Bản án 08/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 03/7/2020, lời khai có trong hồ sơ vụ án, nguyên đơn là bà Võ Thị P trình bày:

Năm 2003, bà Võ Thị P có nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị N một phần diện tích đất là 189m2 (rộng 7m x dài 27m), trong đó có 100m2 đất thổ cư (đất ở) và 89m2 đất màu, thuộc thửa đất số A, tờ bản đồ số Y, diện tích 838m2, tọa lạc tại Khu Y, thị trấn P, huyện H (nay là số X đường N, phường P, thị xã Hương Thủy), tỉnh Thừa Thiên Huế, với giá chuyển nhượng là 25.000.000 đồng. Việc chuyển nhượng được viết bằng giấy tay vào ngày 01/8/2003, có chữ ký của bà Pvà bà N nhưng không được chứng thực, không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, hai bên đã giao, nhận tiền và bàn giao đất đầy đủ. Sau đó, bà Pđã tiến hành xây dựng tường bê tông để xác định ranh giới và xây dựng nhà ở ổn định từ đó cho đến nay. Quá trình quản lý, sử dụng bà Pđã thực hiện nghĩa vụ đóng thuế sử dụng đất từ năm 2006 cho đến nay. Năm 2008, bà P được UBND huyện Hương Thủy cấp Giấy chứng nhận số nhà là địa chỉ hiện nay đang ở nêu trên. Đến nay, khi bà Ptiến hành làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì bà N không đồng ý cho cơ quan chuyên môn đo đạc nên bà Pkhông thể hoàn thành thủ tục cấp giấy được.

Do đó, bà P khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận Giấy chuyển nhượng đất lập ngày 01/8/2003 giữa bà P và bà Nguyễn Thị N đối với một phần diện tích đất 189m2 (bề ngang 27m x bề rộng 7m) trong đó có 100m2 đất thổ cư (đất ở) và 89m2 đất màu, thuộc thửa đất số A, tờ bản đồ số Y, diện tích 838m2 tọa Khu Y, thị trấn P, huyện H (nay là số X đường N, phường P, thị xã Hương Thủy), tỉnh Thừa Thiên Huế có hiệu lực. Trên cơ sở đó xác định phần diện tích đất 189m2 nay là thửa đất số B, tờ bản đồ số S, địa chỉ Khu Y, thị trấn P, huyện H (nay là số X đường N, phường P, thị xã Hương Thủy), tỉnh Thừa Thiên Huế và ngôi nhà gắn liền trên đất thuộc quyền quản lý, sử dụng, sở hữu hợp pháp của bà Võ Thị P.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày: Đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, công nhận Giấy chuyển nhượng đất lập ngày 01/8/2003 giữa bà Pvới bà N là hợp pháp. Bởi lẽ: Mặc dù Giấy chuyển nhượng đất ngày 01/8/2003 không tuân thủ quy định pháp luật về hình thức khi không lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân có thẩm quyền. Tuy nhiên, trên thực tế, các bên đã xác lập hợp đồng trên cơ sở tự nguyện và sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên đã hoàn tất nghĩa vụ cho nhau. Bên chuyển nhượng đã giao đủ đất, nhận đủ tiền, bên nhận chuyển nhượng đã giao đủ tiền, nhận đủ đất và xây nhà kiên cố, xây tường thành ổn định xác định ranh giới hai thửa đất, có cổng nhà độc lập không phụ thuộc bên bán mà không bị bên bán phản đối, cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Quá trình quản lý, sử dụng, bên mua đã đăng ký kê khai quyền sử dụng đất và nộp thuế sử dụng đất đối với phần diện tích đất được chuyển nhượng 189m2. Thửa đất đủ điều kiện tách thửa.

Tại biên bản lấy lời khai ngày 19/5/2021 và các lời khai trong quá trình tham gia tố tụng, bị đơn là bà Nguyễn Thị N trình bày:

Bà N công nhận giữa bà và bà Pcó thực hiện việc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích 189m2 (rộng 7m x dài 27m) tại địa chỉ hiện nay là số X đường N, phường P, thị xã H, tỉnh Thừa Thiên Huế, khi chuyển nhượng hai bên có lập giấy viết tay do bà Pviết, bà N có ký, số tiền chuyển nhượng là 25.000.000đồng. Bà N đã nhận tiền đầy đủ. Bà P đã xây nhà ở ổn định. Thời điểm chuyển nhượng đất cho bà Phường, đất của bà N chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khi chuyển nhượng có nói rõ thửa đất đó chỉ là đất hoa màu. Sau này, bà N đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đã giao cho bà Pđể làm thủ tục tách thửa nhưng trong 02 năm mà bà P vẫn không làm. Đến nay, bà Plại đi khởi kiện thì bà N chỉ chấp nhận ký chuyển nhượng là đất hoa màu.

Tại biên bản lấy lời khai ngày 19/5/2021 và các lời khai trong quá trình tham gia tố tụng, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Nguyễn Thị O trình bày:

Bà O thống nhất với lời trình bày của bà N. Bà N và bà P có thực hiện việc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất như bà Pđã trình bày, khi chuyển nhượng hai bên có lập giấy viết tay, với số tiền chuyển nhượng là 25.000.000đồng, mẹ của bà đã nhận tiền đầy đủ. Thời điểm chuyển nhượng đất cho bà Phường, đất của bà N chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lúc đó bà N có nói rõ thửa đất đó chỉ là đất hoa màu. Sau này, bà N làm được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đã giao thẻ cho bà Pđể làm thủ tục tách thửa nhưng trong 02 năm mà bà Pvẫn không làm. Do đó, nay bà O cũng đồng ý chuyển nhượng đất cho bà P nhưng chỉ đồng ý loại đất chuyển nhượng là đất hoa màu.

Qua xác minh tại Ủy ban nhân dân phường P thể hiện: Thửa đất mà bà Võ Thị P đang quản lý sử dụng là nhận chuyển nhượng từ bà Nguyễn Thị N từ năm 2003. Bà Pđã xây nhà kiên cố và ở ổn định từ năm 2003 cho đến nay và không bị xử phạt hành chính. Vào năm 2006, bà N làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ thửa đất của bà N và bao gồm cả phần đất đã chuyển nhượng cho bà P nhưng sau đó không làm thủ tục tách thửa đối với phần đất đã chuyển nhượng cho bà P . Do đó, bà Pđ ã có đơn khiếu nại và Ủy ban nhân dân thị xã H đã thu hồi và hủy giấy chứng nhận đã cấp cho bà N. Đối với phần đất bà P đang quản lý sử dụng hiện không có tranh chấp với những hộ liền kề. Chỉ do bà N không đồng ý ký các thủ tục để bà P làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên mới xảy ra tranh chấp.

Quá trình thu thập tài liệu tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thị xã Hương Thủy thể hiện: Bà N đã chuyển nhượng cho bà P một phần thửa đất bà N đang sử dụng ổn định, đã kê khai đăng ký. Ngày 16/8/2006, Ủy ban nhân dân thị xã Hương Thủy đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà N, bao gồm cả phần đất bà N đã chuyển nhượng cho bà P. Do đó, ngày 24/4/2019, Ủy ban nhân dân thị xã H đã có quyết định số 1058/QĐ-UBNĐ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bà N.

Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ đối với thửa đất bà Pnhận chuyển nhượng của bà N. Kết quả: Diện tích bà P đang quản lý là 178m2, thuộc thửa đất số A, tờ bản đồ số Y, tọa lạc tại Khu 5, thị trấn Phú Bài, huyện Hương Thủy, nay là thửa đất số AB, tờ bản đồ số BN, địa chỉ thửa đất: Kiệt N, phường P, thị xã H, tỉnh Thừa Thiên Huế. Bà P đã xây nhà kiên cố trên thửa đất này.

Tại phiên tòa, Kiểm sát viên phát biểu ý kiến:

- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án: Quá trình thụ lý, giải quyết, xét xử vụ án Thẩm phán và Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đầy đủ các quy định của pháp luật. Nguyên đơn chấp hành đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình. Bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan không chấp hành các quy định về quyền và nghĩa vụ của họ.

- Về việc giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà N và bà Pcó hiệu lực, xác định bà Pcó quyền sử dụng đối với phần đất bà Pnhận chuyển nhượng từ bà N.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

Theo lời trình bày của các đương sự đều thống nhất:

Năm 2003, bà Võ Thị P có nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị N một phần diện tích đất là 189m2 (rộng 7m x dài 27m), thuộc thửa đất số A, tờ bản đồ số Y, diện tích 838m2, tọa lạc tại Khu Y, thị trấn P, huyện H (nay là số X đường N, phường P, thị xã Hương Thủy), tỉnh Thừa Thiên Huế, với giá chuyển nhượng là 25.000.000 đồng. Hai bên đã giao, nhận tiền và bàn giao đất đầy đủ. Sau đó, bà Pđã tiến hành xây dựng tường bê tông làm ranh giới và xây dựng nhà ở ổn định từ đó cho đến nay.

Lời trình bày của các đương sự phù hợp với biên bản xác minh tại Ủy ban nhân dân phường, thể hiện qua các chứng cứ: Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Bản đồ địa chính thửa đất và sổ mục kê lập năm 2017, các biên lai nộp thuế sử dụng đất năm 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, giấy chứng nhận số nhà bà Phường. Do đó, căn cứ điểm a khoản 1 Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự, đây là những vấn đề không phải chứng minh.

Xét yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Phường, Hội đồng xét xử thấy rằng:

Về chủ thể thực hiện hợp đồng: Tại thời điểm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà Pvà bà N đều có đủ năng lực hành vi dân sự, bà P tự nguyện chuyển nhượng, nhà Nhã tự nguyện nhận chuyển nhượng. Mục đích, nội dung của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Pvà bà N không trái pháp luật, đạo đức xã hội.

Sau khi nhận chuyển nhượng, bà P đã xây nhà kiên cố, xây hàng rào chắc chắn, tách biệt với phần đất còn lại của bà N, kê khai đăng ký tại chính quyền địa phương, nộp thuế đối với phần đất nhận chuyển nhượng, bà N đồng ý và không phản đối việc bà Pxây nhà, bà Pkhông bị cơ quan có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính theo các quy định của nhà nước về xử lý vi phạm đất đai.

Đối với diện tích bà P nhận chuyển nhượng là 189m2 (đo đạc thực tế là 178m2) là đủ điều kiện để tách thửa theo quy định.

Theo quy định tại điểm b.3, khoản 2.3 Mục II Nghị quyết 02/2004 ngày 10/4/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình thì “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng”.

Quy định này cũng phù với quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Do đó, có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, cần công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà N và bà Phường.

Về sự chênh lệch diện tích đất chuyển nhượng thực tế đo đạc là 178m2 ít hơn so với diện tích đất chuyển nhượng viết trong giấy chuyển nhượng là 189m2, Hội đồng xét thấy sự chênh lệch về diện tích đất đo đạc trên thực tế ít hơn so với diện tích đất ghi trong giấy sang nhượng không làm thay đổi bản chất của giao dịch chuyển nhượng đất, bà Pđồng ý với diện tích đất thực tế đo đạc được, phù hợp với diễn biến của quá trình chuyển nhượng đất cũng như lời khai của các bên.

Bà N chỉ đồng ý chuyển nhượng đất hoa màu đối với phần đất chuyển nhượng cho bà Phường, Hội đồng xét xử thấy rằng: Trong nội dung giấy chuyển nhượng đã ghi rõ 100m2 đất thổ cư (đất ở) và 89m2 đất hoa màu. Do đó, không có cơ sở chấp nhận yêu cầu của bà N chỉ chuyển nhượng đất hoa màu.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 144, Điều 147 của Bộ luật Tố tụng Dân sự;

Áp dụng Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Điều 95, Điều 99, Điều 167, Điều 168 Luật Đất đai.

Điểm b.3, khoản 2.3 Mục II Nghị quyết 02/2004 ngày 10/4/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.

Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bà Võ Thị P.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/8/2003 giữa bà Võ Thị P và bà Nguyễn Thị N đối với thửa đất diện tích 189m2, đo đạc thực tế là 178m2 (trong đó 100m2 đất ở, phần còn lại là đất hoa màu) thuộc một phần thửa đất số 16 nay là thửa đất số AB, tờ bản đồ số BN, địa chỉ thửa đất: Kiệt N, phường P, thị xã H, tỉnh Thừa Thiên Huế có hiệu lực.

Bà Võ Thị P được quyền sử dụng thửa đất nêu trên (có bản vẽ kèm theo).

Bà Võ Thị P có trách nhiệm liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để hoàn thiện các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà P theo quy định pháp luật đối với thửa đất có diện tích 178m2 (trong đó 100m2 đất ở, phần còn lại là đất hoa màu) thuộc một phần thửa đất số AB, tờ bản đồ số BN, địa chỉ thửa đất: Kiệt N, phường P, thị xã H, tỉnh Thừa Thiên Huế.

Các chi phí hợp lệ liên quan được thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Nguyễn Thị N phải chịu 300.000đ án phí dân sự sơ thẩm.

3. Về lệ phí đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ: Lệ phí đo đạc và xem xét thẩm định tại chỗ là 5.000.000đ. Nguyên đơn bà Võ Thị P thuận chịu và đã nộp đủ.

Nguyên đơn có quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án.