Bản án 10/2021/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện 27/7/2020, đơn khởi kiện bổ sung ngày 20/10/2020 và quá trình tham gia tố tụng, nguyên đơn ông Tống Văn Q trình bày:

Ngày 10/3/2008 vợ chồng ông nhận chuyển nhượng của vợ chồ ng ông Ngô Tất T, bà Phạm Thị T1 lô đất có diện tích 240m2 tại thôn Ea, xã B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk (chiều ngang mặt đường tỉnh lộ là 6m, chiều dài 40m) với giá là 60.000.000đ (sáu mươi triệu đồng), ông bà đã giao đủ tiền cho vợ chồng ông T. Hai bên thỏa thuận ghi trong giấy chuyển nhượng là thủ tục sang nhượng, các khoản thuế, phí đều do bên chuyển nhượng trả; tiền chuyển mục đích sử dụng đất do bên nhận chuyển nhượng trả.

Diện tích đất trên nằm trong Quyền sử dụng đất của ông T, bà T1 tại số thửa 59, tờ bản đồ 20 thôn Ea, xã B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk. Vị trí thửa đất chuyển nhượng cụ thể như sau:

Phía Đông giáp lô ông bà: …;

Phía Bắc giáp đường đi buôn C;

Phía Nam giáp đất ông T;

Phía Tây giáp đất ông T.

Giấy sang nhượng đất được ban tự quả n thôn Ea , địa chính xã và UBND xã B xác nhận ngày 11/3/2008.

Đến năm 2011 gia đình ông T yêu cầu ông Q nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất và làm thủ tục tách thửa nhưng gia đình ông Q không có tiền để nộp nên không làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định được.

Sau đó vợ chồng ông T dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân hàng cho đến nay. Kể từ ngà y hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyề n sử dụ ng đấ t nêu trên , ông Q bà G đã nhận đấ t để quản lý và sử dụng, tài sản gắ n liề n trên đấ t đế n nay vẫ n không có biế n độ ng gì so vớ i thờ i điể m nhậ n chuyể n nhượ ng.

Nay ông Q yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên giữa vợ chồng ông với vợ chồng ông T, bà T1. Trườ ng hợ p Tòa án tuyên bố hợ p đồ ng vô hiệu, thì ông Q đề nghị Tòa án giải quyết hậu quả pháp lý buộc ông T, bà T1 phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận của ông Q, bà G và phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

Tại bản tự khai ngày 23/11/2020 và quá trình tham gia tố tụng, bị đơn ông Ngô Tất T trình bày: Ngày 10/3/2008 vợ chồng ông chuyển nhượng của cho ông Q, bà G lô đất có diện tích 240m2 tại thôn Ea, xã B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk (chiều ngang mặt đường tỉnh lộ là 6m, chiều dài 40m) với giá là 60.000.000đ (sáu mươi triệu đồng). Ông Q, bà G đã giao đủ tiền cho vợ chồng ông T, hai bên có viết giấy xin sang nhượng đất có nội dung thể hiện các khoản thuế, phí đều do bên chuyển nhượng trả, còn tiền chuyển mục đích sử dụng đất do bên nhận chuyển nhượng trả. Giấy sang nhượng đất được ban tự quả n thôn Ea, địa chính xã và UBND xã B xác nhận ngày 11/3/2008. Diện tích đất trên nằm trong Quyền sử dụng đất của ông T, bà T1 tại số thửa 59, tờ bản đồ 20, thôn Ea, xã B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk (ngày 09/6/2011 ông T, bà T1 được cấp đổi giấy chứng nhận QSD đất số BA 718502, đã hợp thửa đất 123, tờ bản đồ số 108 với thửa số 59, tờ bản đồ 20 thành thửa 123, tờ bản đồ 108).

Đến năm 2011 gia đình ông T yêu cầu ông Q nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất và làm thủ tục tách thửa nhưng ông Q không có tiền để nộp nên không làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật được.

Ngày 14/6/2016 ông T, bà T1 dùng quyền sử dụng đất thửa số 123, tờ bản đồ số 108, theo giấy chứng nhận QSD đất số BA 718502, diện tích 5.470m2 đất trồng cây lâu năm, thế chấp vay vốn tại Ngân hàng TMCP Đ Việt Nam – Chi nhá nh B – Phòng giao dịch K cho đến nay.

Nay ông Ngô Tấ t T, bà Phạm Thị T1 yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án theo pháp luật.

Người có quyền lợi liên quan: Ngân hàng TMCP Đ Việt Nam, có văn bản trình bày ý kiến số 54/CV-BIDV.BM ngày 18/01/2021 như sau:

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tờ bản đồ số 20, thửa số 59 địa chỉ thôn Ea, xã B của ông Ngô Tất T, bà Phạm Thị T1 cho ông Tống Văn Q, bà Vũ Thị G theo giấy xin sang nhượng đất ngày 10/3/2008 không đáp ứng được yêu cầu có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất theo quy định tại Điều 167, 188 Luật đất đai năm 2013. Đồng thời giấy xin sang nhượng đất của hai bên ngày 10/3/2008 Địa chính xã B đề nghị hai bên làm thủ tục chuyển nhượng theo đúng trình tự quy định của pháp luật. Tại thời điểm ngày 09/6/2011 UBND huyện K cấp đổi, cấp lại, đã hợp thửa đất số 123, tờ bản đồ số 108 và thửa số 59 tờ bản đồ số 20 thành thửa số 123, tờ bản đồ số 108, tài sản quyền sử dụng đất này ông Ngô Tất T đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đ Việt Nam, hợp đồng đã được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật. Ngân hàng là bên nhận thế chấp hợp pháp nên ngân hàng được xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng của ông Ngô Tất T với ông Tống Văn Q là không phù hợp quy định của pháp luật, đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đảm bảo quyền lợi của ngân hàng.

Người có quyền lợi liên quan bà Đỗ Thị A trình bày: Ông Ngô Tất T, bà Phạm Thị T1 có nợ tiền của bà mà không trả nên bà đã khởi kiện ông T, bà T1 ra Tòa án. Ngày 14/8/2019 Tòa án nhân dân huyện K đã ban hà nh quyết định số 36/2019/QĐST-DS buộc ông Ngô Tất T, bà Phạm Thị T1 phải trả cho bà số tiền 362.182.000đ. Bà đã làm đơn yêu cầu thi hành án gửi Chi cục Thi hành án dân sự huyện K để thi hành quyết định trên. Chi cục Thi hành án dân sự huyện K đã tiến hành các thủ tục thẩm định để cưỡng chế, kê biên tài sản của ông Ngô Tất T, bà Phạm Thị T1. Phần đất mà ông Q, bà G yêu cầu công nhận hợp đồng nằm trong diện tích đất tại thửa đất số 123, tờ bản đồ số 108, địa chỉ tại thôn Ea, xã B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk của ông T, bà T1 bị thi hành án kê biên.

Nay ông Q, bà G khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huyện K giải quyết buộc ông Ngô Tất T, bà Phạm Thị T1 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Q, bà G , bà A đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Chi cục Thi hành án dân sự huyện K, người đại diện theo ủy quyền ông Nguyễn Gia H trình bày:

Theo quyết định số 36/2019/QĐST-DS ngày 14/8/2019 của TAND huyện Krông Ana và Quyết định thi hành án dân sự số 28/QĐ-CCTHADS ngày 03/10/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện K, ông Ngô Tất T, bà Phạm Thị T1 phải trả nợ cho bà Đỗ Thị A số tiền 362.182.000đ.

Ngày 18/3/2020 Chi cục Thi hành án dân sự huyện K đã ra quyết định thi hành án số 05/QĐ-CCTHADS về việc cưỡng chế, kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất của ông Ngô Tất T, bà Phạm Thị T1.

Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất gồm có:

- Quyền sử dụng đất thửa số 123, tờ bản đồ số 108, diện tích 5.470m2, tọa lạc tại thôn Ea, xã B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk, được UBND huyện K cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BA 718502, ngày 09/6/2011 mang tên ông Ngô Tất T, bà Phạm Thị T1.

- Quyền sử dụng đất thửa số 27a, tờ bản đồ số 20, có diện tích 3.815m2, đất trồng cây lâu năm tại thôn Ea, xã B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk, được UBND huyện K cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BA 718788 ngày 24/5/2011 mang tên ông Ngô Tất T và bà Phạm Thị T1.

- Quyền sử dụng đất thửa số 150, tờ bản đồ số 20, có diện tích 1.047m2, đất trồng cây lâu năm tại thôn Ea, xã B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk, được Sở tài nguyên môi trường tỉnh Đắk Lắk cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CG 192915 ngày 17/01/2017 mang tên ông Ngô Tất T và bà Phạm Thị T1.

Để đảm bảo quyền lợi của các bên theo đúng quy định của pháp luật, Chi cục Thi hành án dân sự huyện K đề nghị Tòa án nhân dân huyện Krông Ana giải quyết vụ việc theo đúng quy định của pháp luật về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên.

Tại phiên tòa đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Krông Ana phát biểu ý kiến: Tòa án xác định đúng quan hệ pháp luật tranh chấp là“Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Bị đơn cư trú tại huyện K nên Tòa án nhân dân huyện Krông Ana thụ lý giải quyết là đúng thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

Về thời hạn chuẩn bị xét xử: Tòa án đã đưa vụ án ra xét xử trong thời hạn luật định, đúng quy định tại Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự.

Về tư cách tham gia tố tụng: Xác định đúng tư cách đương sự quy định tại Điều 68 BLTTDS. Về thu thập chứng cứ Tòa án đã tiến hành thu thập chứng cứ đúng theo quy định tại Điều 97 BLTTDS.

Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng: Các đương sự thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của đương sự theo quy định.

Việc tuân thủ pháp luật tố tụng của Thẩm phán trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa Hội đồng xét xử tuân thủ đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 122, Điều 137, Điề u 689, Điề u 691, Điề u 692 Bộ luật dân sự năm 2005, Điều 106 và Điều 127 Luật đất đai năm 2003, đề nghị HĐXX không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Tống Văn Q, bà Vũ Thị G và ông Ngô Tất T, bà Phạm Thị T1 là hợp đồng vô hiệu.

Giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu: Buộc ông T, bà T1 phải hoàn trả cho ông Q, bà G số tiền đã nhận là 60.000.000đ và phải bồi thường thiệt hại cho ông Q, bà G số tiền 19.045.000đ.

Ông T, bà T1 là người cao tuổ i, có đơn xin miễn án phí nên đượ c miễ n án phí dân sự theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Lô đất các bên chuyển nhượng có diện tích 240m2 nằm trong thửa đất số 59, tờ bản đồ số 20 (ngày 09/6/2011 ông T, bà T1 được UBND huyện K cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp thửa đất số 59, tờ bản đồ số 20 với thửa 123, tờ bản đồ số 108, thành thửa số 123, tờ bản đồ số 108 diện tích 5.470m2 là đất trồng cây lâu năm), không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quyết định số 36/2014 ngày 17/10/2014 của UBND tỉnh Đắk Lắk.

Mặt khác, ông T, bà T1 có nợ của bà Đỗ Thị A số tiền là 362.182.000đ theo quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 36/2019/QĐST-DS ngày 14/8/2019 của Tòa án nhân dân huyện Krông Ana, bà A đã làm đơn yêu cầu thi hành quyết định trên. Ngày 18/3/2020 Chi cục Thi hành án dân sự huyện K đã ban hành quyết định cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 05/QĐ-CCTHADS, theo đó các tài sản bị kê biên bao gồ m Quyền sử dụng đất thửa số 123, tờ bản đồ số 108, diện tích 5.470m2 thuộ c giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BA 718502, do UBND huyệ n K cấ p ngày 09/6/2011 cho ông Ngô Tất T, bà Phạm Thị T1; tài sản trên đang chấp tại Ngân hàng để bảo đảm nghĩa vụ vay vốn, đồng thời cũng bị Chi cục Thi hành án dân sự có quyết định kê biên, cưỡng chế để thi hành án.

Căn cứ điểm b khoản 1, khoản 2 Điều 122, Điề u 689, Điề u 691, Điề u 692 Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 106 và Điều 127 của Luật đất đai năm 2003, quyền sử dụng đất của ông T, bà T1 nói trên không đủ điều kiện để chuyển nhượng do vi phạm điều cấm của pháp luật. Do vậy, không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết ngày 10/3/2008 giữa ông Ngô Tất T, bà Phạm Thị T1 và ông Tống Văn Q, bà Vũ Thị G , mà cần tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

Đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, ông Q, bà G phải giao trả tài sản cho ông T, bà T1 vớ i diệ n tí ch đo đạ c thự c tế theo biên bản định giá ngày 07/01/2021 là 230,8 m2 tọa lạc tại thôn Ea, xã B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk; tài sản gắn liền trên đất là 07 cây cà phê loạ i C , trồ ng năm 2005. Diệ n tí ch đấ t có tứ cậ n cụ thể như sau:

- Phía bắc giáp đường tỉnh lộ 10b rộng 5,77m;

- Phía nam giáp đất ông bà .. rộng 5,77m;

- Phía đông giáp đất bà …, dài 40m;

- Phía tây giáp đất ông …., dài 40m.

Nguyên đơn ông Tống Văn Q, bà Vũ Thị G được nhận lại số tiền tạm ứng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản 3.000.000đ (Ba triệu đồng), khi Chi cục Thi hành án dân sự huyện K thu được tiền của ông Ngô Tất T, bà Phạm Thị T1.

Miễn án phí dân sự sơ thẩm cho ông Ngô Tất T, bà Phạm Thị T1.

Hoàn trả cho nguyên đơn ông Q, bà G số tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào: Khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, khoản 1 Điều 157, Điều 158, Điều 165, Điều 166, khoản 2 Điều 227, khoản 1, khoản 3 Điều 228, Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ và o điểm b khoản 2 Điều 122, Điều 137, Điề u 689, Điề u 691, Điề u 692 Bộ luật dân sự năm 2005, Điều 106 và Điều 127 Luật đất đai năm 2003; điểm đ khoản 1 Điều 12, Điều 14 và khoản 6 Điều 15, Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

1/ Tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện nguyên đơn.

- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/3/2008 giữa ông Ngô Tất T, bà Phạm Thị T1 và ông Tống Văn Q, bà Vũ Thị G là hợp đồng vô hiệu.

Về xử lý hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu:

- Buộc ông Ngô Tất T, bà Phạm Thị T1 phải trả lại cho ông Tống Văn Q, bà Vũ Thị G số tiền 60.000.000đ (Sáu mươi triệu đồng). Ông T, bà T1 phải bồi thường thiệt hại cho ông Q, bà G do hợp đồng bị vô hiệu số tiền là 19.045.000đ (Mười chín triệu, không trăm bốn mươi lăm nghìn đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015.

- Ông Tống Văn Q, bà Vũ Thị G phải trả lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất cho ông Ngô Tất T, bà Phạm Thị T1 vớ i diệ n tí ch đất đo đạ c thự c tế là 230,8 m2 tọa lạc tại thôn Ea, xã B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk; tài sản gắn liền trên đất là 07 cây cà phê loạ i C, trồ ng năm 2005. Diệ n tí ch đấ t có tứ cậ n cụ thể như sau:

- Phía bắc giáp đường tỉnh lộ 10b rộng 5,77m;

- Phía nam giáp đất ông bà .. rộng 5,77m;

- Phía đông giá p đấ t bà …, dài 40m;

- Phía tây giáp đất ông …., dài 40m.

2/ Về chi phí tố tụng: Ông Ngô Tất T, bà Phạm Thị T1 phải chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản 3.000.000đ (Ba triệ u đồ ng).

Ông Tống Văn Q, bà Vũ Thị G được nhận lại số tiền tạm ứng chi phí tố tụng 3.000.000đ (Ba triệ u đồ ng) khi Chi cục Thi hành án dân sự huyện K thu được tiền chi phí tố tụng của ông T, bà T1.

3/ Về án phí: Miễn tiền án phí dân sự sơ thẩm cho ông Ngô Tất T, bà Phạm Thị T1.

Hoàn trả cho ông Tống Văn Q, bà Vũ Thị G số tiền 300.000đ (Ba trăm nghìn đồ ng) tạm ứng án phí đã nộp tại biên lai số 14797 ngày 05/11/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện K.

Các đương sự có mặt có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết bản án hợp lệ.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì Người được thi hành án dân sự, Người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, quyền tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo Điều 30 Luật thi hành án dân sự.