Bản án 10/2018/DSST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 17/10/2014 và quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn chị Lê Thị Ngọc T1 và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Năm 2012 chị Lê Thị Ngọc T1 quen biết chị Huỳnh Thị Xuân H2 và chị H2 giới thiệu chị nhận chuyển nhượng nhà, đất do chị Phan Thị Thái T2 đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa số 273, tờ bản đồ số 5, diện tích 144,8m2 đất tọa lạc tại khóm 6, thị trấn L, huyện L, tỉnh Vĩnh Long. Ngày 06/11/2012 chị, chị T2 và chị H2 đến Văn phòng công chứng A lập hợp đồng chuyển nhượng phần đất thửa số 273, giá thỏa thuận chuyển nhượng 375.000.000 đồng nhưng trong hợp đồng ghi giá chuyển nhượng 300.000.000 đồng. Chị giao cho chị T2 số tiền chuyển nhượng đất 300.000.000 đồng, giao chị H2 75.000.000 đồng, còn việc thỏa thuận trước đó giữa chị T2 và chị H2 về phần nhà, đất thì chị không biết. Khi nhận chuyển nhượng phần căn nhà chiều rộng khoảng 5m, dài khoảng 11m, nền lót gạch men, vách tường, mái tole, cột bê tông cốt thép do chị Huỳnh Thị Xuân H2 đang quản lý sử dụng nên chị H2 thỏa thuận với chị T1 xin lưu trú tại căn nhà trong thời hạn 02 tháng kể từ ngày 14/6/2013 đến ngày 14/8/2013. Tuy nhiên hết thời hạn lưu cư chị T1 yêu cầu giao nhà, đất nhưng chị H2 không di dời tài sản giao nhà, đất cho chị T1.

Ngày 29/12/2012, chị T1 được Ủy ban nhân dân huyện L cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất. Đến ngày 01/6/2017, theo chương trình đo đạc VLAP chị T1 được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Long cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 164, tờ bản đồ số 3, diện tích 142,4m2.

Nay chị yêu cầu chị H2 phải di dời tài sản trả lại căn nhà, thửa đất 273, tờ bản đồ số 5, diện tích 144,8m2 tọa lạc tại khóm 6, thị trấn L, huyện L, tỉnh Vĩnh Long cho chị.

Ngày 27/6/2018, chị T1 thay đổi yêu cầu khởi kiện yêu cầu phía chị H2 trả lại cho chị số tiền đã nhận chuyển nhượng là 375.000.000 đồng và phần tiền lãi chậm thanh toán trên số tiền 375.000.000 đồng với mức lãi suất là 1.125%/tháng kể từ thời điểm nhận tiền cho đến ngày xét xử sơ thẩm là ngày 12/7/2018 tương đương 68 tháng 6 ngày bằng số tiền 287.718.750 đồng, tổng cộng vốn lãi là 662.718.750 đồng. Do đó, chị đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị và chị Phan Thị Thái T2 lập ngày 06/11/2012 tại Văn phòng công chứng A đối với thửa đất số 273 và đồng ý hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành CI 125751 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Long cấp cho chị Lê Thị Ngọc T1 ngày 01/6/2017 đối với thửa 164, tờ bản đồ số 3, diện tích 142,4m2 tọa lạc tại khóm 6, thị trấn L, huyện L, tỉnh Vĩnh Long. Chị không yêu cầu xử lý hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu và bồi thường thiệt hại lý do kể từ thời điểm chuyển nhượng cho đến nay phía chị H2 vẫn quản lý và sử dụng nhà, đất thửa 273, còn chị chỉ đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về mặt giấy tờ chứ thực chất chị không quản lý tài sản trên.

Tại đơn yêu cầu phản tố ngày 22/4/2015 và trong quá trình giải quyết vụ án bị đơn bà Huỳnh Thị Xuân H2 trình bày:

Do hoàn cảnh kinh tế khó khăn nên chị vay của chị Phan Thị Thái T2 số tiền 200.000.000 đồng, lãi suất 5%/tháng, nhận tiền ngày 04/10/2011 (không có làm biên nhận), sau đó chị đóng lãi cho chị T2 được 02 tháng với số tiền là 20.000.000 đồng (không có biên nhận). Sau 04 tháng không có tiền đóng lãi nên chị còn thiếu chị T2 là 50.000.000 đồng tiền lãi nên chị T2 cộng vào tiền vốn là 250.000.000 đồng. Để đảm bảo cho việc vay tiền, chị T2 có yêu cầu chị H2 làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị T2 thửa đất số 273, tờ bản đồ số 5, diện tích 144,8m2 đất tọa lạc tại khóm 6, thị trấn L, huyện L, tỉnh Vĩnh Long và ghi vào hợp đồng chuyển nhượng là 250.000.000 đồng và thỏa thuận khi nào chị có tiền trả cho chị T2 thì sẽ sang tên lại cho chị. Trên thửa đất 273 có căn nhà cấp 4, nền lát gạch men, mái tole, vách bê tông, diện tích 134m2 do chị sinh sống từ trước cho đến nay.

Đến tháng 6/2012, do không có tiền trả cho chị T2 nên chị hỏi vay của chị Lê Thị Ngọc T1 số tiền là 375.000.000 đồng. Để đảm bảo cho việc vay tiền chị T1 yêu cầu chị phải thương lượng với chị T2 ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chị T2 sang cho chị T1 nên ngày 06/11/2012 chị, chị T1 và chị T2 đến phòng công chứng A lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chị T2 sang tên chị T1 đối với thửa đất số 273, tờ bản đồ số 5, diện tích 144,8m2 đất tọa lạc tại khóm 6, thị trấn L, huyện L, tỉnh Vĩnh Long, giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 300.000.000 đồng. Chị T2 giao cho chị số tiền 357.500.000 đồng vì trừ trước một tháng lãi bằng 17.500.000 đồng. Chị trả cho chị T2 tiền gốc, lãi 300.000.000 đồng nhưng không làm biên nhận, số tiền còn lại chị tiêu xài. Giữa chị và chị T2 không còn liên quan việc vay tiền.

Do đây là hợp đồng vay tài sản, không phải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị và chị Phan Thị Thái T2 và vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Phan Thị Thái T2 và chị Lê Thị Ngọc T1 đối với thửa đất số 273, tờ bản đồ số 5, diện tích 144,8m2 đất tọa lạc tại khóm 6, thị trấn L, huyện L, tỉnh Vĩnh Long; chị đồng ý trả cho chị T2 số tiền vay là 375.000.000 đồng và tiền lãi 0,75%/tháng tính từ ngày 06/11/2012 đến ngày xét xử sơ thẩm.

Trong quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Phan Thị Thái T2 trình bày:

Thửa đất số 273, tờ bản đồ số 5, diện tích 144,8m2 đất tọa lạc tại khóm 6, thị trấn L, huyện L, tỉnh Vĩnh Long chị nhận chuyển nhượng của chị Huỳnh Thị Xuân H2 với giá 250.000.000 đồng, chị đã giao đủ cho chị H2 số tiền 250.000.000 đồng và ngày 12/9/2012, chị được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khi nhận chuyển nhượng đất của chị H2, chị biết căn nhà trên đất chị H2 đang sinh sống và chị H2 cho rằng không có nhà để ở nên xin ở lại một thời gian chờ nhà thuê khác rồi chị H2 sẽ di dời đồ đạc giao nhà, đất. Sau đó, chị yêu cầu chị H2 di dời tài sản để giao nhà và đất nhưng chị H2 không thực hiện. Sau đó, do chị H2 không chịu giao nhà đất nên thông qua chị H2 giới thiệu chị biết và gặp chị T1 cả ba thỏa thuận chuyển nhượng nhà, đất trên cho chị T1 giá 300.000.000 đồng nhưng chị chỉ nhận lại số tiền nhận chuyển nhượng trước đó là 250.000.000 đồng. Ngày 06/11/2012, chị, chị H2 và chị T1 đến phòng công chứng A làm hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 273 từ chị sang cho chị T1. Chị T1 trực tiếp giao số tiền 300.000.000 đồng, chị lấy 250.000.000 đồng, còn 50.000.000 đồng chị đưa lại cho chị H2 (không có làm biên nhận).

Nay đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì chị không có ý kiến. Còn đối với yêu cầu phản tố của bị đơn thì chị không đồng ý. Nếu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị và chị H2 thì chị cũng không yêu cầu chị H2 phải trả cho chị số tiền đã nhận là 250.000.000 đồng. Nếu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị với chị T1 thì chị H2 phải là người trả lại cho chị số tiền 300.000.000 đồng.

Tại đơn yêu cầu đề năm 2015 và trong quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Huỳnh Thị Minh T3 trình bày:

Chị là cháu ruột của chị Huỳnh Thị Xuân H2 và có đăng ký hộ khẩu thường trú với chị H2. Việc chị H2 thỏa thuận chuyển nhượng đất chọ chị T2 và chị T1 thì chị không hay biết. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì chị không đồng ý. Ngoài ra, chị không có ý kiến hay yêu cầu gì khác.

Ngày 27/11/2016, chị Huỳnh Thị Minh T3 chết, bà Võ Thị Minh N là mẹ ruột của chị T3 đồng ý kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng.

Tại bản tự khai ngày 10/10/2015 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng công chứng A trình bày:

Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chị Huỳnh Thị Xuân H2 và từ chị Phan Thị Thái T2 sang chị Lê Thị Ngọc T1 đối với thửa đất 273, tờ bản đồ số 5, diện tích 144,8m2 tọa lạc tại khóm 6, thị trấn L, huyện L, tỉnh Vĩnh Long. Hai lần công chứng hợp đồng đều căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên chính chủ sử dụng do Ủy ban nhân dân huyện L cấp giấy là đúng trình tự, thủ tục của pháp luật. Nếu các bên có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng thì văn phòng không có ý kiến và yêu cầu nào khác.

Ngày 15/9/2016, Văn phòng công chứng A chấm dứt hoạt động. Hồ sơ công chứng của Văn phòng công chứng A, Sở Tư pháp đã chỉ định Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Ngọc D tiếp nhận quản lý theo quy định.

Tại công văn số 1145/STNMT ngày 10/4/2018 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Long trình bày:

Việc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CI 125751 cho chị Lê Thị Ngọc T1 ngày 01/6/2017, thửa 164, tờ bản đồ số 3, diện tích 142,4m2, mục đích sử dụng: đất ở 103,5m2; đất trồng cây lâu năm 38,9m2 là thực hiện đúng trình tự thủ tục theo khoản 1 và 2 Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định “trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất”.

Tại phiên tòa nguyên đơn chị T1 thay đổi yêu cầu khởi kiện, đồng ý theo yêu cầu phản tố của bị đơn H2 vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Phan Thị Thái T2 và chị Lê Thị Ngọc T1 đối với thửa đất số 273, tờ bản đồ số 5, diện tích 144,8m2 đất tọa lạc tại khóm 6, thị trấn L, huyện L, tỉnh Vĩnh Long; hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Long cấp cho chị Lê Thị Ngọc T1 ngày 01/6/2017 đối với thửa 164, tờ bản đồ số 3, diện tích 142,4m2. Yêu cầu chị H2 trả số tiền đã nhận là 375.000.000 đồng và tiền lãi 1,125%/tháng tính từ ngày 06/11/2012 đến ngày xét xử sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long phát biểu ý kiến:

Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, hội thẩm nhân dân và những người tham gia tố tụng từ khi thụ lý vụ án cho đến khi nghị án đều tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

Về việc giải quyết vụ án: Đề nghị áp dụng các Điều 26,37,147 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 127, 129, 137, 305, 471, 474, 476 của Bộ luật dân sự năm 2005, Điều 27 Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án;

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Lê Thị Ngọc T1.

Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn Huỳnh Thị Xuân H2.

Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Huỳnh Thị Xuân H2và chị Phan Thị Thái T2 xác lập ngày 28/6/2012 đối với thửa 273, tờ bản đồ số 5, diện tích 144,8m2, tọa lạc tại khóm 6, thị trấn L, huyện L, tỉnh Vĩnh Long. Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK 131875 cấp ngày 12/9/2012 cho chị Phan Thị Thái T2, thửa 273, tờ bản đồ số 5, diện tích 144,8m2.

Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Phan Thị Thái T2 và chị Lê Thị Ngọc T1 xác lập ngày 06/11/2012 đối với thửa đất số 273, tờ bản đồ số 5, diện tích 144,8m2 đất tọa lạc tại khóm 6, thị trấn L, huyện L, tỉnh Vĩnh Long. Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CI 125751 cấp ngày 01/6/2017 cho chị Lê Thị Ngọc T1, đối với thửa 164, tờ bản đồ số 3, diện tích 142,4m2.

Buộc chị H2 trả cho chị T1 tiền vốn vay gốc là 361.718.750 đồng và lãi là 273.459.300 đồng, tổng cộng bằng 635.178.050 đồng.

Chị H2 có quyền và nghĩa vụ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Theo quy định tại Điều 129 của Bộ luật dân sự “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực”.

Chị H2 yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 273, tờ bản đồ số 5, diện tích 144,8m2 tọa lạc tại khóm 6, thị trấn L, huyện L, tỉnh Vĩnh Long lập ngày 06/11/2012 giữa chị Lê Thị Ngọc T1 và chị Phan Thị Thái T2 tại Văn phòng công chứng A và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CI 125751 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Long cấp cho chị T1 ngày 01/6/2017 đối với thửa 164, tờ bản đồ số 3, diện tích 142,4m2, mục đích sử dụng: đất ở 103,5m2; đất trồng cây lâu năm 38,9m2. Do đó, yêu cầu của chị H2 là có căn cứ nên được chấp nhận và tại phiên tòa chị T1 đồng ý theo yêu cầu trên của chị H2. Xét sự thỏa thuận của các đương sự là tự nguyện không trái đạo đức xã hội, không trái pháp luật nên được chấp nhận.

Số tiền lãi chị H2 phải trả cho chị T1 cụ thể như sau:

357.500.000 đồng x 1.125% x 68 tháng 6 ngày ( 06/11/2012 đến 12/7/2018) = 273.487.500 đồng + 804.375 đồng = 274.291.875 đồng.

Tổng cộng vốn lãi chị H2 có nghĩa vụ trả cho chị T1 là:

357.500.000 đồng + 274.291.875 đồng = 631.791.875 đồng.

- Chị T1 phải chịu án phí không giá ngạch đối với yêu cầu hủy hợp đồng và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chịu án phí đối với yêu cầu chị H2 trả tiền không được chấp nhận.

662.718.750 đồng - 631.791.875 đồng = 30.926.875 đồng x 5% = 1.546.300 đồng

- Chị H2 phải chịu án phí đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận.

631.791.875 đồng: 20.000.000 đồng + [(631.791.875 đồng – 400.000.000 đồng) x 4%] = 29.271.600 đồng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 26, Điều 34, Điều 147, Điều 165, Điều 227 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Áp dụng Điều 122, 127, 137, 688, 697 của Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 166, Điều 170 và Điều 203 của Luật đất đai năm 2013.

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Lê Thị Ngọc T1 và một phần yêu cầu phản tố của bị đơn Huỳnh Thị Xuân H2;

1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 06/11/2012 giữa chị Phan Thị Thái T2 và chị Lê Thị Ngọc T1được công chứng tại Văn phòng công chứng A (số 5726, quyển số 07/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 06/11/2012) bị vô hiệu toàn bộ.

2. Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CI 125751 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Long cấp ngày 01/6/2017 cho chị Lê Thị Ngọc T1 đối với 164, tờ bản đồ số 3, diện tích 142,4m2, mục đích sử dụng: đất ở 103,5m2; đất trồng cây lâu năm 38,9m2 tọa lạc tại khóm 6, thị trấn L, huyện L, tỉnh Vĩnh Long.

Chị Huỳnh Thị Xuân H2 có nghĩa vụ kê khai đăng ký quyền sử dụng phần đất trên theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Buộc chị Huỳnh Thị Xuân H2 có nghĩa vụ trả cho chị Lê Thị Ngọc T1 số tiền 631.791.875 đồng (Sáu trăm ba mươi mốt triệu bảy trăm chín mươi mốt ngàn tám trăm bảy mươi lăm đồng).

Kể từ ngày người có quyền có đơn yêu cầu thi hành án nếu người phải thi hành án không chịu trả số tiền nêu trên thì hàng tháng còn phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo quy định tại khỏan 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự.

4. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn chị Huỳnh Thị Xuân H2. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 28/6/2012 giữa chị Huỳnh Thị Xuân H2 và chị Phan Thị Thái T2 được công chứng tại Văn phòng công chứng A (số 2846, quyển số 04/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 28/6/2012) bị vô hiệu toàn bộ.

5. Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK 131875 do Ủy ban nhân dân huyện L cấp ngày 12/9/2012 cho chị Phan Thị Thái T2 đối với thửa 273, tờ bản đồ số 5, diện tích 144,8m2, mục đích sử dụng: đất ở 104m2; đất trồng cây lâu năm 40,8m2, tọa lạc tại khóm 6, thị trấn L, huyện L, tỉnh Vĩnh Long.

6. Về chi phí khảo sát, đo đạc và định giá: Chị Lê Thị Ngọc T1 phải chịu 3.300.000 đ (Ba triệu ba trăm ngàn đồng). Chị T1 đã nộp xong.

7. Về án phí:

Chị Huỳnh Thị Xuân H2 phải chịu 29.271.600 đồng (Hai mươi chín triệu hai trăm bảy mươi mốt ngàn sáu trăm đồng). Số tiền tạm ứng án phí 200.000 đồng chị H2 đã nộp theo biên lai thu số 3503 ngày 22/4/2015 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long được khấu trừ, sau khi khấu trừ , chị H2 còn phải nộp tiếp 29.071.600 đ (Hai mươi chín triệu không trăm bảy mươi mốt ngàn sáu trăm đồng).

Chị Lê Thị Ngọc T1 phải chịu 1.846.300 đồng (Một triệu tám trăm bốn mươi sáu ngàn ba trăm đồng). Số tiền tạm ứng án phí 570.000 đồng theo biên lai thu số 540 ngày 03/11/2014 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long sẽ được khấu trừ. Chị T1 nộp số tiền 1.276.300 đ (Một triệu hai trăm bảy mươi sáu ngàn ba trăm đồng).

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Các đương sự có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA