H2 bán phần đất này cho bà tên H3, còn bên bà và ông H5 sẽ hủy hợp đồng. Tuy nhiên, khi bán cho bà H3 xong thì ông H2 chỉ trả được 150.000.000 đồng cho ông H5, còn lại 60.000.000 đồng tiền đặt cọc vẫn chưa trả nên bà yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật.

- Ông Nguyễn Xuân H5 trình bày: Đầu tháng 9 năm 2009, qua giới thiệu

ông có biết bà Đặng Thị N ngụ tại khu vực 5, phường Ba Láng, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ. Bà N có rủ ông hùn mua một phần đất tại số 250/7, khu vực 2, phường An Bình, quận N, thành phố Cần Thơ với giá 300.000.000 đồng, mỗi người hùn 150.000.000 đồng. Bà N nhờ ông đứng tên dùm luôn trên hợp đồng do bà vừa ly hôn với chồng.

Ngày 08/9/2009, các bên đến Văn phòng Công chứng 24h tại số 383B

đường Nguyễn Văn Cừ, có mặt bà Nguyễn Thị H1, ông Nguyễn Văn H2. Sau khi ký hợp đồng xong, ông có giao cho ông H2 số tiền 150.000.000 đồng và ông H2 có viết biên nhận tiền bằng giấy tay. Sau đó, ông đã nộp hồ sơ để làm thủ tục sang tên tại phòng một cửa thuộc Ủy ban nhân dân quận N. Đến 05 ngày sau, bà N có điện thoại nói miếng đất bị quy hoạch KDC Hồng Phát nên đã kiếm người khác mua lại, bà N sẽ trả lại cho ông số tiền 150.000.000 đồng.

Đến ngày 07/10/2009, ông đến Văn phòng Công chứng 24h gặp ông H2,

bà H1 và một người phụ nữ khác sau này mới biết là tên H3 là người mua lại miếng đất của ông và bà N đã mua. Sau khi ký văn bản hủy hợp đồng, ông đã trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H2 và nhận lại số tiền 150.000.000 đồng và ra về.

*Vụ việc hòa giải không thành và đưa ra xét xử sơ thẩm công khai. Tại bản án số 107/2019/DS-ST ngày 12 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân quận N xét xử và quyết định như sau:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/10/2009 giữa bà Nguyễn Thị H1, ông Nguyễn Văn H2 với bà Trần Thị Kim H3 là vô hiệu.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

Buộc bà Nguyễn Thị H1, ông Nguyễn Văn H2 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/10/2009, có nghĩa vụ giao phần nhà đất có diện tích 310,2m2, thuộc thửa số 195, 199, tờ bản đồ số 12, tọa lạc tại khu vực 2, phường An Bình, quận N, thành phố Cần Thơ cho bà Trần Thị Kim H3.

(Kèm theo hai Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất cùng ngày 02/4/2018 của Công ty TNHH TCT MAP).

- Công nhận quyền sở hữu cây trồng trên đất tọa lạc tại số 250/7, khu vực 2, phường An Bình, quận N, thành phố Cần Thơ cho bà Trần Thị Kim H3.

- Buộc bà Trần Thị Kim H3 phải có nghĩa vụ trả lại cho bà Nguyễn Thị H1 số tiền 42.392.000 đồng.

Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả; lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo khoản 2 Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2015.

3. Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí dân sự, chi phí thẩm định, định giá và quyền kháng cáo của các đương sự.

*Ngày 21 tháng 11 năm 2019, nguyên đơn bà H1 và ông H2 kháng cáo với yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng đất cho bà N dù thực tế không có nhận tiền, nhưng để giải quyết ổn thỏa vụ án nên tự nguyện trả cho bà H3 200.000.000 đồng trước và sẽ khởi kiện bà N đòi số tiền này sau.

- Bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu và ý kiến.

* Đại diện Viện kiểm sát phát biểu tại phiên tòa phúc thẩm:

-Về tố tụng: Người tham gia tố tụng và người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

-Về nội dung: Qua tranh tụng tại phiên tòa phúc thẩm và xem xét các chứng cứ có trong hồ sơ, thấy rằng, về diện tích đất trong hợp đồng chuyển nhượng và thực tế chưa có sự thống nhất, cấp sơ thẩm chưa làm rõ; chưa thu thập quyết định thu hồi đất; số tiền bồi hoàn và cây trồng chưa quyết định rõ ai nhận phần nào; về giá trị nhà xác định chưa phù hợp với thực tế hiện trạng; hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà H1 với bà H3 được công chứng nhưng không thể hiện là có căn nhà hay không mà cấp sơ thẩm chấp nhận cho bị đơn là không đúng quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Với những sai phạm trên không thể khắc phục, đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm giao về xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

*Căn cứ: - Khoản 2 Điều 308, Điều 300 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Điều 122, 123, 129, 131, 137 Bộ luật dân sự 2005;

- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban

thường vụ Quốc hội. *Tuyên xử: - Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn

- Sửa Bản án sơ thẩm số 107/2019/DS-ST ngày 12 tháng 11 năm

2019 của Tòa án nhân dân quận N.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

1.1 Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/10/2009 được ký kết giữa bà Nguyễn Thị H1, ông Nguyễn Văn H2 với bà Trần Thị Kim H3 vô hiệu.

1.2 Ghi nhận sự tự nguyện của bà Nguyễn Thị H1 và ông Nguyễn Văn H2 trả cho bà Nguyễn Thị Kim H3 tiền chuyển nhượng là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng)

1.3 Buộc bà Nguyễn Thị H1 và ông Nguyễn Văn H2 bồi thường thiệt hại cho bị đơn bà H3 số tiền 351.350.000 đồng (Ba trăm năm mươi mốt triệu, ba trăm năm mươi ngàn đồng)

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự 2015.

1.4 Bà Nguyễn Thị H1 được quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để nhận tiền bồi hoàn về nhà và đất, H3 màu…với tổng số tiền là 1.196.043.600 đồng (Một tỷ, một trăm chín mươi sáu triệu, không trăm bốn mươi ba ngàn, sáu trăm đồng). Đồng thời, có quyền để được xem xét mua nền tái định cư theo quy định pháp luật.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết ngày 07/10/2009 giữa bà Nguyễn Thị H1, ông Nguyễn Văn H2 với bà Trần Thị Kim H3.

3. Về chi phí định giá: buộc bị đơn có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn số tiền 1.000.000 đồng.

4. Về án phí:

4.1 Án phí sơ thẩm:

+ Bị đơn phải chịu 300.000 đồng nhưng được trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp 5.000.000 đồng theo biên lai thu số 002112 ngày 18/3/2013 của Chi cục Thi hành án dân sự quận N. Bị đơn được nhận lại tiền thừa 4.700.000 đồng.

+ Nguyên đơn phải chịu án phí 17.567.500 nhưng được trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp 3.950.000 đồng theo hai biên lai thu số 002646 ngày 05/5/2011, số 003188 ngày 08/12/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự quận N. Nguyên đơn còn phải nộp thêm 13.617.500 đồng.

4.2. Án phí phúc thẩm: Nguyên đơn ông Nguyễn Văn H2 được nhận lại 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 002308 ngày 14/02/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự quận N.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.