Bản án 08/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ H, TỈNH HẢI DƯƠNG

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán- Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Xuân Hiền

Các Hội thẩm nhân dân: Ông Vũ An Quản và bà Ngô Thị Thời

- Thư ký phiên tòa: Ông Mai Văn Việt - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố H, tỉnh Hải Dương.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố H, tỉnh Hải Dương tham gia phiên tòa: Bà Trần Thị Hải Yến - Kiểm sát viên.

Ngày 24 tháng 3 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố H, tỉnh Hải Dương xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 87/2020/TLST-DS ngày 28/12/2020 về tranh chấp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 06A/2023/QĐXXST-DS ngày 24/02/2023 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Anh Lê Văn T, sinh năm 1981 và chị Lê Thị P, sinh năm 1980. Đều ở địa chỉ: Khu dân cư V L, phường N Đ, thành phố H, tỉnh Hải Dương (anh T có mặt, chị P có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn: Ông Lương Thành Đ và bà Nguyễn Thanh H – Luật sư công ty Luật TNHH Vì Chân Lý Themis, thuộc Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội; địa chỉ: Phòng 1936, Tòa Hh 4c khu đô thị Linh Đàm, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội (ông Đ vắng mặt, bà Hà có mặt).

- Bị đơn: Ông Mạc Văn Nh, sinh năm 1966 và bà Phạm Thị H, sinh năm 1968. Đều ở địa chỉ: Khu dân cư V L, phường N Đ, thành phố H, tỉnh Hải Dương (ông Như và bà Hà ủy quyền cho ông Thư - vắng mặt).

- Những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Anh Mạc Đăng D, sinh năm 1990 và chị Mạc Thị Thanh Q, sinh năm 1992. Đều ở địa chỉ: Khu dân cư V L, phường N Đ, thành phố H, tỉnh Hải Dương (anh D và chị Q ủy quyền cho ông Thư - vắng mặt).

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Quốc Th, sinh năm 1956. Địa chỉ: Số 329 T H Đ, phường N C, thành phố H, tỉnh Hải Dương (ông Thư có mặt).

NỘI DNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện và quá trình làm việc với Tòa án, phía nguyên đơn anh Lê Văn T trình bày: Trên cơ sở tự nguyện thỏa thuận, hộ gia đình ông Mạc Văn Nh đồng ý chuyển nhượng cho vợ chồng anh các thửa đất tại tờ bản đồ số 3 có địa chỉ tại khu V L, phường N Đ, thành phố H gồm: Thửa số 342 diện tích 931m2 loại đất thủy sản nước; thửa số 343 diện tích 889m2 loại đất lâu năm khác và thửa 344 diện tích 191m2 loại đất thủy sản nước cùng toàn bộ tài sản trên đất như nhà tạm và cây cối với giá 312.000.000 đồng. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng các thửa đất này và tài sản, cây cối trên đất được các bên lập thành văn bản với tiêu đề “Biên bản bàn giao quyền sử dụng đất” ngày 20/7/2009 có xác nhận của các bên, xác nhận của chính quyền thôn V L, cán bộ địa chính và đại diện UBND xã N Đ khi đó ký chứng nhận. Đến ngày 21/8/2009 các bên lập thêm văn bản có tiêu đề “Biên bản giao nhận đất đời sống” để cụ thể hóa số tiền chuyển nhượng, thời gian giao nhận tiền cũng như quyền, nghĩa vụ của các bên. Sau khi nhận quyền sử dụng đất vợ chồng anh đã cải tạo công trình nhà tạm, xây dựng chuồng trại chăn nuôi, trồng thêm cây cối, san lấp ao…đồng thời quản lý, sử dụng ổn định từ đó đến nay.

Tại thời điểm nhận chuyển nhượng, các bên không tiến hành đo đạc cụ thể các thửa, bản thân vợ chồng anh cũng không kiểm tra diện tích các thửa đất tại UBND xã mà chỉ biết nhận chuyển nhượng ba thửa nêu trên. Văn bản có tiêu đề “Biên bản bàn giao quyền sử dụng đất” ngày 20/7/2009 được UBND xã chứng nhận là do ông Mạc Văn Nh lập sau đó vợ chồng anh cùng vợ chồng ông Như ký rồi ông Như mang ra UBND xã chứng nhận. Số diện tích 1.732m2 thể hiện tại “Biên bản bàn giao quyền sử dụng đất” ngày 20/7/2009 giữa các bên vợ chồng anh không rõ ông Như căn cứ vào đâu. Cũng tại thời điểm nhận chuyển nhượng, vợ chồng anh cũng không biết việc ông Như đang làm thủ tục đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với ba thửa đất này.

Số tiền 312.000.000 đồng vợ chồng anh đã trả cho vợ chồng ông Như nhiều lần; cụ thể: Trước thời điểm ngày 21/8/2009 vợ chồng anh đã ứng trước cho vợ chồng ông Như số tiền 50 triệu đồng, lần 1 khoảng tháng 6/2009 ứng số tiền 20 triệu, lần 2 khoảng tháng 7/2009 ứng số tiền 15 triệu, lần 3 vào ngày 30/7/2009 ứng số tiền 15 triệu; tổng là 50 triệu. Sau khi lập các văn bản “Biên bản bàn giao quyền sử dụng đất” và văn bản “Biên bản giao nhận đất đời sống” ngày 11/9/2009 vợ chồng anh trả vợ chồng ông Như số tiền 55 triệu đồng, ngày 14/10/2009 trả tiếp số tiền 80 triệu đồng, ngày 06/01/2010 trả tiếp số tiền 95 triệu đồng. Tại giấy giao tiền ngày 06/01/2010 thể hiện đã trả được tổng số 280 triệu đồng, vợ chồng anh còn nợ lại vợ chồng ông Như số tiền 32 triệu đồng và thời hạn trả nốt vào tháng 7/2010. Các lần ứng tiền và trả tiền đều có giấy biên nhận. Tuy nhiên, đến tháng 12/2010 vợ chồng anh đã trả nốt cho vợ chồng ông Như số tiền 32 triệu còn lại và anh là người trực tiếp mang sang nhà ông Như, ông Như là người nhận tiền, sự việc nhận tiền chỉ có hai người, không có ai làm chứng, khi nhận tiền có viết giấy nhưng ông Như cầm.

Do vợ chồng ông Nh không thực hiện làm thủ tục nên vợ chồng anh chưa được cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng diện tích các thửa đất nên vợ chồng anh không thể thực hiện được các quyền của chủ sử dụng đất. Vì vậy, vợ chồng anh khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa vợ chồng anh và vợ chồng ông Nh; công nhận vợ chồng anh có quyền sử dụng hợp pháp đối ba thửa đất số 342 loại đất thủy sản nước; thửa số 343 loại đất lâu năm khác và thửa 344 loại đất thủy sản nước tại tờ bản đồ số 3 có địa chỉ tại khu V L, phường N Đ, thành phố H, tỉnh Hải Dương theo đúng hiện trạng xem xét thẩm định tại chỗ là 1.995 m2. Đối với diện tích thực tế thiếu so với bản đồ và sổ mục kê thể hiện vợ chồng anh tự nguyện không yêu cầu xem xét giải quyết.

Đối với yêu cầu phản tố của phía bị đơn về việc yêu cầu vợ chồng anh phải trả nốt số tiền 32 triệu vợ chồng anh không nhất trí vì số tiền 32 triệu này vợ chồng anh đã trả đủ cho vợ chồng ông Nh.

Tại bản tự khai, quá trình làm việc tại Tòa án, bị đơn và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày: Năm 1994 tại địa phương xã N Đ tiến hành giao đất theo chỉ thị 03 của Tỉnh Ủy Hải Hưng, hộ gia đình ông được chia 5 khẩu gồm vợ chồng ông và 03 con gồm Mạc Thành T (đã chết năm 2000), Mạc Đăng D và Mạc Thị Thanh Q. Đất được giao nằm ở nhiều xứ đồng khác nhau; đến năm 2003 khi thực hiện chính sách dồn ô thửa nhỏ thành ô thửa lớn thì hộ gia đình ông sau khi đề nghị được chuyển đổi thành thửa 317 ở khu Đ S, thửa này không liên quan đến tranh chấp và các thửa 342, 343, 344 tại khu Bốn Mẫu, địa chỉ tại khu dân cư V L, phường N Đ là các thửa chuyển nhượng lại cho vợ chồng anh T. Đến năm 2007, các thửa đất sau khi dồn ô, đổi thửa của hộ gia đình ông đã được đăng ký vào bản đồ đất nông nghiệp của UBND phường N Đ, mặc dù hộ gia đình ông đã làm hồ sơ đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với các thửa đất này nhưng cho đến nay vẫn chưa được cơ quan quản lý đất đai cấp giấy chứng nhận. Năm 2009, do vợ chồng anh T có nhu cầu sử dụng để phát triển kinh tế trang trại và trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện vợ chồng ông và vợ chồng anh T đã lập văn bản với tiêu đề “Biên bản bàn giao quyền sử dụng đất” ngày 20/7/2009 có xác nhận của các bên, xác nhận của chính quyền thôn V L, cán bộ địa chính và đại diện UBND xã N Đ khi đó ký chứng nhận. Đồng thời ngày 21/8/2009 các bên lập thêm văn bản có tiêu đề “Biên bản giao nhận đất đời sống” để cụ thể hóa số tiền chuyển nhượng, thời gian giao nhận tiền cũng như quyền, nghĩa vụ của các bên. Kể từ khi bàn giao, vợ chồng anh T đã quản lý, sử dụng các thửa đất nhận chuyển nhượng cho đến nay. Lý do hộ gia đình ông chưa làm thủ tục để vợ chồng anh T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo giao dịch chuyển nhượng là do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng các thửa đất này cho hộ gia đình nhà ông, mặt khác vợ chồng anh T còn chưa thanh toán hết số tiền còn lại là 32 triệu đồng trong tổng số tiền chuyển nhượng là 312 triệu đồng.

Đối với yêu cầu khởi kiện của vợ chồng anh T về việc yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng đất được xác lập giữa vợ chồng ông và vợ chồng anh T vợ chồng ông hoàn toàn nhất trí. Tuy nhiên, theo văn bản có tiêu đề “Biên bản bàn giao quyền sử dụng đất” ngày 20/7/2009 chỉ thể hiện diện tích của ba thửa là 1.732m2 nên hộ gia đình ông chỉ nhất trí công nhận vợ chồng anh T có quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích này, phần diện tích thừa ra theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ của Tòa án là phần vợ chồng ông không chuyển nhượng nên ông không yêu cầu Tòa án giải quyết và trong trường hợp các bên tự tiến hành thỏa thuận với nhau thì vợ chồng ông cũng như các con đề nghị vợ chồng anh T phải trả bằng tiền là 80 nghìn đồng/m2 mà nhà nước quy định.

Đối với yêu cầu phản tố của vợ chồng ông đã được Tòa án thụ lý, vợ chồng ông giữ nguyên, yêu cầu Tòa án buộc vợ chồng anh T phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán nốt số tiền 32 triệu đồng còn lại chưa thanh toán theo hợp đồng.

Tại bản tự khai, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan và người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trình bày: Những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Mặc Đăng D và Mạc Thị Thanh Q là con đẻ của ông Mạc Văn Nh và bà Phạm Thị H. Tại thời điểm năm 2009 khi ông Như và bà Hà đại diện cho hộ gia đình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 03 của hộ gia đình cho anh T, chị P để nhận tiền anh D và chị Q không tham gia ký kết nhưng có biết, anh D chị Q xác định số tiền 280 triệu đồng bố mẹ nhận của anh T từ việc chuyển nhượng đất đã được ông Như bà Hà sử dụng, chi tiêu vào công việc chung của gia đình và bản thân anh D chị Q cùng được sử dụng số tiền này. Cũng như quan điểm của bị đơn, những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đồng ý với yêu cầu khởi kiện của vợ chồng anh T về việc yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng đất được xác lập giữa vợ chồng ông Như và vợ chồng anh T. Nhất trí công nhận vợ chồng anh T có quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích của ba thửa là 1.732m2, phần diện tích thừa ra theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ của Tòa án anh chị cũng không yêu cầu giải quyết và đồng ý phương án như bố mẹ anh chị đã trình bày nếu các bên tự thỏa thuận với nhau. Những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan cũng nhất trí yêu cầu phản tố của bị đơn về việc yêu cầu buộc vợ chồng anh T phải thanh toán nốt số tiền 32 triệu đồng chưa thanh toán.

Quá trình xác minh tại UBND phường N Đ, phòng Tài nguyên và môi trường, phòng quản lý đô thị thành phố H thể hiện: Tại tờ bản đồ số 03 là bản đồ đất nông nghiệp tại phường N Đ và sổ mục kê thể hiện hộ ông Mạc Văn Nh được quyền sử dụng 3 thửa tại khu Bốn Mẫu có địa chỉ tại khu dân cư V L, phường N Đ, cụ thể là thửa số 342 diện tích 931m2 loại đất thủy sản nước; thửa số 343 diện tích 889m2 loại đất lâu năm khác và thửa 344 diện tích 191m2 loại đất thủy sản nước. Các thửa này có nguồn gốc do sau khi hộ gia đình ông Như dồn ô đổi thửa hình thành, theo danh sách và biên bản bàn giao hiện đang lưu trữ tại UBND phường N Đ thể hiện thời điểm tháng 11/2015, UBND phường đã chuyển hồ sơ đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trong đó có hộ ông Như đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố H (nay là Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố H) nhưng trong quá trình thẩm định hồ sơ đã bị thất lạc nên hộ ông Như cho đến nay chưa được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng các thửa đất này. Theo quyết định số 394 ngày 23/01/2017 của UBND tỉnh Hải Dương thì các thửa đất 342, 343, 344 nằm toàn bộ trong ranh giới quy hoạch chung xây dựng hai bên tuyến đường dẫn từ nút giao lập thể giữa đường sắt Hà Nội – Hải Phòng, quốc lộ 5 đi đường 390, quốc lộ 37 nhưng cho đến nay chưa có kế hoạch sử dụng đất.

Quá trình xem xét thẩm định tại chỗ xác định: Tổng diện tích hiện trạng anh T chị P đang quản lý sử dụng là 1.995 m2 trong đó toàn bộ thửa 342 là đất thủy sản nước đã được vợ chồng anh T lấp đất, cát làm vườn từ năm 2014 và xây dựng thêm chuồng trại, khu chăn nuôi…

Tại phiên tòa: Phía nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện yêu cầu công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng đất được xác lập giữa các bên, công nhận quyền sử dụng hợp pháp diện tích 3 thửa là 1.995m2, không nhất trí với yêu cầu phản tố của bị đơn về việc yêu cầu thanh toán số tiền 32 triệu đồng. Phía bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu phản tố về yêu cầu nguyên đơn phải thanh toán nốt số tiền 32 triệu đồng chưa thanh toán, bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đồng ý công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng đất được xác lập giữa các bên. Nhất trí công nhận vợ chồng anh T có quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích của ba thửa là 1.732m2, phần diện tích thừa ra theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ của Tòa án không đề nghị Tòa án giải quyết.

Đại diện Viện kiểm sát xác định Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa, nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã tuân theo và chấp hành đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án. Đề nghị Hội đồng xét xử

- Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự: Công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất giữa ông Mạc Văn Nh – bà Phạm Thị H với anh Lê Văn T – chị Lê Thị P được lập thành văn bản có tiêu đề “Biên bản bàn giao quyền sử dụng đất” ngày 20/7/2009.

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Xác nhận diện tích 1.995m2 đất gồm các thửa số 342 loại đất thủy sản nước; thửa số 343 loại đất lâu năm khác và thửa 344 loại đất thủy sản nước theo hiện trạng thẩm định thực tế cùng toàn bộ tài sản trên đất như nhà tạm và cây cối tại khu dân cư V L, phường N Đ, thành phố H, tỉnh Hải Dương thuộc quyền sử dụng hợp pháp của anh Lê Văn T và chị Lê Thị P.

- Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn đối với nguyên đơn: Buộc anh Lê Văn T và chị Lê Thị P phải liên đới thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho ông Mạc Văn Nh, bà Phạm Thị H, anh Mạc Đăng D và chị Mạc Thị Thanh Q số tiền 32.000.000 đồng.

- Về án phí và chi phí tố tụng: Đương sự phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.