Bản án 08/2018/DSST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện ngày 28/12/2012, ngày 25/02/2015; đơn sửa đổi bổ sung đơn khởi kiện ngày 16/12/2015, ngày 22/01/2018 của nguyên đơn Công ty cổ phần tập đoàn A do người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ngày 11/9/2001 Công ty cổ phần tập đoàn A (thông qua bà Y là cổ đông của công ty) ký hợp đồng mua bán đất ruộng khu vực Long Tân với bà N. Hợp đồng ghi bà N bán cho bà Y diện tích > 12.000 m2 (đất ruộng trồng sen) theo giấy chứng nhận QSD đất 676471 cấp ngày 19/4/1997. Giá thỏa thuận 20.000.000đồng/1000m2.

Theo tờ giấy tay ngày 02/12/2001 ghi bà N, anh Qđồng ý bán cho ông Th, ông H diện tích các thửa gồm: Thửa 240, diện tích (dt) 1231m2; thửa 257 dt 1675m2; thửa 318 dt 1902m2, thửa 256 dt 3120m2, thửa 341 dt 4585m2, tổng cộng 05 thửa là 12.513m2 trong đó 03 lô là 240, 318, 257 chưa có sổ đỏ.

Tổng giá trị hợp đồng là 265.000.000đồng. Phía công ty đã thanh toán đủ số tiền 265.000.000đồng cho bà N theo các đợt: ngày 08/9/2001 là 10.000.000đồng; ngày 11/9/2001 đặt cọc 45.000.000đồng; ngày 29/9/2001 bà Y trả thêm 35.000.000đồng; ngày 20/10/2001 bà Y giao thêm 50.000.000đồng; ngày 23/10/2001 giao 50.000.000đồng; ngày 31/10/2001 giao thêm 70.000.000 đồng; ngày 09/12/2001 giao thêm 5.000.000đồng.

Bà N cho rằng bà chỉ nhận 205.000.000đồng tương ứng với diện tích 10.245m2 nên chỉ đồng ý giao diện tích 10.245m2 tại các thửa: 256/3120m2, 241/4585m2, (03 thửa 179/172m2, 258/507m2, 239/186m2 không ghi trong thỏa thuận mua bán) 257/1675m2 tờ bản đồ số 13.

Còn diện tích 2.505m2 tại thửa 240 và thửa 318 tờ bản đồ số 13 bà N không đồng ý giao.

Nay Công ty cổ phần tập đoàn A yêu cầu khởi kiện về việc:

- Hủy 1 phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 3153m2 do bà N không giao đất.

- Yêu cầu bà N bồi thường số tiền chênh lệch giá trị đất theo giá thị trường là 378.360.000đồng.

Bị đơn Bà Nguyễn Thị N có đại diện theo ủy quyền là anh Trà Minh Q đồng thời là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án trình bày:

Ngày 11/9/2001 Công ty cổ phần tập đoàn A (thông qua bà Y là cổ đông của công ty) ký hợp đồng mua bán đất ruộng khu vực Long Tân với bà N. Hợp đồng ghi bà N bán cho bà Y diện tích > 12.000 m2 (đất ruộng trồng sen) theo giấy chứng nhận QSDđất 676471 cấp ngày 19/4/1997. Giá thỏa thuận 20.000.000đồng/1000m2. Theo tờ giấy tay ngày 02/12/2001 ghi bà N, anh Qđồng ý bán cho ông Th, ông H diện tích các thửa gồm: Thửa 240, diện tích (dt) 1231m2; thửa 257 dt 1675m2; thửa 318 dt 1902m2, thửa 256 dt 3120m2, thửa 341 dt 4585m2, tổng cộng 05 thửa là 12.513m2 trong đó 03 lô là 240, 318, 257 chưa có sổ đỏ.

Bà N đã nhận từ bà Y, ông Th số tiền 205.000.000đồng cụ thể: Ngày 08/9/2001 là 10.000.000đồng; ngày 11/9/2001 đặt cọc 45.000.000đồng nhưng thực tế chỉ nhận 35.000.000đồng, còn 10.000.000đồng đã nhận ngày 08/9/2001; ngày 29/9/2001 bà Y trả thêm 35.000.000đồng; ngày 20/10/2001 bà Y giao thêm 50.000.000đồng; ngày 31/10/2001 giao thêm 70.000.000đồng, tổng cộng là 200.000.000đồng, đã ghi gút lại là tổng cộng đến ngày hôm nay 31/10/2001 là 200.000.000đồng. Ngày 09/12/2001 giao thêm 5.000.000đồng. Tổng cộng là 205.000.000đồng.

Tất cả các lần nhận tiền thì anh Q có ký tên và bà N có lăn tay, riêng ngày 23/10/2001 không có chữ ký của anh và dấu lăn tay của bà N chính là ghi lại biên nhận tiền ngày 20/10/2001 đã ký nhận 50.000.000đồng. Thực tế ngày 23/10/2001 và ngày 20/10/2001 chỉ nhận 01 lần tiền là 50.000.000đồng.

Bà N chỉ nhận 205.000.000đồng tương ứng với diện tích 10.245m2 nên đã giao diện tích 10.245m2 tại các thửa 256/3120m2, 241/4585m2, (03 thửa 179/172m2, 258/507m2, 239/186m2 không ghi trong thỏa thuận mua bán) thửa 257/1675m2 tờ bản đồ số 13 cho phía Công ty cổ phần tập đoàn A xong.

Đối với thửa 318, tờ bản đồ số 13 xã Long Tân diện tích 1902m2 bà Th đứng tên sổ đỏ, bà Th đứng bán cho ông Th thay cho bà N, sau đó bà Thgiao lại số tiền 38.040.000đồng cho bà N, bà N cho lại bà Thsố tiền 9.000.000đồng. Bà Th đã giao xong sổ đỏ thửa 318 cho ông Th.

Qua yêu cầu khởi kiện của Công ty cổ phần tập đoàn A thì bà N không chấp nhận.

- Tại đơn phản tố ngày 13/5/2013 của bị đơn đối với nguyên đơn yêu cầu nguyên đơn bồi thường thiệt hại số cây sen trồng trên diện tích đất 7705m2 số tiền là 36.525.000 đồng và đã rút yêu cầu khởi kiện

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ông Nguyễn Duy H, Bà Dương Lan Ph, Bà Vũ Thị Bạch Y có đại diện theo ủy quyền là chị Nguyễn Thị X trình bày:

Ông H, bà Phương, bà Y là cổ đông của Công ty cổ phần tập đoàn A. Trong các lần giao dịch và thanh toán tiền với bà N có sự tham gia của bà Y, ông H, bà Ph là cổ đông của công ty, đứng giao dịch thay cho công ty. Ông H, bà Ph, bà Y đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của công ty.

+ Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Ông Trà Tấn Ng, bà Trà Thanh T được Tòa án tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng; ngày 26/03/2018 hai ông có bản tự khai không tham gia và đề nghị xét xử vắng mặt.

+ Ý kiến của đại diện Viện Kiểm Sát:

- Về tố tụng: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán căn cứ vào Điều 24; về thời hạn tố tụng, thời hiệu khởi kiện đúng quy định tại Điều 182, 183, 184 Bộ luật tố tụng dân sự, về tư cách tham gia tố tụng, thu thập chứng cứ, thời hạn gửi hồ sơ sang Viện Kiểm Sát, nguyên tắc xét xử đúng quy định pháp luật. Hội đồng xét xử tiến hành đúng trình tự, thủ tục quy định. Tuy nhiên vi phạm thời hạn giải quyết vụ án.

- Về nội dung giải quyết vụ án: đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận 1 phần đơn khởi kiện của nguyên đơn đối với yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện bồi thường thiệt hại giá trị chênh lệch quyền sử dụng đất.

Về án phí, lệ phí áp dụng theo quy định pháp luật

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

+ Về thủ tục tố tụng:

Công ty cổ phần tập đoàn A yêu cầu khởi kiện đối với bị đơn Bà Nguyễn Thị N về việc: Hủy 1 phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 3153m2 do bà N không giao đất. Yêu cầu bà N bồi thường số tiền chênh lệch giá trị đất theo giá thị trường là 378.360.000đồng.

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nộp đúng trình tự thủ tục, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai nên được xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật

Căn cứ đơn sửa đổi bổ sung đơn khởi kiện cuối cùng ngày 22/01/2018, Ông Phạm Trọng Th đại diện theo pháp luật của Công ty cổ phần tập đoàn A yêu cầu Bà Nguyễn Thị N bồi thường thiệt hại giá trị QSDĐ chênh lệch diện tích 3153 m2 với số tiền là: 378.360.000 đồng

Theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và yêu cầu phản tố của bị đơn cần xác định quan hệ pháp luật là: “Tranh chấp hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại”.

Ngày 19/01/2015 ông Trà Minh Q đại diện ủy quyền cho Bà Nguyễn Thị N rút yêu cầu phản tố. Tại Quyết định số 02/2015/QĐ-ST ngày 10/4/2015 Tòa án đã đình chỉ yêu cầu phản tố của Bà Nguyễn Thị N.

Về tư cách tố tụng: Nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bồi thường giá trị chênh lệch phần đất bị đơn không giao cho nguyên đơn. Do đó xác định Công ty cổ phần tập đoàn A (do ông Phạm Trọng Thuận đại diện theo pháp luật) là nguyên đơn; Bà Nguyễn Thị N là bị đơn; Ông Nguyễn Duy H, Bà Dương Lan Ph, Bà Vũ Thị Bạch Y, ông Trà Minh Q, Ông Trà Tấn Ng, Ông Trà Thanh T là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án. Bà Nguyễn Thị Thế không liên quan trong vụ án mà chỉ xác định tư cách là người làm chứng.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Ông Trà Tấn Ng, Ông Trà Thanh T có văn bản yêu cầu xét xử vắng mặt; căn cứ vào Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 tiến hành xét xử vụ án theo thủ tục chung.

+ Về nội dung tranh chấp:

+ Về cơ sở pháp lý: 11/9/2001 Công ty cổ phần tập đoàn A (thông qua bà Y là cổ đông của công ty) ký hợp đồng mua bán đất ruộng khu vực Long Tân với bà N. Hợp đồng ghi bà N bán cho bà Y diện tích > 12.000 m2 (đất ruộng trồng sen) theo giấy chứng nhận QSD đất 676471 cấp ngày 19/4/1997. Giá thỏa thuận 20.000.000đồng/1000m2. Hai bên lập giấy tay, không có công chứng, chứng thực.

+ Về nội dung giao dịch chuyển nhượng giữa Công ty cổ phần tập đoàn A đối với bị đơn Bà Nguyễn Thị N:

Theo tờ giấy tay ngày 02/12/2001 ghi bà N, anh Q đồng ý bán cho ông Th, ông H diện tích các thửa gồm: Thửa 240, diện tích (dt) 1231m2; thửa 257 dt 1675m2; thửa 318 dt 1902m2, thửa 256 dt 3120m2, thửa 341 dt 4585m2, tổng cộng 05 thửa là 12.513m2 trong đó 03 lô là 240, 318, 257 chưa có sổ đỏ.

Về số tiền thanh toán: giá chuyển nhượng là 20.000đồng/m2; phía nguyên đơn khai rằng đã giao cho bà N 265.000.000đồng; bà N xác định chỉ nhận 205.000.000đồng.

Các chứng cứ có tại hồ sơ vụ án thể hiện: ngày 08/9/2001 là 10.000.000đồng; ngày 11/9/2001 đặt cọc 45.000.000đồng; ngày 29/9/2001 bà Y trả thêm 35.000.000đồng; ngày 20/10/2001 bà Y giao thêm 50.000.000đồng; ngày 23/10/2001 giao 50.000.000đồng; ngày 31/10/2001 giao thêm 70.000.000đồng; tổng cộng 260.000.000đồng. Tại mặt sau của biên nhận ngày 31/10/2001 ghi “Tổng cộng đến ngày hôm nay là hai trăm triệu đồng”. Ngày 09/12/2001 giao thêm 5.000.000đồng.

Xét về hình thức của các lần giao nhận tiền đều có chữ ký, dấu vân tay của ông Quang và bà N. Riêng ngày 23/10/2001 ghi “ có nhận của ông Th năm mươi triệu đồng” nhưng không có chữ ký và dấu vân tay của ông Quang, bà N. Điều này là phù hợp với lời khai của ông Q rằng nội dung ghi ngày 23/10/2001 nhận của ông Th năm mươi triệu đồng là ghi lại nội dung của biên nhận ngày 20/10/2001. Đồng thời phù hợp với nội dung chốt lại tại biên nhận ngày 31/10/2001 “tổng cộng tính đến ngày hôm nay là hai trăm triệu đồng”. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 226/2005/DS- PT ngày 23/9/2005 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai thể hiện lời khai của phía ông Th: “ngày 11/9/2001 có nhận chuyển nhượng đất ruộng 12.000m2 của bà N với giá 20.000.000đồng/1000m2, đã giao cho bà N 250.000.000 đồng” nhưng khi khởi kiện ông xác định số tiền giao cho bà N 265.000.000đồng là mâu thuẫn, xét không có căn cứ chấp nhận.

Từ những chứng cứ trên xét có đủ cơ sở xác định: Từ ngày 11/09/2001 sau khi xác lập hợp đồng cho đến ngày 31/10/2001 nguyên đơn giao cho bị đơn bà N 6 lần tổng số tiền là: 200.000.000 đồng là đúng, không phải là 260.000.000đồng. Ngày 09/12/2001 giao thêm 5.000.000đồng. Tổng cộng bà N nhận của phía nguyên đơn là 205.000.000đồng là đúng. Số tiền 205.000.000đồng bà N nhận của nguyên đơn tương ứng với diện tích đất 10.245m2 (bà N đã giao xong cho phía ông Th) là số tiền được xác định làm căn cứ giải quyết vụ án.

Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty cổ phần tập đoàn A đối với bị đơn Bà Nguyễn Thị N về việc: Hủy 1 phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 3153m2 là có căn cứ chấp nhận. Nguyên đơn yêu cầu bồi thường số tiền chênh lệch giá trị đất theo giá thị trường là 378.360.000đồng đối với bị đơn bà N là không có căn cứ để chấp nhận.

Tại phiên tòa đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến phù hợp với nhận định của HĐXX nên có cơ sở chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35, 39, 147, 157, 165, 220, 228, 235, 264, 266, 267, 271, 273 Bộ luật tố tụng dân sự 2015;

Áp dụng Điều 122, 127, 128, 129, 137 từ Điều 697 đến 702 Bộ luật dân sự năm 2005;

Pháp lệnh về án phí, lệ phí Tòa án số 10/2009/PL-UBTVQH ngày 27/02/2009; Nghị quyết số: 01/2012/NQ-HĐTP ngày 13/6/2012 của HĐTP TANDTC hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về án phí, lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty cổ phần tập đoàn A về “Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với bị đơn Bà Nguyễn Thị N đối với diện tích đất 3153m2.

Hủy một phần hợp đồng mua bán đất ruộng khu vực xã Long Tân xác lập ngày 11/9/2001 giữa Bà Vũ Thị Bạch Y (đại diện Công ty cổ phần tập đoàn A) và Bà Nguyễn Thị N đối với diện tích đất 3153m2.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty cổ phần tập đoàn A về yêu cầu bị đơn Bà Nguyễn Thị N bồi thường số tiền là: 378.360.000đồng.

2. Về án phí: Công ty cổ phần tập đoàn A phải chịu án phí DSST là 18.918.000đồng được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 12.955.000đồng (1.500.000đồng theo biên lai thu số 05509 ngày 23/01/2013; 9.267.500đồng theo biên lai thu số 009683 ngày 22/4/2015; 2.187.500đồng biên lai thu số 001655 ngày 28/12/2015).

Công ty cổ phần tập đoàn A phải nộp tiếp số tiền 5.963.000đồng.

Buộc Bà Nguyễn Thị N phải chịu 200.000đồng án phí DSST.

3. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc và thẩm định giá là 5.758.000đồng Công ty cổ phần tập đoàn A phải chịu (đã nộp xong).

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Các đương sự có mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết hợp lệ bản án.