Bản án 08/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện ngày 13/01/2020, đơn khởi kiện bổ sung ngày 25/02/2020, các bản tự khai, biên bản hòa giải và tại phiên tòa hôm nay, nguyên đơn là ông Lâm Hồng H trình bày: ngày 04/10/2009, ông có mua chung với bà Hồ Thị C thửa đất số 48, tờ bản đồ 01 tại xã T, với diện tích 2.665m2, ông thỏa thuận để cho bà C đứng tên QSD đất (vì bà C là chị họ của bà Hồ Thị T1 lúc đó là vợ của ông H). Sau đó, ngày 30/12/2013, ông và bà T1 ly hôn với nhau nhưng vẫn chưa thỏa thuận gì việc phân chia tài sản chung giữa ông và bà T1. Đến ngày 27/3/2019, ông phát hiện bà C đã bán thửa đất trên cho ông Nguyễn Anh T mà không có sự đồng ý của ông. Vì vậy, ông H yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa bà Hồ Thị C và ông Nguyễn Anh T đối với thửa đất số 48, tờ bản đồ 01, tại xã T, huyện C, được công chứng tại Phòng C1 tỉnh Đồng Nai, theo số công chứng 4263/2019 – Quyển số 08/2019 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 27/3/2019. Trường hợp nếu không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng thì ông yêu cầu bà C trả cho ông số tiền ¼ số tiền theo Chứng thư thẩm định giá số 4070/CT-ĐNI ngày 13/12/2022 của Công ty cổ phần T3 thửa đất trên có giá trị là 2.227.300.000 đồng/4 = 556.835.000 đồng nhưng ông làm tròn là 500.000.000 đồng. Vì theo thỏa thuận khi mua mỗi bên ½ nhưng vì là tài sản chung giữa ông với bà T1 nên ông lấy ½ phần được chia nên của ông là ¼ tổng giá trị đất được định giá. Về chi phí tố tụng: ông yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định.

* Theo các bản tự khai, bản tường trình và tại phiên tòa hôm nay, bị đơn là bà Hồ Thị C trình bày: Vào khoảng năm 2009, ông Lâm Hồng H có giới thiệu cho bà mua 1 thửa đất tại xã T, huyện C, thửa đất giáp với thửa đất ông H, bà T1 đã mua trước đó. Do thửa đất của bà phía sau đất ông H, bà T1 nên không có đường đi, vì vậy 2 bên thống nhất gộp chung đất với nhau và để cho bà C đứng tên. Đến năm 2018, bà có ý định bán thửa đất nói trên và có nói với ông H, bà T1 tìm người để bán nhưng sau một thời gian bà không thấy ai hỏi mua. Đến năm 2019, em của bà điện thoại nói có người muốn mua với giá 260.000 đồng/m2, bà có điện thoại cho ông H nói giá đó bạn được không thì ông H nói “Ừ”, rồi cúp máy. Sau đó bà đã vào T làm thủ tục sang nhượng. Bà có hỏi bà T1 về việc có trao đổi với ông H chưa, thì bà T1 có nói là ông H đã đồng ý bán đất. Sau đó thì bà bán toàn bộ thửa đất được số tiền 690.000.000 đồng (có số lẻ nhưng không nhớ chính xác).

Sau khi nhận tiền bà đã đưa cho bà T1 ½ số tiền đã nhận, trừ lại các khoản tiền cho người giới thiệu, thủ tục sang tên, thì số tiền bà đã đưa cho bà T1 là 320.000.000 đồng. Nay ông H yêu cầu hủy hợp đồng sang nhượng đất giữa bà và ông T thì bà không đồng ý. Vì khi ký hợp đồng sang nhượng bà có báo cho bà T1, ông H.

* Theo các bản tự khai, đơn yêu cầu độc lập ngày 27/3/2023, người có quyền, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Anh T do người đại diện theo ủy quyền là ông Trương Ngọc Ẩ trình bày: bà Hồ Thị C là người được cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với thửa đất số 48, tờ bản đồ 01, tại xã T, huyện C. Nên ngày 27/3/2019, ông và bà C có đến Phòng C1 tỉnh Đồng Nai ký hợp đồng chuyển nhượng QSD thửa đất trên. Thời điểm chuyển nhượng thì đất không có ai tranh chấp. Ông đã trả tổng số tiền chuyển nhượng với giá 750.000.000 đồng, trong đó có chi phí cho người môi giới, đóng thuế và số tiền còn lại giao cho bà C gần 700.000.000 đồng. Ông T đã trả đủ tiền cho bà C và đã làm thủ tục sang nhượng xong, hiện giấy chứng nhận QSD thửa đất trên đứng tên ông T. Vì vậy, việc ông nhận chuyển nhượng QSD đất giữa bà C và ông là đúng quy định pháp luật. Việc ông H khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất thửa đất 48, tờ bản đồ 01 tại xã T, giữa bà Hồ Thị C và ông là không đúng, nên ông không đồng ý.

Đồng thời, trước đây ông có đơn yêu cầu độc lập buộc ông Lâm Hồng H phải bồi thường cho ông số tiền 500.000.000 đồng, do hành vi khởi kiện của ông H đã làm ảnh hưởng đến việc ông không thể sang nhượng thửa đất trên cho người khác. Vì tháng 6/2022, ông có ký hợp đồng sang nhượng thửa đất trên cho bà Trần Thị H1 nhưng vì đất tranh chấp không làm thủ tục sang nhượng được, nên ông T phải bồi thường cho bà H1 số tiền 500.000.000 đồng. Tuy nhiên, để cho vụ án được giải quyết một cách nhanh chóng, đơn giản hơn, ông T yêu cầu được rút yêu cầu phản tố về việc buộc ông H trả cho ông T số tiền 500.000.000 đồng.

* Theo đơn xin vắng mặt, biên bản ghi lời khai, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Hồ Thị T1 trình bày: bà và ông H trước đây là vợ chồng nhưng đã ly hôn vào năm 2013. Bà, ông H và bà C có mua và gộp chung đất sau đó thống nhất để cho bà C đứng tên đối với thửa đất số 48, tờ bản đồ 01, tại T. Vào khoảng năm 2018, bà C có thông báo với bà là muốn bán thửa đất trên. Vì khi ly hôn, bà với ông H có thỏa thuận tự phân chia tài sản, ông H sẽ lấy phần tài sản là khoản tiền cho vay, 02 chiếc xe máy, 06 con bò và 14.000.000 đồng tiền mặt. Bà thì được chia phần đất mua chung với bà C. Nên khi bà C báo sẽ bán thửa đất trên thì bà cũng có thông báo cho ông H nhưng ông H không nói gì. Sau đó bà C báo đã bán thửa đất với giá 690.000.000 đồng, trừ chi phí còn lại bà C giao cho bà T1 số tiền 320.000.000 đồng. Nay ông H yêu cầu hủy hợp đồng sang nhượng hay yêu cầu bà C bồi thường tiền cho ông H thì bà không đồng ý, vì thửa đất trên ông H đã giao cho bà. Giữa bà và ông H chỉ thỏa thuận bằng lời nói, không có lập văn bản gì.

* Ý kiến của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa:

- Quá trình thụ lý, thu thập tài liệu, chứng cứ vụ án: Tòa án thực hiện đúng theo quy định pháp luật và đầy đủ. Về xác định quan hệ tranh chấp, Tòa án chỉ xác định quan hệ pháp luật là Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất là còn thiếu. Vì ông T có yêu cầu bồi thường đối với ông H, nên cần xác định thêm là Tranh chấp bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.

- Việc tuân theo pháp luật của HĐXX, Thẩm phán chủ tọa phiên tòa, thư ký tại phiên tòa được thực hiện đúng quy định pháp luật tố tụng. Nguyên đơn, bị đơn thực hiện đúng, đầy đủ quyền, nghĩa vụ tố tụng theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, bị đơn và người có quyền, nghĩa vụ liên quan có một vài lần vắng mặt khi Tòa án triệu tập là thực hiện chưa đầy đủ quyền và nghĩa vụ theo quy định pháp luật.

- Về đường lối giải quyết vụ án: Đối với yêu cầu của nguyên đơn về hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa bà C và ông T, nhận thấy: Giấy chứng nhận QSD đất của thửa đất số 48, tờ bản đồ 01, tại xã T thời điểm sang nhượng cho ông T là đứng tên bà Hồ Thị C, ông T không biết ông H là ai. Do đó, việc chuyển nhượng này ông T là người thứ 3 ngay tình; hợp đồng chuyển nhượng giữa ông T, bà C được chứng thực theo quy định. Ngày 19/12/2019, ông T làm thủ tục sang tên và được cấp giấy chứng nhận QSD đất theo quy định. Vì vậy, căn cứ Điều 117, 119, 133, 500, 501, 502 BLDS, yêu cầu của nguyên đơn về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất đối với thửa đất số 48, tờ bản đồ 01, tại xã T, huyện C là không có cơ sở chấp nhận.

Đối với yêu cầu buộc bà C trả số tiền ¼ theo chứng thư thẩm định giá đất làm tròn là 500.000.000 đồng của ông H, nhận thấy: ông H, bà T1 và bà C đều thừa nhận giữa các bên có mua chung thửa đất số 48 nhưng để cho bà C đứng tên. Năm 2019 bà C chuyển nhượng thửa đất trên cho ông T, theo bà C là bà có thông báo cho ông H biết và ông H cũng đồng ý và bà C cũng có thông báo cho bà T1 biết. Bà T1 cũng cho biết việc mình đồng ý cho bà C bán thửa đất trên vì cho rằng thửa đất trên ông H đã thỏa thuận giao cho bà. Nhưng việc này ông H không thừa nhận và bà C không cung cấp chứng cứ gì chứng minh việc đã trao đổi với ông H và bà T1 cũng không có chứng cứ chứng minh việc ông H đồng ý giao tài sản trên cho bà. Vì vậy, việc bán thửa đất chung không có sự đồng ý của ông H là lỗi của cả bà T1 và bà C. Vì vậy, cần buộc bà T1, bà C chịu trách nhiệm thanh toán cho ông H giá trị đất theo chứng thư định giá. Bà C đã giao cho bà T1 số tiền 320.000.000 đồng, vì là tài sản chung nên buộc bà T1 giao cho ông H ½ số tiền trên là 160.000.000 đồng. Còn lại 340.000.000 đồng cần chia đều cho bà T1, bà C mỗi người phải chịu trách nhiệm bồi thường ½ giá trị chênh lệch trên là 170.000.000 đồng. Do trong vụ án này ông H không yêu cầu bà T1 bồi thường nên cần giành quyền khởi kiện cho ông H đối với bà T1 về yêu cầu trả số tiền 160.000.000 đồng và bồi thường 170.000.000 đồng giá trị đất chênh lệch.

- Người có quyền, nghĩa vụ liên quan là ông T rút đơn yêu cầu độc lập nên cần đình chỉ yêu cầu trên.

- Về án phí và chi phí tố tụng: giải quyết theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, căn cứ vào lời khai của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

- Về yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa bà Hồ Thị C và ông Nguyễn Anh T đối với thửa đất số 48, tờ bản đồ 1, tại xã T, huyện C. Xét thấy: Giấy chứng nhận QSD đất số CA 277283, vào sổ cấp GCN: CS 03798 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 19/9/2019, tại phần điều chỉnh do bà Hồ Thị C đứng tên được cấp quyền sử dụng đối với thửa đất trên. Việc ông H, bà T1 và bà C có thỏa thuận mua chung nhưng ông H, bà T1 không được cấp giấy chứng nhận theo quy định pháp luật. Vì vậy, khi ký hợp đồng chuyển nhượng QSD đất thì ông T không thể biết việc ông H, bà T1 là người sở hữu chung thửa đất trên với bà C; vì vậy, ông T là người thứ 3 ngay tình. Thời điểm chuyển nhượng thửa đất trên không có ai tranh chấp. Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa bà C và ông T thực hiện về hình thức và nội dung là đúng quy định. Hiện thửa đất trên cũng đã được cấp QSD cho ông Nguyễn Anh T. Vì vậy, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa bà Hồ Thị C và ông Nguyễn Anh T đối với thửa đất số 48, tờ bản đồ 01, tại xã T, huyện C, được công chứng tại Phòng C1 tỉnh Đồng Nai, theo số công chứng 4263/2019 – Quyển số 08/2019 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 27/3/2019 của ông Lâm Hồng H là không có cơ sở nên không được chấp nhận.

- Đối với yêu cầu của nguyên đơn buộc bà Hồ Thị C bồi thường số tiền 500.000.000 đồng trong trường hợp yêu cầu hủy hợp đồng không được chấp nhận. Xét thấy, thửa đất số 48, tờ bản đồ 1, tại xã T, huyện C là tài sản của ông H, bà T1 mua chung với bà C và để cho bà C đứng tên. Việc ông H, bà T1 đã ly hôn vào năm 2013 bà C cũng biết. Lẽ ra, khi có nhu cầu bán đất, bà C nên trao đổi trực tiếp với ông H và phải được ông H, bà T1 đồng ý bằng văn bản hoặc có chứng cứ khác chứng minh việc ông H đồng ý bán đất. Nếu ông H không đồng ý bán đất thì bà C chỉ sang nhượng phần đất của bà. Vì vậy, bà C có lỗi trong việc không thông báo cho ông H, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của ông H. Đồng thời, bà T1 khi ly hôn thì giữa bà và ông H có thỏa thuận giao thửa đất trên cho bà, còn ông H nhận phần tài sản khác. Tuy nhiên, bà T1 cũng không có chứng cứ gì chứng minh việc thỏa thuận trên của 2 ông bà.

Vì vậy, việc bà C, bà T1 thống nhất việc sang nhượng thửa đất trên mà không có sự đồng ý của ông H là lỗi của bà C và bà T1. Bà C đã giao số tiền 320.000.000 đồng cho bà T1, bà T1 cũng thừa nhận đã nhận số tiền trên, xét số tiền trên là tài sản chung giữa ông H, bà T1 nên ông H có ½ trong tổng số tiền trên là 160.000.000 đồng. Theo chứng thư thẩm định giá thì giá trị tài sản là 2.227.300.000 đồng, nếu ông H được hưởng ¼ trong giá trị tài sản trên có giá là 556.825.000 nhưng ông H chỉ yêu cầu bà C trả 500.000.000 đồng. Xét thấy, giá trị tài sản ông H bị thiệt hại do lỗi của bà C, bà T1 sau khi trừ số tiền đã sang nhượng được hưởng là 500.000.000 – 160.000.000 đồng = 340.000.000 đồng. Vì vậy, buộc bà C và bà T1 phải bồi thường cho ông H số tiền 340.000.000 đồng, chia phần mỗi người phải bồi thường cho ông H là 170.000.000 đồng. Do trong vụ án này ông H không yêu cầu bà T1 trả cho ông số tiền trên mà chỉ yêu cầu bà C, nên cần dành quyền khởi kiện cho ông H đối với bà T1 để yêu cầu trả cho ông số tiền 160.000.000 đồng và bồi thường số tiền 170.000.000 đồng.

- Đối với ý kiến rút đơn yêu cầu độc lập của người có quyền, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Anh T, về việc buộc ông Lâm Hồng H bồi thường cho ông số tiền 500.000.000 đồng. Căn cứ Điều 217 BLTTDS đình chỉ yêu cầu trên.

Bà C phải trả cho ông H số tiền 170.000.000 đồng nên án phí bà C phải nộp là 5% trên số tiền trên = 8.500.000 đồng.

Hoàn trả cho ông T số tiền tạm ứng án phí đã nộp

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng các điều 26, 35, 39, 147, 165, 217, 227, 228, 266 của BLTTDS; Điều 117, 133, 357, 468, 500, 501, 502, 503 của Bộ luật dân sự; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về án phí và lệ phí Tòa án;

Xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu của ông Lâm Hồng H về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa bà Hồ Thị C và ông Nguyễn Anh T đối với thửa đất số 48, tờ bản đồ 01, tại xã T, huyện C, được công chứng tại Phòng C1 tỉnh Đồng Nai, theo số công chứng 4263/2019 – Quyển số 08/2019 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 27/3/2019.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông Lâm Hồng H.

- Buộc bà Hồ Thị C trả cho ông Lâm Hồng H số tiền 170.000.000 (Một trăm bảy mươi triệu) đồng.

- Dành quyền khởi kiện cho ông Lâm Hồng H đối với bà Hồ Thị T1 đối với số tiền 330.000.000 (Ba trăm ba mươi triệu) đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật và người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, người phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 BLDS 2015.

3. Đình chỉ yêu cầu của ông Nguyễn Anh T về việc buộc ông Lâm Hồng H bồi thường số tiền 500.000.000 đồng.

Hậu quả của việc đình chỉ: Các đương sự có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết lại bằng một vụ án khác.

4. Về chi phí tố tụng: Buộc bà Hồ Thị C trả cho ông Lâm Hồng H chi phí xem xét, thẩm định và định giá tài sản số tiền là 14.541.000 (Mười bốn triệu năm trăm bốn mươi mốt nghìn) đồng.

5. Về án phí:

- Buộc ông Lâm Hồng H phải nộp số tiền 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng án phí DSST. Khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí ông H đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0001796 ngày 13/01/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cẩm Mỹ. Hoàn trả cho ông Lâm Hồng H số tiền 17.000.000 (Mười bảy triệu) đồng tạm ứng án phí theo Biên lai thu tiền số 0001887 ngày 25/02/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai.

- Buộc bà Hồ Thị C phải nộp số tiền 8.500.000 (Tám triệu năm trăm nghìn) đồng án phí DSST.

- Hoàn trả cho ông Nguyễn Anh T số tiền 12.000.000 (Mười hai triệu) đồng tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0000252 ngày 24/7/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Các đương sự có mặt được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án sơ thẩm. Riêng đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày, kể từ ngày bản án được tống đạt hợp lệ.