Bản án 10/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Tại đơn khởi kiện ngày 09 tháng 11 năm 2023 và quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn ông Trịnh Ngọc T trình bày:

Ngày 29/3/2005, vợ chồng ông Trịnh Ngọc T, bà Trần Thị A chuyển nhượng cho bà Dương Thị Hiếu H thửa đất số 80a, tờ bản đồ số 09, diện tích 2114m2, địa chỉ thửa đất tại tổ dân phố 3, thị trấn L, huyện L, tỉnh Đắk Lắk (Trước đây thuộc tổ dân phố 2), giá chuyển nhượng là 60.000.000 đồng và căn nhà gỗ trên đất giá 2.000.000 đồng, tổng số tiền chuyển nhượng nhà và đất là 62.000.000 đồng. Bà H đã trả cho ông T, bà A 25.000.000 đồng, số tiền còn lại bà H sẽ trả khi hợp đồng chuyển nhượng được xác nhận, khi chuyển nhượng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên có viết “Giấy sang nhượng đất thổ cư và đất vườn”. Đến ngày 17/5/2005, ông T, bà A và bà H lập “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” được Ủy ban nhân dân thị trấn L, huyện L, tỉnh Đắk Lắk xác nhận.

Sau khi hợp đồng được xác nhận, bà H không trả số tiền còn lại, ông T, bà A đã nhiều lần liên hệ với bà H để tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng bà H đã đi khỏi địa phương. Do không gặp được bà H để giao đất, nên gia đình ông T, bà A vẫn sử dụng đất đến nay.

Nay ông T khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T, bà A với bà H được thể hiện trong “Giấy sang nhượng đất thổ cư và đất vườn” ngày 29/3/2005 và “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 17/5/2005 là vô hiệu. Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu ông T đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

- Tại đơn phản tố ngày 07/12/2023 của bà Dương Thị Hiếu H, ông Đỗ Thiên L và trong quá trình giải quyết vụ án ông Trương Hùng là người đại diện của bà H, ông L trình bày:

Ngày 29/3/2005, vợ chồng ông L, bà H có nhận chuyển nhượng của ông Trịnh Ngọc T, bà Trần Thị A thửa đất số 80a, tờ bản đồ số 09, diện tích 2114m2, địa chỉ thửa đất tại tổ dân phố 3, thị trấn L, huyện L, tỉnh Đắk Lắk, giá chuyển nhượng 62.000.000 đồng. Khi chuyển nhượng có lập “giấy sang nhượng đất thổ cư và đất vườn”, ông L, bà H đã đặt cọc 25.000.000 đồng cho ông T, bà A.

Hai bên thỏa thuận ông T, bà A có nghĩa vụ làm các thủ tục để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất chuyển nhượng đứng tên vợ chồng ông L, bà H, đến ngày 09/4/2005 ông L, bà H sẽ trả 37.000.000 đồng tiền chuyển nhượng đất còn lại cho ông T, bà A. Ông L, bà H tiếp nhận quản lý diện tích đất chuyển nhượng nói trên, vì ông T và bà A chuyển đi nơi ở mới.

Ngày 17/5/2005, ông T, bà A và bà H lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân thị trấn L, huyện L xác nhận, nhưng đến nay ông T, bà A vẫn chưa giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông L, bà H theo cam kết.

Nên ông L, bà H yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/5/2005 giữa ông T, bà A với bà H có hiệu lực pháp luật. Đồng thời buộc ông T, bà A tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 80a, tờ bản đổ số 09, diện tích 2114m2, tại tổ dân phố 3, thị trấn L, huyện L, tỉnh Đắk Lắk.

- Trong quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị A trình bày:

Bà Trần Thị A thống nhất với lời trình bày của ông Trịnh Ngọc T về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T, bà A với bà H cũng như số tiền bà H đã trả cho ông T, bà A.

Bà A yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trịnh Ngọc T, bà Trần Thị A với bà Dương Thị Hiếu H là vô hiệu, đồng thời giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật.

- Trong quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Trịnh Văn Hạ trình bày:

Anh Trịnh Văn Hạ là con của ông Trịnh Ngọc T và bà Trần Thị A. Anh Hạ thống nhất với lời trình bày của ông T về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trịnh Ngọc T, bà Trần Thị A với bà Dương Thị Hiếu H và những yêu cầu của ông T yêu cầu Tòa án giải quyết.

- Tại bản tường trình ngày 03/7/2024 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Trịnh Thị Nhàn trình bày:

Chị Trịnh Thị Nhàn là con của ông Trịnh Ngọc T và bà Trần Thị A. Chị có biết việc ông T, bà A chuyển nhượng đất cho bà H. Chị không có công sức đống góp đối với diện tích đất chuyển nhượng. Vì vậy chị Nhàn không có ý kiến gì về việc Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T với bà H.

- Tại Bản án số 11/2024/DS-ST ngày 20/8/2024 của Toà án nhân dân huyện Lắk đã quyết định:

Căn cứ vào: Khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a, c khoản 1 Điều 39; Các điều 144, 147, 157, 158, 165, 166; điểm b khoản 2 Điều 227; Điều 228; khoản 1 Điều 235; Các điều 266, 271, 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Khoản 2, khoản 4 Điều 131; khoản 1 Điều 407 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Điểm a khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai năm 2013.

Điểm đ khoản 1 Điều 12; Điều 14; khoản 6 Điều 15; khoản 2, khoản 5 Điều 26; khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trịnh Ngọc T. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Dương Thị Hiếu H và ông Đỗ Thiên L.

- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trịnh Ngọc T, bà Trần Thị A với bà Dương Thị Hiếu H, chuyển nhượng thửa đất số 80a, tờ bản đổ số 09, diện tích: 2412,2m2, địa chỉ thửa đất: Tổ dân phố 3, thị trấn L, huyện L, tỉnh Đắk Lắk, được thể hiện trong “Giấy sang nhượng đất thổ cư và đất vườn” ngày 29/3/2005 và “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 17/5/2005 là vô hiệu.

+ Tạm giao cho ông Trịnh Ngọc T, bà Trần Thị A thửa đất số 80a, tờ bản đồ số 09, diện tích 2412,2m2 (Theo kết quả đo hiện trạng thửa đất ngày 30/01/2024 của Công ty TNHH D, chi nhánh Đắk Lắk). Địa chỉ thửa đất: Tổ dân phố 3, thị trấn L, huyện L, tỉnh Đắk Lắk.

+ Buộc ông Trịnh Ngọc T, bà Trần Thị A phải trả cho bà Dương Thị Hiếu H số tiền 103.735.000 đồng (Một trăm lẻ ba triệu bảy trăm ba mươi lăm nghìn đồng).

- Ngoài ra, Bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo.

Ngày 30/8/2024, bị đơn bà Dương Thị Hạnh kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn bà Dương Thị Hiếu H giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Các đương sự giữ nguyên quan điểm trong quá trình giải quyết vụ án.

Quá trình tranh luận, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu:

- Về thủ tục tố tụng: Trong quá trình thụ lý giải quyết vụ án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử phúc thẩm cũng như các đương sự đã tuân thủ đúng với quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Dương Thị Hiếu H, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 11/2024/DS-ST 20/8/2024 của Toà án nhân dân huyện Lắk, tỉnh Đắk Lắk.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu thu thập được có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện tài liệu, chứng cứ, ý kiến của Kiểm sát viên và các đương sự. Hội đồng xét xử nhận định như sau:

Như vậy, thời điểm chuyển nhượng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và bà H thì ông T chưa phải là chủ sở hữu quyền sử dụng đất hợp pháp, thuộc trường hợp không có Giấy CNQSDĐ, là vi phạm về nội dung của hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 137 của Bộ luật dân sự năm 1995; điểm a khoản 1 Điều 106 của Luật Đất đai năm 2003 nên không làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không có căn cứ xác định quyền sử dụng đất cho bà H theo quy định tại khoản 2, 3 Điều 690 Bộ luật dân sự năm 1995, không có căn cứ xác định việc đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 696 của Bộ luật dân sự năm 1995, Điều 46 Luật đất đai năm 2003, mặc dù bà H ký kết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất công khai, ngay tình nhưng không có căn cứ pháp luật.

Do các đương sự không thoả thuận được về giá trị quyền sử dụng đất, giá trị thiệt hại và theo yêu cầu của ông Trịnh Ngọc T, Tòa án đã ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Kết quả định giá của Hội đồng định giá theo giá thị trường thì thửa đất số 80a, tờ bản đồ số 09, diện 2.412,2m2 là 390.552.000 đồng.

Căn cứ quy định tại Điều 131, Điều 136, Điều 137, Điều 146 Bộ luật dân sự năm 1995; giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Do bà H mới trả cho ông T, bà A 25.000.000 đồng, tương đương với 40,32% giá trị hợp đồng nên thiệt hại được xác định là: 390.552.000 đồng x 40,32% = 157.471.000 đồng. Do mức độ lỗi của mỗi bên tương đương nhau nên mức bồi thường thiệt hại là 157.471.000 đồng : 2 = 78.735.000 đồng.

Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trịnh Ngọc T, đồng thời tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên là vô hiệu, xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu và dựa trên số tiền đã giao nhận, tính theo phần trăm giá trị hợp đồng để xác định thiệt hại, xác định lỗi đều thuộc về các bên tham gia ký kết hợp đồng, mức độ lỗi tương đương, cụ thể buộc ông T, bà A phải hoàn trả cho bà H 25.000.000 đồng đã nhận, ông T, bà A có nghĩa vụ bồi thường cho bà H số tiền 78.735.000 đồng là có căn cứ. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng các quy định của Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật dân sự năm 2015 để giải quyết tranh chấp là thiếu sót. Bởi lẽ các hợp đồng trên được ký kết vào thời điểm năm 2005. Do đó, Tòa án cấp phúc thẩm vận dụng các quy định của Bộ luật dân sự năm 1995, Luật đất đai năm 2003 để giải quyết tranh chấp.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

[1] Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Dương Thị Hiếu H.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 11/2024/DS-ST 20/8/2024 của Toà án nhân dân huyện Lắk, tỉnh Đắk Lắk.

[2] Áp dụng Điều 131, Điều 136, Điều 137, Điều 146 khoản 2, 3 Điều 690, Điều 696 Bộ luật dân sự năm 1995; Khoản 2, khoản 4 Điều 131; khoản 1 Điều 407 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Điều 4, Điều 5, Điều 46, khoản 1 Điều 106 của Luật dất đai năm 2003; điểm a khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trịnh Ngọc T. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Dương Thị Hiếu H và ông Đỗ Thiên L;

- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trịnh Ngọc T, bà Trần Thị A với bà Dương Thị Hiếu H, chuyển nhượng thửa đất số 80a, tờ bản đổ số 09, diện tích: 2412,2m2, địa chỉ thửa đất: Tổ dân phố 3, thị trấn L, huyện L, tỉnh Đắk Lắk, được thể hiện trong “Giấy sang nhượng đất thổ cư và đất vườn” ngày 29/3/2005 và “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 17/5/2005 là vô hiệu.

- Tạm giao cho ông Trịnh Ngọc T, bà Trần Thị A thửa đất số 80a, tờ bản đồ số 09, diện tích 2412,2m2 (Theo kết quả đo hiện trạng thửa đất ngày 30/01/2024 của Công ty TNHH D, chi nhánh Đắk Lắk). Địa chỉ thửa đất: Tổ dân phố 3, thị trấn L, huyện L, tỉnh Đắk Lắk.

- Buộc ông Trịnh Ngọc T, bà Trần Thị A phải trả cho bà Dương Thị Hiếu H số tiền 103.735.000 đồng (Một trăm lẻ ba triệu bảy trăm ba mươi lăm nghìn đồng).

- Về chi phí tố tụng: Buộc bà Dương Thị Hiếu H phải hoàn trả 6.200.000 đồng (Sáu triệu hai trăm nghìn đồng) tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản cho ông Trịnh Ngọc T.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền nêu trên, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chậm thi hành án.

[3] Về án phí:

[3.1] Về án phí sơ thẩm: Bà Dương Thị Hiếu H phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ông Đỗ Thiên L và bà Dương Thị Hiếu H phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu phản tố không được Tòa án chấp nhận. Được trừ vào số tiền 300.000 đồng bà H, ông L đã nộp tạm ứng án phí tại Chi cục thi hành án dân sự huyện L, tỉnh Đắk Lắk theo biên lai thu số AA/2022/0003846 ngày 04/01/2024.

[3.2] Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Dương Thị Hiếu H phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng bà H, ông L đã nộp tạm ứng án phí tại Chi cục thi hành án dân sự huyện L, tỉnh Đắk Lắk theo biên lai thu số 0004015 ngày 18/9/2024.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.