Bản án 08/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và các lời khai tại Tòa án, nguyên đơn là ông Tô Văn Ba và bà Nông Thị Kim Loan trình bày:

Ngày 17-12-2005, ông Phan Đình Trung, bà Nguyễn Thị Bế và ông Phan Đình Tiến chuyển nhượng cho ông Tô Anh Vũ (con trai của ông Tô Văn Ba, bà Nông Thị Kim Loan đứng tên đại diện) diện tích đất 29,7m2 thuộc một phần thửa đất số 195 (cũ 222), tờ bản đồ số 97 (cũ 16) tại thị trấn Long Hải, huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (viết tắt là thửa số 195), theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số K787862 do Ủy ban nhân dân huyện Long Đất (nay là huyện Long Điền), tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp ngày 06-11-1997 đứng tên ông Phan Đình Trung. Giá chuyển nhượng là 30.000.000đ.

Kể từ ngày lập giấy chuyển nhượng gia đình ông Ba sử dụng diện tích đất nói trên. Vì chưa thực hiện việc tách thửa, sang tên nên ông Trung vẫn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Năm 2008, vợ chồng ông Trung tặng cho ông Phan Đình Long (con ruột của ông Trung, bà Bế) diện tích đất 92,3m2, thuộc thửa số 195 (bao gồm cả phần đất chuyển nhượng cho gia đình ông Ba). Ông Long được Ủy ban nhân dân huyện Long Điền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK930193 ngày 30-01-2008 và làm nhà ở (không làm nhà trên phần đất đã chuyển nhượng cho gia đình ông Ba).

Ngày 17-3-2017, vợ chồng ông Long chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất trên cho vợ chồng ông Đặng Minh Cường, bà Phan Thị Nhung. Các bên thỏa thuận vợ chồng ông Cường chuyển nhượng cho ông Ba, bà Loan diện tích đất 30m2 thuộc thửa số 195, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK930193 ngày 30-01-2008, khi nào thực hiện được việc tách thửa sang tên thì vợ chồng ông Cường, bà Nhung sẽ phối hợp với vợ chồng ông Ba cùng thực hiện. Theo đó, vợ chồng ông Cường, bà Nhung và vợ chồng ông Ba, bà Loan đã ký hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất là 30m2 cho ông Ba, bà Loan ngày 03-3-2017.

Vợ chồng ông Cường làm thủ tục xin cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH695458 ngày 31-5-2017.

Năm 2018, vợ chồng ông Ba làm nhà trên phần đất đã nhận chuyển nhượng. Khi biết có thể thực hiện việc tách thửa, sang tên, vợ chồng ông Ba liên hệ với vợ chồng ông Cường yêu cầu phối hợp tách thửa. Vợ chồng ông Cường cho biết đang thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng nên không thực hiện việc tách thửa và đề nghị gia đình ông Ba hỗ trợ một phần tiền, để tất toán khoản vay nhưng gia đình ông Ba không có khả năng để thực hiện theo yêu cầu. Sau đó ông Ba nhiều lần yêu cầu thực hiện việc tách thửa, sang tên nhưng vợ chồng ông Cường cố tình lảng tránh.

Nay ông Ba, bà Loan khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc vợ chồng ông Cường tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất ngày 03-3-2017 và thực hiện việc tách thửa sang tên cho vợ chồng ông Ba đối với diện tích 31m2 theo Mảnh trích đo địa chính số 292 – 2021 ngày 28-6-2021 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Long Điền. Phần diện tích đất trên không đủ điều kiện tách thửa, nên vợ chồng ông Ba không yêu cầu tách thành một thửa mới. Sau khi tách sẽ hợp với thửa đất số 150 hoặc thửa số 81, tờ bản đồ số 97 tại thị trấn Long Hải của vợ chồng ông Ba. Trường hợp không thể tách để nhập vào thửa đất trên thì vợ chồng ông Ba yêu cầu được công nhận quyền sử dụng chung theo quy định của pháp luật.

Quá trình tố tụng và tại phiên tòa sơ thẩm vợ chồng ông Ba rút một phần yêu cầu khởi kiện về việc yêu cầu vợ chồng ông Cường trả lại diện tích 31m2 đất trên, vì phần đất trên gia đình ông Ba sử dụng ổn định từ lâu, đã làm nhà trên đất không có tranh chấp và hiện đang cho chị Nguyễn Thị Hồng thuê.

Vợ chồng ông Ba không có ý kiến gì về kết quả xem xét thẩm định tại chỗ và Mảnh trích đo địa chính số 292-2021 ngày 28-6-2021 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Long Điền; đồng ý với giá đất tranh chấp theo giá Nhà nước quy định, không đồng ý với giá đất theo giá trị trường của Hội đồng định giá, nhưng không yêu cầu định giá lại.

Bị đơn là ông Đặng Minh Cường và bà Phan Thị Nhung trình bày:

Ngày 17-3-2017, vợ chồng ông Cường nhận chuyển nhượng diện tích đất 62,3m2, thửa số 195 của vợ chồng ông Phan Đình Long theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng số 484, quyển số 01.TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17-3-2017 của Văn phòng Công chứng Phước Hưng. Ngày 31-5-2017, được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH695458, bao gồm cả phần diện tích trước đây chủ cũ đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông Ba bằng giấy tay.

Khi vợ chồng ông Cường nhận chuyển nhượng trên đất đã có nhà do chủ cũ xây dựng và bên cạnh là đất trống của vợ chồng ông Ba. Phần đất chuyển nhượng cho vợ chồng ông Ba không đủ để tách thửa nên các bên thỏa thuận lập hợp đồng mua bán chuyển nhượng giấy tay ngày 03-3-2017 như ông Ba, bà Loan trình bày.

Năm 2018, vợ chồng ông Ba tự đo đạc và xây dựng nhà trên phần đất còn lại, vợ chồng ông Cường không có ý kiến gì vì cho rằng vợ chồng ông Ba đã đo đạc và xây dựng đúng diện tích 30m2 đất đã nhận chuyển nhượng. Khi có thông tin được tách thửa sang tên, vợ chồng ông Ba yêu cầu vợ chồng ông Cường tách thửa diện tích 31,5m2 nên vợ chồng ông Cường không đồng ý, chỉ đồng ý tách cho ông Ba đúng 30m2 như đã thỏa thuận thì ông Ba lại không đồng ý.

Nay vợ chồng ông Cường yêu cầu vợ chồng ông Ba tháo dỡ nhà và trả lại diện tích đất chồng lấn 1,5m2 thuộc một phần thửa số 195, tờ bản đồ số 97 thị trấn Long Hải và yêu cầu vợ chồng ông Ba bồi thường thiệt hại về tinh thần cho gia đình mình do phát sinh từ tranh chấp.

Những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là bà Đỗ Thị Nga, bà Nguyễn Thị Hồng và ông Hoàng Văn Anh trình bày:

Bà Đỗ Thị Nga, bà Nguyễn Thị Hồng và ông Hoàng Văn Anh là người thuê nhà số 63 đường 3/2, khu phố Hải Bình, thị trấn Long Hải, huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu của vợ chồng ông Ba để ở và kinh doanh. Tranh chấp giữa vợ chồng ông Ba với vợ chồng ông Cường không liên quan đến bà Nga, bà Hồng và ông Anh và đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt.

Bản án dân sự sơ thẩm số 29/2022/DS-ST ngày 24-8-2022 của Tòa án nhân dân huyện Long Điền đã tuyên xử:

1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của ông Tô Văn Ba, bà Nông Thị Kim Loan đối với yêu cầu buộc vợ chồng ông Đặng Minh Cường, bà Phan Thị Nhung trả lại một phần thửa đất số 195, tờ bản đồ số 97 thị trấn Long Hải, huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Ba, bà Loan. Công nhận “Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất ngày 03-3-2017”, giữa ông Ba, bà Loan với ông Cường, bà Nhung có hiệu lực pháp luật.

Ông Ba, bà Loan và ông Cường, bà Nhung được quyền sử dụng chung diện tích 92,3m2 thuộc thửa số 195. Trong đó, vợ chồng ông Ba, bà Loan được quyền sử dụng diện tích 31m2 đất trồng cây lâu năm, vị trí, tứ cận theo các điểm 1, 2, 3, 4 và 5 Mảnh trích đo địa chính số 292-2021 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Long Điền đo vẽ và xác nhận ngày 28-6-2021 (kèm theo bản án).

Ông Ba, bà Loan có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Cường, bà Nhung 17.000.000đ là giá trị quyền sử dụng diện tích 01m2 đất trồng cây hàng năm thuộc một phần thửa đất số 195 tờ bản đồ số 97 thị trấn Long hải, huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Kháng cáo: Ngày 04-9-2022, bị đơn là ông Đặng Minh Cường, bà Phan Thị Nhung kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm với lý do Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Ba, bà Loan làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông Cường, bà Nhung.

Kháng nghị: Ngày 08-9-2022, Viện kiểm nhân dân huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ban hành Quyết định số 216/QĐ-VKS-DS kháng nghị toàn bộ Bản án sơ thẩm với lý do:

Bản án sơ thẩm tuyên: “Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của ông Tô Văn Ba và bà Nông Thị Kim Loan đối với yêu cầu buộc ông Đặng Minh Cường, bà Phan Thị Nhung trả lại một phần thửa số 195, tờ bản đồ số 97 tại thị trấn Long Hải” là chưa đầy đủ vì không thể hiện cụ thể các thông tin liên quan đến diện tích đất mà nguyên đơn rút yêu cầu.

Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03-3-2017 không phù hợp về hình thức và nội dung, vì không được công chứng, chứng thực; diện tích chuyển nhượng không đủ điều kiện để tách thửa. Thời điểm chuyển nhượng đất vẫn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông Long, bà Chi, các bên cũng thừa nhận không giao đất và nhận tiền. Ông Cường, bà Nhung không đồng ý sử dụng chung với ông Ba, bà Loan. Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và công nhận hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất ngày 03-3-2017 giữa ông Ba, bà Loan với ông Cường, bà Nhung có hiệu lực pháp luật là không phù hợp với quy định pháp luật và những tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án.

Ông Ba, bà Loan nộp tạm ứng chi phí tố tụng 5.000.000đ, chi phí tố tụng hết 4.921.000đ, còn dư 79.000đ. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm không tuyên trả lại cho ông Ba, bà Loan là chưa đúng quy định tại khoản 2, Điều 158; khoản 2, Điều 166; điểm c, khoản 2, Điều 266 Bộ luật tố tụng dân sự.

Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông Ba, bà Loan hoàn trả cho ông Cường, bà Nhung 17.000.000đ và xác nhận ông Ba, bà Loan phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với số tiền trên, nhưng chỉ buộc ông Ba, bà Loan chịu 300.000đ án phí dân sự có giá ngạch là không đúng quy định tại Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.

- Bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

- Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu rút 01 phần kháng nghị.

- Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có ý kiến:

Việc chấp hành pháp luật của Thẩm phán và Hội đồng xét xử phúc thẩm đúng quy định. Các đương sự có mặt tại phiên tòa phúc thẩm chấp hành tốt quy định pháp luật tố tụng.

Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu rút một phần kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Long Điền về phần chi phí tố tụng và án phí do Tòa án nhân dân huyện Long Điền đã có đính chính.

Về nội dung vụ án: Việc ông Ba, bà Loan nhận chuyển nhượng 30m2 của ông Phan Đình Trung là có thật, thể hiện qua tài liệu, chứng cứ và lời khai của tất cả các đương sự. Do vậy, nội dung kháng cáo yêu cầu Hội đồng xét xử không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bị đơn là không có căn cứ. Ông Ba, bà Loan chỉ được quyền sử dụng 30m2 nhưng đã xây dựng nhà trên diện tích 31,3m2 nhưng không buộc ông Ba, bà Loan tháo dỡ vật kiến trúc trên 1,3m2 đất thuộc quyền sử dụng của ông Cường, bà Nhung mà buộc ông Ba, bà Loan trả giá trị 01,3m2 theo giá của Hội đồng định giá. Hiện nay ông Cường, bà Nhung không đồng ý sử dụng chung thửa đất với ông Ba, bà Loan. Diện tích đất ông Ba, bà Loan được quyền sử dụng 31,3m2 không đủ điều kiện tách thửa nhưng khi đủ điều kiện có thể được nhập vào thửa số 81 hoặc thửa số 150 của ông Ba, bà Loan. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo, một phần kháng nghị của Viện kiểm sát tuyên giảm diện tích đất 31,3m2 của ông Ba ra khỏi thửa số 195 của ông Cường, bà Nhung.Ông Ba được quyền sử dụng diện tích đất 31,3m2 và được liên hệ với cơ quan có thẩm quyền thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1.2] Tòa án cấp sơ thẩm đã đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của ông Ba, bà Loan là đúng quy định tại Khoản 2 Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự. Tuy nhiên cần phải xác định rõ diện tích đất là thuộc thửa số 195, tờ bản đồ số 97 tại thị trấn Long Hải, huyện Long Điền, tiếp giáp với thửa số 81, tờ bản đồ số 97 tại thị trấn Long Hải, huyện Long Điền. Do vậy, sửa lại cách tuyên của phần này như kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Long Điền.

Vì các lẽ trên, căn cứ Khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng các điều 26, 35, 39, 147, 148, 157, 165, 244, 270, Khoản 3 Điều 284, Khoản 3 Điều 289 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; các Điều 117, 129 Bộ luật Dân sự; Điều 166, 203 Luật Đất đai; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí tòa án, tuyên xử:

1. Đình chỉ 01 phần kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân huyện Long Điền về phần chi phí tố tụng và án phí tại Bản án dân sự sơ thẩm số 29/2022/DS-ST ngày 24-8-2022 của Tòa án nhân dân huyện Long Điền.

2. Chấp nhận một phần nội dung kháng nghị; chấp nhận 01 phần kháng cáo, sửa bản án dân sự sơ thẩm số 29/2022/DS-ST ngày 24-8-2022 của Tòa án nhân dân huyện Long Điền như sau:

2.1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của ông Tô Văn Ba, bà Nông Thị Kim Loan đối với yêu cầu buộc vợ chồng ông Đặng Minh Cường, bà Phan Thị Nhung trả lại 30m2 đất thuộc một phần thửa đất số 195, giáp ranh thửa số 81, tờ bản đồ số 97 thị trấn Long Hải, huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

2.2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Tô Văn Ba, bà Nông Thị Kim Loan về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với ông Đặng Minh Cường, bà Phan Thị Nhung.

- Công nhận “Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất ngày 03-3-2017”, ký giữa ông Ba, bà Loan với ông Cường, bà Nhung có hiệu lực pháp luật.

- Ông Tô Văn Ba, bà Nông Thị Kim Loan được quyền sử dụng diện tích đất 31,3m2 (ba mươi mốt phảy ba mét vuông) đất trồng cây lâu năm, thuộc một phần thửa số 195, tờ bản đồ số 97, thị trấn Long Hải, huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, gồm có các phần đất 0,5m2 (không phảy năm mét vuông) giáp với thửa số 195 còn lại; 30,5m2 (ba mươi phảy năm mét vuông) và 0,3m2 (không phảy ba mét vuông) giáp với thửa số 81, theo Mảnh trích đo địa chính số 292-2023 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Long Điền đo vẽ và xác nhận ngày 03-02-2023 (đính kèm theo Bản án).

- Điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 695458 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp ngày 31-5-2017 cho ông Đặng Minh Cường, bà Phan Thị Nhung thửa 195, tờ bản đồ số 97, thị trấn Long Hải, huyện Long Điền theo hướng giảm 31,3m2 (ba mươi mốt phảy ba mét vuông) diện tích đất đã công nhận cho ông Ba nêu trên.

- Nhập diện tích đất 31,3m2 (ba mươi mốt phảy ba mét vuông) ông Ba được công nhận theo Bản án này vào thửa số 81, tờ bản đồ số 97 tại thị trấn Long Hải, huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BV 930992 ngày 25-11-2014 cấp cho ông Ba.

Các đương sự có nghĩa vụ liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chỉnh lý, đăng ký quyền sử dụng đất.

- Ông Tô Văn Ba, bà Nông Thị Kim Loan có nghĩa vụ trả cho ông Đặng Minh Cường, bà Phan Thị Nhung 22.100.000đ (Hai mươi hai triệu một trăm nghìn đồng) là giá trị quyền sử dụng diện tích đất 01,3m2 thuộc một phần thửa đất số 195, tờ bản đồ số 97 thị trấn Long hải, huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

3. Về chi phí đo vẽ, định giá, xem xét thẩm định tại chỗ và sao lục tài liệu, chứng cứ: Ông Đặng Minh Cường, bà Phan Thị Nhung phải trả cho ông Tô Văn Ba, bà Nông Thị Kim Loan số tiền 4.921.000đ (Bốn triệu, chín trăm hai mươi mốt nghìn đồng).

4. Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bên phải thi hành án không thực hiện nghĩa vụ trả tiền nêu trên thì hàng tháng bên phải thi hành án còn phải trả cho bên được thi hành án khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

5. Án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Đặng Minh Cường, bà Phan Thị Nhung phải nộp 300.000 (Ba trăm nghìn đồng).

- Ông Tô Văn Ba, bà Nông Thị Kim Loan phải nộp 1.105.000đ (Một triệu một trăm lẻ năm nghìn đồng), được trừ vào 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số TU/2020/0004476 ngày 05-02-2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Ông Ba, bà Loan còn phải nộp 805.000đ (Tám trăm lẻ năm nghìn đồng).

6. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Đặng Minh Cường, bà Phan Thị Nhung không phải nộp, được trả lại tiền tạm ứng án phí là 300.000 (Ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng số 0009027 ngày 06-9-2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

7. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án này có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (09-02-2023).