Bản án 09/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện, đơn bổ sung, đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Dương Thị Cẩm L và phần trình bày của người đại diện theo ủy quyền trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa như sau:

Theo đơn khởi kiện ban đầu, bà L yêu cầu ông Huỳnh Thanh Ng, bà Phạm Thị H và bà Nguyễn Thị T liên đới trả cho bà L số tiền cọc là 200.000.000 đồng. Ngày 30/5/2022, bà L bổ sung yêu cầu ông Ng, bà H và bà T trả tiền phạt cọc 200.000.000 đồng. Ngày 14/11/2022, bà L thay đổi yêu cầu khởi kiện cụ thể yêu cầu vô hiệu hợp đồng đặt cọc giữa bà L với bà T, yêu cầu bà T trả cho bà L số tiền cọc 200.000.000 đồng.

Về nội dung tranh chấp và căn cứ khởi kiện:

Bà L và bà T là bạn bè quen biết làm ăn, ngày 01/02/2021 bà L thỏa thuận đặt cọc 200.000.000 đồng cho bà T mục đích để nhận chuyển nhượng thửa đất số 558, tờ bản đồ số 5 tại xã BT, thị xã KT do ông Huỳnh Thanh Ng đứng tên, bà T là người môi giới có trách nhiệm thỏa thuận với ông Ng và làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở sau đó bà L ký hợp đồng nhận chuyển nhượng. Bà L chỉ biết đất do ông Ng đứng tên còn không biết ông Ng là ai, không giao tiền cọc cho ông Ng nên không yêu cầu vợ chồng ông Ng trả tiền cọc.

Việc đặt cọc giữa bà L với bà T không ký hợp đồng mà thay vào đó bà L ký vào tờ hợp đồng đặt cọc có bên nhận cọc là Huỳnh Thanh Ng. Tuy nhiên, khi bà ký hợp đồng thì không có ông Ng ở đó, theo kết quả giám định chữ ký trong hợp đồng không phải của ông Ng, bà T là người nhận tiền cọc nhưng lại ký là người làm chứng là không đúng.

Khi bà L đặt cọc với bà T thỏa thuận thời hạn là 60 ngày kể từ ngày 01/02/2021 để ký hợp đồng chuyển nhượng. Hết hạn 60 ngày bà L liên hệ thì bà T thông báo vẫn chưa làm xong thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và đề nghị gia hạn thêm 05 đến 10 ngày nữa, bà L đồng ý, hết thời hạn trên bà T vẫn chưa làm xong. Sau khi bà T làm xong thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và thông báo cho bà L thì lúc đó đang có dịch bệnh covid bùng phát và bà L đang nuôi mẹ trong bệnh viện nên không về được và chưa vay được tiền ngân hàng vì đang bùng dịch covid, thể hiên trong tin nhắn zalo mà bà T cung cấp. Do đó, bà T nói miệng để bà T bán đất cho người khác rồi trả lại tiền cọc cho bà L, bà L cũng đồng ý nhưng khi chuyển nhượng đất xong thì bà T không trả lại tiền cọc cho bà L. Vì nói miệng nên không có chứng cứ cung cấp.

Về kết luận giám định chữ viết, chữ ký của ông Ng trong hợp đồng đặt cọc ngày 01/02/2021 không phải của ông Ng thì bà L không có ý kiến yêu cầu gì. Bà L không đồng ý chịu chi phí giám định, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định.

Bị đơn bà Nguyễn Thị T trình bày trong quá trình giải quyết vụ án, tại phiên tòa như sau:

Bà T không đồng ý với yêu cầu của bà L về việc vô hiệu hợp đồng đặt cọc và yêu cầu bà trả 200.000.000 đồng tiền cọc.

Ngày 01/02/2021 bà L đặt cọc số tiền 200.000.000 đồng cho bà để bà L mua đất thửa số 558 tọa lạc tại xã BT, thị xã KT do ông Ng đứng tên, cụ thể: Bà là người đặt cọc để mua đất của ông Ng, thửa đất số 558, tờ bản đồ số 5 đất tại xã BT, thị xã KT. Bà L thấy đất có tiềm năng nên thỏa thuận mua lại của bà, khi đó bà L cũng biết là đất đang đứng tên ông Ng nhưng vẫn đồng ý mua, bà L đặt cọc cho bà 200.000.000 đồng và thỏa thuận bà sẽ chạy thủ tục tách thửa và chuyển mục đích thành đất ở sau đó sẽ nói ông Ng ra ký hợp đồng cho bà L. Việc thỏa thuận giữa bà với bà L là nói miệng và không thông báo hay hỏi ý kiến ông Ng. Mục đích bà đặt cọc để mua đất của ông Ng và bán lại cho bà L để hưởng giá chệnh lệch. Lý do bà ký với vai trò là người làm chứng trong tờ hợp đồng đặt cọc ngày 02/01/2021 có bên nhận cọc là ông Ng vì lúc đó đất do ông Ng đứng tên, chữ ký nhận cọc không phải của ông Ng.

Trong thỏa thuận cọc giữa bà với ông Ng thì ông Ng có đồng ý cho bà thời hạn là 60 ngày kể từ ngày 01/02/2021 để ký hợp đồng chuyển nhượng, tuy nhiên ông Ng vẫn đồng ý cho bà gia hạn. Còn giữa bà với bà L là thỏa thuận khi bà làm xong thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ ra ký hợp đồng. Vào tháng 5/2021 bà đã làm xong thủ tục tách thửa đất số 558 thành 03 thửa và có quyết định chuyển mục đích thành đất ở, đã gia hạn nhiều lần nhưng bà L trì hoãn không ra ký hợp đồng, bà L hẹn qua ngày 15/6/2021 ngân hàng làm việc thì bà L mới vay được tiền nhưng sau đó cũng không thực hiện, ngày 05/7/2021 bà tiếp tục nhắn tin báo cho bà L biết nếu không ra công chứng (tức ký hợp đồng) thì mất cọc. Đến tháng 10/2021 bà L không ký nên bà đã tìm người khác nhận chuyển nhượng đất, bà đã yêu cầu ông Ng ký hợp đồng chuyển nhượng xong. Chứng cứ thể hiện qua các tin nhắn zalo mà bà đã cung cấp cho Tòa án.

Căn cứ Điều 238 Bộ luật Dân sự thì bên đặt cọc từ chối giao kết thì mất cọc, do bà L sai nên mất cọc.

Về kết luận giám định chữ viết trong hợp đồng đặt cọc ngày 01/02/2021 thì bà không có ý kiến gì. Tờ Hợp đồng trên do bà cho mẫu, bà L nhờ bà viết thông tin và ký làm chứng, khi đó chưa có chữ viết Huỳnh Thanh Ng trong hợp đồng.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Huỳnh Thanh Ng và bà Phạm Thị H do người đại diện theo ủy quyền trình bày trong quá trình giải quyết vụ án:

Ông Ng và bà H là vợ chồng, ông bà không có ý kiến về việc tranh chấp giữa bà L với bà T. Trước đây ông Ng chỉ thỏa thuận đặt cọc bán thửa đất số 558, tờ bản đồ số 5 tọa lạc tại xã BT cho bà T chứ không biết bà L là ai, không thỏa thuận và không biết bà T đặt cọc bán đất cho bà L. Khi đó ông Ng và bà T có thỏa thuận hạn 60 ngày ra ký hợp đồng chuyển nhượng, loại đất chuyển nhượng là đất BHK còn việc chuyển mục đích sử dụng thành đất ở là do bà T tự làm và tự nộp thuế chuyển mục đích, ông Ng không biết. Khi hết thời hạn 60 ngày, ông Ng nhiều lần gặp bà T yêu cầu ký hợp đồng, bà T xin gia hạn và có nhiều lần cho tiền ông Ng tổng khoảng hơn 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng.

Sau đó bà T có nói khó khăn không đủ tiền mua nên thỏa thuận với ông Ng để ông Ng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Biên và bà Thủy, ông Ng đồng ý và đã ký hợp đồng chuyển nhượng xong.

Do ban đầu bà L khởi kiện ông Ng, bà H trả tiền cọc và tiền phạt cọc và đưa ra chứng cứ là hợp đồng đặt cọc ngày 02/01/2021. Ông Ng đã yêu cầu giám định chữ viết, chữ ký của ông Ng trong hợp đồng để chứng minh bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của ông Ng. Nay đã có kết quả giám định, bà L cũng rút yêu cầu đối với vợ chồng ông Ng. Do đó đề nghị Tòa án giài quyết buộc bà L trả lại tạm ứng chi phí giám định mà ông Ng đã nộp.

Đại diện viện kiểm sát phát biểu quan điểm giải quyết vụ án:

Về tố tụng: Từ khi vụ án được thụ lý đến trước khi xét xử Thẩm phán, thư ký thực hiện đúng trình tự quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tại phiên tòa, người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Bà L yêu cầu vô hiệu hợp đồng đặt cọc giữa bà L với bà T và yêu cầu bà T trả 200.000.000 đồng tiền cọc đã nhận là có căn cứ phù hợp Điều 117, Điều 328 Bộ luật Dân sự vì căn cứ vào nội dung Hợp đồng đặt cọc ngày 01/02/2021 thì bà L đặt cọc tiền để nhận chuyển nhượng đất với ông Huỳnh Thanh Ng chứ không phải bà T nhưng thực tế bà T là người đứng ra thỏa thuận nhận tiền cọc và chuyển nhượng phần đất của ông Ng đứng tên cho bà L khi chưa có sự đồng ý của ông Ng, thực tế ông Ng không ký hợp đồng đặt cọc với bà L. Bà T cũng thừa nhận có nhận tiền cọc của bà L là 200.000.000 đồng. Nên nội dung hợp đồng đặt cọc là trái quy định pháp luật.

Xét về lỗi vi phạm thì cả bà L và bà T đều có lỗi khi xác lập hợp đồng là tại thời điểm thỏa thuận đặt cọc thì phần đất của ông Ng đứng tên khi chưa có sự đồng ý của ông Ng mà do bà T và bà L tự thỏa thuận nên cả hai bên đều có lỗi. Do đó, mỗi bên phải chịu phần thiệt hại xảy ra theo quy định Điều 131 Bộ luật Dân sự. Nhưng các đương sự không có yêu cầu bồi thường thiệt hại nên không xem xét.

Bà L rút phần yêu cầu ông Ng và bà H trả tiền cọc, tiền phạt cọc là tự nguyện và phù hợp Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét theo quy định.

Về chi phí giám định, ông Ng yêu cầu bà L phải chịu và có trách nhiệm trả lại do ông Ng đã nộp tạm ứng là phù hợp.

Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điều 161, Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 117, 131, 328 Bộ luật Dân sự chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử có đủ cơ sở nhận định như sau:

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định: 1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc; nếu bên nhận cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Căn cứ kết quả giám định và lời trình bày của các đương sự xác định ông Ng không ký nhận cọc với bà L trong tờ hợp đồng đặt cọc ngày 02/01/2021, thực tế giữa ông Ng với bà L không có thỏa thuận đặt cọc với nhau. Bà L đặt cọc cho bà T số tiền 200.000.000 đồng ngày 02/01/2021 để bà L nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 558, tọa lạc tại xã BT, thị xã KT của ông Ng trong khi ông Ng không được biết. Như vậy, khi bà L đặt cọc với bà T và giao tiền cọc cho bà T để nhận chuyển nhượng thửa đất số 558 thì quyền sử dụng đất đang do ông Huỳnh Thanh Ng đứng tên chứ không phải của bà T. Giữa bà L và bà T cũng không có thỏa thuận điều kiện sau khi bà T nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Ng xong thì bà T sẽ chuyển nhượng cho bà L theo Điều 120 Bộ luật Dân sự. Đối chiếu quy định Điều 328 Bộ luật Dân sự thì hợp đồng đặt cọc giữa bà L và bà T là không đúng vì bà T không phải là chủ sử dụng đất nên vi phạm điều kiện của giao dịch quy định tại điểm a khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự. Do đó, nguyên đơn yêu cầu vô hiệu hợp đồng đặt cọc là có căn cứ. Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự thì hợp đồng vô hiệu các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, do đó bà T có trách nhiệm trả lại cho bà L số tiền đã nhận là 200.000.000 đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 147, 161, 227, 228, 244, 266, 271, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Áp dụng các Điều 117, 131, 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Áp dụng Điều 26, Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Dương Thị Cẩm L về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc với bà Nguyễn Thị T.

Tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc giữa bà Dương Thị Cẩm L với bà Nguyễn Thị T ngày 02/01/2021 đối với việc chuyển nhượng thửa đất số 558, tờ bản đồ số 5, vị trí đất tại xã BT, thị xã KT, tỉnh Long An.

Buộc bà Nguyễn Thị T có trách nhiệm trả cho bà Dương Thị Cẩm L số tiền cọc là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng).

Trường hợp bên phải thi hành án chậm thực hiện nghĩa vụ thì kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

2. Về chi phí tố tụng: Bà Dương Thị Cẩm L phải chịu 5.500.000 đồng chi phí giám định, do ông Huỳnh Thanh Ng đã nộp tạm ứng nên bà Dương Thị Cẩm L có trách nhiệm hoàn trả cho ông Huỳnh Thanh Ng số tiền 5.500.000 đồng nêu trên.

Trường hợp bên phải thi hành án chậm thực hiện nghĩa vụ thì kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Về án phí: Bà Nguyễn Thị T phải nộp 10.300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Bà Dương Thị Cẩm L không phải chịu án phí, bà L được hoàn trả số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 5.000.000 đồng theo biên lai thu số 0000652 ngày 12/4/2022 và số tiền 5.000.000 đồng theo biên lai thu số 0000694 ngày 03/6/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã KT.

4. Về quyền kháng cáo: Bà Dương Thị Cẩm L, bà Nguyễn Thị T có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Ông Huỳnh Thanh Ng, bà Phạm Thị H có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày được cấp, tống đạt bản án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a, Điều 9 của Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.