Bản án 09/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, các bản khai có trong hồ sơ và tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, ông Trần Nguyễn Duy S trình bày:

Ngày 28-4-2014 và ngày 24-4-2015 bà Trần Thị Ngọc C và ông Hà N có vay vốn tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh huyện Đ (sau đây gọi là Agribank Chi nhánh huyện Đ) tổng số tiền 450.000.000 đồng, tại hai hợp đồng tín dụng số 5306LAV201400877 ký ngày 28-4-2014, số tiền vay 300.000.000 đồng, mục đích vay: Xây dựng chuồng trại và chăn nuôi cá sấu nhóm IIb, thời hạn vay là 24 tháng, lãi trong hạn 12%/năm; lãi quá hạn 18%/năm, định kỳ trả nợ gốc là 02 kỳ (ngày 27-4-2015 trả 150.000.000 đồng, đã trả vào ngày 23-4-2015; ngày 27-4-2016 trả 150.000.000 đồng); định kỳ trả lãi 06 tháng/lần.

Tại hợp đồng tín dụng số 5306LAV201500831, ký ngày 24-4-2015, số tiền vay 150.000.000 đồng, mục đích vay chăm sóc cà phê kinh doanh, thời hạn vay 12 tháng, lãi trong hạn 7%/năm; lãi quá hạn 10,5%/năm; định kỳ trả gốc 01 kỳ vào ngày 24-4-2016; trả lãi 06 tháng/lần.

Để đảm bảo hai khoản vay trên, bà C, ông N đã thế chấp các quyền sử dụng đất gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U 065876 do UBND huyện Đ, tỉnh Đắk Lắk (cũ) cấp ngày 27-01-2003, diện tích 8.120m2 đất trồng cà phê tại địa bàn xã Q

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số K544317 do UBND huyện Đ, tỉnh Đắk Lắk (cũ) cấp ngày 03-10-1997, diện tích 3.520m2 đất trồng cà phê tại địa bàn xã Q.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số K521244 do UBND huyện Đ, tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 03-10-1997, diện tích 10.670m2 đất trồng cà phê tại địa bàn xã Q.

Các khoản nơn nêu trên của ông Hà N và bà Trần Thị Ngọc C đã quá hạn, Agribank Chi nhánh Đ đã nhiều lần liên hệ, yêu cầu ông N, bà C phải trả khoản nợ nêu trên nhưng ông N, bà C không trả và đã bỏ đi khỏi địa phương, sau đó Agribank Chi nhánh huyện Đ đã khởi kiện đến Toà án nhân dân huyện Đắk Glong, tại Bản án số 37/2019/DS-ST, ngày 29-11-2019 của Toà án nhân dân huyện Đắk Glong đã tuyên buộc ông N, bà C phải trả tổng số tiền 469.030.704 đồng, đồng thời tiếp tục tính lãi phát sinh

Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, Agribank Chi nhánh Đ đã yêu cầu thi hành bản án theo bản án nêu trên, tuy nhiên đến nay ông N, bà C vẫn không thực hiện nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi phát sinh, do vậy Agribank Chi nhánh Đ khởi kiện, yêu cầu Toà án tuyên Agribank Chi nhánh huyện Đ có quyền xử lý tài sản bảo đảm theo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thế chấp số 14480/TC, ngày 18-7-2013 và phụ lục hợp đồng thế chấp ngày 23-4-2014 theo quy định của pháp luật để thu hồi nợ.

Đối với yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Đặng Xuân K, chị Nguyễn Thị P, yêu cầu Toà án công nhận một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 33782m2 (không bao gồm phần diện tích 3520m2 thuộc thửa đất số K 544317 và 10670m2 thuộc quyền sử dụng đất số K 521244) của thửa đất số 45, tờ bản đồ số 64 giữa gia đình anh K và gia đình bà C, hợp đồng được ký ngày 28-4-2016 không liên quan đến phần diện tích đất mà gia đình bà C thế chấp tại Agribank Chi nhánh Đ nên Agribank Chi nhánh huyện Đ không có ý kiến gì.

Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án nhân dân huyện Đắk Glong đã tiến hành xác minh tại Công an xã Q đối với anh Hà N, chị Trần Thị Ngọc C, tại thời điểm xác minh chị C, anh N có đăng ký hộ khẩu tại địa phương và đã bỏ đi khỏi địa phương khoảng 03 đến 04 năm, do vậy, Tòa án không ghi nhận được ý kiến của bị đơn anh Hà N và chị Trần Thị Ngọc C. Đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trương Thị Ánh H và ông Trần Ngọc T, tại thời điểm thực hiện hợp đồng thế chấp ông T, bà H cư trú tại số 264F/1 B, phường 24, quận B, thành phố Hồ Chí Minh, trong suốt quá trình giải quyết vụ án, Toà án nhân dân huyện Đắk Glong đã tiến hành triệu tập, ra quyết định uỷ thác thu thập chứng cứ đồng thời thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng nhưng các đương sự nêu trên vẫn không hợp tác làm việc, vì vậy Tòa án tiến hành các thủ tục tố tụng và giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

- Ý kiến người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập anh Đặng Xuân K trình bày: Năm 2016 gia đình anh có nhận chuyển nhượng của anh Hà N, chị Trần Thị Ngọc C một thửa đất với diện tích 47929m2 với số tiền là 1.950.000.000 đồng, tuy nhiên thực tế ghi trong hợp đồng là 500.000.000 đồng, thời điểm nhận chuyển nhượng thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thửa số 45, tờ bản đồ số 64, cấp ngày 11-6-2015, khi nhận chuyển nhượng có lập hợp đồng và có xác nhận của chính quyền địa phương, trên đất có trồng cao su và có một căn nhà khoảng 40m2 và có gác, sau khi nhận chuyển nhượng gia đình anh đã nhận đất và canh tác, gia đình đã liên hệ để làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên được cơ quan có thẩm quyền cung cấp thửa đất số 45, tờ bản đồ số 64 được cấp chồng với thửa đất số 41, 42 tờ bản đồ số 05, các thửa đất này đang được thế chấp để vay vốn tại Ngân hàng, vì vậy gia đình anh không thể làm được thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Gia đình anh đã tiến hành thủ tục khởi kiện vụ án hành chính, tuy nhiên do thời hiệu khởi kiện đã hết nên vụ án bị đình chỉ. Gia đình anh đã nhận đất, canh tác từ khi nhận chuyển nhượng cho đến hiện nay.

Hiện nay Agribank Chi nhánh Đ khởi kiện, yêu cầu xử lý tài sản thế chấp, gia đình anh đồng ý để Agribank Chi nhánh Đ xử lý tài sản thế chấp, tuy nhiên giành quyền ưu tiên mua tài sản thế chấp cho gia đình anh, đồng thời anh K làm đơn yêu cầu độc lập, yêu cầu Toà án công nhận một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 33782m2 của thửa đất số 45, tờ bản đồ số 64 giữa gia đình anh và chị Trần Thị Ngọc C, anh Hà N, ký kết ngày 28-4-2016 tại Uỷ ban nhân dân xã Q. Đối với phần diện tích đất nhận chuyển nhượng mà anh Hà N, chị Trần Thị Ngọc C đã chuyển nhượng cho gia đình anh nhưng được thế chấp tại Agribank Chi nhánh Đ thì gia đình anh không yêu cầu anh N, chị C phải bồi thường.

- Ý kiến người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Đặng Văn C trình bày: Ngày 01-01-2014 gia đình anh có thoả thuận nhận chuyển nhượng của ông Trần Ngọc T và bà Trương Thị Ánh H (người đứng ra giao dịch chuyển nhượng là Trương Thị Ánh H) một thửa đất với diện tích 8120m2 với giá tiền là 210.000.000 đồng, thời điểm nhận chuyển nhượng thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận, thửa số 61, tờ bản đồ 09, hai bên thoả thuận lập hợp đồng đặt cọc viết tay, không có xác nhận của chính quyền địa phương, hai bên tiến hành xem xét thực tế nhưng không đo đạc, có hộ bà Hoa và chị Vy làm chứng, gia đình anh C đã đặt cọc số tiền 90.000.000 đồng, ngày 29-01-2015 gia đình anh giao thêm số tiền 50.000.000 đồng, toàn bộ số tiền trên chị Cẩm là người nhận tiền.

Theo thoả thuận đến tháng 6/2015 gia đình ông T có trách nhiệm hoàn tất thủ tục sang tên gia đình anh C trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình anh C trả số tiền còn lại là 70.000.000 đồng, tuy nhiên đến tháng 6/2015 thì gia đình anh không liên lạc được với chị C và anh N.

Thời điểm nhận chuyển nhượng gia đình anh không được thông báo thửa đất nhận chuyển nhượng đang được thế chấp tại Agribank Chi nhánh huyện Đ, đến khoảng năm 2016 thì gia đình anh mới biết, kể từ khi nhận chuyển nhượng, gia đình anh đã canh tác, sử dụng đất ổn định.

Hiện nay Agribank Chi nhánh huyện Đ khởi kiện, yêu cầu xử lý tài sản thế chấp, gia đình anh đồng ý để Agribank Chi nhánh huyện Đ xử lý tài sản theo quy định, tuy nhiên gia đình anh đề nghị được mua lại theo trình tự bán đấu giá. Đối với giao dịch đặt cọc nhận chuyển nhượng giữa gia đình anh và chị C, anh N, gia đình anh đã làm đơn tố cáo gửi đến Công an huyện Đ nhưng vẫn chưa có kết quả, trường hợp không được khởi tố vụ án thì gia đình anh sẽ làm đơn khởi kiện thành vụ án khác.

Đối với đơn khởi kiện yêu cầu độc lập của anh Đặng Xuân K, anh không có ý kiến gì.

- Ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của anh Đặng Văn C, chị Lê Thị T, anh Đặng Xuân K và chị Nguyễn Thị P, ông Phan Văn C trình bày: Hiện nay gia đình anh C và gia đình anh K đã tự nguyện trả số tiền gốc là 100.000.000 đồng, mục đích để làm thủ tục sang tên, tuy nhiên do anh N, chị C, ông T, bà H là người ký các hợp đồng vay và thế chấp nên không thể làm thủ tục sang tên, do đó đề nghị Toà án ghi nhận thiện chí của gia đình anh K, gia đình anh C, đồng thời ghi nhận việc gia đình anh K, gia đình anh C được quyền ưu tiên mua tài sản đấu giá khi Agribank Chi nhánh huyện Đ phát mãi tài sản.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Đắk Glong:

Về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, nguyên đơn, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan từ khi thụ lý vụ án và tại phiên tòa là đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, việc chấp hành phát luật tố tụng của bị đơn chị Trần Thị Ngọc C, anh Hà N; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Ngọc T và bà Trương Thị Ánh H là chưa đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Agribank Chi nhánh huyện Đ; chấp nhận một phần hợp đồng chuyển nhượng giữa gia đình anh K ký với anh N, chị C theo kết quả đo đạc của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Đ và giành quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng lại các thửa đất cho gia đình anh C, gia đình anh K là phù hợp.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[2]. Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Agribank Chi nhánh huyện Đ yêu cầu Tòa án tuyên có quyền xử lý tài sản bảo đảm theo hợp đồng thế chấp số 14480/TC, ngày 18-7-2013 và phụ lục hợp đồng thế chấp số 23-4-2014 để thu hồi nợ theo quy định.

Hội đồng xét xử nhận định:

Như vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số: 14480/TC, ngày 18-7-2013 giữa Agribank Chi nhánh huyện Đ với ông Trần Ngọc T, bà Trương Thị Ánh H không vi phạm các Điều từ 121 đến 130 của Bộ luật Dân sự năm 2015; được đăng ký thế chấp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Điều 322 Bộ luật Dân sự năm 2015. Hợp đồng phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm giao kết.

Do chị Trần Thị Ngọc C, anh Hà N vi phạm nghĩa vụ trả nợ, nên căn cứ theo quy định tại Điều 4 quy định về xử lý tài sản thế chấp của hợp đồng thế chấp, Agribank Chi nhánh Đ có quyền khởi kiện, yêu cầu Toà án tuyên có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ là phù hợp với quy định tại Điều 95 Luật các tổ chức tín dụng và Điều 335 quy định về Bảo lãnh của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Xét yêu cầu khởi kiện của Agribank Chi nhánh huyện Đ là có căn cứ, Hội đồng xét xử chấp nhận.

Hội đồng xét xử nhận định:

Thời điểm chuyển nhượng, các bên có đầy đủ năng lực trách nhiệm dân sự; hợp đồng chuyển nhượng được lập thành văn bản, thửa đất chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không bị tranh chấp, không bị kê biên; gia đình anh K đã trả đủ tiền, đã nhận đất và canh tác, sử dụng ổn định từ khi nhận chuyển nhượng cho đến nay. Như vậy hợp đồng chuyển nhượng đất đảm bảo theo quy định tại Điều 117, Điều 119 của Bộ luật Dân sự; Điều 188 của Luật đất đai.

Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử có căn cứ công nhận một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28-4-2016 được chứng thực tại Uỷ ban nhân dân xã Q giữa gia đình anh Đặng Xuân K và gia đình chị Trần Thị Ngọc C, xét yêu cầu của anh K là có căn cứ, Hội đồng xét xử chấp nhận.

Tuy nhiên, tại thời điểm đặt cọc, thửa đất nêu trên đã được thế chấp tại Agribank Chi nhánh huyện Đ, nên hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu theo quy định tại Điều122 của Bộ luật Dân sự. Mặt khác anh C cũng đã tố cáo hành vi của bà C đến cơ quan Công an huyện Đ, hiện vụ án đang được điều tra nhưng chưa có kết quả, gia đình anh C đồng ý giao tài sản hiện nay đang quản lý, sử dụng để Agribank Chi nhánh huyện Đ xử lý theo quy định. Do đó giành quyền ưu tiên đối với gia đình anh C khi nhận chuyển nhượng lại thửa đất theo trình tự bán đấu giá của cơ quan có thẩm quyền.

[6]. Xét quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã triệu tập hợp lệ đối với bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông T, bà H theo địa chỉ ghi trên hợp đồng, đã ủy thác để lấy lời khai đối với các đương sự nêu trên, tuy nhiên không xác định được cụ thể nơi cư trú của các đương sự, các đương sự không hợp tác làm việc nên Tòa án giải quyết vắng mặt theo quy định tại Điều 179, Điều 207, điểm b khoản 2 Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào: Khoản 2, 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1 Điều 40 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 117, Điều 119, Điều 130; Điều 133 của Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 188 Luật đất đai năm 2013; Điều 95 Luật các tổ chức tín dụng; khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 2 Điều 27 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh huyện Đ về việc xử lý tài sản thế chấp đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U 065876 do UBND huyện Đ, tỉnh Đắk Lắk (cũ) cấp ngày 27-01-2003, diện tích 8.120m2 tại địa bàn xã Q và tài sản trên đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số K544317 do UBND huyện Đ, tỉnh Đắk Lắk (cũ) cấp ngày 03-10-1997, diện tích 3.520m2 tại địa bàn xã Q và tài sản trên đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số K521244 do UBND huyện Đ, tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 03-10-1997, diện tích 10.670m2 tại địa bàn xã Q và tài sản trên đất

(theo sơ đồ đo đạc của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Đ).

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện độc lập của anh Đặng Xuân K, về việc công nhận một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28-4-2016 được chứng thực tại Uỷ ban nhân dân xã Q đối với diện tích đất 33782m2, có tứ cận: phía Nam giáp đường đất, phía bắc giáp đất hộ gia đình Hoa Vy; phía Đông giáp đất hộ bà Nguyễn Thị Dân; phía Tây giáp đất hộ ông Lý, ông Hùng, ông Đàm, ông Tháng, Sáng và Dung.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28-4-2016 vô hiệu một phần đối với diện tích đất 14190m2 (phần diện tích đất đã thế chấp tại Agribank Chi nhánh huyện Đ) theo kết quả đo đạc, lồng ghép của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Đ.

Khi bản án có hiệu lực pháp luật, gia đình anh Đặng Xuân K được quyền liên hệ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã được công nhận.

Khi cơ quan có thẩm quyền tiến hành bán đấu giá tài sản thế chấp theo quy định, gia đình anh Đặng Xuân K, anh Đặng Văn C được quyền ưu tiên mua lại tài sản bán đấu giá.

2. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, chi phí đo đạc và chi phí tố tụng khác: Căn cứ Điều 157, khoản 2 Điều 158, Điều 180 của Bộ luật tố tụng dân sự. Buộc chị Trần Thị Ngọc C, anh Hà N phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, chi phí đo đạc là 9.000.000 đồng, số tiền này được hoàn trả cho Agribank Chi nhánh huyện Đ do đã nộp tạm ứng cho phí.

Về lệ phí thông báo: Agribank Chi nhánh huyện Đ phải chịu lệ phí thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng là 1.500.000 đồng, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng lệ phí đã nộp.

3. Về án phí: Căn cứ Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự; khoản 3 Điều 26 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Buộc chị Trần Thị Ngọc C, anh Hà N phải chịu số tiền án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng đối với án phí tranh chấp hợp đồng tín dụng và 300.000 đồng đối với án phí dân sự sơ thẩm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hoàn trả Agribank Chi nhánh huyện Đ số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng đã nộp, theo biên lai số 0004071 ngày 24-12-2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đắk Glong, tỉnh Đắk Nông; hoàn trả anh Đặng Xuân K số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng theo biên lai số 0004403, ngày 09-2-2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đắk Glong, tỉnh Đắk Nông.

4. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn (đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn), bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong hạn luật định là 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm.

Bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết bản án theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.