Bản án 09/2023/DSST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn và lời trình bày của c c đương sự tại Toà n thì n i dung vụ n được tóm tắt như sau:

Phía nguyên đơn là chị Nguyễn Thị Thu H trình bày:

Chị và vợ chồng anh Lê Ngọc Q, chị Nguyễn Thị H1 có m i quan hệ bạn bè từ trước. Cu i năm 2022, vợ chồng anh Q, chị H1 có nhu cầu b n thửa đất s 165, tờ b n đồ s 32, diện tích 63m2 tại ph Hồ, thị trấn Hồ, huyện Thuận Thành, tỉnh ắc Ninh nên chị đã đồng ý mua thửa đất trên với gi 1.700.000.000 đồng. Tuy nhiên do anh Q, chị H1 đang thế chấp thửa đất trên tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng - Chi nh nh ắc Giang nên chưa bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất cho chị. Vì vậy ngày 17/12/2022 giữa chị và anh Q, chị H1 thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất trên với nhau thể hiện bằng “Giấy biên nhận tiền và bàn giao tài s n chuyển nhượng là quyền sử dụng đất và tài s n trên đất” với n i dung: Chị H1, anh Q đồng ý chuyển nhượng cho chị toàn b tài s n là quyền sử dụng đất và tài s n trên đất tại thửa đất s 165, tờ b n đồ s 32, diện tích 63m2 tại ph Hồ, thị trấn Hồ, huyện Thuận Thành, tỉnh ắc Ninh. Tài s n trên đất là nhà 03 tầng kiên c . Căn cứ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài s n kh c gắn liền với đất s S 238373, s vào sổ cấp GCN: CH00949/QĐ 222 do U ND huyện Thuận Thành cấp ngày 01/4/2014 mang tên người chủ sử dụng đất là Nguyễn Thị H1. Hai bên th ng nhất gi chuyển nhượng là 1.700.000.000 đồng.

Ngay sau khi hai bên ký hợp đồng, chị đã giao cho vợ chồng anh Q, chị H1 s tiền 650.000.000 đồng. Đ i với s tiền còn lại là 1.050.00.000 đồng, chị sẽ có tr ch nhiệm tr nợ cho anh Q, chị H1 tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng - Chi nh nh ắc Giang để rút Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất trên để hai bên làm thủ tục chuyển nhượng. Ngoài ra anh Q, chị H1 cam kết ký ủy quyền cho chị làm thủ tục thanh to n nợ và rút Giấy chứng nhận nên trên để hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng.

Ngày 19/12/2022, tại Văn phòng công chứng Nguyễn Đức Huấn vợ chồng anh Q, chị H1 đã ký Giấy ủy quyền cho chị được nhân danh và thay mặt cho anh Q, chị H1 thực hiện việc n p hồ sơ, nhận kết qu , lập và ký c c giấy tờ, văn b n liên quan đến thủ tục: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài s n kh c gắn liền với đất s S 238373, s vào sổ cấp GCN: CH00949/QĐ 222 đ i với thửa đất s 165, tờ b n đồ s 32, diện tích 63m2 tại ph Hồ, thị trấn Hồ, huyện Thuận Thành tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng- Chi nhánh ắc Ninh; Thực hiện c c nghĩa vụ tài chính (nếu có). Trong phạm vi ủy quyền chị được toàn quyền quyết định mọi vấn đề ph t sinh liên quan.

Sau khi ký Giấy ủy quyền, anh Q, chị H1 hẹn chị ngày 21/12/2022 đến Ngân hàng để chị tr tiền Ngân hàng thay anh Q, chị H1 và rút sổ về. Tuy nhiên vợ chồng anh Q, chị H1 không đến như đã hẹn và từ đó đến nay tr n tr nh chị.

Ngoài ra, sau khi ký hợp đồng xong, cùng ngày 17/12/2022 chị còn cho vợ chồng anh Q, chị H1 vay thêm s tiền 159.000.000 đồng để làm ăn. Khi chị cho vay s tiền này, hai bên có viết giấy vay tiền và tho n thuận thời hạn vay là 12 th ng (kể từ ngày 17/12/2022 đến ngày 17/12/2023). Trong giấy vay tiền không ghi mức lãi suất mà ghi tự thỏa thuận. Tuy nhiên hai bên tự thỏa thuận miệng với nhau là anh Q, chị H1 ph i tr lãi bằng lãi suất Ngân hàng cho vay là 12%/1 năm và hàng th ng ph i chuyển tr lãi cho chị vào ngày 17. Nhưng từ đó đến nay anh Q, chị H1 không tr chị tiền lãi theo đúng cam kết.

Nay chị đề nghị Tòa n: Tuyên b Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/12/2022 giữa chị với anh Lê Ngọc Q, chị Nguyễn Thị H1 đ i với thửa đất s 32, tờ b n đồ s 165, diện tích 63m2 địa chỉ tại: ph Hồ, thị trấn Hồ, huyện Thuận Thành, tỉnh ắc Ninh vô hiệu, hủy hợp đồng chuyển nhượng và gi i quyết hậu qu của hợp đồng vô hiệu nêu trên. Đồng thời bu c anh Q, chị H1 ph i tr lại chị s tiền 159.000.000 đồng theo Giấy vay tiền ngày 17/1/2/2022.

Trong qu trình Tòa n gi i quyết vụ n, tại phiên họp kiểm tra việc giao n p tiếp cận công khai chứng cứ và hòa gi i ngày 27/3/2023, phía đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn xin rút m t phần yêu cầu khởi kiện, chỉ đề nghị Tòa n tuyên b hợp đồng vô hiệu, và gi i quyết hậu qu của hợp đồng vô hiệu nêu trên.

Phía bị đơn là anh Lê Ngọc Q, chị Nguyễn Thị H1 trình bày:

Do vợ chồng anh chị có vay của chị H 02 lần tiền với tổng s tiền là 600 triệu đồng. (Cụ thể: Ngày 29/6/2021 vay 300 triệu đồng và ngày 30/9/2021 vay 300 triệu đồng. C 02 lần vay anh chị đều viết giấy biên nhận với chị H). Chị H cho vợ chồng anh chị vay s tiền này trong thời hạn 01 năm tuy nhiên đến cu i th ng 9/2022, vợ chồng anh chị chưa tr được s tiền đã vay của chị H. Vì vậy ngày 17/12/2022, vợ chồng anh chị đã ký “Giấy biên nhận tiền và bàn giao tài s n chuyển nhượng là quyền sử dụng đất và tài s n trên đất” với n i dung như chị H trình bày là đúng.

Tuy nhiên đến nay giữa vợ chồng anh, chị và chị H không th ng nhất được về với nhau về việc chuyển nhượng thửa đất trên vì vậy chị H có đơn đề nghị Tòa án Tuyên b “Giấy biên nhận tiền và bàn giao tài s n chuyển nhượng là quyền sử dụng đất và tài s n trên đất” ngày 17/12/2022 giữa vợ chồng anh chị với chị H vô hiệu và gi i quyết hậu qu của hợp đồng vô hiệu. Vợ chồng anh, chị nhất trí với yêu cầu của chị H và đồng ý tr lại chị H s tiền 650.000.000 đồng theo Hợp đồng này.

Anh Q, chị H1 cũng x c nhận anh chị chưa bàn giao tài s n cũng như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất s 32, tờ b n đồ s 165, diện tích 63m2 tại ph Hồ, thị trấn Hồ, huyện Thuận Thành, tỉnh ắc Ninh cho chị H.

Ngoài ra vợ chồng anh Q, chị H1 cũng x c nhận cùng ngày 17/12/2022, chị H có cho vợ chồng anh chị vay s tiền 159.000.000 đồng. Đến nay vợ chồng anh chị cũng đồng ý tr chị H s tiền này. Tuy nhiên trong qu trình Tòa n gi i quyết vụ n, đại diện theo ủy quyền của chị H rút yêu cầu đề nghị Tòa n đòi vợ chồng anh, chị ph i tr chị H s tiền 159.000.000 đồng theo Giấy vay tiền ngày 17/12/2022, vợ chồng anh chị cũng đồng ý.

Tại phiên tòa hôm nay:

- Ông Nguyễn Anh Nghĩa là người đại diện theo uỷ quyền của chị H vẫn

giữ nguyên yêu cầu đề nghị Tòa n: Tuyên b “Giấy biên nhận tiền và bàn giao tài s n chuyển nhượng là quyền sử dụng đất và tài s n trên đất ngày 17/12/2022 giữa chị với anh Lê Ngọc Q, chị Nguyễn Thị H1 đ i với thửa đất s 32, tờ b n đồ s 165, diện tích 63m2 địa chỉ tại: ph Hồ, thị trấn Hồ, huyện Thuận Thành, tỉnh ắc Ninh vô hiệu và bu c anh Q, chị H1 ph i tr lại chị H s tiền 650.000.000 đồng theo Hợp đồng này.

- Anh Lê Ngọc Q, chị Nguyễn Thị H1 đồng ý với yêu cầu của người đại diện theo ủy quyền của chị H.

- Kiểm s t viên ph t biểu ý kiến về việc tuân theo ph p luật t tụng trong qu trình gi i quyết vụ n của Thẩm ph n, H i đồng xét xử, Thư ký phiên toà là đ m b o theo đúng quy định của ph p luật. Việc chấp hành ph p luật của c c đương sự là đúng và đầy đủ.

Về việc gi i quyết vụ n: Đề nghị H i đồng xét xử p dụng: kho n 3 Điều 26, điểm a kho n 1 Điều 35, điểm a kho n 1 Điều 39, Điều 147, 228, 235, 264, 266 luật t tụng dân sự. Điều 117, 119, 122, 129, 131, 132, kho n 1 Điều 408, 501, 502, 503

luật dân sự. Kho n 3 Điều 167, Điều 188 Luật đất đai 2013; Kho n 3 Điều 27 Nghị quyết 326 ngày 30/12/2016 của U TVQH xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị Thu H.

Tuyên b “Giấy biên nhận tiền và bàn giao tài s n chuyển nhượng là quyền sử dụng đất và tài s n trên đất” ngày 17/12/2022 giữa chị Nguyễn Thị Thu H với anh Lê Ngọc Q, chị Nguyễn Thị H1 đ i với thửa đất s 32, tờ b n đồ s 165, diện tích 63m2 địa chỉ tại: ph Hồ, thị trấn Hồ, huyện Thuận Thành, tỉnh ắc Ninh vô hiệu.

Ghi nhận sự tự nguyện của anh Lê Ngọc Q, chị Nguyễn Thị H1 về việc tr lại chị Nguyễn Thị Thu H s tiền 650.000.000 đồng.

2. Về n phí: C c đương sự ph i chịu tiền n phí theo quy định của ph p luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN

Sau khi nghiên cứu c c tài liệu có trong hồ sơ vụ n được thẩm tra tại phiên toà. Căn cứ vào kết qu tranh luận tại phiên toà. Sau khi nghe ý kiến đại diện Viện kiểm s t về việc tuân theo ph p luật t tụng dân sự và ý kiến về việc gi i quyết vụ n. H i đồng xét xử nhận định:

+ Bên A đồng ý chuyển nhượng cho bên B toàn b tài s n là quyền sử dụng đất và tài s n trên đất tại thửa đất s 165, tờ b n đồ s 32, diện tích 63m2 tại ph Hồ, thị trấn Hồ, huyện Thuận Thành, tỉnh ắc Ninh. Tài s n trên đất là nhà 03 tầng kiên c . Căn cứ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài s n kh c gắn liền với đất s S 238373, s vào sổ cấp GCN: CH00949/QĐ 222 do U ND huyện Thuận Thành cấp ngày 01/4/2014 mang tên người chủ sử dụng đất là Nguyễn Thị H1.

+ Hai bên th ng nhất gi chuyển nhượng là 1.700.000.000 đồng. Trong đó bên B đã thanh to n cho bên A s tiền mặt là 650.000.000 đồng. Đ i với s tiền còn lại là 1.050.00.000 đồng, bên B sẽ có tr ch nhiệm tr nợ cho bên A tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng - Chi nh nh ắc Giang do bên A đang thế chấp quyền sử dụng thửa đất trên cho Ngân hàng để làm thủ tục chuyển nhượng và rút Giấy chứng nhận nên trên để hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng.

+ Bên B được toàn quyền qu n lý, sử dụng định đoạt đ i với tài s n chuyển nhượng là quyền sử dụng đất và tài s n gắn liền với đất.

+ Bên A cam kết tài s n nêu trên không có tranh chấp, không bị kê biên thi hành n tại thời điểm chuyển nhượng tài s n.

+ Nếu bên A không thực hiện đúng những cam kết nêu trên thì bên A ph i hoàn toàn chịu tr ch nhiệm trước ph p luật.

H i đồng xét xử xét thấy: Thực chất Giấy biên nhận tiền và bàn giao tài s n chuyển nhượng là quyền sử dụng đất và tài s n trên đất ngày 17/12/2022 là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi ký kết c c bên đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và hoàn toàn tự nguyện. Mặc dù khi ký kết giao dịch này thì chị H1, anh Q đang thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng vì vậy theo quy định của ph p luật thì không đủ điều kiện chuyển nhượng. Tuy nhiên c c đương sự đều thỏa thuận chị H sẽ có tr ch nhiệm tr nợ Ngân hàng s tiền 1.050.000.000 đồng thay cho chị H1, anh Q sau đó sẽ rút Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ngân hàng để làm thủ tục chuyển nhượng tại Ngân hàng. Do vậy x c định điều kiện thỏa thuận trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không tr i đạo đức xã h i. Tuy nhiên trong Hợp đồng c c bên chỉ ký và điểm chỉ nhưng không được công chứng, chứng thực vì vậy theo quy định tại Điều 129 luật dân sự thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này vô hiệu do không tuân thủ về hình thức.

Qu trình Tòa n gi i quyết vụ n, chị H, anh Q, chị H1 đều x c nhận sau khi ký hợp đồng chị H đã giao s tiền 650 triệu đồng cho anh Q, chị H1 nhưng anh Q, chị H1 chưa giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng chưa bàn giao tài s n cho chị H. Đến nay giữa các bên không th ng nhất được về với nhau về việc chuyển nhượng thửa đất trên nên chị H đề nghị Tòa n tuyên b hợp đồng vô hiệu và yêu cầu anh Q, chị H1 ph i tr lại chị H s tiền 650 triệu đồng và phía anh Q, chị H1 cũng đồng ý với yêu cầu của chị H. Tuy nhiên do giao dịch dân sự giữa chị H với anh Q, chị H1 vô hiệu nên Tòa n không công nhận sự thỏa thuận của c c đương sự mà đưa ra xét xử theo quy định của ph p luật.

Nghĩa vụ về tài s n của giao dịch dân sự vô hiệu này là s tiền 650 triệu đồng tương ứng với s tiền n phí là 30 triệu đồng. Anh Q, chị H1 ph i thực hiện nghĩa vụ về tài s n vì vậy anh Q, chị H1 ph i chịu s tiền n phí này.

Vì các lẽ trên;

QUY T ĐỊNH

Căn cứ Điều 26, 35, 39, 147, 264, 266, 267 luật t tụng dân sự.

Căn cứ Điều 119, 120, 122, 129, 131, 132, 501, 502, 503 luật dân sự.

Căn cứ kho n 3 Điều 27 Nghị quyết 326 ngày 30/12/2016 của U TVQH xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị Thu H.

Tuyên b “Giấy biên nhận tiền và bàn giao tài s n chuyển nhượng là quyền sử dụng đất và tài s n trên đất” ngày 17/12/2022 giữa chị Nguyễn Thị Thu H với anh Lê Ngọc Q, chị Nguyễn Thị H1 đ i với thửa đất s 32, tờ b n đồ s 165, diện tích 63m2 địa chỉ tại: ph Hồ, thị trấn Hồ, huyện Thuận Thành, tỉnh ắc Ninh vô hiệu.

Về hậu qu của giao dịch dân sự vô hiệu: Bu c anh Lê Ngọc Q, chị Nguyễn Thị H1 ph i tr lại chị Nguyễn Thị Thu H s tiền 650.000.000 đồng (S u trăm năm mươi triệu đồng).

Kể từ khi b n n có hiệu lực ph p luật người được thi hành n có đơn đề nghị thi hành n, nếu bên ph i thi hành n không tự gi c chấp hành thì còn ph i chịu lãi suất theo quy định tại Điều 468 luật dân sự năm 2015 tương ứng với s tiền và thời gian chậm thi hành n.

Trường hợp b n n này được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành n dân sự thì người được thi hành n dân sự, người ph i thi hành n dân sự có quyền tho thuận thi hành n, quyền yêu cầu thi hành n, tự nguyện thi hành n hoặc bị cưỡng chế thi hành n theo quy định tại c c Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành n dân sự, thời hiệu thi hành n dân sự được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành n dân sự.

2. Về án phí:

Chị Nguyễn Thị Thu H ph i chịu 300.000 đồng ( a trăm nghìn đồng) tiền n phí dân sự sơ thẩm. X c nhận chị H đã n p 300.000 đồng tiền n phí dân sự sơ thẩm tại biên lai s AA/2021/0005865 ngày 23/02/2023 tại Chi cục thi hành n dân sự huyện Thuận Thành.

Anh Lê Ngọc Q, chị Nguyễn Thị H1 ph i chịu 30.000.000 đồng ( a mươi triệu đồng) tiền n phí dân sự sơ thẩm.

3. Quyền kh ng c o:

Đương sự có mặt có quyền kh ng c o trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên n sơ thẩm.

Đương sự vắng mặt được quyền kh ng c o trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được t ng đạt b n n hoặc ngày niêm yết b n n.