Bản án 09/2023/DS-ST — Dân sự

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa. Căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa và ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định.

Về tố tụng:

Nguyên đơn ông Nguyễn Văn C nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện Lộc Ninh yêu cầu: Hủy hợp đồng đặt cọc đã ký vào ngày 24 tháng 6 năm 2022 giữa ông Nguyễn Văn C với ông Nguyễn Văn N, bà Thái Thị B, yêu cầu vợ chồng ông Nguyễn Văn N phải trả số tiền đặt cọc 400.000.000đồng và tiền phạt cọc 400.0000.000đồng, tổng cộng 800.000.000đồng (Tám trăm triệu đồng).

Căn cứ yêu cầu của nguyên đơn và các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, xác định tranh chấp giữa các đương sự là tranh chấp hợp đặt cọc theo quy định tại khoản 3 điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự.

Ông Nguyễn Văn N, bà Thái Thị B cư trú tại; ấp Thạnh Phú, xã Lộc Thạnh, huyện Lộc Ninh, tỉnh Bình Phước nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Lộc Ninh theo quy định tại Điều 35 và Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Xét tính pháp lý của hợp đồng đặt cọc:

Về hình thức: Hợp đồng đặt cọc được lập dưới hình thức văn bản. Có thể hiện đầy đủ nội dung thỏa thuận giữa các bên, có người làm chứng, người nhận cọc và người đặt cọc đã ký, điểm chỉ vào văn bản. Các đương sự không ai có ý kiến về hình thức của hợp đồng, chữ viết, ký tên và điểm chỉ trong hợp đồng. Hợp đồng đặt cọc không yêu cầu phải được công chứng, chứng thực. Vì vậy, về hình thức của hợp đồng là phù hợp với quy định của pháp luật.

Về nội dung thỏa thuận của hợp đồng: Nội dung trong hợp đồng các đương sự thừa nhận hoàn toàn tự nguyện thỏa thuận với nhau không bị ép buộc, lừa dối. Nội dung thể hiện các bên ký kết hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nội dung thỏa thuận này không trái với pháp luật, không trái với đạo đức xã hội.

Về quyền và nghĩa vụ của các bên: Theo hợp đồng đặt cọc ngày 24 tháng 6 năm 2022, thì ông Chiến mua thửa đất số 48, tờ bản đồ số 6, diện tích 3.174,2m2 đất tọa lạc tại ấp Thạnh Phú, xã Lộc Thạnh, huyện Lộc Ninh, tỉnh Bình Phước với giá 2.400.000.000đồng (Hai tỷ bốn trăm triệu đồng) hai bên làm hợp đồng đặt cọc số tiền 400.000.000đồng (Bốn trăm triệu đồng), trong hợp đồng đặt cọc ghi rất rõ ràng .

Trong vòng 60 ngày, kể từ ngày 24 tháng 6 năm 2022 đến ngày 22 tháng 8 năm 2022 hai bên sẽ ra văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên B (ông Chiến) phải thanh toán số tiền cho bên A (vợ chồng bà Tư) 2.000.000.000đồng (Hai tỷ đồng).

*Trong trường hợp bên A không cung cấp giấy tờ liên quan về thửa đất, hay thửa đất bị tranh chấp, hoặc đổi ý không bán thì phải bồi thường gấp 2 lần số tiền bên B đã đặt cọc. Trường hợp bên B không đúng hẹn theo thỏa thuận đặt cọc sẽ mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc cho bên A.

Tại phiên tòa ông Chiến cho rằng khi mua thửa đất ông Chiến hỏi rõ hiện nay sổ đất đang ở đâu, bà Tư cho biết là con gái bà đang giữ chứ bà Tư không nói là sổ đất đang thế chấp vay Ngân hàng, đến ngày 24/8/2022 khi hai bên ra công chứng thì bà Tư mới cho biết là sổ đang thế chấp ngân hàng, sau khi mua thửa đất trên ông Chiến đã đặt cọc được khoảng 25 ngày thì ông Chiến có nhờ người vào đo thửa đất trên thì được biết thửa đất trên thiếu khoảng 200m2, nhìn thửa đất thì có đường đi nhưng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại không thể hiện có con đường đi, Do giấy chứng nhận QSDĐ của vợ chồng bà Tư đang thế chấp tại Ngân hàng cho nên lỗi hoàn toàn thuộc về vợ chồng bà Tư nên ông Chiến yêu cầu;

Hủy hợp đồng đặt cọc đã ký vào ngày 24 tháng 6 năm 2022 giữa ông Nguyễn Văn C với ông Nguyễn Văn N, bà Thái Thị B, yêu cầu vợ chồng ông Nguyễn Văn N, bà Thái Thị B phải trả số tiền đặt cọc 400.000.000đồng và tiền phạt cọc 400.0000.000đồng, tổng cộng 800.000.000đồng (Tám trăm triệu đồng).

Tại phiên tòa bà Thái Thị B trình bày; khi ông Chiến hỏi sổ đỏ đâu thì bà Tư có nói là con gái cầm nhưng bà Tư chỉ nói qua loa, còn diện tích đất thiếu thì vợ chồng bà Tư bán là diện tích theo sổ đã được cấp, còn con đường đi do trước đây vợ chồng bà Tư có hai thửa đất vợ chồng bà Tư bán 01 thửa, khi tách sổ Nhà nước làm sổ lại mất con đường đi, hiện nay vợ chồng bà Tư đang đi điều chỉnh sổ đỏ, để thể hiện con đường đi, đối với việc hai bên hẹn đến ngày 24/8/2022 ra phòng công chứng để làm thủ tục ký kết hợp đồng thì trước đó ngày 22/8/2022 bà Tư có nhắn tin cho ông Chiến nói là sổ vợ chồng bà Tư đang thế chấp ngân hàng Sacombank vay 600.000.000đồng, ông Chiến có nói là làm giấy xác nhận, bà Tư đã làm xác nhận, đến ngày 24/8/2022 thì ông Chiến nhắn tin là 3 giờ chiều mang đầy đủ giấy tờ ra để làm thủ tục sang nhượng thửa đất, nhưng ông Chiến không cho ứng tiền thêm để vợ chồng bà Tư lấy sổ từ Ngân hàng ra nên không ký được hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất với ông Chiến.

Còn đối với số tiền 400.000.000đồng vợ chồng bà Tư đã nhận cọc của ông Chiến do vợ chồng bà Tư thiếu nợ bên ngoài nên vợ chồng bà Tư trả nợ hết.

Tại phiên tòa nhân chứng bà Võ Kim Tuyền trình bày; bà Tuyền chỉ là người giới thiệu cho ông Chiến và vợ chồng bà Tư mua bán thửa đất trên thôi còn ngoài ra bà Tuyền không biết gì hết. Đối với bà Tư trình bày là khi bán thửa đất trên ông Chiến có hỏi sổ đỏ hiện nay ở đâu thì vợ chồng bà Thái Thị B nói là con gái đang giữ là đúng, tại phiên tòa bà Tư trình bày ông Chiến không hỏi là không đúng, tôi khẳng định là ông Chiến có hỏi bà Tư sổ đỏ đâu thì bà Tư nói rõ là con gái bà Tư giữ, tôi là nhân chứng biết sao trình bày như vậy.

Tại phiên tòa giữa nguyên đơn và bị đơn đều các định có sự nhần lẫn trong việc ký hợp đồng đặt cọc ngày 24/6/2022 lẽ ra bên mua là ông Chiến ký, bên bán là vợ chồng bà Tư ký, nhưng bên bán lại là ông Chiến ký mà bên mua lại là vợ chồng bà Tư ký.

Hội đồng xét xử thấy rằng, các chứng cứ các bên cung cấp là hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 24/6/2022, lời trình bày của nguyên đơn ông Nguyễn Văn C bà bị đơn bà Thái Thị B và nhân chứng bà Tuyền thấy rằng ngay từ khi các bên thực hiện việc mua bán thửa đất trên ngày 24/6/2022 bên bán là vợ chồng bà Tư đưa ra thông tin không chính xác về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đang thế chấp Ngân hàng Sacombank vay số tiền 600.000.000đồng, làm cho bên mua tin tưởng, khi nhận tiền đặt cọc 400.000.000đồng vợ chồng bà Tư không trả Ngân hàng, trong hợp đồng đặt cọc ghi rất rõ ràng: Thửa đất số 48, tờ bản đồ số 6, diện tích 3.174,2m2 đất tọa lạc tại ấp Thạnh Phú, xã Lộc Thạnh, huyện Lộc Ninh, tỉnh Bình Phước. Đến ngày 24/8/2022 khi hai bên ra phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên thì giấy chứng nhận QSDĐ của vợ chồng bà Tư vẫn đang thế chấp Ngân hàng SacomBank, diện tích đất hiện nay không đủ 3.174,2m2 đây là lỗi của bên bán (vợ chồng bà Thái Thị B) vi phạm Điều 127 Bộ luật dân sự, Điều 188 Luật đất đai, thực chất là tài sản đang thế chấp vay Ngân hàng mà lại bán cho người khác.

Đối với việc vợ chồng bà Tư cho rằng, hai bên không ký được hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lỗi do ông Nguyễn Văn C là không có cơ sở như đã nhận định ở trên.

Do hợp Hợp đồng đặt cọc được ký kết giữa ông Chiến và vợ chồng bà Tư bị vô hiệu xét về lỗi hoàn toàn do lỗi bên bán (vợ chồng ông Nguyễn Văn N, bà Thái Thị B).

Vì vậy, cần buộc vợ chồng bà Tư trả cho ông Chiến số tiền đặt cọc 400.000.000đồng và tiền phạt cọc 400.000.000đồng, tổng cộng 800.000.000đồng (Tám trăm triệu đồng) là hoàn toàn có cơ sở.

Đối với đơn yêu cầu phản tố của vợ chồng bà Tư trình bày việc sang nhượng thửa đất trên không thành là do lỗi của ông Chiến, nên ông Chiến mất tiền cọc Tòa án đã thụ lý yêu cầu phản tố. Hội đồng xét xử thấy rằng đây chỉ là lời trình phản biện không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn C chứ không phải là yêu cầu phản tố nên không phải chịu án phí .

Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, ông Chiến đã nộp số tiền 1.000.000đồng nên vợ chồng bà Thái Thị B và ông Nguyễn Văn N phải hoàn trã lại cho ông Chiến số tiền trên .

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng:

- Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, Điều 271 và khoản 1 Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự;

- Điều 116, Điều 127, Điều 274, Điều 275, Điều 328, Điều 417, Điều 422, Điều 423, Điều 427, Bộ luật dân sự năm 2015.

- Điều 97, Điều 188 Luật đất đai .

- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1/ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn C .

+ Hủy hợp đồng đặt cọc được ký kết vào ngày 24 tháng 6 năm 2022 giữa ông Nguyễn Văn C và vợ chồng ông Nguyễn Văn N, bà Thái Thị B.

+ Buộc ông Nguyễn Văn N, bà Thái Thị B liên đới trả cho ông Nguyễn Văn C số tiền đặt cọc 400.000.000đồng và số tiền phại cọc 400.000.000đồng, tổng cộng 800.000.000đồng (Tám trăm triệu đồng).

2/ Về án phí: Ông Nguyễn Văn N, bà Thái Thị B liên đới phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 36.000.000đồng, được khấu trừ vào số tiền 300.000đồng, sau khi khấu trừ còn tiếp tục phải chịu 35.700.000đồng, Chi cục Thi hành án dân sự huyện Lộc Ninh hoàn trả lại cho ông Chiến số tiền 18.000.000đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0010034 ngày 17/10/2022.

Về chi phí tố tụng : Ông Nguyễn Văn N, bà Thái Thị B phải trả cho ông Nguyễn Văn C số tiền 1.000.000đồng (Một triệu đồng).

3/ Về nghĩa vụ chậm thi hành án: Kể từ ngày bản án có hiệu lực cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

4/ Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

5/ Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn, bị đơn có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án để yêu cầu Tòa án cấp trên xét xử phúc thẩm.